項(xiàng)目開發(fā)不同階段的資金需求及融資渠道

1、項(xiàng)目開發(fā)不同階段的資金需求及融資渠道文/偉業(yè)投資顧問公司總經(jīng)理 楊泓自2003年人民銀行“121”號文頒布以來，房地產(chǎn)開發(fā)商在住宅項(xiàng)目開發(fā)的不同階段的融資行為均受到一定的影響，具體表現(xiàn)在：（1）各商業(yè)銀行不再向開發(fā)商發(fā)放流動資金貸款；（2）各商業(yè)銀行不再向開發(fā)商發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；（3）申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目必須“四證”齊全，且自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%；（4）各商業(yè)銀行只對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。因此，國內(nèi)開發(fā)商能從商業(yè)銀行獲取的貸款種類減少，貸款要求更嚴(yán)，同時向購房者收取的購房總價(jià)款的時間亦相對滯后，其在項(xiàng)目開發(fā)的各個階段會面臨越來越大的資金壓

2、力。由此，融資成為了2004-2005年房地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)討論問題，各種房地產(chǎn)金融論壇也層出不窮。本文擬結(jié)合偉業(yè)顧問開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際案例對北京市住宅項(xiàng)目在開發(fā)的不同階段的資金需求進(jìn)行剖析，并就可能的融資渠道進(jìn)行探討，以期能對國內(nèi)開發(fā)商有所裨益。一北京市住宅項(xiàng)目在開發(fā)的不同階段的資金需求分析 結(jié)合偉業(yè)顧問給開發(fā)商提供融資服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，會在若干個時點(diǎn)產(chǎn)生很大的資金壓力，形成現(xiàn)金缺口，如下圖所示：上圖中藍(lán)色線表示隨著項(xiàng)目不斷開發(fā)，開發(fā)商累計(jì)支出的現(xiàn)金；紅色線表示自項(xiàng)目開始銷售起，開發(fā)商累計(jì)回收的現(xiàn)金。時點(diǎn)一：在取得國有土地使用證后及施工許可證之前北京市的住宅項(xiàng)目由于下述

3、原因，土地費(fèi)用較高：（1）招拍掛的實(shí)施，抬高了土地取得成本；（2）北京市作為一線城市，平均地價(jià)水平比其他城市相對要高；（3）由于很多項(xiàng)目涉及拆遷，巨額的拆遷費(fèi)用亦加大了土地成本；（4）有些項(xiàng)目經(jīng)過幾次轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)逐漸增加，亦加大了土地成本。據(jù)統(tǒng)計(jì)，土地成本約占項(xiàng)目總成本的40%左右。因此，開發(fā)商為了獲取土地，必須支付一筆金額很大的土地費(fèi)用。而商業(yè)銀行已不再向開發(fā)商發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款，而開發(fā)商申請商品房開發(fā)貸款須項(xiàng)目“四證”齊全，因此在開發(fā)商支付了土地費(fèi)用取得項(xiàng)目的國有土地使用證后及取得施工許可證之前，開發(fā)商尚不能從商業(yè)銀行獲取貸款支持，此時會面臨很大的資金壓力，形成現(xiàn)金缺口一，如

4、上圖所示。時點(diǎn)二：在取得施工許可證后及銷售許可證之前偉業(yè)顧問在開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的過程中，接觸到某些住宅開發(fā)項(xiàng)目，此類項(xiàng)目在取得銷售許可證之前，由于未能及時地從銀行取得商品房開發(fā)貸款（或者銀行本身不支持此類住宅開發(fā)項(xiàng)目），開發(fā)商的凈現(xiàn)金流一直為負(fù)，而又不能通過銷售獲得銷售回款及現(xiàn)金流入，在此階段會面臨一定的資金壓力，產(chǎn)生現(xiàn)金缺口二，如上圖所示。時點(diǎn)三：在開發(fā)商取得銷售許可證后及項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂之前某些開發(fā)商在取得銷售許可證后及項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂之前，雖然能取得一部分銷售回款，但是由于各商業(yè)銀行只對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款，個人購房者還不能從銀行取得按揭貸款來支付購房款，使得開

5、發(fā)商收到銷售回款的時間相對滯后。而在此期間，開發(fā)商會不斷地支出現(xiàn)金，包括支付工程款等。這樣，由于現(xiàn)金流入及現(xiàn)金流出的時間差，亦會使得開發(fā)商面臨一定的資金壓力，形成現(xiàn)金缺口三，如上圖所示。時點(diǎn)四：在項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂后及竣工之前在北京市的住宅項(xiàng)目中，有一部分為精裝修項(xiàng)目。對于此類項(xiàng)目，在主體結(jié)構(gòu)封頂后及竣工之前，開發(fā)商會繼續(xù)支付工程款，同時亦需要支出一大筆精裝修費(fèi)用。如果銷售回款的速度滿足不了此階段現(xiàn)金支付的需求，開發(fā)商同樣會面臨一定的資金壓力，形成現(xiàn)金缺口四，如上圖所示。 偉業(yè)顧問曾為某住宅開發(fā)項(xiàng)目提供融資服務(wù)。該項(xiàng)目住宅總建筑面積約8萬平方米，主體結(jié)構(gòu)已封頂，外立面裝修已完成，但是開發(fā)商需要支

