中原大連市龍河家園三期營(yíng)銷提案PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1 中原大連市龍河家園三期營(yíng)銷提案中原大連市龍河家園三期營(yíng)銷提案 五大區(qū)域瓜分中低端客戶五大區(qū)域瓜分中低端客戶 錦繡成為主角錦繡成為主角 擁有成熟配套和價(jià)格優(yōu)勢(shì)， 4天之間預(yù)約客戶過(guò)千. 甘井子成為熱點(diǎn)甘井子成為熱點(diǎn) 東翠鳴苑公開6天消化客戶200套，辛寨子、金三角、南關(guān)嶺， 泉水，使甘井子成為轉(zhuǎn)型期房荒的主力消化區(qū)。 眾益眾益 陽(yáng)光海岸陽(yáng)光海岸 作為開發(fā)區(qū)的一個(gè)代表，成為廣大開發(fā)區(qū)購(gòu)買者的首選，部分 大連客戶也被逐步分流。 第1頁(yè)/共107頁(yè) 金州進(jìn)展金州進(jìn)展 作為很少參與大連房展的金州地產(chǎn)，受到廣泛關(guān)注作為很少參與大連房展的金州地產(chǎn)，受到廣泛關(guān)注.（金州福（金州福 佳新天地廣場(chǎng)、連大

2、文苑、恒達(dá)花園）佳新天地廣場(chǎng)、連大文苑、恒達(dá)花園） 旅順參展樓盤激增旅順參展樓盤激增 陽(yáng)光生態(tài)城（二期鶴海云軒）、夏威夷花園、白玉陽(yáng)光生態(tài)城（二期鶴海云軒）、夏威夷花園、白玉 山莊、第八天。山莊、第八天。 第2頁(yè)/共107頁(yè) 甘井子新興盤均價(jià)及盤量甘井子新興盤均價(jià)及盤量 項(xiàng)項(xiàng) 目目 區(qū)區(qū) 域域價(jià)位價(jià)位(元/)規(guī)模規(guī)模(萬(wàn)平米) 錦城園錦華北園東、北側(cè)330025 駿騰名苑 大連市甘井子區(qū)華南沃爾瑪對(duì)面3500 28 恒宇祥苑 大連甘井子區(qū)新寨子街道 32803 東翠鳴苑 大連市甘井子區(qū)文體商業(yè)大街東側(cè) 32006.73 福典人家 大連市甘井子區(qū)機(jī)場(chǎng)新區(qū) 40005.1 芙蓉人家 大連市甘井子區(qū)

3、西南路與促進(jìn)路之間 430017 西街晶品 大連市甘井子區(qū)紅旗鎮(zhèn)灣家村 45006.7 金馬圣隆 大連市甘井子區(qū)機(jī)場(chǎng)前 35007 第3頁(yè)/共107頁(yè) 以上項(xiàng)目加上新立項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)適用房，大連市內(nèi)2005年下 半年的低價(jià)位樓盤供應(yīng)量超過(guò)了150萬(wàn)平米。大量的低價(jià) 位樓盤入市，為龍河前期剩余盤源及三期入市帶來(lái)一定 的阻力。 第4頁(yè)/共107頁(yè) 項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)域區(qū)域價(jià)位價(jià)位成交數(shù)成交數(shù) 陽(yáng)光生態(tài)城 （鶴海云軒） 旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)起價(jià)2420元/40套 第八天旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)起價(jià)2180元/無(wú) 夏威夷花園旅順世界和平公園 起價(jià)2480元/12套 白玉山莊旅順太陽(yáng)溝起價(jià)4500元/以 上 3套 旅順參展樓盤 整體

4、分析：整體分析：相近的地理位置與價(jià)格,使龍河客戶面臨分流. 第5頁(yè)/共107頁(yè) 核心策略：樹立龍河品牌，主打養(yǎng)生文化！核心策略：樹立龍河品牌，主打養(yǎng)生文化！ 深入解析龍河，脈承養(yǎng)生文化。 完善健康配套，塑造養(yǎng)生氛圍。 貼心物業(yè)管理，關(guān)懷養(yǎng)生人群。 科學(xué)產(chǎn)品規(guī)劃，天然養(yǎng)生居所。 第6頁(yè)/共107頁(yè) 控制成本的前提下提高品質(zhì) 第7頁(yè)/共107頁(yè) 第8頁(yè)/共107頁(yè) 第9頁(yè)/共107頁(yè) 第10頁(yè)/共107頁(yè) 客戶需 求 自身素質(zhì) 樹立品牌地產(chǎn) 提升開發(fā)理念 打造附加價(jià)值 第11頁(yè)/共107頁(yè) 養(yǎng)生文化海 文 化 自然主義與人文精神的融合 海洋養(yǎng)生文化地產(chǎn) 天人合一 第12頁(yè)/共107頁(yè) 1.文化語(yǔ)言

