新嘉坡花園營銷推廣方案

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2、況（三） 教育環(huán)境（四） 醫(yī)療保健配套環(huán)境（五） 自然環(huán)境三、 項目優(yōu)劣勢（一） 優(yōu)勢（二） 劣勢（三） 風(fēng)險點第一章 基本情況分析一、 基本概況分析（一） 區(qū)位情況 本項目新嘉坡花園位于南昌市朝陽洲區(qū)建設(shè)西路，國家安全局旁邊，千禧頤和園斜對面，距建設(shè)橋300米左右。距洪城大市場150米，該區(qū)位于南昌市中心偏西，是一個配套相對較差，但環(huán)境較優(yōu)雅的新城區(qū)。該地塊處于規(guī)劃用地呈l型，地勢平整。（二） 規(guī)劃情況1、 基地總占地面積：397042、 總建筑面積：660003、 多層住宅區(qū)容積率：1.634、 建筑密度：5、 綠地率：6、 總戶數(shù)：7、 層數(shù)：6層8、 本項目內(nèi)交通：本小區(qū)分理處兩個不同

3、入口9、 花園規(guī)劃：在會所前面有一標志性中心花園和廣場（三） 物業(yè)功能及工程進度本項目四通一平已完成，計劃于 做售樓處及樣板房，在 交付完成。同時，圍墻計劃于 動工，預(yù)計 完工。主體工程計劃于 動工，預(yù)計于 完工，并預(yù)想于 開盤。（四） 合作單位概況發(fā) 展 商：新時代地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理：建筑施工單位：設(shè)計單位：策劃代理：江西同致地產(chǎn)（五） 戶型特征據(jù)朝陽洲片區(qū)調(diào)研情況建議戶型以錯層及3房為主，應(yīng)注意動靜分離，面積集中在90-150之間。所有戶型大部分坐北朝南，部分東西朝向，但景觀比較好。各種戶型建議比例如下戶 型面 積（）比 例（%）二房二廳二衛(wèi)90-10510%三房二廳二衛(wèi)110-13

4、040%四房二廳二衛(wèi)135-16030%復(fù) 式160-23020%原 因：1、 針對二次置業(yè)者2、 總價不高戶型設(shè)計一定要充分體現(xiàn)實用，無浪費，同樣的面積三房設(shè)計，好過別人四房，二房好過別人三房，體現(xiàn)超值！3、 目前南昌市二房二廳大多在100-120左右，三房二廳130-160之間；四房二廳大多160-180之間，整總體感偏大，空間浪費較大，同比總價偏高，故建議尋找市場空白點、以此比例戶型為主。（六） 自身配套教育配套：規(guī)劃中有雙語幼兒園會 所：計劃600-800之間商業(yè)配套：沿建設(shè)西路2幢商品房一樓為商業(yè)鋪面小區(qū)配套：兒童天地、四季花園、入口廣場等二、 周邊配套分析由于本項目位于建設(shè)西路尚處

5、開發(fā)狀態(tài)，故自身的配套并不十分完善，在整個建設(shè)西路目前暫時均無任何的商業(yè)配套，配套供求主要集中于建設(shè)路。（一） 商業(yè)配套1、 建設(shè)路 建設(shè)路口有2個小型超市：家五璇超市，計60；如意自選商場，計50，距本項目500米處。 建設(shè)路沿街有一小型菜市場，距本項目500米處。 建設(shè)路口有一海城大酒店（上下兩層），距本項目5分鐘距離。 建設(shè)路中端有一增顏蘸水羅非漁飯店，比較有特色。距本項目5分鐘車程。 民航大酒店位于洪城大市場對面，四星級酒店檔次較高，距本項目10分鐘車程。 交通銀行城南辦，辦理各種銀行業(yè)務(wù)，并配有自助銀行，距本項目5分鐘車程。 中國建設(shè)銀行城南辦，辦理各種銀行業(yè)務(wù)，距本項目5分鐘車程。

6、 中國工商銀行城南辦，辦理各種銀行業(yè)務(wù)，距本項目6分鐘車程。 黃慶仁藥棧，建設(shè)路中端，步行10分鐘，便民服務(wù)為業(yè)主解決平時小感小疾。2、 本項目鄰近京山北路 南昌市水果批發(fā)市場，為一大型批發(fā)市場，達2000的營業(yè)面積，距本項目6分鐘車程。 白云超市，為一中小型規(guī)模超市，主要經(jīng)營日用百貨、食品，面積120。3、 本項目鄰近洪城大市場及建材大市場 距本項目150米，建設(shè)西路口為南昌市最大的批發(fā)市場洪城大市場，距本項目500米，沿江南路為南昌市最大的建材批發(fā)市場，均為大型成熟的貨物聚放之地，商賈云集、人氣旺盛。各種物品價廉物美，為本項目之重點目標消費群體。（二） 交通狀況1、 沿江路9路、21路、1

