2005天津市主要區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、2005-2006年天津市主要區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)研報(bào)告天房銷(xiāo)售策劃部2006.1目 錄第一部分 區(qū)域市場(chǎng)概況第二部分 區(qū)域市場(chǎng)分析第三部分 個(gè)案分析第四部分 附件第一部分 區(qū)域市場(chǎng)概況一、區(qū)域?qū)懽謽欠植紶顩r1、友誼路友誼路金融服務(wù)區(qū)北起馬場(chǎng)道，南至黑牛城道，全長(zhǎng)3.5公里，該地區(qū)具有金融機(jī)構(gòu)聚集、發(fā)展空間廣闊、配套服務(wù)設(shè)施完善等優(yōu)勢(shì)，共有金融、保險(xiǎn)、證券機(jī)構(gòu)79家，20座寫(xiě)字樓，匯集了多家四星級(jí)以上酒店以及高檔商業(yè)設(shè)施。友誼路金融服務(wù)區(qū)的功能定位已被市有關(guān)部門(mén)列入規(guī)劃中。按照總體規(guī)劃，布局結(jié)構(gòu)是，南北向以友誼路作為金融服務(wù)、商務(wù)辦公發(fā)展軸，東西向以迎賓館、銀河廣場(chǎng)、樂(lè)園為主，作為突出文博、酒店、

2、娛樂(lè)功能的綠色生態(tài)軸，二軸相交，形成金“十字”結(jié)構(gòu)。其中，友誼路商務(wù)走廊將形成功能相關(guān)的各具特色的辦公居住節(jié)點(diǎn)、金融區(qū)服務(wù)節(jié)點(diǎn)、辦公文博節(jié)點(diǎn)三個(gè)商務(wù)空間節(jié)點(diǎn)。友誼路北部以商務(wù)寫(xiě)字樓為主，云頂大廈等高檔寫(xiě)字樓的建設(shè)將創(chuàng)造更好的商務(wù)辦公環(huán)境。中部建設(shè)金融中心區(qū)，為國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)入駐，開(kāi)展業(yè)務(wù)提供載體。南部建成集辦公、公寓、酒店、休閑、商業(yè)于一體的綜合性商務(wù)服務(wù)區(qū)。 目前，友誼路金融區(qū)內(nèi)現(xiàn)已建成中高檔寫(xiě)字樓約20座，以北方金融大廈、天津信托大廈、醫(yī)藥集團(tuán)大樓、云頂大廈、友誼大廈等為代表，主要集中在友誼路及友誼北路沿線；同時(shí)在河西建委了解到，本區(qū)域在建或擬建的商務(wù)樓宇也有七、八個(gè)，如平城大廈（2萬(wàn)）、

3、羅馬新天地（5萬(wàn)）、君誼大廈（9.3萬(wàn)）、云頂大廈（16萬(wàn)）、天津國(guó)際金融中心（6.6萬(wàn)）等，可以預(yù)計(jì)，未來(lái)供應(yīng)總量大約38.9萬(wàn)。2、南京路至大沽南路 南京路沿線由南向北全長(zhǎng)3公里，南起大沽路東至長(zhǎng)江道，是天津最早的商務(wù)集中沿線。隨南京路沿線商業(yè)的發(fā)展，以及交通帶來(lái)的便利，商業(yè)及寫(xiě)字樓的市場(chǎng)布局現(xiàn)已和大沽南路融為一線，并且已逐漸形成商務(wù)集中區(qū)域海光寺區(qū)域，該區(qū)域與衛(wèi)津路交匯，形成了一個(gè)具有一定規(guī)模及商務(wù)氛圍的中心區(qū)域，加之地鐵的貫通，使該區(qū)域具有很大的升值潛力。據(jù)悉，經(jīng)初步規(guī)劃，南京路地區(qū)在未來(lái)幾年內(nèi)將建成三大功能區(qū)域，逐步形成本市的商務(wù)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶。南京路地區(qū)規(guī)劃建設(shè)重大項(xiàng)目 33個(gè)，涉及范

4、圍包括商務(wù)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商業(yè)、金融業(yè)、休閑娛樂(lè)業(yè)、旅游業(yè)、電信和其他信息傳輸服務(wù)業(yè)等。其中，人才科技大廈、誠(chéng)基中心、現(xiàn)代商城、地鐵營(yíng)口道項(xiàng)目、津匯廣場(chǎng)二期五個(gè)大型項(xiàng)目已經(jīng)相繼啟動(dòng)。三大功能區(qū)域各具特色中央商務(wù)區(qū)：解放北路、徐州道、新華路、泰安道、曲阜道的圍合區(qū)域面積為 31公頃，規(guī)劃為以現(xiàn)代商務(wù)為主，將高檔零售商業(yè)及休閑、餐飲、娛樂(lè)業(yè)融為一體的特色功能區(qū)。該區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃了小白樓地區(qū)的同心圓空間結(jié)構(gòu)，以商務(wù)功能為主的高層建筑組成空間上的圓環(huán)，形成一體化的空間布局形態(tài)，并設(shè)計(jì)了具有獨(dú)特風(fēng)貌的休閑綠地廣場(chǎng)，將高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓與城市綠地廣場(chǎng)有機(jī)結(jié)合。該區(qū)域規(guī)劃了11個(gè)總建筑面積為118.5萬(wàn)平方米的大

5、型商務(wù)建筑，將為小白樓地區(qū)打造 cbd的硬核地位。中央商業(yè)區(qū)：東起河北路，南接西安道、潼關(guān)道、西寧道，西接哈密道、錦州道，北接山西路的圍合區(qū)域面積為 50公頃，規(guī)劃為以中高檔品牌消費(fèi)、娛樂(lè)、餐飲為主兼容商務(wù)功能為特色的功能區(qū)。該區(qū)域規(guī)劃大型商業(yè)設(shè)施12處，總建筑面積172.6萬(wàn)平方米。中央信息區(qū)：東起哈密道，西至南門(mén)外大街的區(qū)域面積為22公頃，該區(qū)域規(guī)劃為以現(xiàn)代通訊產(chǎn)業(yè)集聚、商務(wù)功能為主的 cid功能區(qū)，將依托電訊大廈（電報(bào)大樓）、河川大廈、聯(lián)通大廈建設(shè)三點(diǎn)相連的現(xiàn)代通訊產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，并規(guī)劃建設(shè)總面積為45.6萬(wàn)平方米的商務(wù)寫(xiě)字樓和高檔公寓。3、海河沿線六大節(jié)點(diǎn)海河沿線6大經(jīng)濟(jì)節(jié)點(diǎn)包括：紅橋區(qū)的

