物業(yè)管理費測算[沐風書苑]

1、Better Service Better life 物業(yè)管理費測算 1業(yè)內(nèi)優(yōu)講1.合同的約定合同的約定 物業(yè)公司提供的管理服務(wù)需要付出成本和勞務(wù)物業(yè)公司提供的管理服務(wù)需要付出成本和勞務(wù) 作為經(jīng)營公司應賺取的合理的利潤作為經(jīng)營公司應賺取的合理的利潤2.法律的規(guī)定法律的規(guī)定一、物業(yè)管理費的收費依據(jù)一、物業(yè)管理費的收費依據(jù)2業(yè)內(nèi)優(yōu)講政府指導價政府指導價在合同中約定在合同中約定普通住宅普通住宅基礎(chǔ)價基礎(chǔ)價上下浮動上下浮動20%適合適合市場調(diào)節(jié)價市場調(diào)節(jié)價在合同中約定在合同中約定高檔物業(yè)高檔物業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定與業(yè)主協(xié)商確定市場發(fā)育成熟市場發(fā)育成熟適合適合適合適合二、物業(yè)管理服務(wù)費的價格形式二、物業(yè)管理

2、服務(wù)費的價格形式3業(yè)內(nèi)優(yōu)講三、物業(yè)服務(wù)的定價形式三、物業(yè)服務(wù)的定價形式 項目項目方式方式支付方式支付方式包括內(nèi)容包括內(nèi)容盈虧負擔盈虧負擔適合業(yè)態(tài)適合業(yè)態(tài)包干制包干制業(yè)主支付固定物業(yè)主支付固定物業(yè)費業(yè)費1 1、物業(yè)服務(wù)成本、物業(yè)服務(wù)成本2 2、法定稅費、法定稅費3 3、物業(yè)企業(yè)的利潤、物業(yè)企業(yè)的利潤物業(yè)企業(yè)自負盈物業(yè)企業(yè)自負盈虧虧普通住宅小區(qū)普通住宅小區(qū)酬金制酬金制業(yè)主支付動態(tài)物業(yè)主支付動態(tài)物業(yè)服務(wù)資金業(yè)服務(wù)資金1 1、物業(yè)服務(wù)支出、物業(yè)服務(wù)支出2 2、物業(yè)企業(yè)的酬金、物業(yè)企業(yè)的酬金（按約定比例提?。ò醇s定比例提?。┙Y(jié)余或者不足均結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者由業(yè)主享有或者承擔承擔高檔物業(yè)，如高

3、檔物業(yè)，如涉外公寓或別涉外公寓或別墅等墅等4業(yè)內(nèi)優(yōu)講四、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成固定資產(chǎn)折舊費行政/辦公費公共秩序維護費業(yè)主同意的其他費用綠化費保潔費公共設(shè)備運行及維保費人員工資、福利物業(yè)服務(wù)費成本（服務(wù)費支出）5業(yè)內(nèi)優(yōu)講五、物業(yè)服務(wù)費的測算原則 物業(yè)管理企業(yè)應通過精確預算、?？顚Ｓ谩⒍沤^浪費，力爭使業(yè)主所花費的每一分錢都能物有所值。 進行成本控制不能以降低服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主、使用人的進行成本控制不能以降低服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主、使用人的滿意度作為代價，要能取得絕大多數(shù)業(yè)主和使用人滿意度作為代價，要能取得絕大多數(shù)業(yè)主和使用人的認可。的認可。6業(yè)內(nèi)優(yōu)講五、物業(yè)服務(wù)費的測算原則 區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)、配套和業(yè)主使用人的

4、需求，不能區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)、配套和業(yè)主使用人的需求，不能一概而論、簡單套比。一概而論、簡單套比。 遵從市場經(jīng)濟條件下一般商品的定價原則，防止單方提遵從市場經(jīng)濟條件下一般商品的定價原則，防止單方提價壓價、價格欺詐和進行不正當?shù)膬r格競爭價壓價、價格欺詐和進行不正當?shù)膬r格競爭。7業(yè)內(nèi)優(yōu)講六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） m2m28業(yè)內(nèi)優(yōu)講六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） m m2 2 注：Fl：基本工資（元月） F2：按規(guī)定提取的福利費（元/月） F3：加班費（元月） F4：服裝費（元/月） S：表示可分攤費用的建筑面積之和（m2）9業(yè)內(nèi)優(yōu)講六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） m m2 2 注

5、：注：F Fl l：公共照明系統(tǒng)運行費：公共照明系統(tǒng)運行費 F F2 2：電梯運行費：電梯運行費 F F3 3：給排水系統(tǒng)運行費：給排水系統(tǒng)運行費 F F4 4：通風系統(tǒng)運行費：通風系統(tǒng)運行費 F F5 5：智能化系統(tǒng)運行費：智能化系統(tǒng)運行費 F F7 7：其他公共設(shè)施設(shè)備維護費其他公共設(shè)施設(shè)備維護費 F F6 6：配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費：配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費10業(yè)內(nèi)優(yōu)講六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） Wn：照明電器總功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散樓 梯照明、草坪燈、路燈、景觀燈、等； Tn：每日開啟時間（小時）； 30：每月測算的天數(shù)； P電：電費單價（元度 ）；11業(yè)內(nèi)優(yōu)講六、