7、15路公交車，到老城區(qū)市中心各繁華站點，路寬20幾米，為市外環(huán)路，車流量大。2、 建設(shè)路15路、25路公交車，到老城區(qū)各繁華站點。3、 建設(shè)西路 尚在建設(shè)之中，路比較寬為四車道。目前暫無公交車站。（三） 教育環(huán)境南通小學(xué)：位于京山北路，距本項目5分鐘。江耐學(xué)校：位于建設(shè)路中端，是江西耐火材料廠子弟學(xué)校設(shè)初中部及小學(xué)部，教育質(zhì)量一般。（四） 醫(yī)療保健配套九四醫(yī)院：位于井岡山大道，為該區(qū)最大型醫(yī)療機構(gòu)，距本項目10分鐘車程。省二建附屬醫(yī)院：位于建設(shè)路，距本項目6分鐘車程，隸屬省二建公司，規(guī)模較小。 （五） 自然環(huán)境配套1、 象湖公園 距本項目10分鐘，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景宜人。2、 撫河水景 撫河碧波蕩

8、漾，位居上游，水質(zhì)較好且兩岸綠化延綿數(shù)百米景觀。三、 項目優(yōu)劣勢分析 綜合前期市場調(diào)研及本項目自身相關(guān)情況，我們通過認真研究得出本項目的優(yōu)劣勢如下：優(yōu) 勢：1、 規(guī)劃優(yōu)勢 本項目樓盤間距寬達40余米，視界寬廣，小區(qū)內(nèi)環(huán)境好。 2、 景觀優(yōu)勢 本項目周邊環(huán)境幽雅，鄰近象湖公園和撫河公園，逾40%的綠地率。3、 區(qū)位優(yōu)勢 緊鄰洪城大市場、建材大市場，商貿(mào)云集，人氣旺盛，能夠有效吸引私營小業(yè)主購買。4、 品質(zhì)優(yōu)勢 多層框架結(jié)構(gòu)，實用率高。5、 物管優(yōu)勢 名牌物管，智能化管理，樹立服務(wù)典范。6、 位置優(yōu)勢 安全局就是鄰居。7、 戶型設(shè)計優(yōu)勢 以人為本，注重動靜分離，設(shè)計合理，實用率高，營銷到位。8、

9、營銷優(yōu)勢 由國家一級地產(chǎn)咨詢機構(gòu)同致地產(chǎn)擔(dān)任行銷企劃，前瞻理念，營銷到位。劣 勢：1、 位置劣勢 位于位于建設(shè)西路，尚屬開發(fā)地帶，交通不是很方便。2、 配套劣勢 由于位置較偏，周邊生活配套、教育配套及醫(yī)療配套設(shè)施都不齊全，生活購物不方便。3、 競爭劣勢 斜對面為千禧頤和園，無論從規(guī)模、小區(qū)配套及入市時間都不占優(yōu)勢，競爭壓力較大。4、 環(huán)境劣勢 本項目一側(cè)為一臭水溝，氣味難聞，影響購買欲望。5、 消費劣勢 本項目所處地塊較缺乏人氣，且旁邊的人流素質(zhì)不高。第二章 項目定位如何才能以“四兩撥千年”的技巧為項目達到最佳的利益點，這是我們策劃的目標。正因如此，我們從市場角度分析，一個良好的項目開發(fā)， 應(yīng)

10、以極具個性的優(yōu)績產(chǎn)品配合完整并有創(chuàng)意性的營銷組合體系，才能創(chuàng)造出差異性的市場，而其關(guān)鍵在于定位的準確性，根據(jù)我司對市場的認真研究論證，結(jié)合本項目的自身優(yōu)勢特提出以下定位。一、 綜合定位 溫馨時尚，經(jīng)典超值。闡 釋：1、 溫馨：小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)雅宜人，半圍合式布局，給人以家的溫馨感覺。2、 時尚：戶型錯層創(chuàng)新，中心四季花園、會所，給住戶以領(lǐng)先潮流，高雅時尚之感。3、 經(jīng)典超值：居華東最具規(guī)模的批發(fā)市場洪城大市場僅150米之遙，購物價廉物美，樓價低于頤和園而環(huán)境又不差于它，是為經(jīng)典超值。二、 特征定位 遠離都市喧囂，置身度假怡景。闡 釋：1、 遠離都市喧器 整個建設(shè)西路都是以住宅小區(qū)為主，一條建設(shè)橋

