襄樊錦繡廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研及發(fā)展定位報(bào)告

1、1襄樊錦繡廣場(chǎng)襄樊錦繡廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研及發(fā)展定位報(bào)告市場(chǎng)調(diào)研及發(fā)展定位報(bào)告發(fā)發(fā) 展展 商：襄樊昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商：襄樊昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷策劃：廣州合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司營(yíng)銷策劃：廣州合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司二零零六年四月二零零六年四月2目目 錄錄1襄樊商業(yè)市場(chǎng)整體發(fā)展概況襄樊商業(yè)市場(chǎng)整體發(fā)展概況.51.11.1消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展.51.21.2襄樊商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)襄樊商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn).71.31.3襄樊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)襄樊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn).71.3.1商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀.71.3.2商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題.71.41.4商業(yè)發(fā)展規(guī)劃商業(yè)發(fā)展

2、規(guī)劃.81.51.5小結(jié)小結(jié).92競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析.92.12.1拉美步行街拉美步行街.92.22.2開放廣場(chǎng)開放廣場(chǎng).102.32.3豪門新天地豪門新天地.102.42.4香港風(fēng)情街香港風(fēng)情街.102.52.5奔泰陽(yáng)光城奔泰陽(yáng)光城.102.62.6新大陸中心廣場(chǎng)新大陸中心廣場(chǎng).112.72.7九隆廣場(chǎng)九隆廣場(chǎng).112.82.8小結(jié)小結(jié).123在售主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析在售主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析.123.13.1概況比較概況比較.123.23.2營(yíng)銷策略分析營(yíng)銷策略分析.133.2.1拉美步行街拉美步行街.133.2.2九隆廣場(chǎng)九隆廣場(chǎng).133.2.3比較分析比較分析.133.33.3小結(jié)小結(jié).1

3、44項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解.144.14.1地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃.144.1.1地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀.144.1.2規(guī)劃規(guī)劃.1434.24.2建筑形態(tài)對(duì)項(xiàng)目的影響建筑形態(tài)對(duì)項(xiàng)目的影響.144.2.1促進(jìn)促進(jìn).144.2.2制約制約.154.34.3項(xiàng)目項(xiàng)目 swotswot 分析分析.154.3.1s（優(yōu)勢(shì)）（優(yōu)勢(shì)）.154.3.2w（劣勢(shì)）（劣勢(shì)）.154.3.3o（機(jī)遇）（機(jī)遇） .154.3.4t（威脅）（威脅）.154.44.4項(xiàng)目發(fā)展條件對(duì)項(xiàng)目的促進(jìn)與制約項(xiàng)目發(fā)展條件對(duì)項(xiàng)目的促進(jìn)與制約.155項(xiàng)目性質(zhì)界定項(xiàng)目性質(zhì)界定.156商圈分析商圈分析.176.16.1目前商業(yè)格局目前商業(yè)格局.

4、176.26.2解放路長(zhǎng)征路商圈解放路長(zhǎng)征路商圈.176.36.3商圈分析商圈分析.186.46.4尋找商圈的突破提升點(diǎn)尋找商圈的突破提升點(diǎn).196.56.5市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘.196.66.6結(jié)論結(jié)論.197針對(duì)性調(diào)查針對(duì)性調(diào)查.207.17.1再爾電腦城再爾電腦城.207.1.1概況概況.207.1.2商家結(jié)構(gòu)商家結(jié)構(gòu).207.1.3小結(jié)小結(jié).217.27.2現(xiàn)代城電腦數(shù)碼廣場(chǎng)現(xiàn)代城電腦數(shù)碼廣場(chǎng).217.2.1概況概況.217.2.2商家結(jié)構(gòu)商家結(jié)構(gòu).217.2.3小結(jié)小結(jié).227.37.3科技館科技館.228項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位.238.18.1主題定位主題定位.238.28.2功能定

5、位功能定位.2348.38.3業(yè)態(tài)業(yè)種定位業(yè)態(tài)業(yè)種定位.238.48.4樓層功能分布樓層功能分布.248.58.5形象定位形象定位.248.68.6目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群定位.248.6.1消費(fèi)者定位消費(fèi)者定位.248.6.2經(jīng)營(yíng)者定位經(jīng)營(yíng)者定位.248.6.3投資者定位投資者定位.248.78.7經(jīng)營(yíng)管理定位經(jīng)營(yíng)管理定位.258.7.1統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng).258.7.2統(tǒng)一的物業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)管理統(tǒng)一的物業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)管理.258.7.3統(tǒng)一售后統(tǒng)一售后.258.7.4定期促銷定期促銷.258.7.5定期商家培訓(xùn)定期商家培訓(xùn).26結(jié)結(jié) 束束 語(yǔ)語(yǔ).2751襄樊商業(yè)市場(chǎng)整體發(fā)展概況襄樊商業(yè)市場(chǎng)整體發(fā)

6、展概況1.11.1消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展到 2004 年底，全市共有商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn) 42370 個(gè)，其中襄樊市區(qū) 21050 個(gè)，每千人擁有網(wǎng)點(diǎn) 17.5 個(gè)，市區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總營(yíng)業(yè)面積 102.26 萬(wàn)，人均占有 0.85；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 206.64 億元，其中襄樊市區(qū) 112.02 億元；2005 年底，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 235 億元。0501001502002500.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%社會(huì)消費(fèi)品零售總額155.2170.2189.2206.6235同比增長(zhǎng)9.00%9.70%7.40%13%13.

