當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理存在問(wèn)題與對(duì)策

1、 當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理存在問(wèn)題與對(duì)策 【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)，它既是生產(chǎn)者又是銷(xiāo)售者。房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)與一般企業(yè)有所不同，正是由于行業(yè)的特殊性使得在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理時(shí)面臨著更大的挑戰(zhàn)。本文從當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理存在的問(wèn)題出發(fā)，為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算提出了一些對(duì)策建議，使房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)更好地發(fā)揮職能。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；收入確認(rèn) 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象是建筑住房，它需要很長(zhǎng)的建設(shè)周期、很大的資金投入，所以房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)負(fù)債一般都很高；此外，開(kāi)發(fā)一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的支持，所以房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及的環(huán)節(jié)

2、眾多，會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)也非常繁瑣，其會(huì)計(jì)核算方法也具有一定的特殊性，當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理必須首先遵循基本的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷飆升，房地產(chǎn)企業(yè)在近些年迎來(lái)了發(fā)展的春天，但是由于國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的各項(xiàng)措施的出臺(tái)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的管制越來(lái)越大，尤其是資金來(lái)源受到很大限制，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的優(yōu)化有助于企業(yè)提高資金使用率，幫助企業(yè)緩解資金困難。 一、當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理存在的問(wèn)題 1.房地產(chǎn)企業(yè)收入核算復(fù)雜 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商品房的銷(xiāo)售方式大多是先自行開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的不是普通的商品而是住房，商品房的開(kāi)發(fā)需要巨大的資金投入，開(kāi)發(fā)的周期很長(zhǎng)，商品房的單位價(jià)值很高，所以這種銷(xiāo)售方式在

3、確認(rèn)收入時(shí)有一定的復(fù)雜性。房地產(chǎn)企業(yè)常常采取的銷(xiāo)售方式是預(yù)售或者分期收款，這種方式涉及的環(huán)節(jié)復(fù)雜：首先，房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售許可證之后簽訂預(yù)售合同并取得預(yù)收房款，然后簽訂正式的銷(xiāo)售合同，待正式完工并在購(gòu)買(mǎi)方驗(yàn)收確認(rèn)之后，購(gòu)買(mǎi)方支付剩余款項(xiàng)并辦理房產(chǎn)過(guò)戶等手續(xù)。此外，在預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒(méi)有竣工，這不滿足會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定的確認(rèn)商品收入的條件，這也為收入確認(rèn)帶來(lái)困難。 2.房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用的資本化不規(guī)范 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)初期需要大量的資金投入，一般房地產(chǎn)企業(yè)都需要從外部籌集資金，采取的方式包括借款、發(fā)行股票或債券。借債的方式一般成為房地產(chǎn)企業(yè)的首選，要回收這些債務(wù)資本所需要的周期較長(zhǎng)，這使得

4、借款費(fèi)用的資本化更加困難。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)借款費(fèi)用資本化的規(guī)定條件是資本支出已經(jīng)開(kāi)始、借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生并且相關(guān)的生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始，這項(xiàng)規(guī)定十分嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)很難對(duì)借款費(fèi)用的范圍和條件進(jìn)行確定。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)之后沒(méi)有用于開(kāi)發(fā)而被閑置的土地，其包含的借款費(fèi)用只能計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用而不能資本化，這會(huì)極大地影響企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表上的利潤(rùn)項(xiàng)目。 3.房地產(chǎn)企業(yè)的收益評(píng)價(jià)指標(biāo)落后 房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)可能業(yè)績(jī)平平，在項(xiàng)目竣工之后獲得大量的銷(xiāo)售收入，業(yè)績(jī)會(huì)大幅度提升，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得財(cái)務(wù)報(bào)表上的業(yè)績(jī)波動(dòng)很大，所以使用一般企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)就不能真實(shí)地反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，例如凈利潤(rùn)這一指標(biāo)在建設(shè)初期是

