物業(yè)管理工作調研報告

1、公司絕密物業(yè)管理工作調研報告物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的領域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內容。為進一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務進行調研，在引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務消費觀念，引導物業(yè)服務企業(yè)依法經營公平競爭合理收費，如何進一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。一基本情況我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全開發(fā)商影響專業(yè)性的人才匱乏等問題。總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點:一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行

2、業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。本區(qū)注冊一級資質物業(yè)服務公司尚無，注冊二級資質較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務水平很難得到一個質的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標準為每平方米0.30.5元，高層住宅為每平方米0.70.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標準不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。二存在的主要問題1物

3、業(yè)服務公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務社會資源浪費，效率低效益差。如果形成規(guī)模效應，則可降低成本，提高效率。2市場化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的

4、物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達到90%以上，已經是非常不錯的狀態(tài)了。導致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。3物業(yè)服務費收取難。主要表現(xiàn)在:一是一些服務人員責任心不強，服務質量差，服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房經濟適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接，將問題轉嫁給物業(yè)服務企業(yè)，成為住戶不繳費的借口。四

5、是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務被忽視。不少業(yè)主認為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎?這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務，但由于服務本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務質量，業(yè)主對收取物業(yè)服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分攤不合理而

6、拒繳水電費。七是不少小區(qū)的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透明不合理，亂收費高收費，因而拒絕交費，此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務不到位服務態(tài)度不好維修不及時收費不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產生意見，因而拒交物業(yè)管理費。九是當物價部門根據(jù)經濟發(fā)展水平物價上漲水平和業(yè)主服務水平提高等情況，對物業(yè)收費標準作出調整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區(qū)設備維護清潔綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿

7、，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務，業(yè)主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透明違反規(guī)定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。4物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調各方，造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕;開發(fā)商物業(yè)企業(yè)業(yè)主以及政.府相關職能部門之間的職責不清;街道社區(qū)的綜合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。5物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所有小區(qū)

8、均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務內容有哪些服務標準，應交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務服務不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質價相符優(yōu)質優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)主意見，對物業(yè)管理的有償服務產生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。6業(yè)主的消費觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的認識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信

9、危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養(yǎng)護等服務性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安保潔綠化將無人問津。三對加強完善物業(yè)服務收費管理的意見和建議1走強強聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌;鼓勵有實力的社會實體

10、興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。2完善物業(yè)管理的市場準入機制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質。加強物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區(qū)，加強日常巡查，對維修不及時服務不到位收費不規(guī)范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質。要繼續(xù)加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化規(guī)范化建設，強化檢查考核資質審定從業(yè)人員業(yè)務培訓等工作措施，促進我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。3建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目

11、規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能布局管網建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎。建立物業(yè)服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務收費標準，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導業(yè)主理性維權的同時，緊密聯(lián)系房地產開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設質量和配套設施設備的齊全及有效維修養(yǎng)護。4完善細化收費標準。建議盡快研究制定質價相符的物業(yè)服務費指導價格體系，細化江西省物業(yè)管理條例各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修年檢費，電梯費用各樓層

12、間的分攤比例問題，明確私家車庫儲藏間是否要交物業(yè)服務費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業(yè)管理服務向市場化專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點，采取分類指導辦法，做到公開合理質價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域實行同一收費標準。5應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規(guī)定:當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過

13、，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。6簡化催繳物業(yè)費法律程序。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。7妥善協(xié)調解決有關問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾

14、筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內道路衛(wèi)生垃圾外運至垃圾轉運站都由物業(yè)企業(yè)承擔，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應承擔3元/月戶的垃圾處理費。8加大宣傳力度。本文來源:文秘114*引導人們正確的物業(yè)消費觀念。物業(yè)管理公司本身要注意加強物業(yè)管理水平，提高自身的服務質量。規(guī)范管理，提高服務水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償

15、提供向有償型的商品提供方面轉化。9加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進物業(yè)行業(yè)社會化市場化進程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整系統(tǒng)體系。10進一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行物權法，爭取政.府的支持的同時，提高經營能力，加強與業(yè)主業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創(chuàng)新服務項目。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的操作手冊，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質的服務團隊。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業(yè)服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。11建立物業(yè)管理矛盾糾紛調處新

16、機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調處新機制。將業(yè)主自治機構的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領導，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事.件。12恢復物業(yè)小區(qū)服務收費年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計商價字(xx年)975號關于物業(yè)管理服務收費有關問題的補充意見第三條:“今后凡是涉及物業(yè)管理服務收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”?；謴臀飿I(yè)服務收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。13盡快修改細化物