北海市四月樓市月報

1、2013年北海市四月樓市市場分析月報（2013年5月18日） 欽州市天驕投資有限公司欽州市欽南區(qū)南珠東大街174號10目 錄1宏觀經(jīng)濟及行情政策11.1北海經(jīng)濟11.2地方政策及重大信息12市場整體行情分析32.1土地市場32.2商品房市場53本月樓市成交top1084主要在售項目活動91 宏觀經(jīng)濟及行情政策1.1 北海經(jīng)濟u 北海財政收入首季同比增長44.76%增幅廣西第一1-3月份，北海全市財政收入完成22.84億元，完成年初預算的20.74%，同比增加7.06億元，增長44.76%，增幅居全區(qū)第一。其中，稅收收入完成19.94億元，完成年初預算的19.77%，增長54.66%，排名居廣西

2、第一；稅收收入占財政收入比重為87.32%，排名廣西第一。非稅收入完成2.90億元，完成年初預算的31.47%，非稅收入占財政收入比重為12.68%。一季度財政收入實現(xiàn)“開門紅”得益于今年北海不斷優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，加大招商引資力度，全力推進項目建設(shè)，中石化、誠德新材料等重大項目拉動財政收入快速增長。石化、臨港新材料、電子信息三個千億元產(chǎn)業(yè)共實現(xiàn)收入10.80億元，增長125.23%，收入總量占全市財政收入總量的47.30%、占全市財政收入增量的85.04%，拉動全市財政收入增長38個百分點，拉動效應比上年進一步增強?！?012年廣西人均可支配收入排行榜 北海排名第九】。1.2 地方政策及重大信息u

3、 2013年北海市申請廉租房保障政策標準出臺從市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，2013年度北海市申請廉租住房保障家庭條件適當放寬，家庭年人均收入線由去年的9000元，調(diào)整為10560元；家庭財產(chǎn)指標人均額度線也由去年的54000元/人，調(diào)整到今年的63360元/人，從而降低了申請廉租住房的準入門檻，擴大了保障房覆蓋面。u 北海啟動第四屆園林園藝博覽會規(guī)劃建設(shè)工作近日，市委、市政府辦公室聯(lián)合印發(fā)實施北海市建設(shè)第四屆廣西園林園藝博覽會工作方案。這標志著北海市承辦2014年第四屆廣西園林園藝博覽會的規(guī)劃和建設(shè)等各項工作全面啟動。第四屆廣西園博會擬定以“花海絲路 綠映珠城”為主題。擬選址于北海市南珠大道以東、

4、銀灘大道以北，總用地面積約298公頃，屬城市規(guī)劃綠地。園博會擬規(guī)劃建設(shè)室外展園(包括廣西設(shè)區(qū)市城市園林展園、東盟十國園林展園、優(yōu)秀園林大師展園、企業(yè)盈利展園等)、室內(nèi)展園(園林規(guī)劃作品、植物新品種、花卉、盆景、插花、書畫攝影、賞石等展覽)及各類園林園藝相關(guān)活動?！皥@博園”計劃6月份舉行奠基開工儀式。【北海成為第四屆廣西園博會首選舉辦城市】u 六欽高速公路建成通車 桂柳到北海不再繞南寧4月9日，廣西六景至欽州港高速公路宣布正式建成通車。六欽高速讓桂北和桂中出海更為便捷，而北海到桂柳則縮短車程近60公里。六欽高速建成，不僅把廣西桂林和北海兩座重要旅游城市更加拉近了距離，更有助于進一步提升區(qū)內(nèi)旅游。

5、u 欽北高鐵北海段首次運營4月18日上午9時正，由北海駛向南寧方向的客車自舊有鐵路駛?cè)胄驴⒐さ臍J北高鐵新安村至平陽村段。這標志著欽北高鐵建設(shè)取得了實質(zhì)性推進，為在今年6月30日全線試運營奠定堅實基礎(chǔ)。u 發(fā)展?jié)摿ξ闵剃P(guān)注由市人民政府主辦、中國聚商促進會承辦的“北海項目推介交流座談會”日前在杭州舉行，北海良好的發(fā)展環(huán)境和巨大的發(fā)展?jié)摿ξ吮姸嗾闵痰年P(guān)注。招商局、發(fā)改委、商務(wù)局、園博辦等單位與浙江伯樂集團、浙商世紀控股集團、杭州聚通投資管理有限公司、榮盛集團、杭州文創(chuàng)集團、杭州四季青服裝集團等近百家企業(yè)進行了面對面的交流，雙方就北海的區(qū)域優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢以及重點招商項目進行了座談。u 北海旅游

