房地產估價中的還原利率探析(一).doc

1、房地產估價中的還原利率探析(一)【摘要】收益還原法是房地產估價中常用的三種重要方法之一，在確定待估房地產價格時，還原利率的準確與否，極大地影響了該方法所評估出的價格。本文從分析還原利率的實質與類型入手，結合探討了確定還原利率應進循的原則與應考慮的因素，最后提出了求取還原利率的若干方法?！娟P鍵詞】房地產估價收益還原法還原利率1 引言在房地產估價中，經常用到的方法有三種:市場法、成本法和收益還原法。而對收益性物業(yè)諸如商場、商鋪、寫字樓、賓館等，決定其當前價值的不是過去的因素，而是未來的因素，也就是說基于市場參與者對未來所能帶來的收益或者能夠得到的滿足、樂趣等的預期，因此利用前兩種方法往往無法準確地

2、反映其真實價值，因此就需要用到收益還原法來完成。收益法是基于預期原理， 即未來收益權利的現在價值，根據估價對象房地產的正常年收益，扣除必要的各項費用和稅費后，獲得其年純收益，然后將該年純收益利用還原利率還原，即得到待估房地產的價格。實際工作中，由于還原利率的確定在一定程度上難以得到解決，因此，其應用受到限制。2 還原利率的實質經濟學上，還原利率是將純收益還原或貼現為價格的比率，實際是一種投資收益率或投資報酬率。用馬克思的地價公式表示還原利率，則V=a/r，其中 V 指不動產價格， a 指純收益， r 指還原利率。由于房地產具有投資和消費的雙重屬性， 購買房地產 (尤其是收益性房地產 )，實質上

3、就是一種投資，其投資額就是該房地產的價格，而其收益即為每年的純收益，這就像在銀行存款能獲得利息一樣。在市場規(guī)律作用下，投資收益率的高低與投資風險成正比，投資風險越大，投資收益率也就越高 ;反之則越低 ;同等的投資風險，其收益率應該相同?；诖?，還原利率的實質可闡述為下列四個方面 :（ 1)其值必須為正值，如果還原利率 r0，則表示該宗房地產投資收益虧損，不能取得年純收益，那么收益還原法的應用將喪失其基礎，計算毫無意義；（2)其最小值必須高于銀行同期定期儲蓄利率或國債利率，否則此項投資不合算，不如將資金存人銀行或購買國債； （3)在物價變動的情況下，其應能彌補物價變動所造成的貨幣貶值或增值； （

4、4)與投資風險成正比，即投資風險越大的項目，其值應越大，反之則越小。3 還原利率的類型照評估對象的不同，即單純的土地估價、建筑物的估價或房地產的估價，可將還原利率分為 3 類:（1)土地還原利率 (rL):求取土地價值時所使用的還原利率，其對應的純收益是由土地單獨產生的凈收益。 （2)建筑物還原利率 (rB:求取建筑物價值時所使用的還原利率， 其對應的純收益是由建筑物單獨產生的凈收益。 （ 3)綜合還原利率 (r):求取房地產價值時所用的還原利率，對應的純收益是土地與建筑物共同產生的凈收益。4 確定還原利率的原則4.1 確定還原利率應遵循的原則4.1.1 口徑一致原則同一類房地產的收益水平是個客觀存在的值，其現值亦然，盡管以不同的形式表現出來，都只應反映那個客觀存在的值。因此，不同口徑的收益必須取用與其口徑相對應的還原利率，計算出來的收益價格應相等。4.1.2 客觀性原則收益法中房地產純收益的求取值是客觀純收益而非實際純收益，與此相對應的還原利率的確定