地產私募股權投資基金設立方案和詳細程序

1、地產私募股權投資基金設立方案和詳細程序一、基金的架構當前國內的私募股權投資基金主要有三種組織架構：公司制、合伙制和信托 制。本方案一并介紹該三種架構，并簡要比較三種架構的特點。根據(jù)國際成功的 經驗和國內基金的發(fā)展趨勢，我們建議優(yōu)先選擇合伙制架構。（一）架構1、架構一：公司制公司制基金的投資者作為股東參與基金的投資、依法享有公司法規(guī)定的 股東權利，并以其出資為限對公司債務承擔有限責任。 基金管理人的存在可有兩 種形式：一種是以公司常設的董事身份作為公司高級管理人員直接參與公司投資 管理；另一種是以外部管理公司的身份接受基金委托進行投資管理。公司制基金的組織結構圖示如下:2、架構二：有限合伙制合伙

2、制基金很少采用普通合伙企業(yè)形式，一般采用有限合伙形式。有限合伙制基金的投資人作為合伙人參與投資， 依法享有合伙企業(yè)財產權。其中的普通合 伙人代表基金對外行使民事權利，并對基金債務承擔無限連帶責任。其他投資者作為有限合伙人以其認繳的出資額為限對基金債務承擔連帶責任。從國際行業(yè)實踐來看，基金管理人一般不作為普通合伙人， 而是接受普通合伙人的委托對基金 投資進行管理，但兩者一般具有關聯(lián)關系。國內目前的實踐則一般是基金管理人 擔任普通合伙人。有限合伙制基金的組織結構圖示如下:3、架構三：信托制信托制基金由基金持有人作為委托人兼受益人出資設立信托，基金管理人依照基金信托合同作為受托人，以自己的名義為基金

3、持有人的利益行使基金財產 權，并承擔相應的受托人責任。信托制基金的組織結構圖示如下:（二）不同架構的比較三種不同基金的架構之間在投資者權利、稅收地位、信息披露、投資者規(guī)模 限制、出資進度及責任承擔等方面具有不同的特點。 本方案僅簡要介紹各架構在 投資者權利和稅收地位方面的差別。1、投資者權利基金管理人的任命 外部審計機構的任命 參與基金管理 資本退出審議批準會計報表 基金的終止與清算公司制間接股東會不參與需管理人同意股東會股東投票有限合伙制 直接 合伙人會議 不參與 需管理人同意基金管理人 合伙人投票信托制直接基金管理人不參與不需管 理人同意基金管理人信托合同約定一般而言，受托人應是基金的主要

4、發(fā)起人之一。如無重大過失或違法違約行為，委托人無權解任基金管理人作為整體，投資者無權參與基金管理。實踐中，基金管理人負責投資決策的委員會中一般會有個別投資者代表。依照公司法和合伙企業(yè)法，股東或合伙人轉讓權益需要其他股東或合伙人同意。實踐中，一般投資者與管理人簽訂協(xié)議，允許管理人代表他們同意其他股東或合伙人的退出。從信托法角度看，委托人可以自行解除委托。但實踐中，信托合同可能會有不同安排。一般而言，公司制下，基金的投資人不能干預基金的具體運營，但部分投資人可通過基金管理人的投資委員會參與投資決策。有限合伙制下，基金管理人（普通合伙人）在基金運營中處于主導地位；有限合伙人部分可以通過投資委員會參與

5、投資決策，但一般通過設立顧問委員會對基金管理人的投資進行監(jiān)督。信托制下，投資人基本上難以干預到受托人（基金管理人）的投資決策。2、稅收地位從稅收地位來看，公司制基金存在雙重納稅的缺點：基金作為公司需要繳納公司所得稅，但符合財政部、國家稅務總局及國家發(fā)改委有關規(guī)定的公司制創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)可以享有一定的稅收優(yōu)惠；在收益以紅利形式派發(fā)給投資者后，投資者還須繳納收入所得稅。合伙制和信托制的基金則不存在雙重納稅問題，基金本身不是納稅主體，投資者在獲得投資收益后才自行繳納收入所得稅；該等投資者是否享受創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠有待咨詢當?shù)囟悇詹块T。（三） 建 議從國際行業(yè)實踐和國內發(fā)展趨勢來看，有限合伙制是基金組

