土地資產(chǎn)評估報(bào)告

1、土地估價(jià)報(bào)告 第一部分 摘要 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 位于相思湖新區(qū)西莊路南側(cè)、西寧路路東側(cè)的49.216畝土地使用權(quán)價(jià)格評估。 二、委托估價(jià)方 公司 三、估價(jià)目的 為了公司能滿足對土地的投資開發(fā)需要，依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（gb/t18508-2001），我們對委估土地使用權(quán)進(jìn)行估價(jià)，提供委估對象在估價(jià)基準(zhǔn)日的市場價(jià)值參考依據(jù)。 四、估價(jià)基準(zhǔn)日 二o一o年三月十日。 五、宗地的描述土地位置實(shí)際用地面積（畝）土地用途出讓年限規(guī)劃指標(biāo)要求各用途建筑面積占總建筑面積的比例起始價(jià)（人民幣）容積率建筑密度綠地率相思湖新區(qū)西莊路南側(cè)、西寧路路東側(cè)49.216城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售城鎮(zhèn)住宅：70年批發(fā)零售：4

2、0年3.030%35%批發(fā)零售3%-5%，住宅97%180萬元畝 綜上，我們知道該宗地的一些具體情況，為此，我們尋找三個(gè)比較的實(shí)例，采用市場法進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象無權(quán)屬瑕疵和限制下的公開市場價(jià)值。 六、估價(jià)結(jié)果 估價(jià)人員對所搜集的資料進(jìn)行整理分析，對土地使用權(quán)價(jià)格采用市場法測算，估價(jià)人員對所搜集的資料進(jìn)行整理分析，確定估價(jià)對象的國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格為： 土地價(jià)值總額：24862.69萬元 單位地價(jià)：505.175（萬元/ 畝） 七、估價(jià)師簽名 第二部分評估的過程 待評估宗地為一塊空地，面積為49.216畝，要求評估其2010年月10日的市場價(jià)格。我們通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個(gè)交易

3、實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。 交易實(shí)例比較交易abc被評估對象d坐落高新區(qū)魯班路延長線西側(cè)金浦路141-1號白沙大道南面相思湖新區(qū)西莊路南側(cè)、西寧路路東側(cè)用途住宅、批發(fā)零售住宅、商務(wù)金融、批發(fā)零售住宅、批發(fā)零售、商務(wù)金融（辦公）住宅、批發(fā)零售土地類型熟地熟地熟地熟地價(jià)格（萬元/畝）16008650560面積（畝）18.33518.40596.12249.216交易時(shí)間2010.3.102010.3.102009.122010.3.10形狀不太規(guī)則規(guī)則規(guī)則不太規(guī)則地勢平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通剩余使用年限住70、售40住70、售40、商50住70、售40、商50住

4、70、售40容積率5.011.763.23.0建筑密度38%40%45%25%30%綠地率25%20%25%35%35%備注住宅90平方米以下的住房面積占開發(fā)面積的70%以上300米以上的高層建筑無住宅90平方米以下的住房面積占開發(fā)面積的60%以上1、進(jìn)行交易情況修正經(jīng)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待。故無需修正。2、進(jìn)行交易時(shí)間修正根據(jù)調(diào)查，2009年12月以來，土地價(jià)格平均每月上漲1%，則：交易實(shí)例c交易時(shí)間修正系數(shù)104/1001.043、進(jìn)行區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。根據(jù)各個(gè)區(qū)域的具體情況進(jìn)行打分，以被評估對象的各個(gè)因素的分值為標(biāo)

5、準(zhǔn)值，即以打滿分處理，以下為被評估對象的具體情況。區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)分值說明自然條件1010社會(huì)環(huán)境1010經(jīng)濟(jì)繁華程度5分、周圍人口復(fù)雜程度（人口素質(zhì)）5分街道條件1010大道、小道情況5分，路況5分交通便捷度1010有幾條路通往3分、是否方便地使用各種交通工具3分、公車站遠(yuǎn)近及公車通達(dá)度4分離交通車站點(diǎn)距離1010以被評估對象為標(biāo)準(zhǔn)（20分鐘路程），若參照實(shí)例路程在5分鐘內(nèi)加10分以上，515分鐘內(nèi)加5-10分，15-20分鐘加0-5分，超過被評估對象減分離市中心距離1010以被評估對象為標(biāo)準(zhǔn)（15cm地圖上）若若參照實(shí)例5cm內(nèi)加20分以上，510cm內(nèi)加10-20分，10-15分鐘加0-10