7、70%20012002200320042005襄樊近年社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）襄樊近年社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）1128.6221.6235226.5112.01125020040060080010001200武武漢漢荊荊州州襄襄樊樊宜宜昌昌荊荊門門十十堰堰條形圖 11128.64221.6235226.5112.01125武漢荊州襄樊宜昌荊門十堰湖北省主要城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）湖北省主要城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）近幾年來(lái)襄樊消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展迅速，特別是從 2004 年起快速增長(zhǎng)。2005 年湖北省六大城市中，襄樊的社會(huì)消費(fèi)品零售總額僅次于武漢，位居第二，勢(shì)

8、頭強(qiáng)勁。居民可支配收入及消費(fèi)性支出逐年提高，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買力日益加強(qiáng)。65663.046068.446506.467058.97755381504558.364846.455326.885771.426050.565340100020003000400050006000700080009000可支配收入5663.046068.446506.467058.9775538150消費(fèi)性支出4558.364846.455326.885771.426050.56534200020012002200320042005襄樊近年城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）襄樊近年城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）02000400060008

9、00010000120000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%可支配收入10849.72809481508156858510412同比增長(zhǎng)13.44%6.50%8%1.20%9.70%9.30%武漢荊州襄樊宜昌荊門十堰2005 湖北省主要城市居民可支配收入對(duì)比（元）湖北省主要城市居民可支配收入對(duì)比（元）湖北省內(nèi)六大城市中，襄樊居民可支配收入居第五位，增幅居第四位，與其他城市相比均有一定差距，但也從側(cè)面反映出仍有較大增長(zhǎng)空間。在消費(fèi)性支出方面，教育文化娛樂(lè)服務(wù)教育文化娛樂(lè)服務(wù)項(xiàng)的比例達(dá)到了 19%，比去年增加了 3%，反映市民的精神層

10、面消費(fèi)有較明顯增長(zhǎng)，消費(fèi)觀念已不僅停留在吃穿住方面，轉(zhuǎn)而向更高層面的消費(fèi)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移：7教育文化娛樂(lè),19%居住, 9%雜項(xiàng)商品及服務(wù),3%食品, 34%服裝, 12%家庭設(shè)備, 7%醫(yī)療保健, 7%交通通訊, 9%1.21.2襄樊商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)襄樊商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)新型業(yè)態(tài)呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì)：近年來(lái)，商業(yè)業(yè)態(tài)由單一業(yè)態(tài)向多種業(yè)態(tài)迅速發(fā)展，大型綜合超市、超市便利店、倉(cāng)儲(chǔ)商店等新型業(yè)態(tài)比重提高。整體檔次有待提升：具備百貨、超市、專業(yè)店、專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)，各占據(jù)部分市場(chǎng)份額，但品牌及影響力度不夠，橫向和縱向?qū)用娑加写嵘?，缺乏具有領(lǐng)導(dǎo)性地位的“龍頭”商場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)管理模式有待創(chuàng)新。1.31.3襄樊商

11、業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)襄樊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)1.3.1商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)蓬勃興起，樊城板塊尤為突出；樓盤的地理位置相對(duì)集中，解放路商圈和二汽商圈均同時(shí)有大批量物業(yè)推向市場(chǎng)，主要在售/待售商業(yè)物業(yè)約 16 個(gè)，總推貨量達(dá)到近 30 萬(wàn)，競(jìng)爭(zhēng)激烈；多為底商和裙樓商業(yè)，以街鋪、室內(nèi)步行街等形式出現(xiàn)；專業(yè)市場(chǎng)與綜合性購(gòu)物商場(chǎng)各占據(jù)一定比例：16 個(gè)商業(yè)物業(yè)中，專業(yè)市場(chǎng)約 5 個(gè)，綜合性購(gòu)物商場(chǎng) 11 個(gè)，其中專業(yè)市場(chǎng)集中在建材、小商品、汽車/配件等方面；1.3.2商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題網(wǎng)點(diǎn)布局不夠合理，低檔次商場(chǎng)重復(fù)建設(shè)整體層次偏低，現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋，未形成規(guī)模效應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位模糊，新型業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢。

12、先開發(fā)后招商，致使商業(yè)設(shè)施的建設(shè)存在缺陷，給招商帶來(lái)阻滯。8總體來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)尚未進(jìn)入有序開發(fā)的階段，地產(chǎn)和商業(yè)未能有機(jī)結(jié)合，多數(shù)仍采用開發(fā)住宅的模式來(lái)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。1.41.4商業(yè)發(fā)展規(guī)劃商業(yè)發(fā)展規(guī)劃作為發(fā)展中城市，襄樊市的商業(yè)地產(chǎn)有著極大的發(fā)展空間，按規(guī)劃，2020 年，湖北省將初步建成“武漢都市連綿區(qū)”(“大武漢”)、 “襄樊大都市區(qū)”(“大襄樊”)、 “宜昌大都市區(qū)”(“大宜昌”)，構(gòu)成一主二副“品”字形分布的城市群。樊城是襄樊重點(diǎn)商貿(mào)發(fā)展區(qū)，商業(yè)物業(yè)的區(qū)位價(jià)值具有動(dòng)態(tài)提升性，解放路解放路長(zhǎng)征路長(zhǎng)征路商圈作為襄樊的傳統(tǒng)商圈，其商業(yè)地位及未來(lái)的發(fā)展均是城市及商業(yè)發(fā)展的重中之重，被商圈作為

13、襄樊的傳統(tǒng)商圈，其商業(yè)地位及未來(lái)的發(fā)展均是城市及商業(yè)發(fā)展的重中之重，被規(guī)劃為襄樊的中心商業(yè)區(qū)：規(guī)劃為襄樊的中心商業(yè)區(qū)： 規(guī)劃范圍規(guī)劃范圍：東起丹江路，西至橋北路、南起中山后街，北至鐵路線，總面積約 200 公頃。 發(fā)展目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)：完善都市購(gòu)物、品牌展示、文化旅游、商貿(mào)服務(wù)等功能，滿足全市居住、工作及外來(lái)游客等各類消費(fèi)者的綜合消費(fèi)需求，成為襄樊市標(biāo)志性建成區(qū)，城市綜合生活服務(wù)和商貿(mào)集聚的核心區(qū)之一。規(guī)劃期內(nèi)，在中山后街規(guī)劃建設(shè)大型綜合超市 1 處，專業(yè)店 2 處，將解放路大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)調(diào)整為大型購(gòu)物中心 1 處，具體包括百貨店 2 處、大型專業(yè)店 2 處、綜合超市 1 處等大中型零售業(yè)態(tài)。