6、運(yùn)河文化商貿(mào)區(qū)、河北區(qū)的大悲院商貿(mào)區(qū)、南開(kāi)區(qū)的古文化街商貿(mào)區(qū)、和平區(qū)的和平廣場(chǎng)中心商業(yè)區(qū)、河?xùn)|區(qū)的南站金融商務(wù)區(qū)和河西區(qū)的水上運(yùn)動(dòng)世界。據(jù)了解，圍繞這6大節(jié)點(diǎn)，海河沿線將陸續(xù)啟動(dòng)44個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，其中包括6大文化設(shè)施、8處大型商業(yè)購(gòu)物設(shè)施、10座四星級(jí)以上臨河酒店和20棟高層金融商貿(mào)寫(xiě)字樓。在這44個(gè)項(xiàng)目中，除少數(shù)幾個(gè)已基本建成或是即將竣工外，大部分項(xiàng)目都將于近期陸續(xù)啟動(dòng)。第二部分 區(qū)域市場(chǎng)分析一、 供給分析1、現(xiàn)時(shí)供應(yīng)目前，友誼路沿線暫無(wú)現(xiàn)時(shí)供應(yīng)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目；南京路至大沽南路沿線現(xiàn)時(shí)供應(yīng)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要有：希望領(lǐng)空、天賜園（13）、信達(dá)廣場(chǎng)、麥?zhǔn)?、?guó)華大廈；海河沿線六大節(jié)點(diǎn)區(qū)域現(xiàn)時(shí)供

7、應(yīng)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目有：天津港灣中心。共計(jì)6個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約28.4萬(wàn)。項(xiàng)目名稱(chēng)地點(diǎn)開(kāi)發(fā)商建筑面積戶(hù)型指標(biāo)在售價(jià)格希望領(lǐng)空南開(kāi)長(zhǎng)江道51號(hào)天津市希望投資發(fā)展有限公司21000平方米158-530平方米6600元/平方米天賜園（13號(hào)樓）和平南京路萬(wàn)全道新興路天津廣順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司7000平方米100-150平方米9300元/平方米信達(dá)廣場(chǎng)和平區(qū)解放北路188號(hào)天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司150000平方米100-1600平方米14000元/平方米麥?zhǔn)蘸游鞯罔F一號(hào)線近鄰42中學(xué)天津市開(kāi)發(fā)區(qū)德泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司18000平方米160-230平方米7500元/平方米國(guó)華大廈河西大沽南路與中環(huán)線交口天

8、津安康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司36643.75 平方米120-180平方米8400元/平方米天津港灣中心和平區(qū)紫竹林地區(qū)天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司52000平米174-247平方米11000元/平米2、未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目名稱(chēng)供應(yīng)個(gè)數(shù)總建筑面積（萬(wàn)）河西區(qū)天一大廈（5.4萬(wàn)）、德泰大廈（3.57萬(wàn)）、太平廣場(chǎng)寫(xiě)字樓（17.3萬(wàn)）、華僑大廈（5.2萬(wàn)）、水上運(yùn)動(dòng)世界高級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓（1.3萬(wàn)）、平誠(chéng)大廈（2萬(wàn)）、云頂大廈（6萬(wàn)）、天津國(guó)際金融中心（6.6萬(wàn)）、羅馬新天地（5萬(wàn)）952.37和平區(qū)新華世紀(jì)廣場(chǎng)大廈（7.8萬(wàn)）、北洋鋼鐵大廈（15萬(wàn)）、和記黃埔（6萬(wàn)）、津樂(lè)匯二期（4萬(wàn)）、地鐵廣場(chǎng)（1.01萬(wàn)）、人才

9、科技大廈（17.6萬(wàn)）651.41南開(kāi)區(qū)地鐵大廈（5.6萬(wàn)）、中愷國(guó)際（2.2萬(wàn)）、仁恒大廈（4.5萬(wàn)）38.3河北區(qū)津塔（22萬(wàn)）、北安橋南商務(wù)寫(xiě)字樓（6.5萬(wàn)）、北安橋北商務(wù)寫(xiě)字樓（6.5萬(wàn)）、天保大廈（2萬(wàn)）、濱海大廈（12.6萬(wàn)）、津源里寫(xiě)字樓（8.9萬(wàn)）、意式風(fēng)情辦公中心（4萬(wàn)）、鑫春大廈（2萬(wàn)）864.5河?xùn)|區(qū)香港嘉里商務(wù)中心（40萬(wàn)）、遠(yuǎn)洋大廈二期（5.45萬(wàn)）245.45紅橋區(qū)泰達(dá)運(yùn)河商務(wù)樓（28萬(wàn)）、上海陸鴨嘴商務(wù)中心（76.8萬(wàn)）2104.8合計(jì)30326.83從寫(xiě)字樓主要集中商圈看，未來(lái)供應(yīng)（標(biāo)線項(xiàng)目）主要集中在海河沿線的六大經(jīng)濟(jì)節(jié)點(diǎn)，約有20棟高層金融商貿(mào)寫(xiě)字樓，總建筑

10、面積約260萬(wàn)，而從市內(nèi)各區(qū)的供應(yīng)數(shù)量看，主要集中在河西區(qū)、河北區(qū)、和平區(qū)。從2006年到2008年，應(yīng)該是天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)走出萌芽階段升級(jí)到發(fā)展階段的時(shí)期。寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求受整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的影響是其最大的瓶頸，天津市場(chǎng)目前還處于拉伸階段，還沒(méi)有進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)期，所以現(xiàn)在潛在需求很多，真正的需求釋放得并不很飽滿。此外，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓目前不多，這屬于一個(gè)正常的現(xiàn)象，從需求及整個(gè)環(huán)境來(lái)看，天津還沒(méi)有發(fā)展成像北京那樣的全球化發(fā)展的經(jīng)濟(jì)城市。如此大的供應(yīng)量，將在未來(lái)重新劃分寫(xiě)字樓市場(chǎng)格局。二、價(jià)格分析1、同比往年價(jià)格分析96、97年市場(chǎng)平均租金呈微幅上升走勢(shì),但由于97年亞洲金融危機(jī)的影響,在98、99年兩

11、年時(shí)間內(nèi)本市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到了一定的沖擊，同時(shí)也波及到了本市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，因此從98年年初至99年中市場(chǎng)平均價(jià)格一直在下降，在99年二季度一路跌至谷底，甚至部分樓盤(pán)已超過(guò)發(fā)展商的投資成本底線，南京路老牌寫(xiě)字樓河川大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)更是跌至當(dāng)時(shí)每平方米每月8美元至11美元（以建筑面積計(jì)，含物業(yè)管理費(fèi)）。同時(shí)，發(fā)展商除了免收一定期限的物業(yè)管理費(fèi)外，還需提供較長(zhǎng)時(shí)間（約2個(gè)月）的免租期、裝修期等優(yōu)惠政策以吸引租客。而售價(jià)亦呈下降趨勢(shì)，售價(jià)由90年代初期每平方米1300美元跌至當(dāng)時(shí)每平方米實(shí)際成交720960美元左右，且成交量很少，形成所謂銷(xiāo)售市場(chǎng)中的有價(jià)無(wú)市的局面。2000年天津市辦公樓租賃市場(chǎng)基本已經(jīng)走