6、分，超過被評估對象減分基礎(chǔ)設(shè)施1010交通、郵電、供水供電、商業(yè)服務(wù)、科研與技術(shù)服務(wù)、園林綠化、環(huán)境保護(hù)、文化教育、衛(wèi)生事業(yè)等市政公用工程設(shè)施和公共生活服務(wù)設(shè)施等。公共設(shè)施完備狀況1010教育2分、商業(yè)2分、醫(yī)療2分、文化娛樂2分、銀行郵局等2分水、大氣、噪音污染狀況55水2分、大氣1分、噪音2分周圍環(huán)境及景觀1010環(huán)境：綠化環(huán)境2分、居住舒適度3分景觀：建筑美化度2分、自然美化度3分規(guī)劃限制510綜合打分100100則a地以被評估對象d為標(biāo)準(zhǔn)，具體打分情況如下：區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)分值說明自然條件1010社會(huì)環(huán)境10361、宗地四周比較繁榮，馬路對面有酒樓、農(nóng)貿(mào)市場、小商鋪2、旁邊有勝天商都等住宅

7、小區(qū)，多為教師，人口素質(zhì)高，有規(guī)范的治安、但人流大，安全隱患存在。街道條件1020大學(xué)路與魯班路的交叉處，是重要交通要道，路面寬敞平坦。交通便捷度10161、大學(xué)與魯班路、快環(huán)，出行方便2各種車輛自由出入3/20個(gè)站點(diǎn)，到各地都可離交通車站點(diǎn)距離1018離公車站點(diǎn)大概十分鐘的距離；相比于被評估對象而言，距安吉站、北大站、飛機(jī)場等均較近。離市中心距離1027地圖上為6.5厘米，是四塊地中最近的，離魯班路站點(diǎn)只需20分鐘的車程基礎(chǔ)設(shè)施1010通水通電通訊，基礎(chǔ)設(shè)施完備公共設(shè)施完備狀況1020宗地四周比較成熟，公共設(shè)施比較完備，有市場、中學(xué)、醫(yī)院、餐廳等設(shè)施不足之處在于離銀行比較遠(yuǎn)水、大氣、噪音污染

8、狀況54大學(xué)路與魯班路的交叉處，附近物流公司公司，所以過往車輛較多，噪音和空氣污染比較大周圍環(huán)境及景觀1010周圍是比較大型的建筑物，建筑和規(guī)劃都比較好；臨可利江，種有蔬果，有綠色植物、視野較開闊規(guī)劃限制55無綜合打分100176b地以被評估對象d為標(biāo)準(zhǔn)，具體打分情況如下：區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)分值說明自然條件1010社會(huì)環(huán)境1040南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)繁榮；周邊人口受教育程度也高街道條件1016直接到該宗地的道路較窄只能并排兩輛轎車交通便捷度1020鄰近民族大道、竹溪大道，多條道路可到達(dá)、各種交通工具皆可離交通車站點(diǎn)距離1020到公交站點(diǎn)較近，且到南寧個(gè)車站、火車站、飛機(jī)場較近離市中心距離1025在

9、地圖上，離市中心為7.5cm基礎(chǔ)設(shè)施1010通水通電通訊，基礎(chǔ)設(shè)施完備公共設(shè)施完備狀況1030靠近五象廣場、民歌廣場、有學(xué)校、超市水、大氣、噪音污染狀況55無周圍環(huán)境及景觀1025附近為高級住宅區(qū)寫字樓，靠近民歌廣場，環(huán)境較好規(guī)劃限制55無綜合打分100206c地以被評估對象d為標(biāo)準(zhǔn)，具體打分情況如下區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)分值說明自然條件1010無社會(huì)環(huán)境1020周圍是兩個(gè)住宅小區(qū)，普羅旺斯和江南新苑，白天幾乎無人，繁華度不夠，人口為此買房的人。街道條件1020規(guī)劃整齊完善，有馬路天橋，但普羅旺斯內(nèi)道路相對窄，有點(diǎn)復(fù)雜交通便捷度1013公車路線僅有6路車，所處離繁華處較遠(yuǎn)，公車等久。離交通車站點(diǎn)距離10