5、在建筑形態(tài)上的體現(xiàn)； 2.文化功能在配套設(shè)施上的實(shí)現(xiàn)； 3.文化氣質(zhì)在園林景觀或建筑細(xì)部上的形成； 4.文化個(gè)性在物業(yè)管理上的區(qū)分； 5.文化階層在客戶定位上的區(qū)分； 6.全面的在營(yíng)銷過(guò)程中各種細(xì)節(jié)和節(jié)點(diǎn)上的傳播文化。 社區(qū)人文營(yíng)造、歷史文脈繼承、文化沉淀 文 化 地 產(chǎn) 第13頁(yè)/共107頁(yè) 保身：40歲尋求的身心保養(yǎng) 全生：50歲尋求的回歸天性 養(yǎng)親：60歲尋求的天倫之樂(lè) 盡年：70歲尋求的頤養(yǎng)天年 緣督以為經(jīng)，可以保身、可以全生，可以 養(yǎng)親、可以盡年。 （莊子養(yǎng)生主） 第14頁(yè)/共107頁(yè) 山 海 河 屋 人 地 天 第15頁(yè)/共107頁(yè) 第16頁(yè)/共107頁(yè) 價(jià)格 景觀 戶型 規(guī)劃 園

6、林 海海 第17頁(yè)/共107頁(yè) 優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)化 第18頁(yè)/共107頁(yè) 第19頁(yè)/共107頁(yè) 觀海“景觀”房親?！吧睢狈?坐落于4A風(fēng)景區(qū)內(nèi) 山水環(huán)抱，景色優(yōu)美 遠(yuǎn)離污染，空氣清新 環(huán)境安靜 親海、戲海、玩海 海是生活的一部分 位于城市中間 蒞臨公路或公共設(shè)施 空氣質(zhì)量不高 人群囂嘩 看海、聽海 海是生活的點(diǎn)綴 自然海 城市海 人與海合一人與海和諧 第20頁(yè)/共107頁(yè) “原創(chuàng)海生活原創(chuàng)海生活”， 自然主義養(yǎng)生文化社區(qū)自然主義養(yǎng)生文化社區(qū) 第21頁(yè)/共107頁(yè) 第22頁(yè)/共107頁(yè) 定位闡述 原創(chuàng)海生活 原生態(tài)、原自然 濱海文化 第23頁(yè)/共107頁(yè) 第24頁(yè)/共107頁(yè) 養(yǎng)生文化 定位闡述 平衡

7、養(yǎng)生 第25頁(yè)/共107頁(yè) 平平 衡衡 養(yǎng)養(yǎng) 生生 自然的生活環(huán)境 放松的生活狀態(tài) 愉悅的精神享受 健康的身體素質(zhì) 每個(gè)人都向往的 自然生活方式 第26頁(yè)/共107頁(yè) 核心定位思路 養(yǎng)生文化養(yǎng)生文化 海是養(yǎng)生的本源 海文化 地中海風(fēng)情特色西班牙建筑風(fēng)格 第27頁(yè)/共107頁(yè) 第28頁(yè)/共107頁(yè) 第29頁(yè)/共107頁(yè) 第30頁(yè)/共107頁(yè) 西班牙銀器式建筑與現(xiàn)代藝西班牙銀器式建筑與現(xiàn)代藝 術(shù)相結(jié)合的有機(jī)建筑體術(shù)相結(jié)合的有機(jī)建筑體 第31頁(yè)/共107頁(yè) 銀器式建筑 西班牙建筑的美譽(yù)，寓意是這種建筑具有銀器般的精雕細(xì)琢的外貌. 第32頁(yè)/共107頁(yè) 現(xiàn)代建筑運(yùn)動(dòng)中的一個(gè)派別，自然界是有機(jī)的， 因此

