物業(yè)管理的瓶頸--業(yè)主委員會(huì)

1、本文格式為word版，下載可任意編輯物業(yè)管理的瓶頸-業(yè)主委員會(huì) 國家物業(yè)管理?xiàng)l例第二條:本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 本條是物業(yè)管理的定義:首先物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng);其次是物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)管理服務(wù)合同;再次是物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。 一、物業(yè)管理的內(nèi)容和物業(yè)管理的基礎(chǔ),決定了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職能作用 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容

2、特點(diǎn)是無法排他和不可分割性。如保安、保潔、綠化,房屋公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)都具有公共物品的性質(zhì),一旦提供,全體業(yè)主都可以享用。同樣,擠占公用面積、私搭亂建、違章裝修、惡意欠費(fèi)等行為都將損害所有業(yè)主的利益。物業(yè)管理企業(yè)所提供的除特約服務(wù)以外全部是為全體業(yè)主的公共服務(wù),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作為全體業(yè)主集體利益的代表,要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)所提供的公共服務(wù)。同時(shí),也通過業(yè)主公約等自律機(jī)制,制約作為個(gè)體的業(yè)主侵害集體利益的行為。簡言之,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)是監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè),制約個(gè)體業(yè)主,維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理方面的公共利益。 物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)管理服務(wù)合同。作為物業(yè)管理活動(dòng)的法律主體的是業(yè)主

3、(前期是開發(fā)商)和物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)只能代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主,維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理方面的合法權(quán)益。除此之外,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)沒有其他權(quán)利,業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利機(jī)構(gòu),業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu),它只有執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定職責(zé)。據(jù)此,條例凡六章六十九條,業(yè)主及業(yè)主大會(huì)專章十五條。其中明確了業(yè)主的概念,規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利與義務(wù),業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)則,業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成,業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系等內(nèi)容。為了規(guī)范業(yè)大會(huì)的活動(dòng),維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例,建設(shè)部又頒發(fā)了業(yè)主大會(huì)規(guī)程。可見,國家從立法上對此審慎與重視的程度。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主的自治組織,它應(yīng)當(dāng)也只能代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理方面的權(quán)益。 二、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在在物業(yè)管理活動(dòng)中的職能作用 業(yè)主大會(huì)是通過業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的,條例第十一條:業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé): (一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則; (二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作; (三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè); (四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施; (五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共