土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

1、土地估價(jià)報(bào)告 第一部分 摘要 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng) 位于相思湖新區(qū)西莊路南側(cè)、西寧路路東側(cè)的49.216畝土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估。 二、委托估價(jià)方 公司 三、估價(jià)目的 為了公司能滿足對(duì)土地的投資開(kāi)發(fā)需要，依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（gb/t18508-2001），我們對(duì)委估土地使用權(quán)進(jìn)行估價(jià)，提供委估對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。 四、估價(jià)基準(zhǔn)日 二o一o年三月十日。 五、宗地的描述土地位置實(shí)際用地面積（畝）土地用途出讓年限規(guī)劃指標(biāo)要求各用途建筑面積占總建筑面積的比例起始價(jià)（人民幣）容積率建筑密度綠地率相思湖新區(qū)西莊路南側(cè)、西寧路路東側(cè)49.216城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售城鎮(zhèn)住宅：70年批發(fā)零售：4

2、0年3.030%35%批發(fā)零售3%-5%，住宅97%180萬(wàn)元畝 綜上，我們知道該宗地的一些具體情況，為此，我們尋找三個(gè)比較的實(shí)例，采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象無(wú)權(quán)屬瑕疵和限制下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 六、估價(jià)結(jié)果 估價(jià)人員對(duì)所搜集的資料進(jìn)行整理分析，對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格采用市場(chǎng)法測(cè)算，估價(jià)人員對(duì)所搜集的資料進(jìn)行整理分析，確定估價(jià)對(duì)象的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格為： 土地價(jià)值總額：24862.69萬(wàn)元 單位地價(jià)：505.175（萬(wàn)元/ 畝） 七、估價(jià)師簽名 第二部分評(píng)估的過(guò)程 待評(píng)估宗地為一塊空地，面積為49.216畝，要求評(píng)估其2010年月10日的市場(chǎng)價(jià)格。我們通過(guò)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個(gè)交易

3、實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。 交易實(shí)例比較交易abc被評(píng)估對(duì)象d坐落高新區(qū)魯班路延長(zhǎng)線西側(cè)金浦路141-1號(hào)白沙大道南面相思湖新區(qū)西莊路南側(cè)、西寧路路東側(cè)用途住宅、批發(fā)零售住宅、商務(wù)金融、批發(fā)零售住宅、批發(fā)零售、商務(wù)金融（辦公）住宅、批發(fā)零售土地類(lèi)型熟地熟地熟地熟地價(jià)格（萬(wàn)元/畝）16008650560面積（畝）18.33518.40596.12249.216交易時(shí)間2010.3.102010.3.102009.122010.3.10形狀不太規(guī)則規(guī)則規(guī)則不太規(guī)則地勢(shì)平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通剩余使用年限住70、售40住70、售40、商50住70、售40、商50住

4、70、售40容積率5.011.763.23.0建筑密度38%40%45%25%30%綠地率25%20%25%35%35%備注住宅90平方米以下的住房面積占開(kāi)發(fā)面積的70%以上300米以上的高層建筑無(wú)住宅90平方米以下的住房面積占開(kāi)發(fā)面積的60%以上1、進(jìn)行交易情況修正經(jīng)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待。故無(wú)需修正。2、進(jìn)行交易時(shí)間修正根據(jù)調(diào)查，2009年12月以來(lái)，土地價(jià)格平均每月上漲1%，則：交易實(shí)例c交易時(shí)間修正系數(shù)104/1001.043、進(jìn)行區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。根據(jù)各個(gè)區(qū)域的具體情況進(jìn)行打分，以被評(píng)估對(duì)象的各個(gè)因素的分值為標(biāo)

5、準(zhǔn)值，即以打滿分處理，以下為被評(píng)估對(duì)象的具體情況。區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)分值說(shuō)明自然條件1010社會(huì)環(huán)境1010經(jīng)濟(jì)繁華程度5分、周?chē)丝趶?fù)雜程度（人口素質(zhì)）5分街道條件1010大道、小道情況5分，路況5分交通便捷度1010有幾條路通往3分、是否方便地使用各種交通工具3分、公車(chē)站遠(yuǎn)近及公車(chē)通達(dá)度4分離交通車(chē)站點(diǎn)距離1010以被評(píng)估對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)（20分鐘路程），若參照實(shí)例路程在5分鐘內(nèi)加10分以上，515分鐘內(nèi)加5-10分，15-20分鐘加0-5分，超過(guò)被評(píng)估對(duì)象減分離市中心距離1010以被評(píng)估對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)（15cm地圖上）若若參照實(shí)例5cm內(nèi)加20分以上，510cm內(nèi)加10-20分，10-15分鐘加0-10

