煙臺(tái)錦繡新園項(xiàng)目竣工結(jié)算階段成本控制管理究

1、煙臺(tái)錦繡新園項(xiàng)目竣工結(jié)算階段成本控制管理究 摘 要：工程建設(shè)項(xiàng)目的成本控制與管理是關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要指標(biāo)，竣工結(jié)算階段的成本控制管理更是十分重要的過(guò)程。本文以煙臺(tái)錦繡新園項(xiàng)目為案例進(jìn)行分析，著重闡述了竣工結(jié)算階段成本控制分析及保障措施。 關(guān)鍵詞：工程項(xiàng)目；竣工結(jié)算；成本控制 項(xiàng)目成本管理主要指對(duì)完成項(xiàng)目活動(dòng)所需一切資源成本的管理控制，工程項(xiàng)目的的成本管理控制主要分為前期決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)合同階段、施工階段、竣工結(jié)算階段，本文以煙臺(tái)錦繡新園項(xiàng)目竣工結(jié)算階段成本控制管理為分析對(duì)象，重點(diǎn)闡述了竣工結(jié)算階段成本控制管理的方式、方法及保障措施，從而引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立有效的成本控制管理機(jī)制，提

2、高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 1錦繡新園建設(shè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 煙臺(tái)市中心城區(qū)保障性住房錦繡新園工程項(xiàng)目，選址位于芝罘區(qū)藍(lán)煙鐵路以東，華泰路以南，只楚街道辦事處范圍內(nèi)。地理位置較好，基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境宜居，適合住宅小區(qū)的建設(shè)。本項(xiàng)目由煙臺(tái)市宏豐置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司承建，建設(shè)期為3年，自2013年5月開(kāi)始至2016底年竣工，現(xiàn)項(xiàng)目正在進(jìn)行室內(nèi)安裝和室外配套。 錦繡新園建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積91600平方米，其中城市道路及綠化占地28000平方米，可建設(shè)用地63600平方米；項(xiàng)目總建筑面積245100平方米，其中：地上建筑面積166370平方米，地下建筑面積78730平方米。項(xiàng)目分a、b兩個(gè)區(qū)建

3、設(shè)，其中：a區(qū)包括4#、5#、7#、9#樓（23層），6#、8#樓（27層），總用地面積46600平方米，可建設(shè)用地30200平方米，總建筑面積111192.45平方米，其中：地上建筑面積80969.34平方米，地下建筑面積30223.11平方米。 2錦繡新園項(xiàng)目竣工結(jié)算工作中的成本控制分析 竣工結(jié)算是指一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程、單位工程全部竣工，發(fā)承包雙方根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工記錄，設(shè)計(jì)變更通知書(shū)，現(xiàn)場(chǎng)變更鑒定，定額預(yù)算單價(jià)等資料，進(jìn)行合同價(jià)款的增減或調(diào)整計(jì)算?？⒐そY(jié)算應(yīng)按照合同有關(guān)條款和價(jià)款結(jié)算辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，合同通用條款中有關(guān)條款的內(nèi)容與價(jià)款 結(jié)算辦法的有關(guān)規(guī)定有出入的，以價(jià)款結(jié)算辦法的規(guī)定為準(zhǔn)

4、。 2.1全過(guò)程工程審計(jì)結(jié)算中對(duì)成本偏差的控制分析 在全過(guò)程跟蹤審計(jì)過(guò)程中，對(duì)照審計(jì)階段性成果，可分析實(shí)際造價(jià)控制的成果。對(duì)正在審核未結(jié)算定案的項(xiàng)目，在審查過(guò)程中，可以過(guò)去類似項(xiàng)目的實(shí)際成本為參照，進(jìn)行類比比較，來(lái)分析分析過(guò)程審計(jì)資料的準(zhǔn)確性及當(dāng)前項(xiàng)目的成本。通過(guò)審計(jì)全過(guò)程造價(jià)控制，可檢查審核項(xiàng)目的實(shí)施現(xiàn)狀，是否按照項(xiàng)目計(jì)劃完成工作，在檢查項(xiàng)目建設(shè)和管理狀況的基礎(chǔ)上，提出改進(jìn)建議。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益的審核，為項(xiàng)目決策者提供決策依據(jù)，并促使改善管理工作。同時(shí)，通過(guò)審計(jì)過(guò)程控制，有利于正確地進(jìn)行設(shè)計(jì)概算、施工預(yù)算、竣工決算之間的三算對(duì)比。項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)的概、預(yù)算是考核實(shí)際建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)的依據(jù)，在分析

