深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析域后市展望

1、（一）、宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、城市總體概況根據(jù)最新政府工作報(bào)告，初步預(yù)計(jì)2013年本市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)10.5%左右；固定資產(chǎn)投資2,501億元，增長(zhǎng)14%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額4,433.6億元，增長(zhǎng)10.6%；進(jìn)出口總額5,373.6億美元，增長(zhǎng)15.1%，居內(nèi)地大中城市首位；全口徑公共財(cái)政收入4,818億元，其中地方公共財(cái)政預(yù)算收入1,731億元，增長(zhǎng)16.8%；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅2.7%。統(tǒng)計(jì)指標(biāo)單位2013年同比增幅社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元4,433.610.6%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元2,50114%全市凈出口總額億美元5,373.615.1%全市公共財(cái)政預(yù)算收入億元1,73116.8%2、 城市規(guī)

2、劃及政策分析二套房首付款比例提至七成2013年11月1日，中國(guó)人民銀行深圳市中心支行對(duì)外發(fā)布關(guān)于調(diào)整深圳市差別化住房信貸政策的通知，對(duì)差別化住房信貸政策做出調(diào)整。其中，第二套住房貸款首付比例由現(xiàn)行的不低于六成調(diào)高至不低于七成，該最新政策從2013年11月6日起實(shí)施。由此，深圳成為繼北京之后，全國(guó)第二個(gè)二套房貸首付提高至七成的城市。城市更新單元計(jì)劃陸續(xù)出臺(tái)自2012年深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則發(fā)布實(shí)施以來，深圳市城市更新項(xiàng)目有序進(jìn)行。2013年8月23日深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布的2013年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃和2013年11月21日發(fā)布的2013年深圳市城市更新單元計(jì)劃第二批計(jì)

3、劃，共確定了30個(gè)城市更新單元。區(qū)域數(shù)量拆遷重建用地面積（平方米）羅湖6福田3201,627 南山678,766 寶安6276,870 龍崗5634,766 坪山2158,348 大鵬1153,171 光明172,993 合計(jì)30從數(shù)量上來看，羅湖區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)的城市更新單元最多，均為6個(gè)單元；從拆遷重建用地面積來看，除羅湖區(qū)暫不明確面積外，其他行政區(qū)域的面積均已確定，其中龍崗區(qū)的拆遷重建面積最多，為634,766平方米，其次為寶安區(qū)和福田區(qū)。城市更新范圍的明確對(duì)更好、更快地優(yōu)化空間資源配置具有重要作用。工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓需繳增值收益2013年12月6日市規(guī)土委發(fā)布了深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（

4、試行）實(shí)施細(xì)則。從具體落實(shí)相關(guān)規(guī)定、防范工業(yè)樓宇炒作出發(fā)，對(duì)辦法的適用范圍、分割轉(zhuǎn)讓，以及應(yīng)提交的相關(guān)材料、政府優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)施、轉(zhuǎn)讓增值收益的繳交程序等內(nèi)容予以細(xì)化、補(bǔ)充，同時(shí)基于對(duì)原有相關(guān)制度的銜接、城市更新項(xiàng)目的特殊性以及落實(shí)相關(guān)制度的考慮，進(jìn)一步完善相關(guān)規(guī)定。工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓增值收益，在相關(guān)部門依法征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費(fèi)后，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照辦法及細(xì)則的規(guī)定代為收取。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的代收費(fèi)用按政府收取增值收益的3%列支。增值收益應(yīng)納入國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理，統(tǒng)籌用于土地整備等項(xiàng)目的資金需求。4類歷史遺留違建可轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理