14、在長(zhǎng)征路地段依托華洋堂、襄樊工貿(mào)家電、武漢工貿(mào)家電，合理配置綜合超市、百貨店、專賣店、品牌服裝街、中高檔酒店等，形成中高檔家電、服裝中心。規(guī)劃定位規(guī)劃定位：以人民廣場(chǎng)為核心，以長(zhǎng)征路解放路大慶路中山后街為主軸，以橋北路丹江路為兩翼，豐富消費(fèi)層次，保持錯(cuò)位互補(bǔ)。中山后街、解放中路地區(qū)以舊城拆遷改造為契機(jī)，以新建核心商業(yè)區(qū)為主，集聚都市購(gòu)物中心、開放式休閑廣場(chǎng)、室內(nèi)步行街、商務(wù)寫字樓、酒店公寓等新興業(yè)態(tài)和形態(tài)，提供個(gè)性化、多樣化的綜合消費(fèi)空間；人民廣場(chǎng)區(qū)域以調(diào)整提升為主，發(fā)展餐飲、酒吧、演藝、廣場(chǎng)文化等業(yè)態(tài)。長(zhǎng)征路地段形成品牌服裝街，依托華洋堂、襄樊工貿(mào)家電、武漢工貿(mào)家電，形成中高檔家電、服裝中心

15、。結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)構(gòu)調(diào)整：核心圈：以專業(yè)百貨、時(shí)尚精品為主，降低綜合百貨比重，推進(jìn)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，兩大百貨商廈調(diào)整為不同主題、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的專業(yè)百貨，以中、高檔商品為主，樹立“高雅、精品”的都市標(biāo)志性形象，成為不斷集聚時(shí)尚消費(fèi)、流行品牌，吸納中高層消費(fèi)群體的區(qū)域。主干道和支路：“縱深開發(fā)”特色商業(yè)街區(qū)，適應(yīng)不同消費(fèi)者的個(gè)性化、選擇性、體驗(yàn)9式消費(fèi)，體現(xiàn)旅游與購(gòu)物相結(jié)合，配套開發(fā)相關(guān)街區(qū)。襄樊市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃1.51.5小結(jié)小結(jié)經(jīng)濟(jì)總量及消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好人口穩(wěn)步增加人均可支配收入等穩(wěn)步上升文娛性消費(fèi)支出逐步增加項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值具有動(dòng)態(tài)提升性城市中心、 “中心商業(yè)區(qū)”規(guī)劃形成項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值的疊加性2競(jìng)爭(zhēng)樓盤

16、分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析全市在建/在售的主要商業(yè)項(xiàng)目 16 個(gè)，總體量約 30 萬(wàn)，其中僅解放路長(zhǎng)征路商圈在建商用物業(yè)就達(dá) 15 萬(wàn)，基本均為綜合性的購(gòu)物商場(chǎng)和商業(yè)街。商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)街商業(yè)街百貨百貨/購(gòu)物中心購(gòu)物中心專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)在售香港風(fēng)情街、新大陸中心廣場(chǎng)、盛景名門、錦繡商業(yè)步行街、群利廣場(chǎng)時(shí)尚生活街、陽(yáng)光綠島陽(yáng)光風(fēng)情街帝王廣場(chǎng)奔泰陽(yáng)光城天潤(rùn)國(guó)際汽車城華中光彩大市場(chǎng)國(guó)際商都金百年樓盤名稱待售拉美步行街豪門新天地民發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)九隆廣場(chǎng)2.12.1拉美步行街拉美步行街開發(fā)商：阿根廷東方集團(tuán)&江蘇雅可集團(tuán)位置：解放路規(guī)模：首期 8 萬(wàn)商業(yè)定位：第三代步行街，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、文化、飲食、旅游等于

17、一體。銷售價(jià)格：首層臨街商鋪 29000 元/，均價(jià) 17000 元/；二層均價(jià) 7000 元/；三層 4800 元/。營(yíng)銷策略：返租五年，第一年 7%，第二年 8%，第三年 8.5%，第四年 9%，第五年10%，前三年在首付款中一次性扣除；10吸籌方式：增值金計(jì)劃，交定金 3 萬(wàn)，以每 10 萬(wàn)元為一個(gè)單位，從認(rèn)購(gòu)之日起至開盤當(dāng)天，每天遞增 20 元。優(yōu)惠措施：1000 元購(gòu)買 a 卡，憑 a 卡于開盤期間購(gòu)鋪可獲 98 折。開盤時(shí)間：2006 年 4 月 8 日開業(yè)時(shí)間：2007 年 5 月2.22.2開放廣場(chǎng)開放廣場(chǎng)開發(fā)商：亞帥地產(chǎn)&攬?zhí)斓禺a(chǎn)&昊天地產(chǎn)位置：解放路規(guī)模：裙樓四層商業(yè)，約

18、4.8 萬(wàn)商業(yè)定位：百貨樓層功能：1/f 百貨、珠寶、化妝品等；2/f 男裝；3/f 女裝；4/f 休閑、運(yùn)動(dòng)裝銷售價(jià)格：1/f 1.6 萬(wàn)5 萬(wàn)元/；2/f：8800 元/； 3/f：6800 元/；4/f：4880 元/。銷售策略：采用 5 年返租，3 年回購(gòu)，年 8%的回報(bào)率。2.32.3豪門新天地豪門新天地開發(fā)商：新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：大慶西路（武商旁）規(guī)模：總 27 層，14 層為商業(yè)約 2 萬(wàn)商業(yè)定位：暫未明確銷售價(jià)格：1/f 12 萬(wàn)元/；2/f 45005500 元/；34 層產(chǎn)權(quán)歸展覽館所有，不進(jìn)行銷售，由開發(fā)商自行招商經(jīng)營(yíng)。商鋪面積：以 2030/間為主。2.42.

19、4香港風(fēng)情街香港風(fēng)情街開發(fā)商：襄樊國(guó)輝房地產(chǎn)建筑開發(fā)有限公司位置：東風(fēng)路規(guī)模：地面兩層，約 2 萬(wàn)。商業(yè)定位：一站式商業(yè)步行街銷售價(jià)格：1/f 800013000 元/，2/f 3000 多元/。銷售策略：采用 3 年返租，第一年 6%的回報(bào)率，第二年 8%的回報(bào)率，第三年 8%的回報(bào)率，前兩年租金一次性返還。 11商鋪面積：1/f 2030/間；2/f：30100/間。2.52.5奔泰陽(yáng)光城奔泰陽(yáng)光城開發(fā)商： 襄樊奔泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：長(zhǎng)征路規(guī)模：裙樓 5 層商業(yè)商業(yè)定位：主題商場(chǎng)（時(shí)尚女人街）銷售價(jià)格：1/f 28000 元/（按套內(nèi)面積銷售） ；2/f 6780 元/；3/f 51

20、805480 元/；4/f 4480 元/銷售策略：商鋪不返租，寫字樓采用 5 年 40%的返租回報(bào)商鋪面積：1/f 2030/間；2/f：30100/間2.62.6新大陸中心廣場(chǎng)新大陸中心廣場(chǎng)開發(fā)商：襄樊新大陸實(shí)業(yè)有限公司位置：長(zhǎng)虹南路 1 號(hào)規(guī)模：8000，地下一層，地上兩層商業(yè)定位：娛樂(lè)+休閑+購(gòu)物+美食銷售價(jià)格：-1/f 30004000 元/；1/f：70008000 元/；2/f：40005000 元/。銷售狀況：暫停銷售，待定位、價(jià)格重新確定后再開售。使用率：65%2.72.7九隆廣場(chǎng)九隆廣場(chǎng)開發(fā)商：襄樊嘉恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：火車站旁規(guī)模：地面 5 層，約 6 萬(wàn)商業(yè)定位：

21、服裝、小商品批發(fā)市場(chǎng)銷售價(jià)格：首層街鋪 25000 元/，內(nèi)鋪 1000 元/；二層 9000 元/；三層 7000元/；四層 5000 元/；五層 4000 元/；銷售策略：返租六年，第一年 6%，第二年 7%，第三年 8%，第四年 9%，第五年10%，第六年 11%；前三年租金在首付中一次性扣除；商鋪面積：內(nèi)鋪 9/間；獨(dú)立邊廳 28/間；臨街鋪面 50/間。122.82.8小結(jié)小結(jié)樊城區(qū)有七個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤，均集中在解放路、長(zhǎng)征路段；除九隆廣場(chǎng)之外，均為綜合購(gòu)物商場(chǎng)，同質(zhì)化較嚴(yán)重；缺乏有特色的商業(yè)形態(tài)，對(duì)解放路商圈不能起到有益補(bǔ)充和支撐；3在售主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析在售主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析3.13.

22、1概況比較概況比較拉美步行街拉美步行街九隆廣場(chǎng)九隆廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模首期 8 萬(wàn)平方米6 萬(wàn)平方米停車位停車位450 個(gè)建筑類型建筑類型商業(yè)中心住宅樓專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)地理位置地理位置解放路（襄樊傳統(tǒng)商業(yè)中心）火車站傳統(tǒng)商圈工程進(jìn)度工程進(jìn)度未見未打地基建筑工期建筑工期項(xiàng)項(xiàng)目目概概況況交付時(shí)間交付時(shí)間07 年 05 月最高售價(jià)最高售價(jià)2.9 萬(wàn)2.5 萬(wàn)最低售價(jià)最低售價(jià)5000 元（拍賣價(jià)）1 萬(wàn)銷售價(jià)格銷售價(jià)格a1 沿解放路是 29000 元/；二層 7000-8000 元；三層 4800 元；a2 沿廣場(chǎng) 1980020000 元，二層 7000 元；首層門面 25000 元/，內(nèi)鋪 10000

23、 元/；二層 9000 元/，三層 7000 元/，四層 5000 元/，五層 4000 元/；銷售區(qū)域銷售區(qū)域首推 a1 區(qū)、a2 區(qū)（a2 區(qū)三樓不賣）全部銷售首付比例首付比例50%，三年返租金額共 23.5%在首付中扣減50%，三年返租金額共 21%在首付中扣減銷銷售售情情況況銷售政策銷售政策1、增值卡：從購(gòu)買即日起至開盤當(dāng)日，每天每 10 萬(wàn)元增值 20 元（已停止優(yōu)惠） ；2、a 卡：1000 元購(gòu)買，開盤可優(yōu)惠2%；3、100 萬(wàn)元商鋪總價(jià)：即可當(dāng)場(chǎng)選定鋪位1、500 元認(rèn)購(gòu) vip 卡，憑卡于指定內(nèi)部預(yù)定期間買鋪，根據(jù)總房款可沖抵房款 2000 元50000 元不等（現(xiàn)已停止優(yōu)惠

24、） ；返租條件返租條件a1 沿解放路一層不返租，必須自營(yíng)或自己出租，三層不能自營(yíng)。13 層自營(yíng)，45 層返租返租年限返租年限5 年6 年返租方式返租方式前三年一次性返還 前三年一次性返還 返租點(diǎn)數(shù)返租點(diǎn)數(shù)第一年 7，第二年 8，第三年 8.5，第四年 9，第五年 10第一年 6，第二年 7，第三年8，第四年 9，第五年 10第六年 11%返返租租細(xì)細(xì)則則自營(yíng)優(yōu)惠自營(yíng)優(yōu)惠除 a1 首層臨解放路商鋪必須自營(yíng)，a2 區(qū)一次性退租 18%13拉美步行街拉美步行街九隆廣場(chǎng)九隆廣場(chǎng)三樓必需返租以外，其余商鋪可返租可自營(yíng)，如商家自營(yíng)，可享受總價(jià) 6%的優(yōu)惠；租賃價(jià)格租賃價(jià)格未定價(jià)格未定價(jià)格租賃區(qū)域租賃區(qū)域首

25、、二層（未正式對(duì)外招租）一至五層租賃租賃情況情況主力商家主力商家中百、某超市、奇奇樂(lè)園海寧皮具城3.23.2營(yíng)銷策略分析營(yíng)銷策略分析3.2.1拉美步行街最高售價(jià) 29000 元/，銷售均價(jià) 17000 元/，以首層 30商鋪為例（單位：元）：?jiǎn)螁?價(jià)價(jià)總總 價(jià)價(jià)折后總價(jià)折后總價(jià)返租額返租額首首 付付貸貸 款款按按 揭揭成交單價(jià)成交單價(jià)29000 元/870000852600200361232239420000468821741 17000 元/5100004998001174531323472500002790127453.2.2九隆廣場(chǎng)最高售價(jià) 25000 元/，銷售均價(jià) 13000 元/，

26、以首層 30商鋪為例（單位：元）：3.2.3比較分析3.2.3.1 產(chǎn)品定位拉美定位為第三代步行街，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、居住為一體，是為綜合性購(gòu)物休閑場(chǎng)所；九隆廣場(chǎng)定位為批發(fā)市場(chǎng)，主營(yíng)服裝、鐘表、皮具、化妝品等的批發(fā)零售。3.2.3.2 銷售價(jià)格由以上表格可以看到，拉美及九隆作為目前市面上在售的樓盤，是最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其具有一定的商業(yè)地段優(yōu)勢(shì)，并且通過(guò)各種優(yōu)惠措施及返租手法，將最終成交單價(jià)大大降低：拉美步行街最高成交單價(jià)僅為 2.2 萬(wàn)不到（沿解放路街鋪除外） ，平均成交單價(jià)僅為1.3 萬(wàn)左右；九隆廣場(chǎng)最高成交單價(jià)僅 2.1 萬(wàn)不到，平均成交單價(jià)僅 1.1 萬(wàn)不到，具有相當(dāng)?shù)膬r(jià)格優(yōu)勢(shì)。

27、3.2.3.3 返租手法返租五六年，返租率逐年遞增。前三年租金一次性返還（在首付中扣除） ，這使得首付款大幅降低，首付款僅相當(dāng)于商鋪購(gòu)鋪總款的 25%30%，并且絕大部分集中在 20 萬(wàn)單價(jià)單價(jià)總價(jià)總價(jià)退租退租首付首付貸款貸款按揭按揭成交單價(jià)成交單價(jià)25000 元/75000013500024500037000041302050013000 元/3900007020012980019000021201066014元以下，有效降低了投資者的首付壓力及擴(kuò)大客源層面，有利于促進(jìn)商鋪銷售。3.2.3.4 銷售措施增值卡計(jì)劃：從購(gòu)買即日起至開盤當(dāng)日，以 10 萬(wàn)元為單位，每天增值 20 元；a 卡：10

28、00 元購(gòu)買，開盤期間購(gòu)鋪總房款可優(yōu)惠 2%購(gòu)鋪一卡通：500 元認(rèn)購(gòu) vip 卡，憑卡于指定內(nèi)部預(yù)定期間買鋪，根據(jù)總房款可沖抵房款 2000 元50000 元不等3.2.3.5 經(jīng)營(yíng)管理模式拉美步行街除 a1 首層臨解放路商鋪必須自營(yíng)，a2 區(qū)三樓必需返租以外，其余商鋪可返租可自營(yíng)，商家自由選擇；九隆廣場(chǎng)一至三層必需自營(yíng)，四、五層必需返租；兩者對(duì)開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)管理都不具備持續(xù)性和創(chuàng)新性，對(duì)于商戶的協(xié)調(diào)和經(jīng)營(yíng)者質(zhì)素不能起到整體提升，不利于永續(xù)經(jīng)營(yíng)。3.33.3小結(jié)小結(jié)本項(xiàng)目在地理優(yōu)勢(shì)明顯的前提下，應(yīng)考慮到價(jià)格及銷售手法方面對(duì)投資市場(chǎng)的拉動(dòng)，尤其是在兩大項(xiàng)目已開盤消化了一部分客戶的情況下。如何既能

29、保證整體收益，又能構(gòu)成對(duì)投資者的吸引，降低進(jìn)入門檻廣納客源，是我們?cè)谥朴喗酉聛?lái)的營(yíng)銷策略中要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。同時(shí)，如何通過(guò)對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景的展現(xiàn)和描述，對(duì)管理方式的創(chuàng)新，使得商家及投資者都對(duì)本項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生信心，從而在側(cè)面對(duì)于招商和銷售起到拉動(dòng)作用，也是我們必需考慮的重心所在。 4項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解4.14.1地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃4.1.1地塊現(xiàn)狀地塊東西朝向（偏東南） ，臨大慶西路面寬約 68 米，進(jìn)深約 45 米，完成部分拆遷和土地平整。4.1.2規(guī)劃用地面積：8447總建筑面積：31628裙樓：14 層（商業(yè)，12001）塔樓：520 層（住宅，15004）15地下車庫(kù)：4623

30、（地下停車位 88 個(gè)，地面停車位 10 個(gè)）容積率：3.934.24.2建筑形態(tài)對(duì)項(xiàng)目的影響建筑形態(tài)對(duì)項(xiàng)目的影響4.2.1促進(jìn)規(guī)模適中，中等貨量利于市場(chǎng)消化；適宜作為中小型主題商業(yè)；面寬 68 米，臨街面長(zhǎng)，能創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值高的鋪面；進(jìn)深 45 米，深度適當(dāng)，盡量設(shè)計(jì)為沿主通道商鋪，避免次循環(huán)；4.2.2制約有塔樓限制，無(wú)轉(zhuǎn)換層；柱網(wǎng)不規(guī)劃，后部柱間距較密，不利于商鋪分割；對(duì)人流組織和業(yè)態(tài)布置的設(shè)計(jì)要求高；樓層較高，商業(yè)價(jià)值低；4.34.3項(xiàng)目項(xiàng)目 swotswot 分析分析4.3.1s（優(yōu)勢(shì)）位于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)核心旺地；裙樓面積 1.2 萬(wàn)平方米，利于打造精品及迅速消化；錦繡 8 年品牌，影響深

31、入人心；仍處于初期規(guī)劃階段，彈性大；4.3.2w（劣勢(shì)）建筑規(guī)劃受到塔樓結(jié)構(gòu)限制；地塊剛完成拆遷，主體工程尚未開始；9 月才能取得預(yù)售證，蓄水時(shí)間過(guò)長(zhǎng)；4.3.3o（機(jī)遇）城市商業(yè)正值上升階段，消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展迅速，商業(yè)市場(chǎng)明顯處于調(diào)整、升級(jí)階段；新業(yè)態(tài)有效空缺；市民文化娛樂(lè)方面的消費(fèi)性支出迅速增長(zhǎng)，需求充足；4.3.4t（威脅）后續(xù)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；16項(xiàng)目性質(zhì)界定項(xiàng)目性質(zhì)界定競(jìng)爭(zhēng)樓盤大多進(jìn)入施工階段，尤其是豪門新天地及奔泰陽(yáng)光城以準(zhǔn)現(xiàn)房出現(xiàn)，工程進(jìn)度及營(yíng)銷進(jìn)度具有明顯優(yōu)勢(shì)。4.44.4項(xiàng)目發(fā)展條件對(duì)項(xiàng)目的促進(jìn)與制約項(xiàng)目發(fā)展條件對(duì)項(xiàng)目的促進(jìn)與制約促促 進(jìn)進(jìn)制制 約約項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展條條件件

32、位于成熟商圈，交通便利、標(biāo)志性強(qiáng)； 周邊流動(dòng)人口多，易于發(fā)展商業(yè)； 規(guī)模適中，有利于發(fā)展主題商業(yè)及快速消化； 區(qū)域內(nèi)同類型樓盤多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手工程及營(yíng)銷進(jìn)度均先于本項(xiàng)目分流客群，并易于改變定位搶在本項(xiàng)目之前面市，先發(fā)制人； 建筑結(jié)構(gòu)受塔樓影響；5項(xiàng)目性質(zhì)界定項(xiàng)目性質(zhì)界定項(xiàng)目性質(zhì)界定：項(xiàng)目性質(zhì)界定：獨(dú)具創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理模式的大型潮流數(shù)碼城獨(dú)具創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理模式的大型潮流數(shù)碼城明晰項(xiàng)目各層面面臨的促進(jìn)與制約，判斷項(xiàng)目性質(zhì)明晰項(xiàng)目各層面面臨的促進(jìn)與制約，判斷項(xiàng)目性質(zhì)促促 進(jìn)進(jìn)制制 約約宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)背背景景 項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值具有動(dòng)態(tài)提升性 城市中心、 “中心商業(yè)區(qū)”規(guī)劃形成項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值的疊加性 經(jīng)濟(jì)總

33、量及消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展良好 人口穩(wěn)步增加 人均可支配收入等穩(wěn)步上升 文娛性消費(fèi)支出逐步增加 經(jīng)濟(jì)總量增幅和武漢、宜昌有差距，城市對(duì)經(jīng)濟(jì)、人口要素的聚集能力有所減弱 人口增長(zhǎng)不快，城市化水平較低 購(gòu)買力整體水平不高，提升速度不快城城市市商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展 樊城區(qū)有七個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤，均集中在解放路、長(zhǎng)征路段； 除九隆廣場(chǎng)之外，均為綜合購(gòu)物商場(chǎng)，同質(zhì)化較嚴(yán)重； 市級(jí)商圈中業(yè)態(tài)中具有一定檔次及完善經(jīng)營(yíng)管理的數(shù)碼專業(yè)店仍然缺乏； 缺乏有特色的商業(yè)形態(tài)，對(duì)解放路商圈不能起到有益補(bǔ)充和支撐；項(xiàng)項(xiàng)目目 位于成熟商圈，交通便利、標(biāo)志性強(qiáng)； 周邊流動(dòng)人口多，易于發(fā)展商業(yè)； 區(qū)域內(nèi)同類型樓盤多，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手工程及

34、營(yíng)銷進(jìn)度均先于本項(xiàng)目分流客群，并易于改變定位搶宏觀經(jīng)濟(jì)背景宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市商業(yè)發(fā)展城市商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展條件項(xiàng)目發(fā)展條件17發(fā)發(fā)展展條條件件 規(guī)模適中，有利于發(fā)展主題商業(yè)及快速消化；在本項(xiàng)目之前面市，先發(fā)制人； 建筑結(jié)構(gòu)受塔樓影響；6商圈分析商圈分析6.16.1目前商業(yè)格局目前商業(yè)格局襄樊目前主要有三大商圈：解放路長(zhǎng)征路商圈；鼓樓商圈；二汽商圈。因地理位置的獨(dú)特性，使得二汽與鼓樓商圈均是區(qū)域級(jí)商圈，主要幅射本區(qū)域的消費(fèi)群體，解放路長(zhǎng)征路商圈作為市級(jí)商圈，幅射范圍涵蓋整個(gè)襄樊市。本項(xiàng)目正處于解放路長(zhǎng)征路商圈的核心地段。二汽商圈二汽商圈解放路解放路長(zhǎng)征長(zhǎng)征路商圈路商圈鼓樓商圈鼓樓商圈186.26.2

35、解放路長(zhǎng)征路商圈解放路長(zhǎng)征路商圈該商圈是襄樊的傳統(tǒng)商圈： 商圈輻射范圍以襄樊市區(qū)為主，亦輻射周邊轄市縣，整體經(jīng)營(yíng)狀況好； 依托人民廣場(chǎng)，人流有充分的保障； 街鋪以出租為主，出租率 99%； 租金水平 100-300 元/； 單店開間 3-4.5m，進(jìn)深 6-10m，營(yíng)業(yè)面積集中在 20-30 ； 除了華洋堂百貨以外，目前有街鋪為主，奔泰陽(yáng)光城及豪門新天地暫定位為百貨； 零售功能比重很大，且集中在服裝服飾類，缺乏手機(jī)、數(shù)碼等；娛樂(lè)、餐飲配套相對(duì)較少； 經(jīng)營(yíng)品種中服裝最多占 48，鞋類占 12，詳細(xì)如圖：6.36.3商圈分析商圈分析 供應(yīng)大，銷售較好：市級(jí)商圈商業(yè)被開發(fā)方、投資者看好，投資熱度高；

36、 開發(fā)與經(jīng)營(yíng)水平并未得到質(zhì)的提升，量的增加并未帶來(lái)質(zhì)的變化，仍缺少有號(hào)召力的女女服服2 22 2% %鞋鞋1 12 2% %男男服服1 15 5% %其其他他2 2% %眼眼鏡鏡1 1% %藥藥店店1 1% %珠珠寶寶首首飾飾3 3% %書書店店1 1% %通通訊訊3 3% %攝攝影影3 3% %棉棉毛毛內(nèi)內(nèi)衣衣7 7% %精精品品1 1% %化化妝妝品品3 3% %包包箱箱2 2% %家家紡紡6 6% %兒兒童童服服飾飾5 5% %小小家家電電1 1% %休休閑閑運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)服服1 11 1% %華洋堂華洋堂解放路解放路長(zhǎng)征路長(zhǎng)征路19商業(yè)形式出現(xiàn)。 建筑形態(tài)受限：在售商用物業(yè)基本都是裙樓商場(chǎng)的

37、形式，整體建筑造型及外立面設(shè)計(jì)受限制，商場(chǎng)形象不夠鮮明。 層高及內(nèi)部結(jié)構(gòu)受限：受塔樓影響，裙樓商場(chǎng)層高受限，一般 4.8m-5.3m，將對(duì)業(yè)態(tài)選擇有限制。樓板結(jié)構(gòu)受承重限制，商場(chǎng)內(nèi)挑空開口尺度受限。6.46.4尋找商圈的突破提升點(diǎn)尋找商圈的突破提升點(diǎn)參參 比比 項(xiàng)項(xiàng)解放路長(zhǎng)征路存在的問(wèn)題解放路長(zhǎng)征路存在的問(wèn)題針對(duì)項(xiàng)目的思考針對(duì)項(xiàng)目的思考設(shè)施和環(huán)境較差提供優(yōu)良的商服設(shè)施和購(gòu)物環(huán)境提供優(yōu)良的商服設(shè)施和購(gòu)物環(huán)境商用物業(yè)建筑形式多數(shù)是裙樓裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)的關(guān)系零散、無(wú)序統(tǒng)籌整合，互動(dòng)共生統(tǒng)籌整合，互動(dòng)共生業(yè)種業(yè)態(tài)類別單一、同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)具有特色的主題型專業(yè)店具有特色的主題型專業(yè)店檔次單一有相對(duì)豐富

38、的檔次有相對(duì)豐富的檔次現(xiàn)代化程度經(jīng)營(yíng)管理水平不專業(yè)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式核心店商圈中缺乏具有獨(dú)特主題的龍頭店帶動(dòng)商圈進(jìn)一步發(fā)展是商圈的新亮點(diǎn)和帶動(dòng)力量是商圈的新亮點(diǎn)和帶動(dòng)力量6.56.5市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 空缺市級(jí)商圈調(diào)整升級(jí)后商圈競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，后續(xù)供應(yīng)量大，但主題化、娛樂(lè)化、體驗(yàn)化、專業(yè)化和物美價(jià)廉為一體的體驗(yàn)式賣場(chǎng)空缺；市級(jí)商圈缺乏對(duì)休閑體驗(yàn)資源的有機(jī)整合，新型消費(fèi)模式空缺； 突破口尋找市級(jí)商圈存在問(wèn)題的突破口，構(gòu)筑引領(lǐng)市場(chǎng)的支點(diǎn) 差異化商圈后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)要素較單一，本項(xiàng)目的差異化資源有市場(chǎng)機(jī)會(huì)，應(yīng)深度挖掘、善于利用。6.66.6結(jié)論結(jié)論 創(chuàng)新定位、營(yíng)造良好購(gòu)物環(huán)境是商

39、業(yè)調(diào)整升級(jí)、新建物業(yè)開發(fā)的必然方向；20 市級(jí)商圈內(nèi)幾個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)要素雷同，商圈內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)加?。槐卷?xiàng)目走差異化競(jìng)爭(zhēng)，將創(chuàng)造較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)； 從城市商業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目自身發(fā)展條件而言，本項(xiàng)目均適宜打造為獨(dú)具主題的數(shù)碼產(chǎn)品商城，實(shí)現(xiàn)突破和創(chuàng)新，成為襄樊商業(yè)新形象。7針對(duì)性調(diào)查針對(duì)性調(diào)查7.17.1再爾電腦城再爾電腦城7.1.1概況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱再爾電腦城地址地址長(zhǎng)虹路建筑形態(tài)建筑形態(tài)傳統(tǒng)的批零市場(chǎng)，中空，各商家沿主通道兩側(cè)設(shè)置業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布首層主營(yíng)電器、數(shù)碼、辦公設(shè)備類；二層主營(yíng)電腦配件及外設(shè)、耗材、軟件及組裝機(jī)；三層主營(yíng)二手電腦及配件等；入駐品牌入駐品牌it/數(shù)碼：聯(lián)想、新藍(lán)、一凡、華鷹（裝機(jī)） ；

40、電器/影音：步步高、格蘭仕、愛多、創(chuàng)維、小白象、惠威、奇聲等；餐飲：妞妞、茜茜；商鋪面積商鋪面積首層商鋪面寬約為 2.4m 及 4.5m，進(jìn)深為 8m 及 12m，主力商鋪面積集中在2550之間，層高 4m；二層及三層商鋪面寬約為 2.4m，進(jìn)深為 8m，主力商鋪面積集中在 2030之間。出租率出租率90%租金租金4080 元/管理費(fèi)管理費(fèi)50200 元/間/月交通動(dòng)線交通動(dòng)線二層及以上通道寬 1.5m，由兩端及中間的步梯上二樓，無(wú)自動(dòng)扶梯及升降梯，中段有天橋?qū)蓚?cè)連接。經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式商家各自經(jīng)營(yíng)（收銀） ，向廣場(chǎng)繳納固定租金；無(wú)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)及售后服務(wù)。7.1.2商家結(jié)構(gòu)共有商家 165 家，其

41、中：品牌電腦 6 家，數(shù)碼通訊 27 家，電器 32 家，音響 9 家，辦公設(shè)備 4 家，配件及外設(shè)30 家，耗材 5 家，軟件 11 家，組裝機(jī) 11 家，網(wǎng)絡(luò)及培訓(xùn) 12 家，餐飲 3 家，廚衛(wèi) 5 家，其他 10 家。21品牌電腦4%數(shù)碼通訊16%電器20%音響5%oa2%配件及外設(shè)18%耗材3%軟件音像7%裝機(jī)7%網(wǎng)絡(luò)及培訓(xùn)7%餐飲2%廚衛(wèi)3%其他6%7.1.3小結(jié)小結(jié)再爾電腦城作為傳統(tǒng)市場(chǎng)，主要業(yè)務(wù)分布為兩大塊：電器及電腦（以外設(shè)、裝機(jī)為主，品牌機(jī)為輔） ，整體檔次低檔，品牌少，物業(yè)形象差，物業(yè)管理落后，更沒有統(tǒng)一完善的經(jīng)營(yíng)管理模式，因此在襄樊的品牌電腦及筆記本市場(chǎng)方面，所占據(jù)份額微

42、乎其微。7.27.2現(xiàn)代城電腦數(shù)碼廣場(chǎng)現(xiàn)代城電腦數(shù)碼廣場(chǎng)7.2.1概況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱現(xiàn)代城電腦數(shù)碼廣場(chǎng)地址地址春園西路建筑形態(tài)建筑形態(tài)裙樓商業(yè)，呈矩形，面寬約 100m，進(jìn)深約 21 米，凈高 3m。商家沿兩條通道分布（共縱向三排） ，玻璃間隔，臨街商鋪對(duì)外不開門，均只向內(nèi)側(cè)開門。業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布負(fù)一層主營(yíng)組裝機(jī)及電腦配件首層主營(yíng)品牌筆記本及 pc、數(shù)碼產(chǎn)品二層主營(yíng)外設(shè)、電腦配件、耗材、軟件、二手電腦等入駐品牌入駐品牌電腦：聯(lián)想、方正、清華同方、acer、benq、華碩、新藍(lán)、神舟、hp、ibm、toshiba、panasonic、sony 等；數(shù)碼：sony、canon、nikon、三星、

