“借名買房”若干問題法律分析

1、-作者xxxx-日期xxxx“借名買房”若干問題法律分析【精品文檔】“借名買房”若干問題法律分析【概念】“借名買房”房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人、借名人，被借名之人為名義購房人或出名人?！驹颉恳?guī)避法律政策，貪圖便宜方便。如：為規(guī)避國家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策；借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠；轉(zhuǎn)移財產(chǎn)以逃避債務(wù)?！撅L(fēng)險】雖然借名買房一般都發(fā)生在熟人甚至親人之間，但現(xiàn)實生活中還是存在諸多風(fēng)險，對于實際購房人來說：1、名義購房人反悔，不承認(rèn)借名買房之事，要求實際購房人騰房；2、房屋被名義購房人擅自處分，實際購房人

2、無法對抗善意第三人；3、因名義購房人對外債務(wù)，房屋被債權(quán)人申請法院強(qiáng)制執(zhí)行；4、名義購房人意外死亡，房屋因為繼承關(guān)系被其他人繼承；5、將來辦理轉(zhuǎn)移登記時需要承擔(dān)過戶稅費。另外，對名義購房人來講也同樣需要承擔(dān)一定風(fēng)險，以自己名義購房或者按揭貸款，留下相關(guān)的購房記錄和貸款記錄。勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策，若出資人按揭還款不及時，損害誠信度，可能導(dǎo)致今后貸款受阻?！窘杳I房之若干法律問題】一、借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力我國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定及社會公共利益的前提下，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人訂立任何內(nèi)容的合同。對于普通商品房，除了違反合同法第5

3、2條之外，實際購買人如能證明雙方有借名買房合意并已實際出資，借名買房合同應(yīng)屬有效。但借名買房多數(shù)情況下以違反、規(guī)避國家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策為前提，結(jié)合實踐中法院相關(guān)審判觀點，對幾種特殊性質(zhì)住房予以分析：1、違反國家政策規(guī)定借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房。借名人違反政策性保障住房政策，借名購買經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。”根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（建住房2007258號）第43條規(guī)定，不得借名購買經(jīng)適房。在司法實踐中，通說觀點認(rèn)為：雖然該辦法僅屬于部門規(guī)章，不直接影響合同的效力。但是

4、經(jīng)適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對改善民生、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定有著重要的現(xiàn)實意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉(zhuǎn)讓條件做了嚴(yán)格限制。而借名購買經(jīng)濟(jì)適用房擾亂了國家對經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機(jī)會購買和獲得房屋的權(quán)利，同時使國家的有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費流失，違反了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初衷，因此構(gòu)成合同法第52條第1款第4項規(guī)定的損害社會公共利益而無效。對此，北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)(京高法發(fā)2010458號)第十六條也明文規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)

5、濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。”在北京市一中院審理的“王某某與胡某某確認(rèn)合同無效糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第7624號）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購買經(jīng)濟(jì)適用房一套，原被告簽訂協(xié)議，內(nèi)容為：“王某某把經(jīng)濟(jì)適用房自愿轉(zhuǎn)讓給胡某某，由胡某某付全部購房款，如與房屋有關(guān)之事，本人有義務(wù)提供一切手續(xù)”。交付后，胡某某對房屋進(jìn)行了裝修并一直居住至今。后王某某以該協(xié)議違反相關(guān)法律法規(guī)政策為由，主張該協(xié)議無效。二審法院認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)適用住房指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷

6、售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。因此已購經(jīng)濟(jì)適用房的買賣應(yīng)遵守法律法規(guī)，尤其要遵守相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限。已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場價格上市出售。王某某與胡某某簽訂的協(xié)議書因違反關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。二審判決確認(rèn)借名買房協(xié)議為無效合同。但若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如果屆時借名人也具有購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，則可認(rèn)定該借名買房合同有效。北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛

7、案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)(京高法發(fā)2010458號)第六條也規(guī)定：“出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效?！薄皠⒔瘥惻c路士君房屋買賣合同糾紛”二審案（案號：（2014）一中民終字第01898號）。一審法院認(rèn)為：訴爭房屋系以劉金麗的名義購買，房屋亦登記在劉金麗名下，但首付款由路士君支付，購房貸款由路士君償還，相關(guān)票據(jù)亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實足以推定雙方之間存在借名買房關(guān)系。