6、織形式較為合適的選擇。 有限合伙制基金可以進行靈活有效的資產配置和運營管理，可以自動實現(xiàn)較為合理的利潤分配模式，降低投資人的稅賦，從而實現(xiàn)價值的最大化。因此，建議設立基金時優(yōu)先考慮有限合伙制。二、 基 金設立構想從建立 有限合伙制基金的設想出發(fā)，基金的設立可以按照以下步驟和結構進行：（一）組建投資管理公司投資管理公司應由主要發(fā)起人或其下屬企業(yè)、當?shù)剌^為知名的企業(yè)和未來基金的管理團隊（兩到三名資深專業(yè)人士構成）共同出資設立，注冊資本最好有人民幣 3000 萬元，以符合國家發(fā)改委備案和享受稅收優(yōu)惠要求。管理公司設立后應報省級發(fā)改委備案。投資管理公司將作為未來基金的普通合伙人（管理人）和作為未來基金

7、的有限合伙人的其他投資人共同出資設立基金。（二）設立基金1、基金規(guī)模：人民幣【】億元左右，向特定投資人募集。可從小規(guī)模做起，做出成績和聲譽，以有利于以后募資、設立新基金，形成長期滾動發(fā)展。2、出資方式：建議一次性出資。基金可采取承諾制和一次性出資。承諾制下，投資人一般先支付20%的認購資金，其他資金則根據(jù)普通合伙人的項目投資或繳納管理費通知按比例繳付。一次性出資的，投資人則須在基金設立時一次性全額繳付認繳資金。一次性繳付的優(yōu)點是保證基金資金立即到位，未來投資有資金保障； 缺點是在當前經濟形勢下，投資人可能短缺資金。也可考慮采取折中方式：企業(yè)、機構投資者采取承諾制出資，個人投資者則一次性出資。3

8、、投資人：（ 1）投資管理公司：可出資1 10%，并擔任普通合伙人（基金管理人）；（ 2） 主要發(fā)起人或其下屬企業(yè)：出資 3000 萬元或以上，以帶動其他投資人投資；（ 3）當?shù)刂髽I(yè)、機構或個人投資人；（ 4）其他地區(qū)的投資人。4、最低出資額：企業(yè)、機構：500 萬元；個人：100 萬元。5、基金注冊地： 【】 。6、投資方向： 【生態(tài)、休閑、高尚型】社區(qū)及房地產開發(fā)項目。7、 投資限制： 面向全國，也可限定：省內的投資金額占基金規(guī)模不少過【 50】 %、但應低于【60】 %; 基金一般采取與其它投資人聯(lián)合投資的方式，不謀求控股地位；單一項目的投資金額不超過基金規(guī)模的10%；單一行業(yè)的投資

9、金額不超過基金規(guī)模的30%。8、基金存續(xù)時間： 【 6】年，經合伙人同意最多延長【3】年。9、退出方式：股權轉讓、上市、公司/ 原股東 /管理層回購10、普通合伙人（管理人）： 投資管理公司11、投資決策委員會/ 管理團隊 ： （投資管理公司其他股東和主要有限合伙人委派人士.）。12、顧問委員會：由主要投資人組成。13、管理費用：為每年底基金資產凈值的【2.5】 %，按季度支付。14、利益分成：采取“保底+分成”方式，即保證投資人一個固定的回報率（一般為10%） ， 10%以上部分由投資人和管理人按照浮動比例分成。15、信息披露：季度財務報告（未經審計）；年度財務報告（審計）。16、合伙人會議：年度會議。3） 工 作計劃（一）政府支持：基金設立應爭取政府，取得政府出臺配套的優(yōu)惠政策，包括但不限于撥備或安排配套資金（如當?shù)卣餐顿Y）、鼓勵投資當?shù)胤康禺a項目、減免企業(yè)所得稅、退還管理團隊部分或全部個人所得稅、政府登記（審批，如有）便利。（二）設立投資管理公司：預核公司名稱、公司章程、出資、驗資、登記設立、向省級發(fā)改委備