6、分，超過(guò)被評(píng)估對(duì)象減分基礎(chǔ)設(shè)施1010交通、郵電、供水供電、商業(yè)服務(wù)、科研與技術(shù)服務(wù)、園林綠化、環(huán)境保護(hù)、文化教育、衛(wèi)生事業(yè)等市政公用工程設(shè)施和公共生活服務(wù)設(shè)施等。公共設(shè)施完備狀況1010教育2分、商業(yè)2分、醫(yī)療2分、文化娛樂(lè)2分、銀行郵局等2分水、大氣、噪音污染狀況55水2分、大氣1分、噪音2分周?chē)h(huán)境及景觀1010環(huán)境：綠化環(huán)境2分、居住舒適度3分景觀：建筑美化度2分、自然美化度3分規(guī)劃限制510綜合打分100100則a地以被評(píng)估對(duì)象d為標(biāo)準(zhǔn)，具體打分情況如下：區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)分值說(shuō)明自然條件1010社會(huì)環(huán)境10361、宗地四周比較繁榮，馬路對(duì)面有酒樓、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、小商鋪2、旁邊有勝天商都等住宅

7、小區(qū)，多為教師，人口素質(zhì)高，有規(guī)范的治安、但人流大，安全隱患存在。街道條件1020大學(xué)路與魯班路的交叉處，是重要交通要道，路面寬敞平坦。交通便捷度10161、大學(xué)與魯班路、快環(huán)，出行方便2各種車(chē)輛自由出入3/20個(gè)站點(diǎn)，到各地都可離交通車(chē)站點(diǎn)距離1018離公車(chē)站點(diǎn)大概十分鐘的距離；相比于被評(píng)估對(duì)象而言，距安吉站、北大站、飛機(jī)場(chǎng)等均較近。離市中心距離1027地圖上為6.5厘米，是四塊地中最近的，離魯班路站點(diǎn)只需20分鐘的車(chē)程基礎(chǔ)設(shè)施1010通水通電通訊，基礎(chǔ)設(shè)施完備公共設(shè)施完備狀況1020宗地四周比較成熟，公共設(shè)施比較完備，有市場(chǎng)、中學(xué)、醫(yī)院、餐廳等設(shè)施不足之處在于離銀行比較遠(yuǎn)水、大氣、噪音污染

8、狀況54大學(xué)路與魯班路的交叉處，附近物流公司公司，所以過(guò)往車(chē)輛較多，噪音和空氣污染比較大周?chē)h(huán)境及景觀1010周?chē)潜容^大型的建筑物，建筑和規(guī)劃都比較好；臨可利江，種有蔬果，有綠色植物、視野較開(kāi)闊規(guī)劃限制55無(wú)綜合打分100176b地以被評(píng)估對(duì)象d為標(biāo)準(zhǔn)，具體打分情況如下：區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)分值說(shuō)明自然條件1010社會(huì)環(huán)境1040南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)繁榮；周邊人口受教育程度也高街道條件1016直接到該宗地的道路較窄只能并排兩輛轎車(chē)交通便捷度1020鄰近民族大道、竹溪大道，多條道路可到達(dá)、各種交通工具皆可離交通車(chē)站點(diǎn)距離1020到公交站點(diǎn)較近，且到南寧個(gè)車(chē)站、火車(chē)站、飛機(jī)場(chǎng)較近離市中心距離1025在

9、地圖上，離市中心為7.5cm基礎(chǔ)設(shè)施1010通水通電通訊，基礎(chǔ)設(shè)施完備公共設(shè)施完備狀況1030靠近五象廣場(chǎng)、民歌廣場(chǎng)、有學(xué)校、超市水、大氣、噪音污染狀況55無(wú)周?chē)h(huán)境及景觀1025附近為高級(jí)住宅區(qū)寫(xiě)字樓，靠近民歌廣場(chǎng)，環(huán)境較好規(guī)劃限制55無(wú)綜合打分100206c地以被評(píng)估對(duì)象d為標(biāo)準(zhǔn)，具體打分情況如下區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)分值說(shuō)明自然條件1010無(wú)社會(huì)環(huán)境1020周?chē)莾蓚€(gè)住宅小區(qū)，普羅旺斯和江南新苑，白天幾乎無(wú)人，繁華度不夠，人口為此買(mǎi)房的人。街道條件1020規(guī)劃整齊完善，有馬路天橋，但普羅旺斯內(nèi)道路相對(duì)窄，有點(diǎn)復(fù)雜交通便捷度1013公車(chē)路線僅有6路車(chē)，所處離繁華處較遠(yuǎn)，公車(chē)等久。離交通車(chē)站點(diǎn)距離10