8、此外，2008年7月，雙方簽訂的付款協(xié)議亦進(jìn)一步確認(rèn)了借名買房之事實。雙方借名購買的房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房，在限制上市交易期滿后方可上市交易。根據(jù)查明的事實可知，劉金麗于2004年10月從開發(fā)商處購買該房屋，在一審辯論結(jié)束前該房屋購買年限已經(jīng)滿5年，且繳納契稅的時間也已滿5年，故該房屋具備上市交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效?！皬坸與溫x確認(rèn)合同無效糾紛”二審一案（案號：（2014）一中民終字第2727號）中，二審法院認(rèn)為：根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的補(bǔ)充通知，2008年4月11日（含）前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋

9、所有權(quán)證滿5年后，可以上市出售。張x購買經(jīng)濟(jì)適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭房屋的所有權(quán)證五年之后，將訴爭房屋轉(zhuǎn)移登記至張1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。張x、辛x簽訂的關(guān)于北京市大興區(qū)西紅門的存量房屋買賣合同有效。2、違反“限購”、“禁購”政策借名買房對于違反“限購令”、“禁購令”的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見。肯定說認(rèn)為，限購令政策既非法律也非行政法規(guī)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（一）規(guī)定“合同法實施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地

10、方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！睉?yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。否定說則認(rèn)為間接借名行為違反政策而無效。如2011年4月浙江省高級人民法院民一庭出臺的關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）第8條規(guī)定：“實際買受人為規(guī)避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實際買受人為由，請求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外。”在廣州市花都區(qū)人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權(quán)確認(rèn)糾紛”（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產(chǎn)，登記在麥前志名下，后原告起訴請求確認(rèn)該

11、房屋所有權(quán)歸其所有。法院認(rèn)為其違反限購政策駁回了原告訴求。但筆者認(rèn)為：限制、禁止購房屬于調(diào)控性政策，具有臨時性。該政策通過在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來穩(wěn)定急劇上升的房屋價格，其僅對合同的履行造成一時的履行不能，而非永久的履行不能，應(yīng)尊重交易自由原則，不應(yīng)隨意認(rèn)定規(guī)避限購、禁購政策的借名購房合同無效。3、為規(guī)避信貸政策而借名買房規(guī)避信貸政策是否違反合同法52條的“損害社會公共利益”，其中關(guān)鍵在于對社會公共利益的認(rèn)定。北京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買賣合同案”（案號：（2010）二中民終字第19950號）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購買房屋一套，因原告名下已有多套

12、房產(chǎn)，為享受一套房貸7折優(yōu)惠的貸款利率，原被告達(dá)成協(xié)議：原告以被告名義辦理貸款手續(xù)，后被告取得房屋產(chǎn)權(quán)證后。2009年12月19日，雙方簽訂了協(xié)議書，確認(rèn)該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。后原告要求被告協(xié)助履行過戶手續(xù)，被告不肯，原告訴至法院請求被告配合過戶。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協(xié)議無效，房屋為其所有。一審法院認(rèn)為：訴爭房屋實際購房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對于金姬善確認(rèn)房屋歸其所有并要求董金寶辦理產(chǎn)權(quán)過戶的請求，應(yīng)予支持。即使雙方所簽協(xié)議系無效協(xié)議，也不能改變訴爭房屋實際購買人、出資人均為

13、金姬善之事實。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認(rèn)為：認(rèn)定合同無效應(yīng)依據(jù)效力性禁止性規(guī)范。本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時，并非不允許金姬善購房，僅是對金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規(guī)章規(guī)定商業(yè)銀行貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。也就是說，金姬善、董金寶這種借名購房辦貸規(guī)避銀行信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付比例及利率水平，該行為行為損害的是銀行利益而非社會公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。4、借名購買單位自建房、集資房、團(tuán)購房此類合同是實際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優(yōu)惠和經(jīng)濟(jì)利益，借用他人名義購買房屋的行為。單位的自建房、