5、時(shí)，可將審計(jì)的實(shí)際數(shù)據(jù)和相關(guān)資料與概預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，以反映出竣工項(xiàng)目總造價(jià)和單方造價(jià)是節(jié)約還是超支，在比較的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，找出原因，以利改進(jìn)。 2.2竣工結(jié)算審核階段成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)分析 2.2.1.從審計(jì)造價(jià)角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的優(yōu)化控制 在項(xiàng)目的各個(gè)設(shè)計(jì)階段，對(duì)每個(gè)工程分項(xiàng)沒(méi)有定量的體現(xiàn)。而在造價(jià)咨詢單位完成施工圖紙預(yù)算后，可以很直觀體現(xiàn)每部分的預(yù)算造價(jià)?；蛟谑┕み^(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)不同的施工做法需要選擇確定最終的實(shí)施方案，這時(shí)，也需要進(jìn)行施工圖紙預(yù)算。然后，對(duì)審計(jì)成果進(jìn)行審核，對(duì)性價(jià)比不高，超預(yù)期部分要進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，實(shí)現(xiàn)造價(jià)控制。 2.2.2施工項(xiàng)目及材料的詢價(jià)、定價(jià) 對(duì)部分材料，會(huì)出現(xiàn)

6、市場(chǎng)價(jià)與定額價(jià)格差別較大，為確保工程質(zhì)量，由建設(shè)單位明確各項(xiàng)指標(biāo)，可提前約定按市場(chǎng)定價(jià)結(jié)算，采用市場(chǎng)詢價(jià)的方式，行成固定的詢價(jià)模式?；虿捎眉坠┎姆绞剑梢钥刂乒こ藤|(zhì)量，并有效降低采購(gòu)成本，在新園項(xiàng)目合同簽訂階段，與總包單位做好甲方供料種類及退料約定。例如，對(duì)發(fā)包人供應(yīng)材料，提前約定，雙方結(jié)算時(shí)，屬發(fā)包人供料的項(xiàng)目退料時(shí)，實(shí)際供料數(shù)量超過(guò)定額量的98%且少于定額量時(shí)，按實(shí)際供料量退料，退料單價(jià)執(zhí)行定額價(jià)格；若實(shí)際供料數(shù)量低于定額量的98%時(shí)，按定額量的98%退料，退料單價(jià)執(zhí)行定額價(jià)格；若實(shí)際發(fā)包人供材數(shù)量大于定額中發(fā)包人供材料數(shù)量，以實(shí)際發(fā)包人供材數(shù)量退料。這樣，可實(shí)現(xiàn)甲方供料項(xiàng)目結(jié)算的有效控制

7、。 2.2.3.完善各項(xiàng)目工程結(jié)算 在工程項(xiàng)目建設(shè)完成并通過(guò)驗(yàn)收后，需進(jìn)行最終結(jié)算。工程結(jié)算是對(duì)建設(shè)、施工單位明確各項(xiàng)目造價(jià)，分析項(xiàng)目控制是否到位以及對(duì)施工單位工程款支付的重要依據(jù)。在工程結(jié)算中，需嚴(yán)格按照工程結(jié)算程序，及時(shí)完善現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)資料，進(jìn)入審計(jì)階段，對(duì)施工單位提出的索賠、工程爭(zhēng)議等問(wèn)題，要以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際、施工合同為依據(jù)，按實(shí)認(rèn)證，并需要在合同約定期限內(nèi)完善各項(xiàng)目的工程結(jié)算工作。 3竣工結(jié)算工作中成本控制保障措施 3.1落實(shí)執(zhí)行結(jié)算審核的工作制度、程序 根據(jù)錦繡新園項(xiàng)目實(shí)際，及工程審計(jì)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，制定專門(mén)的工程審計(jì)結(jié)算程序，建立成本分析系統(tǒng)，明確各部門(mén)責(zé)任及分工，具體如下： 一、首先，