12、出99年以來(lái)的低谷，呈緩慢回升狀態(tài)。具體表現(xiàn)在租金的微調(diào)和各辦公樓的平均占用率上升以及空置率下降。截至2000年第四季度，平均空置率不超過(guò)25%，到2001年末，平均空置率維持在20%左右。其主要原因在于隨著宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，亞洲經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，it企業(yè)與通訊網(wǎng)絡(luò)等高科技企業(yè)的發(fā)展以及隨著中國(guó)入關(guān)進(jìn)程加快，中資與外資公司對(duì)辦公樓的需求都有上升趨勢(shì)。2004年第四季度甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均成交租金和成交售價(jià)分別為11美元/平方米.月和853美元/平方米（以建筑面積計(jì)）；總體空置率小幅降低，至第四季度末維持在19.8%。2005年，天津商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)勢(shì)頭相當(dāng)明顯。從市場(chǎng)情況看，天津市商鋪?zhàn)饨鸨３制?/p>

13、穩(wěn)，截止到本月底，核心商圈租金每平方米每天8元至30元，二級(jí)商圈每平方米每天在2.5元至8元，邊緣商圈每平方米每天在1.5元至5元之間，與上月相比核心商圈租金沒(méi)有出現(xiàn)變化。在天津市重要商圈中，濱江道商圈街鋪?zhàn)饨鸺s為2530元/平方米/天，大沽路商業(yè)街約為1215元/平方米/天，南市商圈的租金水平約為710元/平方米/天。2、未來(lái)供應(yīng)價(jià)格分析由于更多外來(lái)企業(yè)進(jìn)津，加之市政建設(shè)的完善，道路交通的便捷，而且整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的逐漸升溫，天津市將在20062008年之間出現(xiàn)許多新的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，價(jià)格方面將依據(jù)所處位置、環(huán)境、內(nèi)外部配套、服務(wù)等標(biāo)準(zhǔn)有所提升，預(yù)計(jì)每平米單價(jià)漲幅1015左右。未來(lái)供應(yīng)樓盤(pán)表和平區(qū)

14、新華世紀(jì)廣場(chǎng)、地鐵廣場(chǎng)、北洋鋼鐵大廈、津樂(lè)匯二期、人才科技大廈河西區(qū)天一大廈、太平廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、華僑大廈、水上運(yùn)動(dòng)世界高級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓、平誠(chéng)大廈、云頂大廈、羅馬新天地、天津國(guó)際金融中心、君誼大廈、天津世貿(mào)大廈南開(kāi)區(qū)地鐵大廈、中愷國(guó)際、仁恒大廈河北區(qū)津塔、北安橋北商務(wù)寫(xiě)字樓、北安橋南商務(wù)寫(xiě)字樓、天保大廈、濱海大廈、津源里寫(xiě)字樓、意式風(fēng)情區(qū)辦公中心、鑫春大廈河?xùn)|區(qū)香港嘉里商務(wù)中心、遠(yuǎn)洋大廈二期紅橋區(qū)泰達(dá)運(yùn)河商務(wù)樓、上海陸家嘴商務(wù)中心三、租賃分析1. 客戶(hù)分析成交客戶(hù)在行業(yè)性質(zhì)上主要以金融、保險(xiǎn)、物流、商貿(mào)為主，辦公地址以小白樓、南京路、大沽南路、友誼路區(qū)域作為首選。以下是一份2005年天津市寫(xiě)字樓50

15、位客戶(hù)調(diào)研的結(jié)論：（1）范圍：南京路至大沽南路沿線現(xiàn)時(shí)供應(yīng)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。（2）調(diào)研方式：電話調(diào)查。（3）結(jié)論：被訪者主要集中在貿(mào)易（23.9）、it（19.1）及咨詢(xún)服務(wù)類(lèi)（17.1）企業(yè)，另外貨代物流及廣告行業(yè)也占相當(dāng)比例。而就公司性質(zhì)而言，民營(yíng)（39）與外資企業(yè)（36）所占比重大大超過(guò)國(guó)有企業(yè)（6.1）。從交易方式上來(lái)講，以租用寫(xiě)字樓辦公的企業(yè)為主，占總數(shù)的94.4，而購(gòu)買(mǎi)辦公物業(yè)的單位僅占相當(dāng)少量的市場(chǎng)份額（5.6）。就被訪者公司現(xiàn)有企業(yè)人數(shù)規(guī)模而言，以520人的小企業(yè)人數(shù)為主，多為外資或民營(yíng)企業(yè)駐天津辦事機(jī)構(gòu)及分公司。其現(xiàn)有辦公面積多為200平米以下，其中50100平米和100-150

16、平米的辦公單元較多，各占28。2. 銷(xiāo)售情況分析項(xiàng)目名稱(chēng)售出率麥?zhǔn)漳壳吧形闯山粐?guó)華大廈55%信達(dá)廣場(chǎng)40%天津港灣中心67%天賜園90%希望領(lǐng)空50%從以上各項(xiàng)目銷(xiāo)售情況來(lái)看，目前在售的這些項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況良好，未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)還是具有一定市場(chǎng)潛力的。但未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的銷(xiāo)售狀況還是要受地點(diǎn)、交通狀況、配套設(shè)施、價(jià)格等因素的影響。四、配套分析1、電梯對(duì)現(xiàn)時(shí)供應(yīng)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目的辦公場(chǎng)所硬件設(shè)施的關(guān)注程度調(diào)研中，電梯與通訊網(wǎng)絡(luò)并列為第一位?？梢?jiàn)，電梯的運(yùn)行效率，已成為影響客戶(hù)對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)滿意程度的重要因素。對(duì)于電梯各方面的具體關(guān)注因素，客戶(hù)反饋為：a速度 b.數(shù)量 b.安全 d.通風(fēng) e .屏蔽 f.品牌l