14、集資房、團(tuán)購房等與與純粹商品房相比，存在價格、物業(yè)管理多方面優(yōu)勢，此類借名買房背后實際處分的是基于其能夠買到單位團(tuán)購房的特殊身份所享有的權(quán)利，實質(zhì)上就是單位基于職工的工齡、職稱以及各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權(quán)利的行為屬于私權(quán)利的范疇，主觀上并沒有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此類合同有效?！皣雍竦扰c古富新所有權(quán)確認(rèn)糾紛”上訴案（案號：（2014）一中民終字第341號）。一審法院認(rèn)為：古富新與國子厚為同一單位職工，在單位出售住房時，經(jīng)雙方商議由古富新借用國子厚的名義購房，購房款實際由古富新支付，雙方名為租賃實為借名買賣關(guān)系，該套房屋應(yīng)歸古

15、富新所有。古富新與國子厚簽訂協(xié)議雙方真實意思表示系借名購房，房屋交付后該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國子厚、于鳳英一定數(shù)額的補(bǔ)償，該協(xié)議中除涉及違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定外，未違反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。故國子厚、于鳳英應(yīng)當(dāng)及時配合古富新辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。山東省淄博市中級人民法院審理的“趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案”（案號：（2012）淄民一終字第406號）中，2006年11月25日，原告與被告陳勇簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原告借被告陳勇之名購買被告所在單位淄博高新區(qū)工商局在中潤華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬元轉(zhuǎn)讓費后取得該房屋的購房權(quán)，原告支付

16、首付款、其稅款及后續(xù)房款，陳勇向其出具購房發(fā)票和收款收據(jù)，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。后原告要求被告辦理房屋過戶手續(xù)，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認(rèn)為：雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實意思表示，合同有效。簽訂后雙方及時履行了合同大部分義務(wù)，對于尚未履行的部分應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。5、房改房對于房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。一般認(rèn)為是國家或單位對職工的一種福利、補(bǔ)償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒有違反合同法第52條及建設(shè)部已購公有

17、住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法（1999年第69號令）第5條的情況下，借名買房合同應(yīng)為有效?！坝陂L友、王某乙與王某甲、李式淼所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：（2014）淄民一終字第6號）中，原告王某乙、丁長友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購買了李式淼工作單位淄博市周村區(qū)園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴房產(chǎn)登記于李式淼名下。后原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產(chǎn)，訴至法院要求確認(rèn)該房產(chǎn)為原告二人所有。一審法院認(rèn)為：雖然雙方無書面協(xié)議，但根據(jù)原被告親屬的證人證言及被告王某甲在錄音資料中對原告借名出資買房的自認(rèn)事實，以

18、及涉訴房產(chǎn)已由原告支配使用長達(dá)十年之久，房屋產(chǎn)權(quán)證書亦由原告持有，認(rèn)定原被告雙方借名買房的事實。判定涉訴房產(chǎn)歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。二、借名買房中實際出資人取得房屋所有權(quán)的法律依據(jù)物權(quán)法第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！笨梢钥闯鑫覈P(guān)于物權(quán)變動采取的是債權(quán)形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結(jié)合，并摒棄了德國物權(quán)法中物權(quán)行為的無因性。意味著如果支撐物權(quán)變動的原因行為或者基礎(chǔ)關(guān)系不成立或被撤銷，則物權(quán)變動也相應(yīng)的無效或被撤銷。依照我國物權(quán)法第9條“

19、不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！?、第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！钡?7條“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明?！?、第19條“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”因此，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)當(dāng)時權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)形態(tài)的證明，對物權(quán)的歸屬具有推定效力。其產(chǎn)生的公示公

20、信效力主要是保護(hù)不動產(chǎn)登記人及真實所有人以外的善意第三人的利益，但產(chǎn)權(quán)證書本身并不能直接決定實體法律關(guān)系即實際權(quán)利的狀況，在該不動產(chǎn)物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)證明其為真正的權(quán)利人時，可以請求確認(rèn)權(quán)利。即不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項在無相反證據(jù)證明的情形下，應(yīng)推定不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項真實。對外而言善意第三人基于對登記的信賴與登記權(quán)利人發(fā)生的不動產(chǎn)交易行為受法律保護(hù)，而在名義購房人與實際購房人之間，應(yīng)探求雙方真實意思表示來確認(rèn)真正權(quán)利人。“張某與孫某房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：(2012)一中民終字第9875號）中，法院認(rèn)為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買