5、決定試點(diǎn)實(shí)施辦法（下稱“實(shí)施辦法”）于2013年12月30日起正式發(fā)布，將于2014年4月1日正式施行。實(shí)施辦法最大的亮點(diǎn)在于嚴(yán)格區(qū)分處理范圍，堅(jiān)持寬嚴(yán)適度、分類處理確認(rèn)的原則梳理歷史遺留違建。四大類符合相關(guān)條件的歷史遺留違法建筑經(jīng)處理確認(rèn)、依法辦理初始登記后，可以按照本市有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。同時(shí)，部分歷史遺留違建還可由政府收購(gòu)，作為臨時(shí)性保障性住房。（二）、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、土地市場(chǎng)分析(1）2013年1-10月土地市場(chǎng)供應(yīng)情況2013年深圳共出讓土地55宗（不含法院拍賣及政府儲(chǔ)備用地短期利用出讓），共計(jì)1,800,455.54 m；成交50宗，共計(jì)1,595,016.58m，占出

6、讓土地面積的88.59%；流拍5宗，共計(jì) 205,439 m，占出讓土地面積的11.41%。（2）2013年1-10月土地交易類型分析工業(yè)用地成交16宗，成交土地面積1,183,828 m，較2012年同比下降26.62%；成交面積占總量的74.22%，成交宗數(shù)和面積居各用途之首；成交金額941,544 萬元，占總量的19.98%；樓面地價(jià)為2,655元/平方米，較2012年同比上升521.01%。2013年成交的16宗工業(yè)用地中有11宗屬于新型產(chǎn)業(yè)用地，成交土地面積509,841，成交面積占工業(yè)用地總量的42.55%，占成交土地總量的31.43%；成交金額806,029 萬元，占工業(yè)用地總價(jià)

7、的85.61%，占成交土地總價(jià)的17.10%；樓面地價(jià)為5,070元/平方米。由于受政府產(chǎn)業(yè)政策扶持，新型產(chǎn)業(yè)用地也成為了今年工業(yè)用地的主要供給，而供給的新型產(chǎn)業(yè)用地主要位于地理位置優(yōu)越的南山高新南區(qū)，且規(guī)劃有辦公、商業(yè)及商務(wù)公寓等多類型配套建筑，所以樓面地價(jià)高于普通工業(yè)用地水平。居住用地成交3宗，成交面積共計(jì)132,671m，較2012年同比下降48.13%，包括龍華新區(qū)1宗、光明新區(qū)1宗、坪山新區(qū)1宗；成交面積占總量的8.18%，成交宗數(shù)較2012年有所下降；2013年居住用地成交金額621,000萬元，占總價(jià)的13.18%；樓面地價(jià)為11,648元/平方米，較2012年價(jià)同比上升136.

8、76%。辦公用地成交14宗，成交面積共計(jì)239,351m，較2012年同比上升724.95%，包括福田2宗、南山11宗、坪山1宗；成交面積占總量的15.54%；成交價(jià)占總價(jià)的66.63%；樓面地價(jià)為17,654元/平方米，較2012年同比上升858.79%。其他用地成交3宗，成交面積共39,167，較2012年同比下降67.55%；成交面積占總量的2.41%，包括公共綠地、道路、文化設(shè)施用地、地下社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)混合用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地等用地類型；成交金額10,020萬元，占總價(jià)的0.21%；其他用地樓面單價(jià)為1,166元/平方米，較2012年同比下降4%。商業(yè)用地全年無成交，1宗商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地

9、（t107-0029）、1宗二類商業(yè)用地（g11340-8019）、1宗商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地+社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地（t107-0073）和3宗商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施及商業(yè)辦公用地（t107-0070、t107-0071、t107-0072）由于規(guī)劃建設(shè)辦公建筑面積均大于總建筑面積的50%，所以計(jì)入辦公用地。表：2013年土地交易用地性質(zhì)比較用地性質(zhì)宗地?cái)?shù)占地面積(m2）比例綜合建筑面積(m2）比例成交總價(jià)（萬元）金額比例居住用地3132,671 8.32%533,150 8.97%621,000 13.18%辦公用地14239,351 15.01%1,778,930 29.92%3,140,500 66.6

10、3%工業(yè)用地301,183,828 74.22%3,546,961 59.66%941,544 19.98%其他用地339,167 2.46%85,966 1.45%10,020 0.21%合計(jì)501,595,016.581100.00%5,945,007 100.00%4,713,064 100.00%(3）土地交易區(qū)域分析2013年深圳市土地交易主要集中在關(guān)內(nèi)，南山區(qū)成交21宗土地，位于全市成交量之首，土地類型涵蓋商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施及商業(yè)辦公用地、工業(yè)用地（新型產(chǎn)業(yè)用地）等多類用地，成交的土地面積占總成交量的43.43%，成交價(jià)占總成交價(jià)的81.31%。福田區(qū)成交3宗，其中2宗辦公用地，1宗公

11、共綠地+社會(huì)停車場(chǎng)混合用地。光明新區(qū)、坪山新區(qū)土地成交量較大，兩新區(qū)均有超過10宗土地成交，其中光明新區(qū)成交11宗土地，分別為10宗工業(yè)用地和1宗居住用地，成交面積占總量的24.55%，成交價(jià)占總成交價(jià)的4.94%；坪山新區(qū)成交10宗土地，土地類型以工業(yè)用地（新型產(chǎn)業(yè)用地）為主，成交面積占總量的23.06%，成交價(jià)占總成交價(jià)的4%。羅湖區(qū)、鹽田區(qū)全年無供應(yīng)及成交。2、 住宅市場(chǎng)分析（1）供應(yīng)分析2013年深圳樓市雖然處于高壓調(diào)控的環(huán)境下運(yùn)行，但是在資源稀缺的狀況下，深圳樓市還是持續(xù)火爆。從2013年預(yù)售數(shù)據(jù)來看，今年的預(yù)售量可觀，全年預(yù)售住宅總面積達(dá)578.53萬平方米，同比增加12.06%，

12、預(yù)售套數(shù)達(dá)61,154套，同比增加8.82%。預(yù)售項(xiàng)目中以普通住宅為市場(chǎng)供給主要力量。圖：2013年1月-2013年12月一手住宅預(yù)售面積、套數(shù)走勢(shì)圖（2）成交分析2013年在高壓的調(diào)控下，新房成交均價(jià)在下半年處于持續(xù)下跌狀態(tài)。6月份的成交均價(jià)高達(dá)24,128元/平方米，為全年均價(jià)最高價(jià)。從成交結(jié)構(gòu)上看，上半年度高端住宅大量入市成交，拉高了上半年均價(jià)水平，而下半年成交以剛需盤為主，成交價(jià)格正常。2013年12月深圳新房成交均價(jià)20,695元/平方米，同比上升13.87%，環(huán)比下降4.57%。值得關(guān)注的是，從6月份開始直至年底，新房成交均價(jià)持續(xù)下降。圖：2013年1月-2013年12月一手住宅成

13、交均價(jià)走勢(shì)圖2013年全年一手住宅成交441.19萬平方米，成交套數(shù)為4.8萬套，成交量在月份方面存在較大的波動(dòng)。成交1月份為全年成交最大量，2月份受春節(jié)影響成交量較少。從2月份開始至6月份成交量處于逐步上升的趨勢(shì)，下半年成交量處于平穩(wěn)的狀態(tài)，也并未迎來“金九銀十”的景象，直至11月份，迎來年底小高峰。在個(gè)盤方面，龍崗區(qū)佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)以超20萬平方米的成交量成為全市成交量冠軍，橫崗的信義御城和龍華的中航天逸分別為2013年住宅類成交量亞軍和季軍。圖：2013年1月-2013年12月一手住宅成交面積、套數(shù)走勢(shì)圖3、二手住宅市場(chǎng)分析與新房成交均價(jià)走勢(shì)不同，二手住宅均價(jià)處于持續(xù)攀升狀態(tài)。2013年1

14、2月深圳二手房住宅成交均價(jià)達(dá)28,775元/平方米，同比增長(zhǎng)29.21%，環(huán)比增長(zhǎng)0.38%。圖：2013年1月-2013年12月二手住宅掛牌均價(jià)走勢(shì)圖12月份深圳的住宅租金環(huán)比持平，為59元/平方米/月，同比上漲9.26%。從所監(jiān)測(cè)的六個(gè)區(qū)的數(shù)據(jù)中看出，除羅湖區(qū)和鹽田區(qū)環(huán)比持平外，、福田區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)環(huán)比均有下降，其中龍崗區(qū)環(huán)比下降幅度最大，達(dá)到2.7%，租金達(dá)到36元/平方米/月，此外南山區(qū)保持上漲趨勢(shì)，環(huán)比上漲3.13%，達(dá)到66元/平方米。圖：2013年1月-2013年12月二手住宅租金走勢(shì)圖2013年深圳二手房成交依然以較高的體量在運(yùn)行，二手住宅成交面積852.34萬平方米，同比

15、上升40.76%；成交套數(shù)9.51萬套，同比上升44.57%。2013年3月二手房成交出現(xiàn)峰值，主要原因是“國(guó)五條”要求房?jī)r(jià)交易環(huán)節(jié)征收20%稅率，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)二手房的過戶潮和搶購(gòu)潮，除2月份外其他月份的成交量較為平穩(wěn)。圖：2013年1月-2013年12月二手住宅成交面積、套數(shù)走勢(shì)圖4、商業(yè)市場(chǎng)分析（1）供應(yīng)分析在長(zhǎng)期的限購(gòu)政策下，商務(wù)公寓成為了投資客的新寵。隨著2013年商業(yè)綜合體開發(fā)量的增加，商務(wù)公寓供應(yīng)量的增加，這也成為了2013年商業(yè)預(yù)售量攀升的重要原因。2013年商業(yè)預(yù)售面積102.22萬平方米，同比上升52.30%，預(yù)售套數(shù)為8971套，同比上升32.90%從全年數(shù)據(jù)來看，預(yù)售量在

16、月份上存在較大差異，預(yù)售量較大的月份為4月、5月和9月，其中9月份預(yù)售量最多。12月深圳商業(yè)預(yù)售面積3.83萬平方米，預(yù)售套數(shù)255套。圖：2013年1月-2013年12月一手商業(yè)預(yù)售面積、套數(shù)走勢(shì)圖（2）成交分析2013年12月深圳一手商業(yè)成交均價(jià)35,745元/平方米，環(huán)比上升6.7%，同比上升8.24%。圖：2013年1月-2013年12月一手商業(yè)成交均價(jià)走勢(shì)圖從2013年一手商業(yè)成交數(shù)據(jù)來看，1月份成交量最多，從2月份開始成交量基本呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，第三季度又呈現(xiàn)出波動(dòng)起伏的狀態(tài)直至年底達(dá)到小高峰。2013年12月深圳一手商業(yè)成交面積8.25萬平方米，同比增加87.98%，環(huán)比上升1

17、.12倍；成交套數(shù)1086套，同比增加81.61%，環(huán)比上增加1.37倍。在個(gè)盤方面，位于布吉的萬科紅立方大廈以4.58萬平方米的成交面積為商業(yè)成交量冠軍，位于福田石廈的新天世紀(jì)商務(wù)中心和位于鹽田中心區(qū)的壹海城均以超多3萬平方米的成交量位于商業(yè)成交量亞軍和季軍。圖：2013年1月-2013年12月一手商業(yè)成交面積、套數(shù)走勢(shì)圖5、二手商業(yè)市場(chǎng)分析12月份深圳的二手商業(yè)掛牌環(huán)比上升3.01%至65,917元/平方米，同比下降2.08%。從商業(yè)房地產(chǎn)所監(jiān)測(cè)的五個(gè)區(qū)域數(shù)據(jù)來看，五個(gè)區(qū)環(huán)比均有上漲，羅湖區(qū)、福田區(qū)更是突破80,000元/平方米大關(guān)。從掛牌均價(jià)走勢(shì)來看，價(jià)格處于波動(dòng)起伏狀態(tài)，1-4月份處于