10、15處于兩個(gè)站點(diǎn)中間，各需五分鐘離市中心距離1021離市中心較遠(yuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施1010通水通電通訊，基礎(chǔ)設(shè)施完備公共設(shè)施完備狀況1020有生活必備的商店、技術(shù)開發(fā)區(qū)、衛(wèi)生服務(wù)中心、家庭健康服務(wù)中心、菜市、游泳池、停車場等，但是卻沒有郵局銀行和學(xué)校在附近水、大氣、噪音污染狀況52處于快環(huán)通道，大車多，噪音大，較遠(yuǎn)處清晰可見幾根大的工廠煙囪周圍環(huán)境及景觀108近為普羅旺斯的高樓及社區(qū)內(nèi)風(fēng)景和街道，遠(yuǎn)景可見工廠規(guī)劃限制55無綜合打分100144于是可以得到：交易實(shí)例a區(qū)域因素修正系數(shù)100/1760.568交易實(shí)例b區(qū)域因素修正系數(shù)100/2060.485交易實(shí)例c區(qū)域因素修正系數(shù)100/1440.694

11、4、進(jìn)行個(gè)別因素修正（1）關(guān)于面積因素的修正: 對土地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比a、b交易實(shí)例價(jià)格低6%，估宗地的價(jià)格會(huì)比c交易實(shí)例價(jià)格高3%。經(jīng)過計(jì)算得到面積修正系數(shù)為：， 交易實(shí)例a的面積修正系數(shù)0.94 交易實(shí)例b的面積修正系數(shù)0.94 交易實(shí)例c的面積修正系數(shù)1.03（2）關(guān)于容積率因素的修正:經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率增加0.1，地價(jià)增加2%。則： 交易實(shí)例a的容積率修正系數(shù)100/1400.714 交易實(shí)例b的容積率修正系數(shù)100/275.20.363 交易實(shí)例c的容積率修正系數(shù)100/1040.

12、962個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： 交易實(shí)例a的個(gè)別因素修正系數(shù)0.940.7140.671 交易實(shí)例b的個(gè)別因素修正系數(shù)0.940.3630.341 交易實(shí)例c的個(gè)別因素修正系數(shù)1.030.9620.9915.計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 a16001.00.5680.671609.8（萬元/ 畝） b86501.00.4850.3411430.58（萬元/ 畝） c5601.01.040.6940.991400.55（萬元/ 畝）6.采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果由于b實(shí)例的值為異常值，應(yīng)予以剔除。其他結(jié)果相近，則取其平均值作為評估結(jié)果。故宗地d的評估結(jié)果為： 待估宗地評估價(jià)值（單價(jià)）（609.8+400.55

13、）/2 505.175（萬元/ 畝） 待估宗地評估價(jià)值（總價(jià)）505.17549.21624862.69萬元 第三部分 土地估價(jià)結(jié)果 一、估價(jià)依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部令第號）等法律法規(guī)，并且委托估價(jià)方提供的相關(guān)資料和受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查獲取的資料進(jìn)行估價(jià)。 二、土地估價(jià) 1、估價(jià)原則 地產(chǎn)評估應(yīng)遵循公開、公正、公平的工作原則，同時(shí)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和選用的估價(jià)方法，在估價(jià)過程中把握適用的經(jīng)濟(jì)原則，遵循合法原則 、最高最佳使用原則、需要與供給原則、變動(dòng)原則等原則，使得在估價(jià)過程中，要按照國家和地方的有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、科學(xué)、 合法的原則進(jìn)行土地價(jià)格評估。做到評估過程合理，評估方法科學(xué)，評估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評估秘密。 2、估價(jià)方法 根據(jù)