6、付一筆工程尾款，同時尚需要支付一定金額的精裝修費(fèi)用。由于某些原因影響了該項(xiàng)目的銷售，使得銷售回款滿足不了開發(fā)商的資金需求，使得開發(fā)商面臨很大的資金壓力。在此背景下，偉業(yè)顧問為該開發(fā)商提供融資服務(wù)。時點(diǎn)五：在項(xiàng)目竣工后及銷售結(jié)束之前某些房地產(chǎn)項(xiàng)目，如別墅或高檔公寓，由于銷售速度較慢，現(xiàn)金回流亦相對較慢，而開發(fā)商仍然按開發(fā)進(jìn)度支付相關(guān)款項(xiàng)，導(dǎo)致凈現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)值，形成現(xiàn)金缺口五，如上圖所示。 二北京市住宅項(xiàng)目在開發(fā)的不同階段的融資渠道分析上文從五個時點(diǎn)分析了開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)的各個階段可能產(chǎn)生的現(xiàn)金缺口，下面將結(jié)合偉業(yè)顧問開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，闡述在上述五種情況下，開發(fā)商應(yīng)如何獲取資金支

7、持。時點(diǎn)一：在取得國有土地使用證后及施工許可證之前在此種條件下，開發(fā)商可以考慮的融資渠道有：l 信托公司融資l 過橋貸款l 尋找機(jī)構(gòu)投資者，包括房地產(chǎn)投資基金2005年8月銀監(jiān)會發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知，明確規(guī)定信托公司向開發(fā)商發(fā)放貸款時，項(xiàng)目必須滿足：（1）“四證”齊全；（2）自有資金占開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%以上。因此，開發(fā)商在此階段由于項(xiàng)目“四證”不齊，尚無法向信托公司申請貸款，但是可以通過“夾層融資”的方式獲得信托公司的資金支持，即開發(fā)商將國有土地使用權(quán)抵押給信托公司，信托公司以股權(quán)投資的方式注入資金，不參與企業(yè)的具體經(jīng)營管理，同時要求固定的資金回報(bào)。提供過橋貸款

8、的機(jī)構(gòu)大部分為非金融機(jī)構(gòu)，此類機(jī)構(gòu)往往需要通過委托貸款的方式來提供資金支持，同時亦會要求開發(fā)商將國有土地使用權(quán)進(jìn)行抵押。過橋貸款一般期限較短，且要求的資金成本相對較高。開發(fā)商亦可以考慮尋找機(jī)構(gòu)投資者，如外資房地產(chǎn)投資基金。外資房地產(chǎn)投資基金選擇合作伙伴時，一般希望合作伙伴具有如下特征：（1）擁有很好的政府關(guān)系資源；（2）有很好的公司戰(zhàn)略目標(biāo)及計(jì)劃；（3）專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)；（4）健全的法人治理結(jié)構(gòu)，良好的業(yè)務(wù)運(yùn)營體系；（5）擁有很好的房地產(chǎn)項(xiàng)目。時點(diǎn)二：在取得施工許可證后及銷售許可證之前在此種條件下，開發(fā)商可以考慮的融資渠道有：l 向銀行申請商品房開發(fā)貸款l 信托公司融資l 過橋貸款l 尋找機(jī)構(gòu)投

9、資者，包括房地產(chǎn)投資基金此時，由于項(xiàng)目“四證”齊全，開發(fā)商可以考慮向銀行申請商品房開發(fā)貸款。而此時信托公司可以采取兩種方式提供融資支持：（1）信托貸款；（2）夾層融資。后兩種方式不作贅述。時點(diǎn)三：在開發(fā)商取得銷售許可證后及項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂之前在此種條件下，開發(fā)商可以考慮的融資渠道有：l 向銀行申請商品房開發(fā)貸款l 信托公司融資l 賣方信貸l 包銷l 過橋貸款l 尋找機(jī)構(gòu)投資者，包括房地產(chǎn)投資基金在此僅對“賣方信貸”及“包銷”作詳細(xì)闡述。賣方信貸具體操作模式為：如果開發(fā)商具有一定的資金，可以將資金以委托貸款的方式貸給個人購房者，而個人購房者再將首付款及從開發(fā)商處得到的購房貸款作為購房總價(jià)款支付予開發(fā)商。開發(fā)商可以獲得的利益有：（1）提前鎖定客戶，避免客戶流失；（2）解決了銀行在此階段不能發(fā)放個人住房貸款的問題，客戶獲得了購房貸款，同時開發(fā)商亦向購房者進(jìn)行了杠桿融資，獲得了更多的資金。在此階段，由于該項(xiàng)目已具備銷售條件，亦可以通過“包銷”的方式獲得資金支持。偉業(yè)顧問在開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的過程中，曾對數(shù)個住宅項(xiàng)目深入探討通過包銷的方式對其提供融資支持，具體模式如下圖：偉業(yè)顧問聯(lián)合其他投資者共