17、 電梯的安全、速度與數(shù)量是客戶(hù)關(guān)注的焦點(diǎn)。通常知名品牌電梯的安全性能均較有保障；電梯的速度與數(shù)量則影響客戶(hù)的候梯時(shí)間，兩者權(quán)衡時(shí)，以保證候梯不超過(guò)30秒為佳。l 通風(fēng)與屏障問(wèn)題，目前調(diào)研客戶(hù)暫無(wú)太多關(guān)注。但提供電梯內(nèi)的良好通風(fēng)與解決手機(jī)信號(hào)屏障問(wèn)題，將是寫(xiě)字樓項(xiàng)目發(fā)展的必然趨勢(shì)（本行在深圳的調(diào)研反映出，絕大多數(shù)客戶(hù)對(duì)此已提出明確要求）l 電梯品牌方面，客戶(hù)并不特別在意。但使用知名品牌的電梯，將有利于項(xiàng)目的銷(xiāo)售推廣。通過(guò)對(duì)天津各區(qū)主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目的考察，將各自的電梯配置情況歸納如下。項(xiàng) 目寫(xiě) 字 樓層 數(shù)標(biāo) 準(zhǔn) 層面 積（2）客 梯 數(shù)品 牌希望領(lǐng)空115003富士天賜園512004北京品牌信達(dá)廣

18、場(chǎng)27160017瑞士迅達(dá)麥?zhǔn)?3564德國(guó)蒂森國(guó)華大廈 *2515004三菱天津港灣中心2813008三菱*：另配有獨(dú)立貨梯一臺(tái)2、空調(diào)目前天津市場(chǎng)上比較盛行的空調(diào)設(shè)備形式，主要有中央空調(diào)及分體空調(diào)兩種。傳統(tǒng)中央空調(diào)由于使用時(shí)間限制性高，加之使用費(fèi)用相當(dāng)高，而無(wú)法滿足特定客戶(hù)群，因工作時(shí)間彈性大，空調(diào)使用需時(shí)長(zhǎng)的要求。但使用分體空調(diào)，雖可以降低前期投入成本，但對(duì)后期的物業(yè)管理、樓宇外立面的設(shè)計(jì)等都會(huì)造成一定難度。同時(shí)，也會(huì)影響室內(nèi)裝修的美觀。對(duì)物業(yè)檔次有要求的客戶(hù)一般不會(huì)考慮選擇采用分體式空調(diào)的物業(yè)。近一年內(nèi)發(fā)售的項(xiàng)目中，陸續(xù)出現(xiàn)新的空調(diào)設(shè)備類(lèi)型。如友誼大廈采用戶(hù)式中央空調(diào)，恒華廣場(chǎng)使用分戶(hù)

19、計(jì)量中央空調(diào)，均可以滿足客戶(hù)24小時(shí)使用空調(diào)的需要。戶(hù)式中央空調(diào)：采用模塊化主機(jī)，根據(jù)設(shè)置自動(dòng)調(diào)節(jié)制冷量。可實(shí)現(xiàn)室內(nèi)及分區(qū)控制，各個(gè)室內(nèi)及獨(dú)立運(yùn)行，分別調(diào)節(jié)各個(gè)區(qū)域內(nèi)的空氣。它是一個(gè)小型化的獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng)，適用于100平方米-500平方米的大面積多居室戶(hù)型、小型商貿(mào)和服務(wù)型企業(yè)租用的寫(xiě)字樓，該系統(tǒng)由主機(jī)和配套末端組成，主機(jī)和多個(gè)末端分離安裝。分戶(hù)計(jì)量中央空調(diào)：在傳統(tǒng)中央空調(diào)的風(fēng)機(jī)盤(pán)管末端，安裝相應(yīng)的測(cè)量?jī)x表，通過(guò)監(jiān)測(cè)風(fēng)機(jī)盤(pán)管的工作狀態(tài)及時(shí)間，達(dá)到對(duì)中央空調(diào)使用量的計(jì)算。此系統(tǒng)對(duì)空調(diào)使用時(shí)間、使用量都無(wú)硬性限制。天津市部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目的空調(diào)設(shè)備情況，詳見(jiàn)下表。項(xiàng)目名稱(chēng)空調(diào)設(shè)備希望領(lǐng)空無(wú)天賜園中央空調(diào)

20、信達(dá)廣場(chǎng)特靈中央空調(diào)（新風(fēng)+加濕系統(tǒng)）麥?zhǔn)罩醒肟照{(diào)國(guó)華大廈日本大金冷暖型分戶(hù)空調(diào)天津港灣中心變頻分戶(hù)式中央空調(diào)在需求調(diào)研中，就空調(diào)系統(tǒng)類(lèi)型咨詢(xún)了客戶(hù)意見(jiàn)。調(diào)研結(jié)果顯示，可以自由控制使用時(shí)間的分戶(hù)空調(diào)系統(tǒng)，客戶(hù)表示明顯傾向。a.分體空調(diào) b.傳統(tǒng)中央空調(diào) c.分戶(hù)中央空調(diào) d. 無(wú)所謂3、洗手間洗手間的規(guī)劃安排，一般有兩種方式：a.集中式；b.分戶(hù)式。形式的設(shè)置，與項(xiàng)目的定位有重要的關(guān)系。l 定位為甲級(jí)物業(yè)的寫(xiě)字樓，均采用集中洗手間。如國(guó)際大廈、津匯廣場(chǎng)等。采用集中式洗手間，有利于上下水走管安排，并與核心筒等較難利用部位結(jié)合，節(jié)省空間，也有利于大廈的統(tǒng)一管理；l 定位為面向小型企業(yè)為主的小開(kāi)間寫(xiě)

21、字樓，多數(shù)采用分戶(hù)式洗手間。但一般這種物業(yè)檔次難以提升。如友誼大廈、天津電子科技中心等。天津市部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目的洗手間配備情況，詳見(jiàn)下表。項(xiàng) 目標(biāo)準(zhǔn)層面積（m2）洗手間類(lèi)型洗手間配置男女小便池廁位廁位希望領(lǐng)空500分戶(hù)式11天賜園1200分戶(hù)式11信達(dá)廣場(chǎng)1600集中式332麥?zhǔn)?00分戶(hù)式11國(guó)華大廈1500集中式336天津港灣中心1300分戶(hù)式224、停車(chē)位目前許多寫(xiě)字樓的停車(chē)位配備是按沿用多年的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的，但這并不能滿足日益增長(zhǎng)的停車(chē)需求，停車(chē)位的數(shù)量已逐漸成為客戶(hù)關(guān)心的問(wèn)題。在了解目前的辦公樓停車(chē)情況時(shí)，近80%的客戶(hù)都表示有停車(chē)?yán)щy的問(wèn)題，其中約20%還認(rèn)為，此種情況經(jīng)常發(fā)生。a.