11、將都市的喧囂與自然的寧靜隔絕，是居家生活的絕好地帶。2、 置身度假怡景 小區(qū)間距寬，視線好，景觀營造有特點，宛如若生活在風(fēng)景區(qū)之中。三、 名稱定位1、 新嘉坡花園：發(fā)展商命名2、 一品商邸：針對周遭為洪城大市場及建材市場，私營業(yè)主為主要消費群體，以此命名，希望能引起共鳴。3、 成功嘉園：針對周遭為洪城大市場及建材市場，私營業(yè)主為主要消費群體，以此命名，希望能引起共鳴。四、 廣告語定位1、主廣告語 情系創(chuàng)意，經(jīng)典再現(xiàn)2、輔助廣告語 與財富相伴，與便利相連，與自然相依； 市內(nèi)桃源，美麗恒久； 窗窗都有不同的景致，天天都有相同的富足； 把新加坡搬回家； 生活因為開闊，才能無限延伸； 生活因為超值，才

12、能體現(xiàn)價值。五、 賣點定位（一） 差異性賣點 時尚創(chuàng)意，經(jīng)典超值闡 釋：1、 將小區(qū)在戶型及景觀上的領(lǐng)先創(chuàng)新體現(xiàn)出來，與頤和園相對區(qū)別出來。2、 在同一區(qū)位，在價格上的優(yōu)勢和其它樓盤相比凸現(xiàn)出來，體現(xiàn)本項目物所超值。（二） 差異性輔助賣點1、 優(yōu)雅環(huán)境，寧靜致遠；2、 盡享都市便利，座擁度假怡景（實惠）；3、 名牌物管，金牌服務(wù)，盡顯個性；4、 與安全為鄰，和財富相伴；5、 歐式雙語教育，幫你托起明天的太陽；6、 豪華會所，盡享尊榮；7、 坐擁 花園，生意休閑兩不誤；8、 規(guī)劃超前，創(chuàng)意無限，享受領(lǐng)先時代的生活。六、 目標消費群體定位 本項目定位結(jié)合項目自身特點，對千禧頤和園的購買群體分析及我

13、們對市場經(jīng)驗做出以下定位：1、 目標消費群區(qū)域來源朝陽洲區(qū)：60%；市區(qū)：30%；其它區(qū)域：10%2、 目標消費群職業(yè) 主目標消費群（90%）1) 私營業(yè)主（洪城大市場、建材大市場、水果批發(fā)市場為主）2) 企業(yè)白領(lǐng)階層 次目標消費群（10%）1） 在外地工作經(jīng)商有所成就的朝陽洲人仕；2） 企事業(yè)中層管理干部；3） 投資者； 消費群體特征：1） 家庭年收收入在4萬元以上；2） 文化不一定很高，但眼界較開闊，見識多；3） 已有住房欲改善家人居住環(huán)境二次置業(yè)；4） 收入處于社會的中層，相同階層面較廣闊；5） 有精明的經(jīng)濟頭腦，對投資及性能比值是否劃算很感興趣；6） 對環(huán)境有一定的要求，較容易接受新事

14、物。七、 價格定位因小區(qū)附近有明顯的競爭樓盤，我以為價格應(yīng)稍低于千禧城之整體價格性能價格比要有優(yōu)勢。第三章 現(xiàn)場素質(zhì)營造建議一、 小區(qū)環(huán)境景觀塑造 小區(qū)環(huán)境景觀包括小區(qū)建成后的整體環(huán)境景觀設(shè)計與項目發(fā)售期的部分環(huán)境塑造。后面的部分在包裝方案中詳細闡述，這里只對小區(qū)建成后的環(huán)境景觀提一些建議。 作為計劃成為一個建設(shè)西路的精品住宅小區(qū)，面對千禧城大而全的競爭壓力（小區(qū)配套比較齊全、景觀優(yōu)勢又比較明顯），社區(qū)商業(yè)配套又不很完善，外部自然景觀又無可借勢之處，如何在小區(qū)內(nèi)部景觀營造上尋找戶型創(chuàng)新設(shè)計上的差異性和優(yōu)越性，讓它成為營銷的一個重要賣點和亮點，成為本項目成功與否的關(guān)鍵所在。 小區(qū)景觀塑應(yīng)請專業(yè)園