5、負(fù)值，在項(xiàng)目完成后變得很大，而這并不能反應(yīng)企業(yè)在整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目上的盈利情況。所以，現(xiàn)行的收益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是落后的，并不能全面、客觀地反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合業(yè)績(jī)，在財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)該把現(xiàn)金流量、資質(zhì)信譽(yù)、資產(chǎn)質(zhì)量等指標(biāo)也納入收益評(píng)價(jià)體系。 二、完善房地產(chǎn)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理的對(duì)策 針對(duì)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理過(guò)程中存在的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極地采取措施，從多角度入手完善其會(huì)計(jì)核算制度。 1.完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算 首先，確定銷(xiāo)售收入的核算范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、房屋銷(xiāo)售收入以及銷(xiāo)售相關(guān)配套設(shè)施的收入等，但是銷(xiāo)售自用的房產(chǎn)不應(yīng)該列入銷(xiāo)售收入而應(yīng)該計(jì)入固定資產(chǎn)。其次，確認(rèn)合理的銷(xiāo)售

6、標(biāo)準(zhǔn)。銷(xiāo)售行為要同時(shí)符合法律標(biāo)準(zhǔn)和會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)收入確認(rèn)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)是：商品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移、無(wú)法對(duì)出售的商品進(jìn)行控制、相關(guān)利益很可能流入企業(yè)、相關(guān)收入及成本能夠可靠地計(jì)量，任何一項(xiàng)銷(xiāo)售活動(dòng)只有滿足這四個(gè)要求才能將獲得的資金計(jì)入銷(xiāo)售收入。最后，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目在竣工之前收取的款項(xiàng)是不能計(jì)入銷(xiāo)售收入的，只能計(jì)入暫收款項(xiàng)或者預(yù)收款，必須要到房屋竣工并得到相關(guān)部門(mén)、購(gòu)買(mǎi)方的驗(yàn)收，相關(guān)法律合同、步驟都已經(jīng)完成，付款形式確定、金額可以計(jì)量時(shí)才可以計(jì)入銷(xiāo)售收入。值得注意的一點(diǎn)是房屋產(chǎn)權(quán)證的過(guò)戶并不能成為確認(rèn)收入的依據(jù)。 2.完善房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用的核算 房地產(chǎn)企業(yè)的借款費(fèi)用在不

7、能資本化的時(shí)候可以計(jì)入間接費(fèi)用，這是因?yàn)轫?xiàng)目的專(zhuān)門(mén)借款費(fèi)用是與整個(gè)項(xiàng)目的總成本密切相關(guān)的，可以當(dāng)作是總成本的一部分。在項(xiàng)目完工之前，由借款而產(chǎn)生的累計(jì)成本沒(méi)有超過(guò)該項(xiàng)目的預(yù)收款的情況下的借款費(fèi)用都可以計(jì)入間接費(fèi)用。 3.增加房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露 房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊性在信息披露時(shí)也應(yīng)該披露一些普通報(bào)表中未包含的重要信息，例如有關(guān)土地儲(chǔ)備量和成本的信息。購(gòu)買(mǎi)土地的費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)的主要成本支出，土地儲(chǔ)備量以及企業(yè)的成本狀況在一定程度上也反應(yīng)出了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、發(fā)展前景，但在目前的信息披露中只披露了房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)總額，這并不能揭露其土地儲(chǔ)備量。此外，還要增加對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的披露

8、。正如上文談到的那樣，現(xiàn)金流量對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)重要的收益評(píng)價(jià)指標(biāo)，現(xiàn)金流量的披露應(yīng)該包括在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中的所有現(xiàn)金流量。最后，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的披露也必不可少。房產(chǎn)項(xiàng)目投資是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)很大的投資，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要包括土地風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該在報(bào)表中充分揭示可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)給予正確的評(píng)估。 目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還未成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系還存在很多問(wèn)題，在會(huì)計(jì)核算和處理上也不能避免。當(dāng)然僅僅在收入核算、費(fèi)用核算、成本核算以信息披露制度上的改進(jìn)是不夠的，未來(lái)還需要從各方面進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率。隨著我國(guó)市場(chǎng)

9、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的完善，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)有一個(gè)良好的環(huán)境改革其會(huì)計(jì)體系。 參考文獻(xiàn)： 1王欽.簡(jiǎn)談房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的業(yè)務(wù)處理.中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2011（03） 2魏艷.淺談房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的問(wèn)題及解決辦法.全國(guó)商情，2010（16） 3章桂荃.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的問(wèn)題與對(duì)策.國(guó)際商務(wù)財(cái)會(huì)，2009（10）c29c91afe4ced1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afedd1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1

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