8、取名。主張建筑應(yīng)與大自然和諧，并力圖把 室內(nèi)空間向外伸展，把大自然景色引進(jìn)室內(nèi)。 有機(jī)建筑 第33頁(yè)/共107頁(yè) 第34頁(yè)/共107頁(yè) 第35頁(yè)/共107頁(yè) 第36頁(yè)/共107頁(yè) 弧型單元入戶門 屋檐小拱卷 第37頁(yè)/共107頁(yè) 瓷磚的裝飾 第38頁(yè)/共107頁(yè) 海之音海之音 海之韻海之韻 海之戀海之戀 海洋之星海洋之星 海之欣海之欣 海洋海洋 主題主題 廣場(chǎng)廣場(chǎng) 銷售中心銷售中心 第39頁(yè)/共107頁(yè) 園中園式社區(qū)圍合設(shè)計(jì)園中園式社區(qū)圍合設(shè)計(jì) Patio（帕提歐）（帕提歐）西班牙庭院西班牙庭院 “帕提歐”，是西班牙語(yǔ)對(duì)建筑物之內(nèi)，柱廊四圍的露天庭院的稱呼 第40頁(yè)/共107頁(yè) 海之戀組團(tuán)應(yīng)與

9、東側(cè)組團(tuán)在樓體擺放上形成錯(cuò)位，保證該組團(tuán)的東側(cè)景觀。 三期 自由港 二期 一期 公建 配套設(shè)施 第41頁(yè)/共107頁(yè) 鑄鐵花柵 帕提歐風(fēng)格的體現(xiàn) 第42頁(yè)/共107頁(yè) 第43頁(yè)/共107頁(yè) 秀江秀江 南南 90以下 120160 90120 90120 90120 躍層躍層 海之音海之音 海之韻海之韻 海之戀海之戀 海洋之星海洋之星 海之欣海之欣 第44頁(yè)/共107頁(yè) 單位面積單位面積戶戶 型型所占百分比所占百分比 開開 間間 主主 臥臥客客 廳廳 6070二室一廳15%2.7-3米2.7-3米 7090二室二廳25%3-3.3米3.6-3.9米 90120三室一廳45%3.3-3.6米3.6

10、-4.2米 120160三室二廳15%3.3-3.6米3.9-4.8米 躍層 180240 至少四室40套左右特定特定 普通戶型主衛(wèi)面積應(yīng)在4.5-6平方米 第45頁(yè)/共107頁(yè) 頂層的規(guī)劃 頂 層 躍 層 海之音海之音 海之韻海之韻 海之戀海之戀 海洋之星海洋之星 海之欣海之欣 全全 部部 躍躍 層層 一躍二一躍二 三躍四三躍四 頂頂 層層 躍躍 層層 四躍五四躍五 頂頂 層層 躍躍 層層 五躍六五躍六 頂頂 層層 躍躍 層層 六躍七六躍七 其他頂層為其他頂層為6層帶層帶4.8米挑高米挑高 第46頁(yè)/共107頁(yè) 戶型設(shè)計(jì)建議：養(yǎng)生主義的貫徹 第47頁(yè)/共107頁(yè) 第48頁(yè)/共107頁(yè) 第49

11、頁(yè)/共107頁(yè) “一軸”為南北景觀主軸 “三帶”包括: 中心主題景觀帶 龍河自然景觀帶 組團(tuán)封閉景觀帶 一軸三帶 第50頁(yè)/共107頁(yè) 第51頁(yè)/共107頁(yè) 海之音海之音 海之韻海之韻 海之戀海之戀 海洋之星海洋之星 海之欣海之欣 海洋海洋 主題主題 廣場(chǎng)廣場(chǎng) 銷售中心銷售中心 南北景觀主軸南北景觀主軸 中心主題景觀帶中心主題景觀帶 龍河自然景觀帶龍河自然景觀帶 組團(tuán)封閉組團(tuán)封閉 景觀帶景觀帶 第52頁(yè)/共107頁(yè) 地中海特色: 豐裕的物質(zhì)條件 歡愉的精神生活 足夠的閑暇時(shí)間 強(qiáng)調(diào)陽(yáng)光、海灘與開闊式設(shè)計(jì) 第53頁(yè)/共107頁(yè) 溫情花園: 第54頁(yè)/共107頁(yè) 園林理念 每家每戶都可推窗見景 第