6、發(fā)展總體規(guī)劃（2012-2020）通過專家評審4月19日上午，廣西區(qū)自治區(qū)旅游局在北海市主持召開北海旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2012-2020）（以下簡稱總體規(guī)劃）專家評審會。經(jīng)過專家認真評議和審定，總體規(guī)劃獲得通過。1999年-2000年，北海市曾經(jīng)編制過北海旅游發(fā)展總體規(guī)劃，但隨著歷史發(fā)展和形勢的變化，這套規(guī)劃已不再適應北海旅游發(fā)展的需要。為了指導和規(guī)范北海目前和未來的旅游發(fā)展，編制符合科學發(fā)展和新時期需要的新的總體規(guī)劃已刻不容緩?！?012年北海市旅游總收入首次突破百億元大關(guān)】。2 市場整體行情分析2.1 土地市場2.1.1 年度供地計劃北海市2013年度國有建設(shè)用地供應計劃表單位：公頃（1公

7、頃=15畝）用途合計商服用地工礦倉儲用地住宅用地公共管理與公共服務(wù)交通運輸用地水域及水利設(shè)施特殊用地小計廉租房經(jīng)濟適用房公共租賃房限價商品房商品房 用地合 計市本級合浦縣2.1.2 供地分析2013年1-4月北海商品房開發(fā)用地出讓供給情況期數(shù)土地位置出讓面積容積率土地用途出讓起始價加價幅度萬元掛牌時間發(fā)布公告時間()（畝）1月2012年第16期南珠大道與北海大道交匯處東南角36477.554.72.7批發(fā)零售40年、住宿餐飲40年164萬元/畝202013年1月17日至2013年1月28日2012-12-28南珠大道以東、北海大道南側(cè)33923.750.92.55批發(fā)零售40年163萬元/畝2

8、0南珠大道以東、北海大道南側(cè)29599.044.42.2批發(fā)零售40年160萬元/畝202013年第1期南珠大道以東、北海大道南側(cè)242744.57364.15.0批發(fā)零售40年、城鎮(zhèn)住宅70年156萬元/畝502013年1月30日至2013年2月8日2013年1月10日鐵山港區(qū)南康鎮(zhèn)銀豐東路114號19112.9128.72.0批發(fā)零售40年、城鎮(zhèn)住宅70年38萬元/畝102013年1月28日至2013年2月62013年1月8日2月2013年第3期鐵山港區(qū)營閘路與四號路交叉東南角40004.683603.0商務(wù)金融40年、住宿餐飲40年38萬元/畝102013年2月27日至2013年3月8日

9、2013年2月21日3月（無商品房開發(fā)土地的供給）4月（無商品房開發(fā)土地的供給）合計401862.3602.8截止4月份，北海市商品房開發(fā)用地招拍掛出讓累計上市共6宗，累計出讓面積為401862.3，約合計為602.8畝。從供給區(qū)域來看，海灣新城組團和高德組團（南珠大道、北海大道）成為北海主城區(qū)“開年”的供地主力，響應著北海城市“南聯(lián)、東進、北拓”的發(fā)展方向，而鐵山港區(qū)作為本年新秀，也是歷史上首次公開出讓土地。成為新面孔，但就目前供地面積而言，供地面積均不大。n 出讓規(guī)劃條件限制：本月無地上市供給。2.1.3 成交分析2013年1-4月北海市國有土地使用權(quán)（商品房開發(fā)用地）招標拍賣掛牌出讓（成

10、交）期數(shù)土地位置出讓面積容積率土地用途出讓起始價成交總價成交單價樓面地價競得人成交時間（畝）一月2012年第16期南珠大道與北海大道交匯處東南角54.72.7批發(fā)零售40年、住宿餐飲40年164萬元/畝11400萬元208萬元/畝1157元/北海市美凱龍置業(yè)有限公司2013-1-28南珠大道以東、北海大道南側(cè)50.92.55批發(fā)零售40年163萬元/畝11200萬元220萬元/畝1295元/北海市美凱龍置業(yè)有限公司2013-1-28南珠大道以東、北海大道南側(cè)44.42.2批發(fā)零售40年160萬元/畝7210萬元162萬元/畝1107元/北海市中翔置業(yè)有限公司2013-1-28二月2013年第1