21、賣合同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權(quán)證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權(quán)證、購房發(fā)票、契稅發(fā)票、已購公有住房首次上市房屋買賣合同的相關(guān)手續(xù)，出資手續(xù)（以上材料均在孫某處）、603號房屋的原所有權(quán)人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號房屋的事實，能夠認(rèn)定孫某與孫A之間存在借名買房關(guān)系，確認(rèn)涉爭房屋為孫某所有。天津市紅橋區(qū)人民法院審理的“趙譽(yù)、李興祿與合同糾紛”一案（案號：（2013）紅民初字第4479號）。二原告趙譽(yù)、李興祿于2011年借被告李穎之名貸款購買訴爭房屋，首付和還貸均由二原告負(fù)擔(dān)，被告現(xiàn)欲出售該房屋，訴至法院請求確認(rèn)該房屋歸二原告所有。法院認(rèn)為：不動產(chǎn)權(quán)屬證書

22、是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，但因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利，此時就不能簡單按照房屋產(chǎn)權(quán)證書上登記的產(chǎn)權(quán)人認(rèn)定物權(quán)所有人，而應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的舉證，法院查明的事實確定物權(quán)所有人。本案中，通過二原告的當(dāng)庭舉證可以證實訴爭房屋的首付款全部由二原告實際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認(rèn)定二原告是訴爭房屋的真實權(quán)利人，判決：訴爭房屋歸原告趙譽(yù)、李興祿所有。三、舉證責(zé)任及法院如何認(rèn)定基于物權(quán)公示公信原則，不動產(chǎn)權(quán)屬證書具有推定效力，應(yīng)信賴其為真實的，但根據(jù)我國民事訴訟法中“誰主張誰舉證”原則，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事

23、實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明；沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。實際購房人欲主張該房屋歸其所有，有責(zé)任提供證據(jù)證明雙方存在借名買房的合意以及自己實際出資，若不能證明，則應(yīng)尊重房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的公示公信效力。“恒震鼎與陸玉妹所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號：（2014）滬二中民二（民）終字第81號），二審法院認(rèn)為：本案中，系爭房屋雖登記在恒建德名下，但根據(jù)陸玉妹提供的一系列房屋購買時所涉的付款憑證等原始材料以及數(shù)位多方證人的證人證言，原審法院據(jù)此采信相關(guān)證據(jù)并認(rèn)定陸玉妹為實際購房人，并無不當(dāng)。恒震鼎上訴認(rèn)為不能僅憑購房原始材料及相

24、關(guān)證人證言等來認(rèn)定陸玉妹是實際購房人，因未能提供確鑿的證據(jù)來推翻陸玉妹所證明的事實，故本院對此無法采信?！岸瓡c董書仲所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號：（2013）二中民終字第16735號）。二審法院認(rèn)為：訴爭房屋原系公有住宅房屋，登記于董書仲名下。現(xiàn)董書生提起確權(quán)訴訟，以訴爭房屋實際承租人為其母黃桂蘭、其系以董書仲的名義購買涉案房屋為由，要求確認(rèn)訴爭房屋歸其所有。對此，董書生應(yīng)就此承擔(dān)必要的舉證責(zé)任。根據(jù)雙方當(dāng)事人陳述，董書仲并不否認(rèn)其母黃桂蘭對訴爭房屋享有一定權(quán)益，董書生與董書仲亦均認(rèn)可房改購房過程中的購房款系由董書生交納，但僅憑此出資的事實，尚難以證明董書仲與董書生之間存在借名買房關(guān)系。（

25、一）法院如何認(rèn)定是否存在借名買房合意：1、雙方書面或口頭協(xié)議。書面協(xié)議中一般明確約定的借名買房的原因和事實，主張協(xié)議關(guān)系存在的一方應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，一般應(yīng)提供形式合法、內(nèi)容合理的書面協(xié)議即可，對方認(rèn)為協(xié)議效力有瑕疵的，應(yīng)舉證證明?？陬^協(xié)議具有很大的不確定性，難以舉證，但如果雙方承認(rèn)有借名合意亦可。2、借名購房的原因是否符合常理。甘于冒風(fēng)險而借名買房，必定有其原因：或無購房資格而借他人資格、或為享受內(nèi)部優(yōu)惠價格、或規(guī)避信貸稅收政策、或隱藏財產(chǎn)等。符合常理的借名動機(jī)，往往具有很強(qiáng)證明力。3、關(guān)于房屋實際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。這一點至關(guān)重要，在實際中房屋由誰使用、產(chǎn)權(quán)證由誰保管亦能在相當(dāng)程度上反映出是

26、否存在借名買房關(guān)系。房屋由借名人實際使用，被借名人尚可主張租賃、借用，但房屋產(chǎn)權(quán)登記證書作為房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會隨意交付他人，如果聲稱是由他人保管有違常理。4、房屋購房入戶、日常使用等手續(xù)、費用由誰辦理，房貸由誰償還。通常情況下，購房入戶管理手續(xù)如房屋契稅、按揭還貸、物業(yè)費、維修基金、裝修保證金等費用應(yīng)由購房人親自辦理并持有單據(jù)，但借名買房中，很多均由實際購房人代名義購房人去辦理、繳費，名義購房人往往不知曉詳情。這在一定程度上也可用來證明雙方的借名購房關(guān)系。江蘇省無錫市中級人民法院審理的“吳辛戩、孫玲與楊國華所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴”一案（案號：（2013）錫民終字第1572號）。一審

27、法院認(rèn)為：一、證人證言表明雙方確實有借名買房的意思表示，合同實際系由楊國華以吳幸戩的名義簽訂，吳幸戩未參與。二、從購房款支付情況來看楊國華提供的證據(jù)能夠證明首付由其出資；房貸也是由楊國華還的。三、關(guān)于房屋入戶手續(xù)、費用等。入戶手續(xù)按常理應(yīng)由購房人親自辦理，本案中實際系由楊國華辦理并交納了相應(yīng)費用，這在一定程度上印證了楊國華主張的借名購房關(guān)系。四、關(guān)于房屋實際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。訴爭房屋由楊國華實際使用，產(chǎn)權(quán)證原件也由楊國華持有，這在一定程度上也印證了楊國華主張的借名購房關(guān)系，而吳幸戩對該事實的解釋不符合常理，也未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。上述各項事實環(huán)環(huán)相扣，已構(gòu)成一個完整的鎖鏈，表明本案實際購

28、房人應(yīng)為楊國華，楊國華系借用吳幸戩的名義購房，而吳幸戩僅是名義購房人。亦未違反當(dāng)時的法律強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定借名購房關(guān)系有效。一審判決：訴爭房屋歸原告楊國華所有。二被告不服，提起上訴，二審維持原判。江蘇省徐州市中級人民法院審理的“馬濤等與許萍等房屋確權(quán)糾紛上訴案”（案號：(2013)徐民終字第1454號）。法院分別從涉案房屋的買賣過程、購房合同的簽訂、房證及土地證載明的權(quán)利人及兩證和稅費單據(jù)的實際持有人、房貸的償還、涉案房屋的出租及居住情況、水、電、物業(yè)費用的繳納、涉案房屋的裝修及生活用品的添置等多方面進(jìn)行分析，認(rèn)定原被告之間存在借名買房合意，實際購房人徐萍對房屋擁有所有權(quán)。（二）如何

29、認(rèn)定實際出資人：1、雙方協(xié)議的內(nèi)容。協(xié)議中雙方對出資往往有明確約定。正常情況下，借名人即為將來的實際出資人，但不能單憑協(xié)議確定實際出資人，因為協(xié)議的履行存在不確定性，借名人不履行出資義務(wù)亦有可能，故還應(yīng)結(jié)合其他證據(jù)綜合認(rèn)定。2、還款手續(xù)、購房發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等書證由何人持有。還款手續(xù)、購房發(fā)票與產(chǎn)權(quán)證雖記載被借名人之名，但如果這些重要材料均由借名人持有，則買房事宜由借名人具體執(zhí)行，房款亦可推理為由其支付。一般來說，還款手續(xù)由借名人持有即可初步推定其為實際出資人，因為如果房款系出名人所出，通常其無可能和必要將取得的提前還貸申請書、還款憑證等還款手續(xù)交由借名人保管。3、雙方的財務(wù)狀況、還款能力。如出名