22、是，經(jīng)常 b.是，偶爾 c.否 另，超過(guò)50%的被訪客戶(hù)認(rèn)為，停車(chē)位數(shù)量及停車(chē)費(fèi)將是影響其購(gòu)買(mǎi)決策的因素之一。a.是 b.否 c.無(wú)所謂 停車(chē)位（個(gè)）車(chē)位比希望領(lǐng)空不足1：1天賜園無(wú)信達(dá)廣場(chǎng)5001：1以上麥?zhǔn)?881：1國(guó)華大廈3001：1天津港灣中心2281：1以上由上表可見(jiàn)，寫(xiě)字樓定位的項(xiàng)目，也越來(lái)越重視停車(chē)位的配備，力求提供充足的停車(chē)位，如國(guó)華廣場(chǎng)與匯峰廣場(chǎng)，車(chē)位數(shù)量較為理想。第三部分 個(gè)案分析一、 信達(dá)廣場(chǎng)基礎(chǔ)資料樓盤(pán)名稱(chēng)信達(dá)廣場(chǎng)樓盤(pán)基本情況發(fā)展商 投資商澳門(mén)旅游娛樂(lè)有限公司天津泰達(dá)集團(tuán)中原百貨集團(tuán)股份有限公司設(shè)計(jì)單位香港興業(yè)建筑事務(wù)所天津建筑設(shè)計(jì)院項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位置河西區(qū)大沽南路

23、入伙時(shí)間2005年5月產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商用/40年總建筑面積150000平米容積率7.5占地面積20000平米出房率60%建筑形態(tài)塔樓建筑層數(shù)地上51層地下3層單層面積1600平米建筑高度238米外檐材料全玻璃幕墻建筑結(jié)構(gòu)框筒結(jié)構(gòu)硬件設(shè)施情況智能等級(jí)超5a甲級(jí)寫(xiě)字樓電梯品牌迅達(dá)電梯數(shù)量17運(yùn)行速度3.5米/秒電梯分布9-19層4部、22-35層4部、37-41層3部、42-49層2部空調(diào)品牌特靈機(jī)組類(lèi)型水冷風(fēng)口設(shè)計(jì)1組/100平米其它功能新風(fēng)系統(tǒng)及加濕消毒功能控制系統(tǒng)美國(guó)江森布線系統(tǒng)美國(guó)思科信息點(diǎn)數(shù)1/3.5米電 話96門(mén)/層網(wǎng)絡(luò)硬件5類(lèi)線+光線網(wǎng) 速100兆/桌電 視pbi衛(wèi)星天線監(jiān)控系統(tǒng)美國(guó)ad2

24、4小時(shí)消防系統(tǒng)松下照明系統(tǒng)西門(mén)子基建設(shè)施情況大堂面積未定電梯廳面積未定走廊寬度2米裝修標(biāo)準(zhǔn)未完工車(chē)場(chǎng)分布地下3層，地上地下數(shù)量500個(gè)地上數(shù)量未定柱 間 距8米開(kāi)間柱 面 積進(jìn)深長(zhǎng)度8米走廊高度2.45米室內(nèi)層高3.6米室內(nèi)凈高2.45米交房標(biāo)準(zhǔn)地毯、墻紙、鋁天花服務(wù)性配套情況會(huì)議中心5000平米會(huì)議中心可實(shí)現(xiàn)國(guó)際信號(hào)傳播商票務(wù)中心未定員工餐廳未定銀 行未定購(gòu) 物5.8萬(wàn)平米商業(yè)購(gòu)物中心商務(wù)餐飲云霄餐廳400平米宴會(huì)廳咖啡廳酒吧等健身休閑5000平米健身會(huì)所2000平米游泳健身其它價(jià)格狀況開(kāi)盤(pán)時(shí)間2004年12月空置率為入伙付款方式6成10年經(jīng)營(yíng)形式銷(xiāo)售、租賃銷(xiāo)售叫價(jià)15000元/平米租賃叫價(jià)

25、7元/天/平米漲價(jià)情況無(wú)裝修期未定物業(yè)狀況物業(yè)公司天津天孚物業(yè)管理公司物業(yè)等級(jí)1級(jí)物業(yè)費(fèi)28-30元/月/平米合作形式開(kāi)發(fā)公司自行成立車(chē)位售價(jià)車(chē)位租金800元/月電費(fèi)0.8元/度其它項(xiàng)目周遍環(huán)境狀況商業(yè)購(gòu)物小白樓商業(yè)區(qū)酒店餐飲賓江萬(wàn)麗酒店、利順德酒店、凱悅大酒店休閑娛樂(lè)東方之珠河?xùn)|店銀行金融建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行醫(yī) 療公安醫(yī)院、河西骨科醫(yī)院交 通20余條公交線直達(dá)綜合點(diǎn)評(píng)信達(dá)廣場(chǎng)位于小白樓cbd的最核心區(qū)域，并與未來(lái)的南站cbd僅一河之隔，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。未來(lái)將作為小白樓商業(yè)區(qū)域內(nèi)重要的高檔商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)該地區(qū)高檔商業(yè)市場(chǎng)起到關(guān)鍵的作用。同其它高檔項(xiàng)目一樣，其周遍的配套相當(dāng)齊備，并且小白

26、樓cbd的硬件水平在未來(lái)將得到全面的提升，因此使得該項(xiàng)目的綜合優(yōu)勢(shì)在未來(lái)將更加明顯。市場(chǎng)定位信達(dá)廣場(chǎng)是天津市場(chǎng)上出現(xiàn)的一個(gè)高檔項(xiàng)目，并且是目前天津市場(chǎng)上建筑物高度最高的項(xiàng)目，共51層，達(dá)238米。通過(guò)近4年的建設(shè)，目前已基本成型，并計(jì)劃在05年5月份投入使用。信達(dá)廣場(chǎng)在市場(chǎng)定位方面主要是以項(xiàng)目自身的高品質(zhì)及大規(guī)模為依據(jù)，將項(xiàng)目定位在頂級(jí)物業(yè)的水準(zhǔn)，單從規(guī)模及配套的全面性及科技含量看，不存在問(wèn)題，但關(guān)鍵的體現(xiàn)在服務(wù)方面的價(jià)值則需要在項(xiàng)目入伙后方可體現(xiàn)。營(yíng)銷(xiāo)策略作為高檔項(xiàng)目其本身的外部形象便是其廣告展示的重要形式，因此天津的高檔項(xiàng)目基本不需要做廣告方面的投放，采取暗線操作的項(xiàng)目比較普遍。目前該項(xiàng)目