11、期南珠大道以東、北海大道南側(cè)364.15.0批發(fā)零售40年、城鎮(zhèn)住宅70年156萬元/畝56860萬元156萬元/畝493元/北海福滿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013-2-8鐵山港區(qū)南康鎮(zhèn)銀豐東路114號28.72.0批發(fā)零售40年、城鎮(zhèn)住宅70年38萬元/畝1100萬元38萬元/畝288元/北海洋和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013-2-6三月2013年第3期鐵山港區(qū)營閘路與四號路交叉東南角603.0商務(wù)金融、住宿餐飲40年38萬元/畝2292萬元38萬元/畝191元/北海金港投資有限公司2013-3-8合計602.8畝88962萬元截止4月份，北海市商品房開發(fā)用地招拍掛累計成交6宗，累計成交面積為602

12、.8畝（約合計為401866.68），成交金額為88962萬元（約8.89億元），根據(jù)已出讓的各地塊的容積率計算，今年年初北海待開發(fā)體量為1544979.7，合約為154.5萬，相對北海去年年銷量在159.68萬水平，今年一季度北海土地出讓供量將超過去年年銷量水平，可預見今后兩年供量相比前三年猛增。本月無商品房開發(fā)用地成交。2.2 商品房市場2.2.1 月度供給分析4月，北海新增預售商品房1178套（環(huán)比劇增164套），預售商品房面積10.17萬（環(huán)比增12.6%，同比增8.1%），隨著3月兩會召開后，新政出臺（國五條），政策逐漸明朗下，北海自春節(jié)后連續(xù)三個月上漲，本月新增預售商品房相比3月明

13、顯上升，其供給上升的勢頭在當前政策調(diào)控形勢下，仍未見有所放緩，說明開發(fā)商對北海市場信心十足。2.2.2 月度銷售分析4月，北海新建商品房成交1448套（其中，住宅成交1370套），環(huán)比增33套；成交面積14.51萬（其中，住宅成交13.72萬），環(huán)比降8.3%，同比降0.7%；從4月市場成交來看，北海作為一個外向型投資為主的市場，其成交量環(huán)比及同比均有所下降，說明市場受到了一定的政策影響，但從下降幅度來看，其影響極小。2.2.3 月度售價分析4月，北海平均價格為5805元/，環(huán)比增長0.82%，同比增長15.7%；在兩會之后，政策出臺，特別是對北海這種外向型為主導的客群，其影響從4月成交均價環(huán)

14、比3月小幅增長可見，其增速有所放緩。但政策影響的效力到底多大，還得往后才可衡量。4月份廣西主要城市住房價格動態(tài)列表（數(shù)據(jù)來源：2013年4月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)）城市名稱3月4月環(huán)比漲跌樣本均價價格中位數(shù)環(huán)比漲跌樣本均價價格中位數(shù)元/元/元/元/南寧2.53%734965931.03%74256700北海2.2%575853000.82%58055390柳州2.99%63335896-0.49%63025892桂林0.96%580842500.09%581343502013年4月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，相比3月份，廣西四個主要城市的住房價格，有3個城市住房價格上漲（其

15、中，本月漲幅最大的為南寧1.03%，實現(xiàn)均價7425元/）；2013年4月北海住宅價格均價環(huán)比3月上漲0.82%，實現(xiàn)住宅抽樣均價為5805元/，抽樣中位數(shù)5390元/。2.2.4 存量分析 存量商品住宅成交分析3月份，受“兩會”影響，特別是新國五條和個稅20%的政策影響，北海二手住宅市場交易與全國形勢一致（本月初出現(xiàn)排隊過戶），存量商品住宅成交達到北海近一年以來最高水平，成交面積9.48萬（成交707套），環(huán)比增長315.8，同比增長266%。 4月，北海二手房成交面積為7.43萬（成交套數(shù)669），相比3月有所下降，但在近一年中排名第二。 存量商品住宅可售分析累計商品住宅可售面積情況（不含