30、人無穩(wěn)定的工作收入等經(jīng)濟(jì)來源，一般也不會有支付巨額首付款及按期支付按揭貸款的能力。4、證人證言。實際出資人直接與賣方即收款人接洽付款的，交款憑證記載出名人、收款方為賣方指定第三人（如中介公司）的情況下，賣方證言尤具證明價值；另外，借名買房一般多發(fā)生在親戚朋友等熟人之間，多數(shù)情況下，親朋好友對此事內(nèi)情都知曉。5、常理推斷。如出名人主張房款由其支付，應(yīng)清楚款項數(shù)額，以配偶所付主張自己不知情的，也不符常理，因買房系重大事項，夫妻間不應(yīng)毫無溝通。6、其他。如借名人向出名人的匯款轉(zhuǎn)賬證明等?！昂c北京美康澳醫(yī)療器械有限責(zé)任公司等所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第11924號）美康澳

31、公司提供的銀行轉(zhuǎn)賬支票載明的支付數(shù)額準(zhǔn)確無誤，該證據(jù)可以證明房屋的全部價款確系美康澳公司向北京能源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付；同時，美康澳公司提交了該公司持有的物業(yè)費、裝修保證金等票據(jù)及業(yè)主公約、物業(yè)公司出具的證明等證據(jù)，訴爭房屋的所有物業(yè)費、電費等一切費用均由美康澳公司全部繳納，從而認(rèn)定美康澳公司為蘇爭房屋的實際出資人。“陳某某與陳某所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：（2011）深中法民五終字第1033號），法院認(rèn)為：陳某提交了深圳市某某投資發(fā)展有限公司出具的收款確認(rèn)函，且具體說明了購房款的支付時間和支付方式。深圳市某某投資發(fā)展有限公司作為賣方在收款確認(rèn)函中確認(rèn)是與陳某建立房屋買賣關(guān)系，先后三筆

32、共收到了陳某支付的7390000元購房款。其中有關(guān)付款時間和付款方式的陳述與陳某的主張一致，且有相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬憑證佐證。同時，轉(zhuǎn)款人陳某某某在一審?fù)忂^程中也出具證人證言，證明是受陳某的委托從陳某某某夫妻帳號上轉(zhuǎn)出上述款項，帳號上的錢款是由陳某做生意賺得存入的。上述證據(jù)相互印證，可以證明陳某通過陳某某某夫妻實際出資的事實，本院予以采信。四、借名買房案件的類型司法實踐中，隨著此類糾紛的增多，案件類型也呈多樣化，其中當(dāng)事人選擇的案由主要分為合同糾紛和物權(quán)糾紛。合同糾紛中，主要是名義購買人提起的確認(rèn)合同無效糾紛（(2013)二中民終字第17167號、(2013)鄭民三終字第998號）；雙方針對借名買

33、房協(xié)議提起的房屋買賣合同糾紛（(2014)二中民終字第03835號、(2011)一中民終字第9309號、（2010）二中民終字第19950號）。物權(quán)糾紛中，主要是實際購房人提起的所有權(quán)確認(rèn)糾紛（(2013)津高民申字第1250號、(2013)一中民終字第11924號、(2012)滬二中民二(民)終字第1005號）；實際購房人提起的返還原物糾紛（(2012)一中民終字第9520號、（2014）一中民終字第01595號、(2013)哈中民申字第1號）。在實踐中，法院一般審查雙方有無借名買房協(xié)議，該協(xié)議是否有效，借名人是否實際出資等問題。另外，在房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行過程中，實際購房人還可以提出執(zhí)行異議