18、上升狀態(tài)，而5-6月份、7-11月份均處于下降狀態(tài)，這與二手商業(yè)成交區(qū)域和成交量有關(guān)。圖：2013年1月-2013年12月二手商業(yè)掛牌均價(jià)走勢(shì)圖12月份深圳的商業(yè)租金環(huán)比上升20.07%，為341元/平方米/月，同比下降6.32%。從商業(yè)房地產(chǎn)所監(jiān)測(cè)的五個(gè)區(qū)域數(shù)據(jù)來看，五個(gè)區(qū)租金環(huán)比均有上漲，其中南山區(qū)環(huán)比上漲8.41%至374元/平方米/月，為上漲幅度最大的一個(gè)區(qū)。圖：2013年1月-2013年12月二手商業(yè)租金走勢(shì)圖2013年全年二手商業(yè)成交36.30萬平方米，同比下降33.10%，成交套數(shù)為5850套，同比下降1.48%。2013年12月深圳二手商業(yè)成交面積3.57萬平方米，環(huán)比下降10

19、.14%，同比增加1.09倍；成交套數(shù)515套，環(huán)比下降4.81%，同比增加1.25倍。從成交量走勢(shì)看，上半年成交量在月份上交平穩(wěn)，下半年成交量高于上半年，主要是在9月份出現(xiàn)二手商業(yè)成交峰值。圖：2013年1月-2013年12月二手商業(yè)成交面積、套數(shù)走勢(shì)圖6、寫字樓市場(chǎng)分析（1）供應(yīng)分析在城市綜合體開發(fā)量增加的情況下，寫字樓預(yù)售項(xiàng)目也在增多，2013年深圳寫字樓預(yù)售面積為34.65萬平方米，同比增加1.16倍，預(yù)售套數(shù)為3,290套，同比增加1.88倍。從2013年整年數(shù)據(jù)來看，寫字樓預(yù)售項(xiàng)目獲批的月份變化較大，其中有5個(gè)月份深圳全市沒有預(yù)售項(xiàng)目。2013年10月為全年寫字樓預(yù)售量最大的月份，

20、預(yù)售面積達(dá)5.65萬平方米。圖：2013年1月-2013年12月一手寫字樓預(yù)售面積、套數(shù)走勢(shì)圖（2）成交分析2013年12月深圳一手寫字樓成交均價(jià)27,050元/平方米，環(huán)比上升4.49%，同比下降13.67%。圖：2013年1月-2013年12月一手寫字樓成交均價(jià)走勢(shì)圖2013年深圳一手寫字樓成交面積共計(jì)23.16萬平方米，同比增加3倍多，成交套數(shù)為1329套，同比增加3.69倍。在個(gè)盤成交量方面，世紀(jì)匯都會(huì)軒、卓越城、南園楓葉大廈表現(xiàn)出彩，分別為一手寫字樓成交量冠亞季軍。圖：2013年1月-2013年12月一手寫字樓成交面積、套數(shù)走勢(shì)圖7、二手寫字樓市場(chǎng)分析12月份深圳的寫字樓掛牌均價(jià)環(huán)比

21、下降2.38%達(dá)到34,213元/平方米，同比上漲6.75%。所監(jiān)測(cè)的三個(gè)區(qū)的寫字樓掛牌均價(jià)環(huán)比只有羅湖區(qū)呈漲勢(shì)，12月份羅湖區(qū)二手寫字樓掛牌均價(jià)為26,159元/平方米，同比上漲26.90%。福田區(qū)、南山區(qū)的寫字樓掛牌均價(jià)均有下跌，其中福田區(qū)下跌至34,783元/平方米，同比27.26%，環(huán)比下降3.48%。圖：2013年1月-2013年12月二手寫字樓掛牌均價(jià)走勢(shì)圖12月份深圳的寫字樓租金上升6.02%至141元/平方米/月，同比上漲16.53%。所監(jiān)測(cè)的三個(gè)區(qū)均有上漲，其中，南山區(qū)租金為115元/平方米/月，環(huán)比上漲幅度最大，為8.49%，同比上漲2.68%，羅湖區(qū)和福田區(qū)環(huán)比均有不同程度上漲。圖：2013年1月-2013年12月二手寫字樓租金走勢(shì)圖2013年深圳二手寫字樓成交面積共計(jì)18.34萬平方米，同比去年上升17.83%，成交套數(shù)共計(jì)1260套，同比去年上漲0.96%。從成交量走勢(shì)圖來看二手寫