15、林公司設(shè)計，充分體現(xiàn)本項目的特點，充分營造本項目的獨特性和千禧頤和園的差異性，使它擁有獨具吸引力的品質(zhì)，在充分調(diào)研考察的基礎(chǔ)之上，我司謹提出以下建議： 1、建議在小區(qū)入口廣場處設(shè)立一標志，此舉既可樹立小區(qū)形象，又可起到識標性作用。作為小區(qū)居住、休閑、交往、嬉戲的重要場所，建議配備綠地、雕塑、慢跑徑、花壇、休閑椅等設(shè)施，一步一景精心營造小區(qū)人文環(huán)境。 2、走過廣場便來到小區(qū)的中心綠地四季花園，達到一個視覺的高潮。 3、中心花園之后，即有兒童樂園和小區(qū)幼兒園，這二個建筑作為中心花園的背景，顏色應(yīng)鮮艷耐看，造型獨特有個性，起到畫龍點晴之筆。 4、小區(qū)路邊建議種植一些花樹灌木叢，以綠化和隔離東邊，同時

16、鄰里樓層之間不規(guī)則的種植一些綠色植物，并設(shè)置曲徑、休閑椅，四季花壇等豐富小區(qū)景觀，形成多層次的小區(qū)環(huán)境景觀。 5、小區(qū)靠臭水溝一帶，在修建圍墻的同時，建議種植幾排大型散發(fā)芬香的植物林，一則美化環(huán)境，二則阻隔臭水溝的不良景觀及氣味。 6、小區(qū)整體的建筑風(fēng)格建議以新加坡簡潔、華麗，充滿異國情調(diào)的建筑風(fēng)格為主。二、 項目配套設(shè)施及功能（一） 項目交付使用時建議設(shè)立的配套設(shè)施1、 部分智能化系統(tǒng) 樓宇可視對講系統(tǒng)，包括單元可視對講門禁對講系統(tǒng)。 可視監(jiān)控系統(tǒng)，通過在小區(qū)出入口，小區(qū)主要通道，重要建筑如會所，周界等區(qū)域設(shè)置前攝像機，將圖像傳到小區(qū)管理中心，由中心統(tǒng)一管理。 電子巡更系統(tǒng)，該系統(tǒng)要求保安員

17、按預(yù)定時間，路線對小區(qū)各指定位置進行巡更檢視。 周邊防范系統(tǒng)，在小區(qū)周界安裝紅外控測器，當(dāng)發(fā)生非法翻越時，警情將立即傳往監(jiān)測中心。自動報警系統(tǒng)，每個小區(qū)住戶在受到侵害的緊急情況下，能及時將信息傳往國安局。 寬頻網(wǎng)帶系統(tǒng)。2、 車位地面車位 個3、 會所 為小區(qū)提供服務(wù)，只對業(yè)主開放，提高了項目的附加值，對銷售起促進作用，功能建議略。4、 幼兒園 建議在小區(qū)內(nèi)辦一所歐式雙語幼兒園，主要針對業(yè)主子女，為業(yè)主辦實事，屆時建議幼兒園與名牌幼兒園聯(lián)合聘請一流師資創(chuàng)辦名校，注重對小孩的素質(zhì)教育。這樣，才能顯現(xiàn)與別的樓盤的與眾不同。（二） 項目發(fā)售時建議設(shè)立的配套設(shè)施與功能 樣板房智能配套及樣品展示，含可視

18、對講系統(tǒng)及緊急報警系統(tǒng)等。三、 物業(yè)管理及服務(wù)要點 本項目應(yīng)立足創(chuàng)立安全文明物業(yè)管理之品牌，充分發(fā)揮名牌物管的專業(yè)優(yōu)勢，實力打造本項目的一大賣點 物業(yè)管理。 安全防范：含電子巡更，24小時出入登記，報警應(yīng)急管理等； 環(huán)境綠化：包含清潔、消毒殺蟲及修剪花草等； 樓宇及公共設(shè)施管理； 消防管理； 停車管理； 社區(qū)文化活動組織； 機電設(shè)備及附屬設(shè)備管理。第四章 包裝方案為了盡量挖掘本項目的優(yōu)勢，體現(xiàn)本項目與競爭樓盤的差異性，盡量爭取我們的目標消費群體，我們建議在包裝上盡量體現(xiàn)工作方便，環(huán)境優(yōu)雅，物所超值的概念，努力與競爭樓盤的包裝區(qū)別開來，做到少花錢多辦事。一、 區(qū)域包裝方案原 則：搶占先機，在競爭