34、，或提起執(zhí)行異議之訴（2013）二中民終字第17142號）。五、面對風(fēng)險如何救濟(jì)（一）名義購房人反悔近年房價的不斷上漲，一些使名義購房人見利忘義，從而主張借名合同無效或根本不承認(rèn)存在借名買房事實，要求借名人返還房屋，引發(fā)許多訴訟。訴訟中，根據(jù)事實和法律規(guī)定，大致有三種判決結(jié)果：1、如果實際購房人不能舉證證明雙方存在借名買房合同，應(yīng)尊重不動產(chǎn)物權(quán)登記的公示公信效力，房屋歸權(quán)屬證書中產(chǎn)權(quán)人所有?！皠⒕Q與賈崇強(qiáng)等所有權(quán)確認(rèn)糾紛二審”一案（案號：（2014）二中民終字第00851號）。法院認(rèn)為：訴爭房屋的房屋買賣契約及相關(guān)購房手續(xù)中載明的購房人均為賈崇強(qiáng)，房屋所有權(quán)亦登記在賈崇強(qiáng)名下，現(xiàn)劉京鳴主張該

35、房屋系其借用賈崇強(qiáng)的名義所購，但其并未提供充分有效的證據(jù)證明訴爭房屋系其出資所購及其與賈崇強(qiáng)之間存在借名買房之約定，賈崇強(qiáng)對此亦不予認(rèn)可，故劉京鳴要求被告協(xié)助過戶訴求難以支持。2、如能證明雙方存在借名買房合同，但合同因違反國家法規(guī)政策而無效的，借名購房人無法主張對房屋的所有權(quán)，但實際出資應(yīng)當(dāng)返還，對于合同無效的后果，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方過錯各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果名義購房人有過錯，對于房屋升值部分也應(yīng)給予實際購房人相應(yīng)補(bǔ)償?！摆w茜與孫向紅等房屋買賣合同二審”（案號：（2014）一中民終字第00455號）一案中。名義買受人趙茜主張借名購買經(jīng)濟(jì)適用房合同無效，一審法院認(rèn)為：合同無效后，孫向紅等為購買涉案房屋

36、的相應(yīng)出資應(yīng)當(dāng)予以返還。趙茜與孫向紅達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行，趙茜應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任，故對于因房屋升值所產(chǎn)生的收益，趙茜應(yīng)當(dāng)按照其過錯程度給予孫向紅相應(yīng)補(bǔ)償。判決合同無效，趙茜向?qū)O向紅返還購房款稅446084.4元，支付孫向紅房屋增值補(bǔ)償金1769689.37元。趙茜不服提起上訴，二審維持原判?！皣?yán)墨與嚴(yán)崢返還原物糾紛”（案號：（2014）一中民終字第01595號）二審一案中。一審法院認(rèn)為：嚴(yán)崢因不具備購買經(jīng)濟(jì)適用住房的條件，而借用嚴(yán)墨的名義購買經(jīng)濟(jì)適用住房，雙方之間形成合同關(guān)系。該合同違反了國家關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無效。合同無效后，嚴(yán)墨應(yīng)返還嚴(yán)崢為購買涉案房屋支付的

37、購房款、稅費、保險費等相關(guān)款項，對于該合同的無效，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢雙方均有過錯，考慮到嚴(yán)崢支付了部分購房款，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行等因素，嚴(yán)墨應(yīng)對合同的無效承擔(dān)主要責(zé)任。故對于因房屋升值所產(chǎn)生的收益，嚴(yán)墨應(yīng)按照其過錯程度給予嚴(yán)崢相應(yīng)的房屋裝修款及房屋增值補(bǔ)償款等損失。嚴(yán)墨不服提起上訴，二審維持原判。3、如能證明雙方借名買房合同合法有效，則判決依約履行合同，被借名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。（二）名義購房人擅自處分房屋實踐中，名義買受人常會擅自處分該房屋，出售、抵押給善意第三人，是否有效，如何救濟(jì)。筆者認(rèn)為應(yīng)分兩種情況：借名合同無效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同有效。如借名合同無效，應(yīng)以購房合同和房屋所有權(quán)證上的權(quán)利人為房屋所有人，房屋所有人有權(quán)通過轉(zhuǎn)讓或抵押的方式處分該房屋，第三人可以成為房屋權(quán)利人。借名人如能證明實際出資，可認(rèn)為是借款關(guān)系，向被借名人主張返還出資款項。借名合同有效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效。轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效并不影響善意第三人取得該房屋的物權(quán)。名義購房人雖為無權(quán)處分人，但根據(jù)物權(quán)法第106條，善意第三人善意取得房屋所有權(quán)。實際購房人只能向名義購房人請求賠償損失。