賣房不如賣地 房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型土地一級(jí)開發(fā)商

1、賣房不如賣地 房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型土地一級(jí)開發(fā)商宏觀調(diào)控正讓房地產(chǎn)行業(yè)陷入漫漫寒冬，但土地一級(jí)開發(fā)卻沒有感受到絲毫的寒意?！百u地“這個(gè)一本萬利的買賣，正催生著a股中的土地一級(jí)開發(fā)商如雨后春筍般涌現(xiàn)?！敖衲?月中旬，國務(wù)院下發(fā)文件要求清理地方融資平臺(tái)的決定，將會(huì)讓更多的公司可以趁這個(gè)天賜良機(jī)晉級(jí)為地方政府的土地一級(jí)開發(fā)商?！?因?yàn)榈胤秸罱K要為融資平臺(tái)的巨額債務(wù)埋單，而地方政府大多依賴土地財(cái)政，這客觀上就決定了土地出讓收入成為還款來源的第一選擇，而土地一級(jí)開發(fā)的進(jìn)度也將得以加快。 越來越多的地產(chǎn)界人士注意到了土地一級(jí)開發(fā)獨(dú)一無二的“優(yōu)勢(shì)”，擁有土地一級(jí)開發(fā)資質(zhì)意味著在拿地環(huán)節(jié)坐擁成本優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而輕松享

2、受一二級(jí)市場(chǎng)的雙重收益，更重要的是，在收入以及凈利潤(rùn)的確認(rèn)環(huán)節(jié)將擁有更大的“操作空間”。金子一般的土地，吸引著上市公司們前赴后繼地投身于土地一級(jí)開發(fā)當(dāng)中。 2010年6月29日，一向低調(diào)潛行的香江控股（600612.sh）發(fā)布公告稱，公司近日與河北省廊坊市香河縣制造業(yè)基地管委會(huì)、河北建設(shè)集團(tuán)中誠土地整理開發(fā)公司簽訂合作協(xié)議書，將在廊坊市香河縣進(jìn)行2000畝的土地一級(jí)開發(fā)工作。此時(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正陷入一片低迷，但土地一級(jí)開發(fā)卻吸引了眾多公司的目光。過去的一年時(shí)間里，中南建設(shè)（000961.sz）、漳州發(fā)展（000753.sz）、高金食品（002134.sz）等眾多上市公司先后試水一級(jí)土地開發(fā)。

3、值得注意的是，對(duì)于漳州發(fā)展和高金食品而言，土地一級(jí)開發(fā)僅僅是“副業(yè)”。 掘金土地一級(jí)開發(fā)的“黃金時(shí)期”正在悄然而至?！敖衲?月中旬，國務(wù)院下發(fā)文件要求清理地方融資平臺(tái)的決定，將會(huì)讓更多的公司可以趁這個(gè)天賜良機(jī)晉級(jí)為地方政府的土地一級(jí)開發(fā)商?！?國內(nèi)一房企高管表示，因?yàn)榈胤秸罱K要為融資平臺(tái)的巨額債務(wù)埋單，而地方政府大多依賴土地財(cái)政，這客觀上就決定了土地出讓收入成為還款來源的第一選擇，而土地一級(jí)開發(fā)的進(jìn)度也將得以加快。不過，作為在a股當(dāng)中在土地一級(jí)開發(fā)走得最遠(yuǎn)的綿世股份，正逐漸將土地一級(jí)開發(fā)的弊端業(yè)績(jī)的巨幅波動(dòng)呈現(xiàn)在世人面前。在經(jīng)歷過2007年2008年的凈利潤(rùn)井噴后，綿世股份近年來業(yè)績(jī)出現(xiàn)大

4、幅下滑，其2009年凈利潤(rùn)僅僅只有2007、2008兩年盈利巔峰時(shí)期的十分之一。 政府保證收益底線土地一級(jí)開發(fā)商被視為捧著“金飯碗”吃飯，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)甚至有“賣房不如賣地”的說法。土地一級(jí)開發(fā)商的盈利模式非常清晰，即通過拆遷、土地平整將“生地”變?yōu)椤笆斓亍币赃_(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)，待土地通過招拍掛出讓后，公司再按照與政府的分成比例，獲得屬于自己的那部分土地出讓增值收益。公司與政府之間的收益分成比例，無疑是土地一級(jí)開發(fā)合同當(dāng)中最為關(guān)鍵的條款。以中天城投（000540.sz）為例，它擁有貴陽市漁安、安井片區(qū)9.53平方公里土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的資質(zhì)，貴陽市云巖區(qū)政府已與中天城投在開發(fā)合同中約定，增值部分收益按規(guī)定