43、理光、富士、柯達(dá)等；商鋪面積商鋪面積首層商鋪面寬約 4m 及 8m，進(jìn)深約 6m，主力面積為 3050；二層商鋪面寬約 4m，進(jìn)深約 3m，主力面積為 1020。出租率出租率90%租租金金管理費(fèi)管理費(fèi)7 元/月交通動(dòng)線交通動(dòng)線首層兩條通道（各寬 1.8m） ，主入口處設(shè)有兩條步梯上二樓，無(wú)自動(dòng)扶梯及升降梯；二層兩條通道（各寬 1.8m） 。經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式商家各自經(jīng)營(yíng)（收銀） ，向廣場(chǎng)繳納固定租金；無(wú)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)及售后服務(wù)。22其他其他負(fù)一層免租金及物業(yè)管理費(fèi)，吸引 diy 商家入駐；無(wú)統(tǒng)一物流，不提供倉(cāng)庫(kù)，但可購(gòu)買塔樓公寓作為辦公及倉(cāng)庫(kù)場(chǎng)地。7.2.2商家結(jié)構(gòu)共有商家 80 家，其中：品牌電腦：

44、18 家；數(shù)碼：5 家；電腦配件/外設(shè)/辦公/軟件：56 家；通訊：1 家（中移鼎訊，營(yíng)業(yè)面積約 250） ； 品牌電腦23%數(shù)碼相機(jī)6%通訊1%配件/外設(shè)/辦公70%7.2.3小結(jié)小結(jié)現(xiàn)代城主營(yíng)品牌電腦及筆記本。以商家數(shù)量而言，中高端電腦及數(shù)碼產(chǎn)品占據(jù)的比例近 30%，以經(jīng)營(yíng)面積而言其比例達(dá)到 50%。相對(duì)于再爾的電腦僅占 4%的比例來(lái)看，現(xiàn)代城的品牌和檔次無(wú)疑高出不少，物業(yè)形象也較好，有統(tǒng)一職保安保潔服務(wù)。同時(shí)，現(xiàn)代城的塔樓公寓也為商家辦公和臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)提供了配套和便利。目前現(xiàn)代城已經(jīng)成為襄樊較具規(guī)模和知名度的 it 及數(shù)碼賣場(chǎng)，但由于受到面積的限制，只注重購(gòu)物，而服務(wù)性配套設(shè)施（如餐飲、休閑

45、等）不夠，以及經(jīng)營(yíng)管理和售后方便的不完善，仍未能成為現(xiàn)時(shí)襄樊?dāng)?shù)碼賣場(chǎng)的領(lǐng)軍者。7.37.3科技館科技館科技館周邊自然形成 it 及電子產(chǎn)品一條街，各品牌專賣店、中小代理商沿街兩旁設(shè)置門面，面積在 2050不等。整條街的主要門店有 53 家，其中：品牌電腦：23 家；數(shù)碼：5 家；辦公：8 家；耗材：3 家；配件：4 家；文化/軟件/網(wǎng)絡(luò)：8 家；網(wǎng)吧：2 家。23品牌電腦數(shù)碼辦公耗材配件文化/軟件/網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)吧科技館受到現(xiàn)代城的幅射及影響，經(jīng)營(yíng)電腦、數(shù)碼及周邊產(chǎn)品的銷售和售后服務(wù)，但整體而言市場(chǎng)不成規(guī)模和氣候，缺乏強(qiáng)有力的品牌，產(chǎn)品種類不齊全，門店形象差，對(duì)本項(xiàng)目影響不大。8項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位8.1

46、8.1主題定位主題定位錦繡數(shù)碼城錦繡數(shù)碼城 集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、咨訊、餐飲為一體的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、咨訊、餐飲為一體的 e e 時(shí)代時(shí)代 itit 數(shù)碼生活體驗(yàn)中心數(shù)碼生活體驗(yàn)中心8.28.2功能定位功能定位 購(gòu)物功能：it 及數(shù)碼產(chǎn)品的零售、批發(fā) 休閑娛樂(lè)功能：軟件、游戲、音樂(lè)、新品體驗(yàn) 資訊功能：專業(yè)網(wǎng)站、市場(chǎng)行情、各地報(bào)價(jià) 餐飲：西式快餐、美食廣場(chǎng)購(gòu)物60%休閑娛樂(lè)10%資訊5%餐飲25%8.38.3業(yè)態(tài)業(yè)種定位業(yè)態(tài)業(yè)種定位 電腦：pc（整機(jī)&裝機(jī)） ；筆記本；筆記本硬盤、內(nèi)存及周邊設(shè)備等； 數(shù)碼：dv、dc、mp3、mp4、移動(dòng)儲(chǔ)存、數(shù)碼配件等；24 手機(jī)通訊：手機(jī)、小靈通、對(duì)講機(jī)、藍(lán)牙耳機(jī)等； 電腦配件：主板、cpu、硬盤、內(nèi)存、顯示器、光驅(qū)、鼠標(biāo)、鍵盤、顯卡、聲卡等； 外設(shè)：音箱、耳機(jī)、手寫輸入、數(shù)控產(chǎn)品、數(shù)字化儀、游戲周邊設(shè)備等； 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備：路由器、集線器、交換機(jī)、網(wǎng)卡、modem、防火墻、布線產(chǎn)品等； 辦公設(shè)備：傳真機(jī)、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、掃描儀、碎紙機(jī)、打卡機(jī)、投影設(shè)備等； 擴(kuò)展配件：硬盤盒、電源、藍(lán)牙適配器、硬盤保護(hù)卡、硬盤隔離卡等； 耗材：墨盒、硒鼓、色帶、碳粉等； 軟件：專業(yè)軟件；影音光碟；游戲軟件； 餐飲：西式/中式快餐；風(fēng)味美食廣場(chǎng)