27、已開(kāi)始正式對(duì)外銷(xiāo)售，商業(yè)部分也在整體招商。但由于價(jià)格過(guò)高，銷(xiāo)售情況比較一般，在項(xiàng)目整體完工后應(yīng)會(huì)有一定的改善，并且隨著城市檔次的提高，此類(lèi)高檔項(xiàng)目應(yīng)該會(huì)在市場(chǎng)上有自己的立足之地。優(yōu)劣勢(shì)匯總優(yōu)勢(shì)：信達(dá)廣場(chǎng)同樣位于小白樓cbd中心區(qū)域，具備了極佳的位置優(yōu)勢(shì)。信達(dá)廣場(chǎng)15萬(wàn)平米的總規(guī)模是目前天津?qū)懽謽侵凶畲蟮模瑢?duì)于體現(xiàn)項(xiàng)目檔次起到了顯著的推動(dòng)作用。信達(dá)廣場(chǎng)是定位于最頂級(jí)的產(chǎn)品，因此在硬件標(biāo)準(zhǔn)上也同樣領(lǐng)先于目前的市場(chǎng)水平，其中包括網(wǎng)絡(luò)信號(hào)傳輸能力、智能化標(biāo)準(zhǔn)、車(chē)位配備等都高于目前市場(chǎng)水平。劣勢(shì)：信達(dá)廣場(chǎng)的一個(gè)主要隱患就是項(xiàng)目周遍的路面交通非常擁擠，道路狹窄，影響項(xiàng)目目前的品質(zhì)提升。同津匯廣場(chǎng)一樣，信達(dá)

28、廣場(chǎng)同樣是位于小白樓商業(yè)區(qū)域內(nèi)，商業(yè)氛圍影響項(xiàng)目環(huán)境。二、天津港灣中心基礎(chǔ)資料基礎(chǔ)部分物業(yè)名稱(chēng)海河之子入住時(shí)間2006年開(kāi)發(fā)商天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目位置和平區(qū)赤峰橋旁所屬區(qū)域海河沿線建筑面積4.2萬(wàn)平米占地面積5000平米容積率8.4使用率70%建筑風(fēng)格一條游泳的魚(yú)建筑層數(shù)28層凈層高2.8米地下層數(shù)2層單層戶(hù)數(shù)11-18戶(hù)面積劃分58.67-247.29平米單層面積1665.66平米車(chē)位數(shù)量100個(gè)套房標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)型(1室)48套、商務(wù)型(1室)72套、總統(tǒng)型(2室)108套功能劃分1層為大堂及商鋪；2-3層為商業(yè)及健康會(huì)所；5-27層為套房；28層為商務(wù)會(huì)所硬件部分外檐材料石材+鋁扣板+

29、玻璃幕墻色調(diào)銀灰色內(nèi)部裝潢石材、涂料、木飾面大堂效果石材、涂料、木飾面電梯4梯/層（三菱）空調(diào)大金戶(hù)式中央空調(diào)冷熱水24小時(shí)智能化衛(wèi)星電視，寬帶軟件服務(wù)酒店管理未定私人俱樂(lè)部海河會(huì)（針對(duì)于購(gòu)房人群）購(gòu)物服裝、日用品等商務(wù)中心商務(wù)會(huì)所餐飲商業(yè)部分休閑健身健康會(huì)所價(jià)格部分銷(xiāo)售價(jià)格8800元/平米租賃價(jià)格未定回報(bào)率9.8%-12%包租年限3年付款方式6成10年交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修+家具+家電項(xiàng)目周遍環(huán)境狀況商業(yè)購(gòu)物濱江道大型商業(yè)區(qū)餐 飲狗不理大酒店休閑娛樂(lè)濱江道商業(yè)區(qū)域內(nèi)的娛樂(lè)設(shè)施銀行金融解放北路金融街醫(yī) 療無(wú)交 通緊鄰天津站，交通便利綜合點(diǎn)評(píng)海河之子項(xiàng)目位于海河節(jié)點(diǎn)之一的赤峰橋旁，具備了得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l

30、件，特別針對(duì)于酒店項(xiàng)目，更增添了環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)。由于天津政府對(duì)于海河開(kāi)發(fā)的力度所致，使得該項(xiàng)目更具備了有利的競(jìng)爭(zhēng)條件，項(xiàng)目周遍的配套也同樣體現(xiàn)了海河節(jié)點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)，而依仗濱江道的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，使得項(xiàng)目對(duì)于、休閑、購(gòu)物等需求可以得到充分的依賴(lài)，且加之周遍的商務(wù)、金融以及交通方面的配套設(shè)施本已具備，因此該項(xiàng)目便具備了高檔項(xiàng)目應(yīng)有的基本素質(zhì)。精裝標(biāo)準(zhǔn)：商務(wù)型/標(biāo)準(zhǔn)型：廳、房商務(wù)型外窗 高檔隔熱斷橋鋁合金窗，配中空玻璃，進(jìn)口五金件戶(hù)門(mén) 德國(guó)horman品牌戶(hù)門(mén)（或同檔次）戶(hù)內(nèi)門(mén) 高檔實(shí)木復(fù)合門(mén)地面 高檔實(shí)木復(fù)合地板墻面 英國(guó)ici乳膠漆（或同檔次）頂棚 石膏板吊頂，英國(guó)ici乳膠漆（或同檔次）標(biāo)準(zhǔn)型外窗 高檔隔

31、熱斷橋鋁合金窗，配中空玻璃，進(jìn)口五金件戶(hù)門(mén) 高檔品牌戶(hù)門(mén)戶(hù)內(nèi)門(mén) 高檔實(shí)木復(fù)合門(mén)地面 高檔實(shí)木復(fù)合地板墻面 高檔乳膠漆頂棚 石膏板吊頂，高級(jí)乳膠漆以下為標(biāo)準(zhǔn)型商務(wù)型共同標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)敞式廚房墻面 高檔墻磚地面 高檔防滑地磚頂棚 高級(jí)防水石膏板吊頂櫥柜 高檔組合櫥柜配置高檔吸油煙機(jī)及電磁爐衛(wèi)生間墻面 高檔墻磚地面 高檔防滑地磚頂棚 該機(jī)防水石膏板吊頂潔具 toto品牌分體坐便器及臺(tái)盆，淋浴設(shè)備（或同檔次）五金件采用進(jìn)口名牌龍頭、花灑等配件空調(diào)日本dakin(大勁)品牌變頻戶(hù)式中央空調(diào)（或同檔次）開(kāi)關(guān)面板德國(guó)simens(西門(mén)子)品牌開(kāi)關(guān)面板（或同檔次）燈具配置吸頂燈、筒燈（按設(shè)計(jì)要求）計(jì)量系統(tǒng)給水、熱水、