12、55頁(yè)/共107頁(yè) 第56頁(yè)/共107頁(yè) 雕塑 廣場(chǎng)燈 第57頁(yè)/共107頁(yè) 廣場(chǎng)上的羅馬柱 第58頁(yè)/共107頁(yè) 墻面浮 雕 鮮花 第59頁(yè)/共107頁(yè) 在樓盤園林建設(shè)上把灌木、喬木等觀賞性樹種剪成一定幾何形狀 或者某種模樣，在專業(yè)術(shù)語(yǔ)上稱“模紋花壇”。 模紋花壇 第60頁(yè)/共107頁(yè) 瓷磚在園林中的運(yùn)用 第61頁(yè)/共107頁(yè) 路的裝飾 果皮箱 海 洋 生 物 雕 塑 第62頁(yè)/共107頁(yè) 棟間水景 第63頁(yè)/共107頁(yè) 小型觀景臺(tái) 與廣場(chǎng)相連的觀景平臺(tái) 第64頁(yè)/共107頁(yè) 植物景觀植物景觀: : 草皮草皮灌木灌木喬木喬木 3 3、 不同組團(tuán)栽種主題植物，增加識(shí)別力。不同組團(tuán)栽種主題植物，

13、增加識(shí)別力。 4 4、 應(yīng)用視線高度的高灌木或矮喬木，配合地形應(yīng)用視線高度的高灌木或矮喬木，配合地形 的塑造形成理想的綠色屏障。的塑造形成理想的綠色屏障。 第65頁(yè)/共107頁(yè) 多層次立體綠化 第66頁(yè)/共107頁(yè) 景觀先行 第67頁(yè)/共107頁(yè) 整體產(chǎn)品描述 核心理念： 東方“平衡養(yǎng)生”理念 核心定位： 原創(chuàng)海生活 建筑形式： 西班牙建筑風(fēng)格 核心文化： 濱海文化 第68頁(yè)/共107頁(yè) 第69頁(yè)/共107頁(yè) 第70頁(yè)/共107頁(yè) 社區(qū)無(wú)障礙設(shè)計(jì) 第71頁(yè)/共107頁(yè) 走廊及門的寬度 第72頁(yè)/共107頁(yè) 社區(qū)內(nèi)多設(shè)休閑椅 第73頁(yè)/共107頁(yè) 緊急呼救按鈕 第74頁(yè)/共107頁(yè) 樓宇對(duì)講系統(tǒng)

14、樓宇對(duì)講系統(tǒng) 第75頁(yè)/共107頁(yè) 第76頁(yè)/共107頁(yè) 第77頁(yè)/共107頁(yè) 第78頁(yè)/共107頁(yè) 第79頁(yè)/共107頁(yè) 第80頁(yè)/共107頁(yè) 第81頁(yè)/共107頁(yè) 第82頁(yè)/共107頁(yè) 第83頁(yè)/共107頁(yè) 第84頁(yè)/共107頁(yè) 價(jià)位構(gòu)成：價(jià)位構(gòu)成： 市場(chǎng)比較市場(chǎng)比較 成本加成成本加成 附加值定價(jià)附加值定價(jià) 一、項(xiàng)目整體均價(jià) 第85頁(yè)/共107頁(yè) 荷風(fēng)荷風(fēng) 桂香桂香 秀江秀江 南南 約約3000元元/平方米平方米 躍層躍層 約約3200元元/ 約約3300元元/ 約約3400元元/ 約約4000元元/ 約約3500元元/ 以下均價(jià)為前期預(yù)定，實(shí)際價(jià)差應(yīng)按照規(guī)劃終稿，并充分考慮戶型、園林等設(shè)