19、樓盤家門口做與眾不同的差異性廣告，在洪城大市場、建材大市場等目標消費群體經(jīng)商的場所做廣告，在建設(shè)西路做滿廣告率先占領(lǐng)消費者的信息及視覺市場。（一） 戶外廣告牌1、 位 置：壇子口立交橋，原星港床墊廣告牌位 目 的：因壇子口人流量很大，且地處十字路口，廣告效應(yīng)好 廣告語：與財富相伴，與便利相連，與自然相依 形 式：噴繪 規(guī) 格：2m10m 發(fā)布時間：2001年8月-12月2、 位 置：洪城大市場管理處大樓 目 的：針對目標消費群體，將信息率先導(dǎo)入，引起共鳴 廣告語： 花園，經(jīng)典超值，生意休閑兩不誤 形 式：噴繪 規(guī) 格：6m10m 發(fā)布時間：2001年7月-12月3、 位 置：建材大市場入口處

20、目 的：針對目標消費群體，吸引聚積人氣，引起共鳴 廣告語： 花園，經(jīng)典超值，生意休閑兩不誤4、 位 置：國安局圍墻靠撫河處 目 的：吸引過橋看樓之消費者的視覺 形 式：噴繪打燈 規(guī) 格：3m10m 發(fā)布時間：2001年8月-12月 廣告語：同上（二） 公共汽車廣告欄1、 說明隨著建設(shè)西路小區(qū)的不斷建設(shè)和開發(fā)，建設(shè)西路擁有公共汽車站臺誓成必然，只不過是時間早晚而已，為占領(lǐng)先機，可先與公共汽車公司聯(lián)絡(luò)，出資興建建設(shè)西路之站臺，廣告發(fā)布時間及制作一次性承包，一年或2年。2、 目的 吸引所有過往建設(shè)西路的人流的注意力。3、 廣告語 花園，情系創(chuàng)意，經(jīng)典再現(xiàn)。4、 規(guī)格 依公共站臺之規(guī)格。二、 現(xiàn)場包裝

21、方案（一） 建設(shè)橋入口處及建設(shè)西路與洪城大市場交匯處 1、建設(shè)橋入口處兩邊分別做一個有造型的導(dǎo)視牌，如假假山之類，可以打燈，與兩邊草坪能互相稱映，一定要高大，非常醒目有個性一目了然。通過這兩個導(dǎo)視牌給經(jīng)過建設(shè)橋的人留下深刻印象。同時，將看樓者的視覺從千禧城轉(zhuǎn)移過來。 2、建設(shè)西路口同樣也做一個醒目有個性的導(dǎo)視牌，能夠強烈引導(dǎo)洪城大市場的目標消費群到本項目去看看的欲望。 3、建設(shè)西路與規(guī)劃路交匯處，千禧城旁邊設(shè)立一個醒目的導(dǎo)視牌，能吸引千禧城的觀樓者來看樣板房。（二） 建設(shè)西路口洪城大市場一幢樓上有一個廣告位，可以考慮做一個霓虹燈，吸引目標群（三） 建設(shè)橋燈桿做燈桿旗，一燈兩旗 目 的：兩邊千禧

22、城都做了廣告，唯一可以利用的就是燈桿旗 規(guī) 格：0.8m1.5m 廣告語： 花園，經(jīng)典超值（四） 國安局目前已把圍墻做了起來，可否在圍墻上做形象廣告或插刀旗，廣告語同上，引導(dǎo)看樓者去看本項目。（五） 臭水溝上的橋的包裝 將橋欄重新噴漆，風(fēng)格應(yīng)簡潔明快，在每個橋墩之間放噴繪板標明 花園logo，在每個橋墩上插刀旗。（六） 圍墻包圍 把整個工地靠建設(shè)西路一帶圍起來，在靠建設(shè)西路的一邊做形象廣告。文案： 花園，經(jīng)典超值。休閑、生態(tài)兩不誤，花園標志，人物情系畫片及綠色環(huán)境場景。（七） 建設(shè)西路包裝 1、位置：建設(shè)西路從項目工地到洪城大市場的路上，在修好路以后的兩 邊路燈燈桿上做掛旗 規(guī)格：0.8m1.5m 廣告語： 花園，經(jīng)典超值。 花園，生意、休閑兩不誤2、路兩邊水泥垛插旗，2.5米一個，直至橋上。（八） 煙花爆燈目的：因為整個地段人氣不足，人流不旺，夜色單調(diào)，設(shè)煙花爆燈可增 加本項目的繁華燦爛這色，聚集人氣 位置：本項目售樓處旁邊與道路交匯處，及臭水溝橋旁邊 數(shù)量：3-5桿（九） 保安崗?fù)?目的：先期塑造本項目安全度高的形象，增強消費者信心 位置：位于規(guī)劃路與建設(shè)西交匯處（十） 售樓中心1、2幢大型噴繪廣