16、未拿批準預售項目）產(chǎn)品面積區(qū)間總套數(shù)總面積（萬）可售套數(shù)可售面積（萬）90110962793.9633945249.09900610531118.4914411190464.09231159.31合計1659231750.1146787426.89截止今年5月4日，北海市區(qū)存量商品住宅累計可售面積426.89萬（可售套數(shù)46787套），按照去年北海市區(qū)銷售面積150.57萬計算，預計需時二年多，可見北海存量商品住宅較大，市場銷售壓力也較大。在產(chǎn)品面積集中度上，90以下中小戶型較多，可售面積累計達249.09萬（套數(shù)33945套），占總可售面積58.4%，表明市場此類產(chǎn)

17、品存量充足，市場競爭激烈，但由于中小戶型市場供量基數(shù)要比大戶型供量基數(shù)大，且是北海市場主力軍，其走量也是最大；另，因中小戶型總價低，適合投資及候鳥居住等因素，還是存在較大的市場空間，這也符合北海以外向型客群為主導的市場特征。3 本月樓市成交top102013年4月北海樓盤網(wǎng)簽情況排名項目名稱成交套數(shù)均價（元/）top1嘉和冠山海東區(qū)愛丁堡71精裝均價7100 top2桐洋家園67均價3800top3恒大御景半島67折后8500元top4恒宇海岸華府65起步價6500top5金域熙城59均價5600top6東峰廣場58起價4380（尾盤）top7陽光海岸54起步價4200均價4800top8恒昌

18、城市麗景45起價3820均價5400top9第九灣(藍山上灣小區(qū))45毛坯折后6000精裝均價7200top10同和泊灣43起價2988均價3400馮家江周邊金色海岸（21度公館）9起價6380均價6550銀灘桐洋國際大廈21均價6000元一線海景富麗華海御17起步價6500折后價9800精裝天隆三千海折后均價10250北部灣一號精裝起步價12000均價17000 注明：藍色字體為馮家江片區(qū)周邊樓盤或局部一線海景樓盤。在top10中，一線海景項目占3席，其余為二線或者無海景；在top10中，除了海景項目嘉和冠山海、第九灣和恒大御景半島面海售價較高外（7500元/精裝、6500毛坯，9000元/

19、精裝），其他項目均價在6500元/以下；在top10中，又增加一個精裝項目（第九灣），北海精裝市場逐漸興起；本月馮家江周邊在售項目2個（桐洋國際大廈、21度公館），實現(xiàn)均價在6000-6500元/。4 主要在售項目活動2013年4月北海主要在售項目活動情況項目位置市面均價（元/）優(yōu)惠情況活動情況恒大御景半島金海岸大道80號起價8600暫無優(yōu)惠87-179平米的二至四房戶型均有在售天隆三千海銀灘西區(qū)美景路88號均價15000一次性95折，分期97折、按揭99折珊瑚園1棟1單元和2棟、3棟預計五一開盤，推“5萬抵10萬”優(yōu)惠森海豪庭金海岸大道59號起價5980均價6500購房享受一次性92折，分期

20、按揭95折三期最新優(yōu)惠：存三萬元最高可抵十萬元購房款，即交3萬元定金，在簽合同時可以抵10萬元購房款。北部灣1號茶亭路49號起價12000均價17000一次性付款95折、分期99折首期已交房，6單元海頌閣精裝房裝修標準3000元/平方。21公館廣東南路與金海岸大道交匯處東南角起價6380購房可以享受簽10年租賃、每年返還業(yè)主10%房款的優(yōu)惠1號樓僅余10套左右房源，2號樓主推二單元桐洋國際海岸廣東南路和金海岸大道交匯處均價6000暫無折扣優(yōu)惠購房“0公攤”、送車或者送裝修和現(xiàn)金等，最高優(yōu)惠抵值18萬元，轎車最高送價值88000元的大眾三清園云南路中段萊酒店對面300米均價4800一次性97折，按揭98折2套特價房，一口價4850元/平方米海韻佳園北海市銀灘大道與南京路交匯處起價3980房可以享受全款95折、分期96折、按揭97折優(yōu)惠一期已是準現(xiàn)房，在售1-3#樓。國際工社云南路與金海岸大道