8、施工單位整理備齊報(bào)審資料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初審。填寫(xiě)審核程序運(yùn)行表，提交至現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理公司，由監(jiān)理公司初審，簽署意見(jiàn)后轉(zhuǎn)項(xiàng)目部審核，項(xiàng)目部審核完畢簽署意見(jiàn)，經(jīng)項(xiàng)目部分管經(jīng)理簽字后轉(zhuǎn)公司審核。 報(bào)審資料應(yīng)包括：施工合同、竣工圖紙、設(shè)計(jì)變更、工程經(jīng)濟(jì)簽證等。送公司的報(bào)審資料一式兩份，原件、復(fù)印件各一份。 監(jiān)理公司和項(xiàng)目部應(yīng)仔細(xì)審核報(bào)審資料是否完整齊全，有無(wú)打印或書(shū)寫(xiě)模糊之處，蓋章是否清楚無(wú)誤，報(bào)審簽證、圖紙等技術(shù)性文件內(nèi)容是否真實(shí)有效，是否與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工相符，并根據(jù)審核結(jié)果填寫(xiě)審核程序運(yùn)行表。采用大包方式結(jié)算的項(xiàng)目，需提供是否按大包合同完成施工，及施工中增減項(xiàng)的說(shuō)明報(bào)告。 二、成立工程結(jié)算審核領(lǐng)導(dǎo)小組，完成復(fù)

9、審詢價(jià)工作，定期召開(kāi)審前會(huì)議 （一）成立由總經(jīng)理任組長(zhǎng)的工程結(jié)算審核領(lǐng)導(dǎo)小組 組成人員有：1.固定人員：班子成員，技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部、材料部等部門(mén)負(fù)責(zé)人；2.其他相關(guān)人員：根據(jù)不同項(xiàng)目動(dòng)態(tài)調(diào)整。 （二）領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主要工作 1.收到報(bào)審資料后，復(fù)核報(bào)審資料，制定審核進(jìn)度計(jì)劃。根據(jù)報(bào)審項(xiàng)目數(shù)量召開(kāi)資料送審前工程結(jié)算審核會(huì)議，對(duì)有疑問(wèn)的事項(xiàng)，與會(huì)人員討論并出具意見(jiàn)；刪減不符合合同要求的報(bào)審資料，確定最終送審資料項(xiàng)目（不確定價(jià)值）；確定審核完成時(shí)間，形成初步報(bào)審意見(jiàn)，審核領(lǐng)導(dǎo)小組成員簽字同意后報(bào)審，會(huì)議留下紀(jì)要存檔備查，并通知審計(jì)公司領(lǐng)取送審資料，填寫(xiě)委托方提供資料清單。 2.涉及需定價(jià)的材料

10、或施工項(xiàng)目，確認(rèn)技術(shù)指標(biāo)后，詢價(jià)過(guò)程根據(jù)待定價(jià)的產(chǎn)品或材料的數(shù)量以及規(guī)格、型號(hào)、尺寸、材質(zhì)等相關(guān)要求，制作詢價(jià)表，發(fā)至詢價(jià)單位（如招標(biāo)代理公司、造價(jià)咨詢公司、材料供應(yīng)商等），并要求在詢價(jià)結(jié)果上蓋章并返回。根據(jù)詢價(jià)結(jié)果，與施工單位商談，制作材料定價(jià)單，報(bào)工程結(jié)算審核領(lǐng)導(dǎo)小組審核，各方無(wú)異議即可確定價(jià)格，并由領(lǐng)導(dǎo)小組成員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)會(huì)簽。 （三）明確結(jié)算審核時(shí)限 從接到竣工結(jié)算報(bào)告和完整的竣工結(jié)算資料之日起，結(jié)算報(bào)告金額500萬(wàn)元以下的20天；500-2000萬(wàn)元的30天；2000-5000萬(wàn)元的45天；5000萬(wàn)元以上的60天（合同另有規(guī)定的從其規(guī)定）。 三、審核過(guò)程跟蹤，定期召開(kāi)工程結(jié)算審核會(huì)議

11、根據(jù)審核進(jìn)度計(jì)劃督促審核進(jìn)度，及時(shí)答復(fù)審核過(guò)程中提出的問(wèn)題。如審核公司須現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)，需及時(shí)組織項(xiàng)目部、造價(jià)咨詢公司進(jìn)行。審核初稿形成后，造價(jià)咨詢公司需提報(bào)各分項(xiàng)審核增減量情況說(shuō)明，由施工單位與造價(jià)咨詢公司核對(duì)工程量，各方若無(wú)異議則出具審核報(bào)告，若有爭(zhēng)議由造價(jià)咨詢公司出具審核意見(jiàn)。領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)審核項(xiàng)目數(shù)量，組織召開(kāi)工程結(jié)算審核會(huì)議，公司結(jié)算審核領(lǐng)導(dǎo)小組全體成員參加，各方無(wú)異議即可定案，并由領(lǐng)導(dǎo)小組成員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)會(huì)簽。 結(jié)算審核會(huì)議結(jié)束后，施工單位和造價(jià)咨詢公司在審計(jì)報(bào)告上蓋章確認(rèn)，送審核小組審查。填寫(xiě)工程結(jié)算定案審批表，按審批表流程簽字蓋章確認(rèn)后存檔。 3.2審計(jì)全過(guò)程跟蹤及引入審計(jì)顧問(wèn)形式的造價(jià)控