6、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） N:電梯臺數(shù)； W:電梯功率； a:為電梯運行系數(shù)，12業(yè)內(nèi)優(yōu)講六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） 電費 = W24a30 P電（元月） 維保費（元年）：設(shè)備年維修及備件費，水箱清潔費。 電費（略）， 維保費：消防聯(lián)動年檢費、干粉滅火器更換、消防泵年維修及備件費（包括集水井排水泵、污水處理排水泵） 電費 = W24a30 P電（元月） 維保費（元月）：年維修及備件費13業(yè)內(nèi)優(yōu)講六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） 電費同上 維修費：年維修及備件費 電費 = W2430 P電（元月） 維保費：估算值14業(yè)內(nèi)優(yōu)講六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） 包括：變配電測試、避

7、雷測試、配電箱日常維保費（元/年）。15業(yè)內(nèi)優(yōu)講六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） m m2 2 注：Fl：清潔工具購置費，如：垃圾桶、拖把等（元年） F2：服裝費，勞保用品費（元/年） F3：衛(wèi)生防疫消殺費（元/年） F4：化糞池清理費（元年） F5：垃圾清運費（元年） F6：清潔環(huán)衛(wèi)所需其它費用（元/年） F7：清潔用水費（元/年）16業(yè)內(nèi)優(yōu)講六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） m m2 2 注：F1：綠化工具費（元年） F2：勞保用品費（元年） F3：化肥、農(nóng)藥、除草劑等材料費（元年） F4：綠化用水費（元年） F5：雜草清運費（元/年） F6：園林景觀再造費（元年） F7：補苗及環(huán)境內(nèi)

8、擺設(shè)花卉等費用（元/年）17業(yè)內(nèi)優(yōu)講六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） m m2 2 注：F1：日常公共秩序維護器材裝備費（元/年）， F2：公共秩序維護設(shè)備維修費（元年） F3：公共秩序維護人員人身保險費（元/年） F4：公共秩序維護聯(lián)建費（元/年） F5：110報警聯(lián)網(wǎng)、對講機占頻費等 F6：公共秩序維護用房及公共秩序維護人員住房租金（元年）。18業(yè)內(nèi)優(yōu)講六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） m m2 2 其中：F1：交通、通訊費用（元月） F2：文具、辦公用品等低值易耗品費（元月） F3：車輛使用費、差旅費（元/月） F4：節(jié)日裝飾費（元/月） F5：公共關(guān)系費及社區(qū)文化費（元月） F6：

9、辦公水電暖費（元月） F7：書報費（元月）19業(yè)內(nèi)優(yōu)講六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） m m2 2注：F1交通工具（汽車、摩托車、自行車等） F2通訊設(shè)備（電話、手機、對講機、傳真機等） F3辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復印機、空調(diào)、數(shù)碼相機、投影儀等） F4工程維修設(shè)備（管道疏通機、電焊機、升降機等） 這里的固定資產(chǎn)應主要是直接用于該項目服務(wù)的固定資產(chǎn)20業(yè)內(nèi)優(yōu)講六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） =（ 投保金額 保險費率 ）保險受惠物業(yè)的總面積 建議：投保財產(chǎn)一切險及公眾責任險 該項是指業(yè)主大會同意的全體業(yè)主均能受惠的必要的服務(wù)費用。 不可預見費用（一般按上述費用總和的1計）。不可預見

10、費應單 獨設(shè)賬，嚴格控制其支出。21業(yè)內(nèi)優(yōu)講六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） 物業(yè)管理協(xié)議不同，管理酬金的確定方式不同：（1 1）按照租金收入確定）按照租金收入確定管理酬金管理酬金= =業(yè)主租金收入酬金比率業(yè)主租金收入酬金比率（2 2）按物業(yè)價值的約定使用年限計算，當物業(yè)是業(yè)主自己使用的情況）按物業(yè)價值的約定使用年限計算，當物業(yè)是業(yè)主自己使用的情況下可以采用該方法下可以采用該方法 管理酬金管理酬金= =（物業(yè)價值物業(yè)約定使用年限）酬金比率（物業(yè)價值物業(yè)約定使用年限）酬金比率22業(yè)內(nèi)優(yōu)講六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） 按定額利潤按定額利潤/ /酬金或行業(yè)利潤率酬金率確定酬金或行業(yè)利潤率酬金

11、率確定 利潤酬金確定方式是以上述110項的支出之和為基數(shù)乘以行業(yè)利潤率/酬金率付給管理企業(yè)，即 物業(yè)管理行業(yè)利潤率/酬金率一般在815，具體的比率可由雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)的標準等因素協(xié)商確定。23業(yè)內(nèi)優(yōu)講六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)） 按現(xiàn)行稅法，物業(yè)管理企業(yè)屬服務(wù)業(yè)，上繳的稅金含： 依照最新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，實行酬金制計費方式的依照最新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，實行酬金制計費方式的 物業(yè)服務(wù)費用不含稅金物業(yè)服務(wù)費用不含稅金。24業(yè)內(nèi)優(yōu)講六、物業(yè)服務(wù)費的測算六、物業(yè)服務(wù)費的測算1. 物業(yè)租金酬金比率2. 按照上述居住性物業(yè)服務(wù)費的測算方法來測算3. 與租戶切身利益直接相關(guān)的公共秩序維護、保潔、設(shè)備維修、空調(diào)、通訊、特別裝飾、停車等項服務(wù)費用，可以直接向租戶收取，也可以含在租金里，再從中扣除。25業(yè)內(nèi)優(yōu)講包括醫(yī)療、工傷、養(yǎng)老、失業(yè)、生育、住包括醫(yī)療、工傷、養(yǎng)老、失業(yè)、生育、住 房公積金、大病基金等房公積金、大病基金等 國家規(guī)