10、15處于兩個(gè)站點(diǎn)中間，各需五分鐘離市中心距離1021離市中心較遠(yuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施1010通水通電通訊，基礎(chǔ)設(shè)施完備公共設(shè)施完備狀況1020有生活必備的商店、技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、衛(wèi)生服務(wù)中心、家庭健康服務(wù)中心、菜市、游泳池、停車(chē)場(chǎng)等，但是卻沒(méi)有郵局銀行和學(xué)校在附近水、大氣、噪音污染狀況52處于快環(huán)通道，大車(chē)多，噪音大，較遠(yuǎn)處清晰可見(jiàn)幾根大的工廠煙囪周?chē)h(huán)境及景觀108近為普羅旺斯的高樓及社區(qū)內(nèi)風(fēng)景和街道，遠(yuǎn)景可見(jiàn)工廠規(guī)劃限制55無(wú)綜合打分100144于是可以得到：交易實(shí)例a區(qū)域因素修正系數(shù)100/1760.568交易實(shí)例b區(qū)域因素修正系數(shù)100/2060.485交易實(shí)例c區(qū)域因素修正系數(shù)100/1440.694

11、4、進(jìn)行個(gè)別因素修正（1）關(guān)于面積因素的修正: 對(duì)土地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過(guò)分析確定，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比a、b交易實(shí)例價(jià)格低6%，估宗地的價(jià)格會(huì)比c交易實(shí)例價(jià)格高3%。經(jīng)過(guò)計(jì)算得到面積修正系數(shù)為：， 交易實(shí)例a的面積修正系數(shù)0.94 交易實(shí)例b的面積修正系數(shù)0.94 交易實(shí)例c的面積修正系數(shù)1.03（2）關(guān)于容積率因素的修正:經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率增加0.1，地價(jià)增加2%。則： 交易實(shí)例a的容積率修正系數(shù)100/1400.714 交易實(shí)例b的容積率修正系數(shù)100/275.20.363 交易實(shí)例c的容積率修正系數(shù)100/1040.

12、962個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： 交易實(shí)例a的個(gè)別因素修正系數(shù)0.940.7140.671 交易實(shí)例b的個(gè)別因素修正系數(shù)0.940.3630.341 交易實(shí)例c的個(gè)別因素修正系數(shù)1.030.9620.9915.計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 a16001.00.5680.671609.8（萬(wàn)元/ 畝） b86501.00.4850.3411430.58（萬(wàn)元/ 畝） c5601.01.040.6940.991400.55（萬(wàn)元/ 畝）6.采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果由于b實(shí)例的值為異常值，應(yīng)予以剔除。其他結(jié)果相近，則取其平均值作為評(píng)估結(jié)果。故宗地d的評(píng)估結(jié)果為： 待估宗地評(píng)估價(jià)值（單價(jià)）（609.8+400.55

13、）/2 505.175（萬(wàn)元/ 畝） 待估宗地評(píng)估價(jià)值（總價(jià)）505.17549.21624862.69萬(wàn)元 第三部分 土地估價(jià)結(jié)果 一、估價(jià)依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部令第號(hào)）等法律法規(guī)，并且委托估價(jià)方提供的相關(guān)資料和受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查獲取的資料進(jìn)行估價(jià)。 二、土地估價(jià) 1、估價(jià)原則 地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)遵循公開(kāi)、公正、公平的工作原則，同時(shí)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和選用的估價(jià)方法，在估價(jià)過(guò)程中把握適用的經(jīng)濟(jì)原則，遵循合法原則 、最高最佳使用原則、需要與供給原則、變動(dòng)原則等原則，使得在估價(jià)過(guò)程中，要按照國(guó)家和地方的有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、科學(xué)、 合法的原則進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估。做到評(píng)估過(guò)程合理，評(píng)估方法科學(xué)，評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評(píng)估秘密。 2、估價(jià)方法 根據(jù)