32、供電、燃?xì)饩捎靡粦?hù)一表系統(tǒng)電話系統(tǒng)每戶(hù)預(yù)留5條電話線路電視系統(tǒng)采用衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)、每戶(hù)廳、房、主衛(wèi)設(shè)電視插座網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)廳、房、主衛(wèi)設(shè)寬帶網(wǎng)信息端口消防每戶(hù)配置自動(dòng)報(bào)警及噴淋滅火系統(tǒng)總統(tǒng)型廳、房外窗 高檔隔熱斷橋鋁合金窗，配中空玻璃，進(jìn)口五金件戶(hù)門(mén) 德國(guó)horman品牌戶(hù)門(mén)（或同檔次）戶(hù)內(nèi)門(mén) 高檔實(shí)木復(fù)合門(mén)地面 高檔實(shí)木復(fù)合地板墻面 英國(guó)ici乳膠漆（或同檔次）頂棚 石膏板吊頂，英國(guó)ici乳膠漆（或同檔次）廚房墻面 高檔墻磚地面 高檔防滑地轉(zhuǎn)頂棚 高級(jí)防水石膏板吊頂櫥柜 高級(jí)組合櫥柜配置高檔吸油煙機(jī)及灶具主衛(wèi)生間墻面 高檔墻磚地面 高檔防滑地轉(zhuǎn)頂棚 高級(jí)防水石膏板吊頂潔具 美國(guó)kohler(

33、科勒)品牌鑄鐵浴缸、連體坐便器及臺(tái)盆（或同檔次），五金件采用進(jìn)口名牌龍頭、花灑等配件客衛(wèi)生間墻面 高檔墻磚地面 高檔防滑地轉(zhuǎn)頂棚 高級(jí)防水石膏板吊頂潔具 美國(guó)kohler(科勒)品牌分體坐便器及臺(tái)盆，淋浴設(shè)備（或同檔次），五金件采用進(jìn)口名牌龍頭、花灑等配件陽(yáng)臺(tái)景觀陽(yáng)臺(tái) 墻面英國(guó)ici乳膠漆（或同檔次）高檔防滑地轉(zhuǎn)室外陽(yáng)臺(tái) 墻面英國(guó)ici乳膠漆外墻涂料（或同檔次），地面防滑地轉(zhuǎn)空調(diào)日本dakin(大勁)品牌變頻戶(hù)式中央空調(diào)（或同檔次）開(kāi)關(guān)面板德國(guó)simens(西門(mén)子)品牌開(kāi)關(guān)面板（或同檔次）燈具配置吸頂燈、筒燈（按設(shè)計(jì)要求）計(jì)量系統(tǒng)給水、熱水、供電、燃?xì)饩捎靡粦?hù)一表系統(tǒng)電話系統(tǒng)每戶(hù)預(yù)留5條電話

34、線路電視系統(tǒng)采用衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)、每戶(hù)廳、房、主衛(wèi)設(shè)電視插座網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)廳、房、主衛(wèi)設(shè)寬帶網(wǎng)信息端口消防每戶(hù)配置自動(dòng)報(bào)警及噴淋滅火系統(tǒng)市場(chǎng)定位海河之子是目前天津市場(chǎng)上（市內(nèi)六區(qū)）唯一一個(gè)可售的酒店式公寓項(xiàng)目，并且具備一定的檔次及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，目前銷(xiāo)售狀況也比較穩(wěn)定。因此，海河之子將是本案所參考的重要市場(chǎng)依據(jù)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。在市場(chǎng)定位方面，首先，在時(shí)間上該項(xiàng)目已經(jīng)走在了其它項(xiàng)目的前面，作為市內(nèi)第一個(gè)可售型酒店式公寓項(xiàng)目，其要向市場(chǎng)灌輸?shù)氖紫染褪峭顿Y理念（高于現(xiàn)有市場(chǎng)8%的投資回報(bào)率的信息），將此種新的投資形式傳達(dá)給了天津的投資人群，起到排頭兵的作用。其次，考慮到天津本土的購(gòu)買(mǎi)能力，該項(xiàng)目也將部分精力放在了

35、外地市場(chǎng)上，就目前的銷(xiāo)售情況看，外地成交客戶(hù)比例也明顯大于本土客群。這也是本案在未來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)推廣中所要重點(diǎn)參考的經(jīng)驗(yàn)之一。在產(chǎn)品方面，海河之子將整體檔次定位在了高檔標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論是整體效果、區(qū)域條件還是內(nèi)部的軟性配套都屬于目前市場(chǎng)上的高檔水平。戶(hù)型設(shè)計(jì)上，以“標(biāo)準(zhǔn)型、商務(wù)型、總統(tǒng)型”三種形式出現(xiàn)，戶(hù)型之間除面積差異外，其它標(biāo)準(zhǔn)無(wú)明顯區(qū)分，并且一室及兩室的比例適中，其中兩室全部為總統(tǒng)型標(biāo)準(zhǔn)，用以達(dá)到對(duì)大戶(hù)型促進(jìn)銷(xiāo)售的效果。營(yíng)銷(xiāo)策略海河之子在營(yíng)銷(xiāo)推廣方面所采取的主要方式為：對(duì)投資理念的闡述、形象的展示及事件營(yíng)銷(xiāo)。其中貫穿主題的是“海河會(huì)”這一投資主線，即根據(jù)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)方式（一次性付款、貸款）不同，所對(duì)應(yīng)

36、的“白金會(huì)員及金卡會(huì)員”不同的會(huì)員等級(jí)，其中白金會(huì)員將享受11%的投資回報(bào)率，而金卡會(huì)員則享受9.8%的投資回報(bào)率，用以促進(jìn)客戶(hù)的一次性付款。并且由項(xiàng)目所組織的一切活動(dòng)都以“海河會(huì)”的名義開(kāi)展，同時(shí)起到了業(yè)主俱樂(lè)部的作用。推廣方面，海河之子主要采取的是報(bào)紙廣告及組織推屆會(huì)的推廣形式，其中報(bào)紙廣告方面項(xiàng)目除形象外主要展示的便是投資概念，通過(guò)大篇幅的文字，闡述項(xiàng)目的投資價(jià)值。而該項(xiàng)目的推廣特點(diǎn)就是每月都會(huì)在項(xiàng)目的銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)舉辦推屆會(huì)活動(dòng)，包括音樂(lè)會(huì)、冷餐會(huì)等多種形式，體現(xiàn)項(xiàng)目的品位檔次及獨(dú)到的營(yíng)銷(xiāo)理念。優(yōu)劣勢(shì)匯總優(yōu)勢(shì)：海河之子項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目所處的地理位置，擁有海河風(fēng)景以及濱江道商業(yè)區(qū)的強(qiáng)大支

37、持，使項(xiàng)目具備了強(qiáng)大的外部?jī)?yōu)勢(shì)。作為目前天津市內(nèi)唯一一個(gè)銷(xiāo)售型項(xiàng)目，海河之子的又一大優(yōu)勢(shì)則在于入市時(shí)機(jī)非常有利，市場(chǎng)未形成競(jìng)爭(zhēng)條件，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)上的先入為主。項(xiàng)目的品質(zhì)屬于目前天津市場(chǎng)上的高檔水平，無(wú)論配套檔次、精裝檔次都具備了高檔項(xiàng)目應(yīng)有的素質(zhì)，為項(xiàng)目后期的持續(xù)經(jīng)營(yíng)奠定了良好的基礎(chǔ)。劣勢(shì)：海河之子的劣勢(shì)在于其在戶(hù)型設(shè)計(jì)方面的遜色，舒適度不高，除總統(tǒng)套房外，其它戶(hù)型的舒適度均較差。第四部分 附件一、未來(lái)大型商業(yè)供應(yīng)項(xiàng)目名稱(chēng)地址建筑面積備注近代工業(yè)及城市歷史博物館紅橋區(qū)三岔河口引灤入津紀(jì)念碑處2.1萬(wàn)平米地下一層，地上三層，內(nèi)部建有工業(yè)博物館、企業(yè)家會(huì)所、工業(yè)名人堂等。該項(xiàng)目建成后將成為天

38、津市首個(gè)集文物展示、文化交流、商務(wù)休閑于一體的多元化博物館，重現(xiàn)天津工業(yè)發(fā)展的光輝歷程。該項(xiàng)目建設(shè)將于2005年12月啟動(dòng)。美術(shù)學(xué)院美術(shù)館美術(shù)學(xué)院北院2.89萬(wàn)平米美術(shù)學(xué)院美術(shù)館將于2005年12月建成，明年開(kāi)放后將成為天津首座對(duì)市民開(kāi)放的美術(shù)展覽館。新文化中心河北區(qū)獅子林橋與海河?xùn)|路東側(cè)3萬(wàn)平米該項(xiàng)目建設(shè)于2005年12月啟動(dòng)。小白樓音樂(lè)廳河西區(qū)小白樓音樂(lè)廳原址3.5萬(wàn)平米內(nèi)部將被建設(shè)成為具有國(guó)際水準(zhǔn)的高水平音樂(lè)廳。海河圖書(shū)館河?xùn)|區(qū)劉莊橋海河?xùn)|路一側(cè)橋頭3.6萬(wàn)平米天津少兒藝術(shù)活動(dòng)中心河西區(qū)掛甲寺地區(qū)1.2萬(wàn)平米泰達(dá)易買(mǎi)得購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)區(qū)河北大街與新三條石大街交口處4萬(wàn)平米建成后將成為經(jīng)營(yíng)酒店

39、、餐飲、咖啡店、不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)、網(wǎng)絡(luò)等行業(yè)的大型綜合超市?，F(xiàn)代鳳凰商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)河北區(qū)海河?xùn)|路一側(cè)10.7萬(wàn)平米建成后將突出佛教文化及旅游觀光特色，發(fā)展佛教文化旅游經(jīng)濟(jì)，形成以宗教旅游為特色的大型文化商貿(mào)區(qū)。大悲院博遠(yuǎn)商城河北區(qū)與大悲院毗鄰3萬(wàn)平米建成后以大型餐飲、娛樂(lè)項(xiàng)目及佛教用品經(jīng)營(yíng)為主。奧式商業(yè)街河北區(qū)金湯橋與北安橋海河?xùn)|路一側(cè)6.4萬(wàn)平米該項(xiàng)目建設(shè)目前已接近尾聲，其在外觀上保留了奧式建筑的原汁原味，開(kāi)業(yè)后將成為高檔次的金融商業(yè)街。水上運(yùn)動(dòng)世界商貿(mào)廣場(chǎng)河西區(qū)光華橋橋頭一側(cè)12.9萬(wàn)平米建成后將成為集娛樂(lè)、酒店、高級(jí)公寓為一體的大型綜合性公共建筑組群。香港恒隆商貿(mào)廣場(chǎng)和平區(qū)興安路13.3萬(wàn)平米建

40、成后將成為金街上最大的商業(yè)廣場(chǎng)，全市 12個(gè)旅游板塊之一。新加坡仁恒購(gòu)物中心南開(kāi)區(qū)水閣南地塊內(nèi)4萬(wàn)平米將引進(jìn)定位高檔百貨的主力店和精品店，打造具有國(guó)際水準(zhǔn)的地標(biāo)性建筑。古文化街商貿(mào)廣場(chǎng)河北區(qū)獅子林橋頭12.67萬(wàn)平米在保持原有特色的前提下，擴(kuò)大了商鋪面積，提高了商鋪檔次。目前，古玩城已建成開(kāi)業(yè)，美博城、官銀號(hào)、民俗博物館等建筑預(yù)計(jì)將于近期相繼落成。濱江五金機(jī)電城和平區(qū)南馬路與榮業(yè)大街交口15萬(wàn)平米地下兩層、地上商場(chǎng)部分四層，能容納千余家國(guó)內(nèi)外五金機(jī)電品牌專(zhuān)營(yíng)店。商場(chǎng)采用國(guó)際流行的倉(cāng)儲(chǔ)式賣(mài)場(chǎng)形式，內(nèi)部設(shè)施齊全，還擁有專(zhuān)業(yè)電子商務(wù)中心、會(huì)展中心和近20000多平方米的地上、地下停車(chē)場(chǎng)。與天津國(guó)際五

41、金機(jī)電城配套的是兩座100米高的寫(xiě)字樓和酒店式公寓，可為各類(lèi)五金機(jī)電廠家、經(jīng)銷(xiāo)商提供集辦公、商務(wù)、住宅、餐飲于一體的綜合配套服務(wù)。二、未來(lái)酒店供應(yīng)項(xiàng)目名稱(chēng)地址建筑面積新文化中心酒店河北區(qū)獅子林橋與海河?xùn)|路東側(cè)4萬(wàn)平米新世界大酒店河北區(qū)金鋼橋海河西路橋頭，毗鄰解放廣場(chǎng)3.5萬(wàn)平米津門(mén)酒店河北區(qū)北安橋海河西路一側(cè)12萬(wàn)平米現(xiàn)代鳳凰大酒店河北區(qū)海河?xùn)|路一側(cè)，與大悲院相鄰3萬(wàn)平米香格里拉大酒店?yáng)|麗區(qū)原天津煙廠地塊內(nèi)9萬(wàn)平米泰達(dá)運(yùn)河酒店紅橋區(qū)泰達(dá)地塊內(nèi)，與海河?xùn)|路相鄰6萬(wàn)平米海上皇宮大酒店河北區(qū)海河西路與大連道相交地塊內(nèi)3.5萬(wàn)平米水上運(yùn)動(dòng)世界大酒店河西區(qū)光華橋橋頭一側(cè)7.45萬(wàn)平米星源酒店河北區(qū)自由道10萬(wàn)平米新加坡仁恒大酒店南開(kāi)區(qū)水閣南地塊內(nèi)4萬(wàn)平米三、寫(xiě)字樓項(xiàng)目名稱(chēng)地址建筑面積仁恒大廈南開(kāi)區(qū)水閣南地塊內(nèi)4.5萬(wàn)平米天保大廈河北區(qū)北安橋與