12、制 對(duì)錦繡新園項(xiàng)目，引入專業(yè)的造價(jià)審計(jì)公司進(jìn)行全過(guò)程跟蹤審計(jì)，自工程建設(shè)初期就開(kāi)始派駐人員現(xiàn)場(chǎng)全程介入。造價(jià)咨詢費(fèi)用按照國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。主要工作內(nèi)容為參與合同簽訂提出修改意見(jiàn)；前期三通一平階段共同參與做好工程量的認(rèn)證；參加各項(xiàng)工程例會(huì)；提出對(duì)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、圖紙會(huì)審的優(yōu)化意見(jiàn)；進(jìn)行隱蔽工程的認(rèn)證；編制工程預(yù)算；進(jìn)行工程進(jìn)度款的審核；進(jìn)行工程結(jié)算的審核；提供整個(gè)工程造價(jià)咨詢服務(wù)等工作。該項(xiàng)目通過(guò)全過(guò)程跟蹤審計(jì)的方式，來(lái)進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制。 因工程建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)高，而委托審計(jì)公司，即使審計(jì)公司具有相應(yīng)資質(zhì)，但審計(jì)人員的水平可能良莠不齊，最終導(dǎo)致結(jié)算造價(jià)偏差較大。而建設(shè)單位人員，往往又不具備

13、專業(yè)的造價(jià)審計(jì)的專業(yè)素質(zhì)。因此可考慮錦繡新園項(xiàng)目在工程結(jié)算階段，以審計(jì)顧問(wèn)的形式引入另一家審計(jì)公司，不是對(duì)第一家審計(jì)公司的復(fù)審，而是站在建設(shè)單位的角度，從送審資料的審核，到審計(jì)過(guò)程中的答疑及整個(gè)審計(jì)方案都提出意見(jiàn)，并對(duì)未定案的結(jié)算報(bào)告進(jìn)行審查，提出建議后提報(bào)建設(shè)單位，由建設(shè)單位就提出的建議問(wèn)題去落實(shí)，最終形成造價(jià)控制到位的結(jié)算報(bào)告。 工程竣工后，工程結(jié)算是整個(gè)工程項(xiàng)目實(shí)施的重中之重的工作，結(jié)算的準(zhǔn)確性對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)、盈虧平衡影響重大。工程結(jié)算整個(gè)實(shí)施過(guò)程都必須以合同為依據(jù)，做好現(xiàn)場(chǎng)圖紙、簽證、變更等基礎(chǔ)性資料的審核，做好甲供料材料數(shù)量、價(jià)格的核對(duì)。審計(jì)過(guò)程中，對(duì)比各家審計(jì)公司實(shí)力，選擇資信高

14、，實(shí)力強(qiáng)的審計(jì)公司。因具體審計(jì)人員的工作能力、業(yè)務(wù)水平高低不一，要加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)目的審計(jì)過(guò)程的跟蹤控制，做好對(duì)審計(jì)提出問(wèn)題的現(xiàn)場(chǎng)組織核對(duì)、答疑工作。并嚴(yán)格按照制定的審計(jì)報(bào)告的審核流程，完成最終審核定案等工作。 4總結(jié) 竣工結(jié)算階段的成本管理控制對(duì)一個(gè)工程項(xiàng)目的總預(yù)算成本建設(shè)完成十分重要，更值得我們關(guān)注的是一個(gè)工程項(xiàng)目由事后管理逐漸形成了事前管理的成本控制方法，將竣工結(jié)算階段的成本控制方法，引入到整個(gè)房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全周期建設(shè)過(guò)程中，有助于企業(yè)進(jìn)行更全面的成本控制，最大限度地降低房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，提升經(jīng)濟(jì)效益。 參考文獻(xiàn)： 1 陳和蘭 項(xiàng)目成本控制和全面預(yù)算管理j.項(xiàng)目管理技術(shù)，2011（09） 2 王新芳 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制研究 西安科技大學(xué) 2008 3 梁怡. 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究d. 廣西大