15、計(jì)，制定價(jià)差。以下均價(jià)為前期預(yù)定，實(shí)際價(jià)差應(yīng)按照規(guī)劃終稿，并充分考慮戶型、園林等設(shè)計(jì)，制定價(jià)差。 海之音海之音 海之韻海之韻 海之戀海之戀 海洋之星海洋之星 海之欣海之欣 第86頁(yè)/共107頁(yè) 七、銷售目標(biāo) 第87頁(yè)/共107頁(yè) 整體開發(fā)與銷售整體開發(fā)與銷售 銷售目標(biāo)：開盤后開盤后8 8個(gè)月個(gè)月 ，完成項(xiàng)目整體，完成項(xiàng)目整體95%95%以上以上 最終銷售均價(jià)：3200元/平方米 第一種方案： 第88頁(yè)/共107頁(yè) 銷售至50%，價(jià)格普遍上調(diào)200元/平方米 銷售至80% 價(jià)格普遍上調(diào)100元/平方米 銷售至95% 價(jià)格普遍上調(diào)100元/平方米 最終銷售均價(jià)：35003500元元/ /平方米平方

16、米 共增加共增加 銷售收入銷售收入 2500 2500 萬(wàn)萬(wàn) 第89頁(yè)/共107頁(yè) 銷售中心裝修風(fēng)格 洽談桌 接待臺(tái) 第90頁(yè)/共107頁(yè) 海濱氛圍的營(yíng)造 1、通過(guò)沙盤的直接表現(xiàn)，建議三期重新制作沙盤 2、在三期最接近的海的位置，建造觀景臺(tái)，可供 客戶直接看海。 3、在售樓處的裝修與裝飾中，突出海的概念，增 加海的元素。 第91頁(yè)/共107頁(yè) 第92頁(yè)/共107頁(yè) 一、推廣目標(biāo)： 繼續(xù)增加龍河家園美譽(yù)度繼續(xù)增加龍河家園美譽(yù)度 樹立龍河家園品牌樹立龍河家園品牌 第93頁(yè)/共107頁(yè) 第94頁(yè)/共107頁(yè) 第95頁(yè)/共107頁(yè) 第96頁(yè)/共107頁(yè) 第97頁(yè)/共107頁(yè) 第98頁(yè)/共107頁(yè) 第9

17、9頁(yè)/共107頁(yè) 階階 段段時(shí)時(shí) 間間費(fèi)費(fèi) 用用 產(chǎn)品導(dǎo)入期8月約20萬(wàn) 預(yù)購(gòu)期910月約30萬(wàn) 開盤期10月11月約50萬(wàn) 強(qiáng)銷期11月06年5月約70萬(wàn) 尾盤期6月約10萬(wàn) 共 計(jì)約占整個(gè)銷售額的 0.6% 180萬(wàn) 第100頁(yè)/共107頁(yè) 階階 段段 推廣推廣 方式方式 8 8月月1 1日日3131日日 1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010 1111 1212 1313 1414 1515 1616 1717 1818 1919 2020 2121 2222 2323 2424 2525 2626 2727 2828 2929 3030 3131 產(chǎn)產(chǎn) 品品 導(dǎo)

18、導(dǎo) 入入 期期 老客戶老客戶 拜訪拜訪 軟文軟文 地盤地盤 包裝包裝 路牌路牌 推廣排期表 產(chǎn)品導(dǎo)入期：突出特色、預(yù)熱市場(chǎng) 第101頁(yè)/共107頁(yè) 階階 段段 推廣推廣 方式方式 9 9月月1 1日日1010月月1 1日日 1 12 23 34 45 56 6 7 78 89 9 1010 1111 1212 1313 1414 1515 1616 1717 1818 1919 2020 2121 2222 2323 2424 2525 2626 2727 2828 2929 3030 3131 預(yù)預(yù) 購(gòu)購(gòu) 期期 軟文軟文 硬廣硬廣 中秋業(yè)中秋業(yè) 主活動(dòng)主活動(dòng) 路牌路牌 DMDM 產(chǎn)品預(yù)購(gòu)期：吸引目標(biāo)客戶，增進(jìn)信息傳遞 第102頁(yè)/共107頁(yè) 階階 段段 推廣推廣 方式方式 1010月月1 1日日1111月月1 1日日 1 12 23 34 45 56 67 78 89 9 1010 1111 1212 1313 1414 1515 1616 1717 1818 1919 2020 2121 2222 2323 2424 2525 2626 2727 2828 2929 3030 3131 預(yù)預(yù) 購(gòu)購(gòu) 期期 開盤開盤 活動(dòng)活動(dòng) 硬廣硬廣 軟文