5、比例（目前為10%）上繳貴州省財(cái)政及扣除相應(yīng)政府基金，剩余部分由云巖區(qū)政府與中天城投按照3:7的比例進(jìn)行分配。而中南建設(shè)在海南省儋州市擁有4500畝土地一級(jí)開發(fā)權(quán)，高金食品則在宜賓市翠屏區(qū)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，這兩家上市公司均可以拿到七成的土地增值收益。至于黑牡丹（600510.sh），它在進(jìn)軍常州北部新城高鐵片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)的時(shí)候，與常州當(dāng)?shù)卣醪郊s定前三年的土地收益全部歸上市公司所有，其后的土地收益與當(dāng)?shù)卣?5的比例分成?！胺峙浔壤ǔ８恋匾患?jí)開發(fā)的難度大小有關(guān)，一些拆遷難度比較大，或者是地理位置相對(duì)較偏的地塊，土地一級(jí)開發(fā)商的分成通常要高一些?！?國內(nèi)一房企高管表示。令人羨慕的是，一

6、級(jí)土地開發(fā)商甚至還能得到一些地方政府的保底收益承諾。漳州發(fā)展無疑就是其中的一位幸運(yùn)兒。2009年8月，它在漳州當(dāng)?shù)啬孟铝?64畝土地的一級(jí)開發(fā)權(quán)，漳州市龍文區(qū)政府與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開發(fā)中心給上市公司承諾：上市公司投入土地一級(jí)開發(fā)資金每年將獲得12%的最低收益，此外，該地塊若掛牌出讓，出讓凈收益的18%歸上市公司所有。穩(wěn)賺不賠的還有云南城投（600239.sh）。這家具有國資背景的云南當(dāng)?shù)厣鲜泄緭碛欣ッ鳝h(huán)湖東路土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，云南城投與政府約定，出讓土地的總價(jià)款在扣除全部土地一級(jí)開發(fā)總成本及相關(guān)稅費(fèi)后的純收益中，有50%收益歸云南城投所有。而如果云南城投按上述方式所提取的收益不足開發(fā)總成本的5%

7、時(shí)，昆明市政府將補(bǔ)足差額。營(yíng)業(yè)收入的“提前確認(rèn)”？政府的保底收益正在為土地一級(jí)開發(fā)商的項(xiàng)目盈利鎖上最牢固的保險(xiǎn)，鮮為人知的是，政府的保底收益還在增厚一些上市公司當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入?！懊孛堋本碗[藏在云南城投那份100多頁的2009年年度報(bào)告當(dāng)中。在云南城投營(yíng)業(yè)收入一欄當(dāng)中，土地一級(jí)開發(fā)貢獻(xiàn)了1.6億元的營(yíng)業(yè)收入，該筆營(yíng)業(yè)收入占到云南城投當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入的7.65%，云南城投方面稱，由于公司與昆明市政府有5%的最低收益保障，2009 年度，公司以昆明市土地礦產(chǎn)儲(chǔ)備管理辦公室回函確認(rèn)的開發(fā)支出32億元為基數(shù)，按5%確認(rèn)了保底收益1.6億元作為公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。 本報(bào)記者注意到，國內(nèi)眾多土地一級(jí)開發(fā)商均將開

8、發(fā)成本計(jì)入到存貨當(dāng)中，只有等到將來土地成功賣出后才能結(jié)算收入。從會(huì)計(jì)的收付實(shí)現(xiàn)制而言，云南城投在2009年的時(shí)候在土地一級(jí)開發(fā)當(dāng)中投入了高達(dá)32億元的資金，雖然政府承諾了5%的保底收益，但它的產(chǎn)品土地尚未面向市場(chǎng)拍賣，更重要的是，這筆1.6億元的營(yíng)業(yè)收入云南城投并未收到，只是體現(xiàn)為對(duì)昆明市土地礦產(chǎn)儲(chǔ)備辦公室1.6億元的應(yīng)收賬款，因此“提前”確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的會(huì)計(jì)處理的方式值得商榷。“從會(huì)計(jì)政策、經(jīng)濟(jì)行為實(shí)質(zhì)等方面來看，這筆1.6億元營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)是合理的，不存在提前確認(rèn)的問題?！必?fù)責(zé)審計(jì)云南城投2009年年報(bào)的魏姓會(huì)計(jì)師解釋稱，但他同時(shí)表示，這個(gè)問題相對(duì)復(fù)雜，不是一時(shí)半會(huì)能解釋得清楚的。國內(nèi)一位房

9、企高層指出，政府承諾5%的保底收益實(shí)際上僅僅具備一個(gè)象征意義，因?yàn)楸娝苤氖?，土地一?jí)開發(fā)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于5%，當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)在掛牌出讓云南城投旗下土地時(shí)，土地出讓底價(jià)低于政府承諾保底收益的情況“根本不可能發(fā)生”。在這種情況下，政府5%的保底收益承諾，唯一的益處是成為云南城投能當(dāng)期確認(rèn)一部分營(yíng)業(yè)收入的“事實(shí)依據(jù)”，這樣的話，云南城投就不必等到土地出讓后方才確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入。事實(shí)上，在2009年能確認(rèn)這筆高達(dá)1.6億元的營(yíng)業(yè)收入對(duì)云南城投至關(guān)重要。上述1.6億元的營(yíng)業(yè)收入在扣除流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅后，為云南城投在2009年貢獻(xiàn)了高達(dá)1.13億元的凈利潤(rùn)，而云南城投2009年的凈利潤(rùn)僅為2.09億元，若扣除該筆營(yíng)業(yè)收入帶來的1.13億元凈利潤(rùn)的話，云南城投20