稅法課件：項(xiàng)目八 土地增值稅辦稅業(yè)務(wù)

1、稅稅 法法項(xiàng)目八項(xiàng)目八 土地增值稅辦稅業(yè)務(wù)土地增值稅辦稅業(yè)務(wù)u教學(xué)單元教學(xué)單元1 土地增值稅的征稅范圍土地增值稅的征稅范圍u教學(xué)單元教學(xué)單元2 土地增值稅的納稅人與計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的納稅人與計(jì)稅依據(jù)u教學(xué)單元教學(xué)單元3 土地增值稅的稅額計(jì)算土地增值稅的稅額計(jì)算u教學(xué)單元教學(xué)單元4 土地增值稅的納稅申報(bào)土地增值稅的納稅申報(bào)教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 1土土地地增增值值稅稅的的征征稅稅范范圍圍u土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)）產(chǎn)權(quán)的建筑物和其他附著物（簡(jiǎn)稱(chēng)房地

2、產(chǎn)）產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。額征收的一種稅。u我國(guó)于我國(guó)于19941994年年1 1月起開(kāi)征此稅。月起開(kāi)征此稅。 導(dǎo)入導(dǎo)入教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 1土土地地增增值值稅稅的的征征稅稅范范圍圍（1 1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并取得收入的行為）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并取得收入的行為（2 2）轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地）轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓并取得收入的行為。使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓并取得收入的行為。1.1.土地增值稅征稅范圍的基本規(guī)定土地增值

3、稅征稅范圍的基本規(guī)定教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 1土土地地增增值值稅稅的的征征稅稅范范圍圍5 標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有國(guó)家所有。 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，征土地增值稅；轉(zhuǎn)讓集體所有制土地，應(yīng)先在有關(guān)部門(mén)辦理(或補(bǔ)辦)土地使用或出讓手續(xù)，使之變?yōu)閲?guó)家所有才可轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒓{入土地增值稅的征稅范圍。自行轉(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為。 標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓。 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征，出讓不征；未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

4、(如出租)也不征。2.2.征稅范圍的判定標(biāo)準(zhǔn)征稅范圍的判定標(biāo)準(zhǔn)教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 1土土地地增增值值稅稅的的征征稅稅范范圍圍6標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入收入。 取得收入的征；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)雖變更但未取得收入的，不征土地增值稅。 上述三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)必須上述三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)具備同時(shí)具備，即轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用，即轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，或房屋產(chǎn)權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)灰〉脵?quán)，或房屋產(chǎn)權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)灰〉檬杖?，均屬于土地增值稅的征稅范圍。收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。教教學(xué)學(xué)單單元元 1

5、導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 1土土地地增增值值稅稅的的征征稅稅范范圍圍2.2.征稅范圍的判定標(biāo)準(zhǔn)征稅范圍的判定標(biāo)準(zhǔn)土地使用權(quán)土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移發(fā)生轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移未發(fā)生轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移發(fā)生轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移未發(fā)生轉(zhuