淺析大潤(rùn)發(fā)超市在南充市高坪區(qū)的選址問(wèn)題

1、 淺析大潤(rùn)發(fā)超市在南充市高坪區(qū)的選址問(wèn)題 王芃蘇 西華大學(xué)摘要：現(xiàn)代化的腳步越來(lái)越近，追求方便、快捷、高質(zhì)量是人們的生活主題，各種大型連鎖超市也快速發(fā)展，分店遍布各個(gè)省市。而超市的選址是它未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展至關(guān)重要的問(wèn)題，因此分店開(kāi)在哪個(gè)省市的哪條街，是一個(gè)重要的決策。本文主要分析大潤(rùn)發(fā)超市在南充市高坪區(qū)的選址問(wèn)題，文章將從地理、經(jīng)濟(jì)、人文等各個(gè)方面因素分析南充市高坪區(qū)的現(xiàn)狀，采用因素評(píng)分法簡(jiǎn)單分析，作出大潤(rùn)發(fā)超市在高坪區(qū)的選址決策。關(guān)鍵詞：因素評(píng)分法;選址;大潤(rùn)發(fā);因素分析選址是每一個(gè)企業(yè)一項(xiàng)巨大的永久性投資，直接影響著企業(yè)的運(yùn)營(yíng)，盈利。選址決策事關(guān)長(zhǎng)遠(yuǎn)，不僅關(guān)系著企業(yè)的生存和發(fā)展，也關(guān)系著和諧社

2、會(huì)的建設(shè)。大潤(rùn)發(fā)（rt-mart）是由臺(tái)灣潤(rùn)泰集團(tuán)于1996 年創(chuàng)立的超市品牌，在2010 和2011 年銷售額突破了600 億元，在全國(guó)各地開(kāi)270 多家大賣場(chǎng)。大潤(rùn)發(fā)采取穩(wěn)健拓展戰(zhàn)略，主要在三四線城市發(fā)展，避開(kāi)了一二線城市殘酷競(jìng)爭(zhēng)。大潤(rùn)發(fā)的首要是選址，而選址最為關(guān)鍵的就是分析影響選址的重要因素，從分析的詳細(xì)內(nèi)容采用因素評(píng)分法選址，可找到最佳的選址方案。接下來(lái)就分析大潤(rùn)發(fā)超市如何在高坪區(qū)選址。一、選址重要性及大潤(rùn)發(fā)選址城市背景首先，店址直接影響經(jīng)濟(jì)效益。選址正確，就是爭(zhēng)取到了地理優(yōu)勢(shì)，在同行業(yè)中同樣的商品，同樣的服務(wù)，具有明顯的地理優(yōu)勢(shì)，就具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其次，選址確定，需要巨大的資金，可謂是

3、一次性項(xiàng)目的投資，同時(shí)也影響企業(yè)整體戰(zhàn)略。而且地理位置也是企業(yè)形象的體現(xiàn)。選址規(guī)劃，也是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合的。不同的企業(yè)不同的經(jīng)營(yíng)理念，就要選擇符合企業(yè)且有利于企業(yè)發(fā)展的地理位置。南充雖不是一個(gè)很大的城市，但是人口眾多，有很強(qiáng)的消費(fèi)能力，在南充城市總體規(guī)劃中，高坪區(qū)作為展現(xiàn)南充21 世紀(jì)現(xiàn)代化大城市形象的最佳區(qū)域和居住區(qū)的最佳選址，將建成聚集效益強(qiáng)大、輻射面廣闊、交通組織合理、設(shè)施完善、城市形象鮮明的中心區(qū)域。然而高坪區(qū)卻沒(méi)有一個(gè)大型的生活超市，因此一旦有大型超市開(kāi)設(shè)，日后必會(huì)收益頗多。那么大潤(rùn)發(fā)超市在此應(yīng)該如何選址呢？二、大潤(rùn)發(fā)超市的選址標(biāo)準(zhǔn)和戰(zhàn)略1.大潤(rùn)發(fā)選址的一般標(biāo)準(zhǔn)（1）土地：面積在

4、30 畝以上（約20000m2）為佳，覆蓋率50%。（2）交通：最好以土地為界兩邊臨路，要求在城市的主干道上，如十字路口。（3）商圈人口：以土地為中心半徑3 公里人口約30 萬(wàn)-40萬(wàn)左右，縣、地、省會(huì)城市均可，購(gòu)買力高的城市3 公里商圈內(nèi)的人口20 萬(wàn)也可以開(kāi)。（4）建筑物以一層20000m2 為最佳，如二層即單層建筑面積均在10000m2 以上，總建筑面積20000-22000m2，樓層最好不要超過(guò)二層。（5）停車面積：機(jī)動(dòng)車10000m（2 室內(nèi)、外均可）約300 個(gè)停車位，自行車2500m2-3500m（2 室、內(nèi)外均可）。（6）建筑面積在20000m2 以上。建筑物室內(nèi)層高：樓板至樓

5、板在5.4 米以上（使用凈高3.8 米），柱與柱距離8 米或11 米。商場(chǎng)的樓板荷載600kg/m2，收貨區(qū)、庫(kù)存區(qū)需要1000kg/m2。2.超市選址的戰(zhàn)略方法大潤(rùn)發(fā)的選址理念是“謹(jǐn)慎選址，寧缺毋濫”，一旦地址選定，便堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)下去，不輕言放棄。大潤(rùn)發(fā)至今開(kāi)設(shè)門店沒(méi)有一家關(guān)閉，這與它的穩(wěn)健門店拓展戰(zhàn)略有關(guān)。它主要進(jìn)攻三四線城市，不斷深耕下沉，目光遠(yuǎn)大，避開(kāi)零售巨頭在一二線城市激烈的競(jìng)爭(zhēng)，緊隨城鎮(zhèn)化過(guò)程，贏得三四線城來(lái)自www.lw市零售業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)。三、分析選址影響因素高坪區(qū)地域遼闊，人口眾多，根據(jù)高坪區(qū)的發(fā)展情況，以及商業(yè)圈來(lái)看，鶴鳴花園，安漢廣場(chǎng)，江東中路最為繁華，是幾個(gè)不錯(cuò)的待選地址。接下

6、來(lái)詳細(xì)分析幾個(gè)地方的具體情況，（以下分析以a、b、c 分別代表鶴鳴花園、安漢廣場(chǎng)、江東中路）。1.商圈人口（1）人口數(shù)及住戶數(shù)。了解一定的商圈范圍（例如1000 米）內(nèi)現(xiàn)有的住戶人。高坪區(qū)幅員面積813 平方千米，全區(qū)總?cè)丝?0 多萬(wàn)。人口密度約為900 人每平方公里。而a、b 地區(qū)住戶密集，人口密度極大。c 地區(qū)人口較a、b 地區(qū)人口密度小，但人口總數(shù)相差不大。（2）消費(fèi)者因素。收入、消費(fèi)水平及消費(fèi)習(xí)俗等。通過(guò)調(diào)查，三個(gè)地區(qū)人均收入，消費(fèi)習(xí)俗相差不大。但是目前b、c 地區(qū)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所較多，所以人們消費(fèi)較高。（3）出行習(xí)慣。如：步行、公交車、自駕。由于a 地區(qū)住房，商業(yè)房比較密集，街道稍窄，人

7、們大多喜歡步行。b、c 地區(qū)街道寬敞，人們更偏好自駕至此。（4）人口潛力分分析。人口潛力是指實(shí)際需求人口在未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)期（一般為一年）內(nèi)的自然增長(zhǎng)率、搬遷指數(shù)和人均可支配收入增長(zhǎng)的變化。a 地區(qū)是長(zhǎng)期形成的幾名集中住所，人口相對(duì)穩(wěn)定，搬遷指數(shù)較?。籦、c 地區(qū)是新發(fā)展的地區(qū)，地域遼闊，新建住房不斷增加，人口搬入指數(shù)會(huì)有增長(zhǎng)的趨勢(shì)。2.競(jìng)爭(zhēng)者要素（1）首先考慮現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者，了解一定的商圈范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店的數(shù)量。a 地區(qū)目前只有一兩個(gè)小型超市，規(guī)模不大，知名度不高，此地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少；b 地區(qū)有兩個(gè)中型超市，知名度也不高，此地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)；c 地區(qū)有幾個(gè)中型超市，此地農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、店鋪較少，這幾個(gè)超市也

8、有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。（2）再考慮潛在競(jìng)爭(zhēng)者。a 地區(qū)在建的萬(wàn)美國(guó)際廣場(chǎng)，幾年后勢(shì)必成為強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)者。b 地區(qū)未來(lái)兩三年入駐的超市商場(chǎng)較少，潛在競(jìng)爭(zhēng)者較少。c 地區(qū)地域遼闊，多為新興的住宅，在建王府井必將成為強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。（3）最后考慮替代品廠商。超市的商品種類繁多，從日用百貨到柴米油鹽應(yīng)有盡有。a地區(qū)的大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，可能會(huì)對(duì)超市的新鮮果蔬類食品銷量造成影響。3.交通條件交通運(yùn)輸因素是影響超市選址的一個(gè)直接因素，也是最重要的因素之一。這里的交通因素包括兩方面：一是本區(qū)域內(nèi)的交通條件，例如道路交通網(wǎng)的硬件程度以及是否能夠圍繞超市為中心、以交通系統(tǒng)為載體對(duì)超市四周的市場(chǎng)進(jìn)行最大范圍的輻射；二是區(qū)域內(nèi)

9、外的交通是否是一個(gè)有機(jī)整體，也即是否有利于超市進(jìn)出貨從而降低成本。就三個(gè)地區(qū)來(lái)看，a 地區(qū)道路陳舊，部分地區(qū)道路微窄，但是公交車、私家車繁多，車流量人流量都較多，交通雖然方便，在上下班高峰期稍微擁堵。b 地區(qū)道路寬敞，在上下班高峰也不顯擁擠，公交線路也多。而c 地區(qū)公交車路線只有兩三條，車流量人流量較少，但是在逐步增加。4.土地狀況a 地區(qū)土地面積較少，地價(jià)稍低。b 地區(qū)近區(qū)政府，環(huán)境良好，面積較少，地價(jià)較高，出租價(jià)格也不低。c 地區(qū)是新興的商業(yè)地區(qū)，具有可觀的潛在契機(jī)與價(jià)值，商業(yè)建筑等低價(jià)較高，該地土地面積大，適合大型超市的設(shè)立。5.城市規(guī)劃設(shè)施狀況城市規(guī)劃，如街道開(kāi)發(fā)計(jì)劃、道路拓寬計(jì)劃、高

10、速公路建設(shè)計(jì)劃、區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)劃等，都會(huì)對(duì)未來(lái)商業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，應(yīng)該及時(shí)捕捉、準(zhǔn)確把握其發(fā)展動(dòng)態(tài)。城市設(shè)施包括學(xué)校、圖書(shū)館、醫(yī)院、公園、體育館、旅游設(shè)施、政府機(jī)關(guān)等公共設(shè)施，這些可以增加人流量，可能帶來(lái)潛在的顧客，能起到吸引消費(fèi)者的作用。因此了解城市設(shè)施的種類、數(shù)目、規(guī)模、分布狀況等，對(duì)選址是很有意義的。就目前三個(gè)地區(qū)來(lái)看，a 地區(qū)作為高坪區(qū)的商業(yè)中心，道路等基礎(chǔ)設(shè)施在不斷改善，政府對(duì)此地的建設(shè)發(fā)展也相當(dāng)重視。此處毗鄰高坪圖書(shū)館，文軒書(shū)店，市五一醫(yī)院，高坪區(qū)第七小學(xué)，白塔公園，人流量極大。b 地區(qū)作為該區(qū)的政治文化中心，川北醫(yī)學(xué)院，高坪中學(xué)圍繞此地，早晨，夜晚廣場(chǎng)舞更是人山人海。而c地區(qū)以休閑娛

11、樂(lè)場(chǎng)所居多，也有很多大型酒店。目前人流量較少，但是具有潛在顧客。四、對(duì)三個(gè)待選地區(qū)作出綜合分析首先，通過(guò)以上的詳細(xì)分析，對(duì)各個(gè)影響因素進(jìn)行兩兩對(duì)比排序，賦予各個(gè)要素權(quán)重。（1）商圈人口的多少關(guān)系著市場(chǎng)的購(gòu)買力，而超市的銷量直接影響著超市的盈利或虧損，結(jié)合大潤(rùn)發(fā)的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，此因素占有較大比重為0.30；（2）競(jìng)爭(zhēng)力是包括超市在內(nèi)的每個(gè)企業(yè)需考慮的來(lái)自www.lw5u.com重要因素，競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)系企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的收益效率，也是選址需要考慮的關(guān)鍵因素，因此占的比重也比較大為0.25；（3）交通便捷是人們選擇出行的重要因素，交通便利會(huì)潛在增加人流量，增加銷售的機(jī)會(huì)，交通因素所占比重在0.20 左右；（

12、4）大潤(rùn)發(fā)超市對(duì)土地面積要求較高，足夠大的空間才能陳列更多商品，帶來(lái)更大的銷售收入，因此所占比重在0.15 左右；（5）現(xiàn)代化發(fā)展的今天，城市公共設(shè)施建設(shè)基本完善，基本可以滿足大潤(rùn)發(fā)超市的選址要求，所占比重最小為0.1。然后，賦予各地區(qū)分值。將每個(gè)地點(diǎn)設(shè)置總分為10 分，分為四個(gè)等級(jí)，13 分（程度最低），46 分（程度較低），78 分（程度較高），910 分（程度最高）。根據(jù)以上對(duì)各個(gè)備選地點(diǎn)的各個(gè)因素分析作出評(píng)分。最后，將每個(gè)因素評(píng)分值與其權(quán)重相乘，計(jì)算出每一個(gè)備選地址的每一個(gè)因素的加權(quán)平均值以及綜合評(píng)分。如下表：從評(píng)分結(jié)果來(lái)說(shuō)，b 地區(qū)是最理想的位置，也就是安漢廣場(chǎng)。此處是該區(qū)的政治文化

13、中心，交通便捷，人流量大，大潤(rùn)發(fā)超市應(yīng)在此選址。這樣不僅方便該區(qū)人們的生活，疏緩鶴鳴花園的擁堵，利于城市和諧全面發(fā)展。所謂天時(shí)地利，事物的發(fā)展都要遵循這樣的自然規(guī)律，才能協(xié)調(diào)發(fā)展。超市也是如此，選擇最適合的位置，與社會(huì)環(huán)境更加和諧，才能走得更加長(zhǎng)遠(yuǎn)，給自身帶來(lái)更大的利益。五、結(jié)論選址規(guī)劃事關(guān)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，最優(yōu)的選址不僅增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)節(jié)約企業(yè)的運(yùn)作成本。無(wú)論是哪個(gè)行業(yè)，選址規(guī)劃都是第一步，也是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。大潤(rùn)發(fā)超市把選址作為首要，每開(kāi)一個(gè)分店都要細(xì)心全面考察。本文選址采用因素評(píng)分法，因素評(píng)分法重要優(yōu)點(diǎn)就是考慮多方面因素，包括當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，當(dāng)?shù)厝丝谙M(fèi)能力，已存在的競(jìng)爭(zhēng)者，潛在競(jìng)爭(zhēng)者，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)文化多方面考慮，分析影響大潤(rùn)發(fā)選址的主要因素，作出選址決策。另外，選址應(yīng)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，把握發(fā)展機(jī)遇，大潤(rùn)發(fā)結(jié)合企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)和發(fā)展戰(zhàn)略，也讓企業(yè)處于有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)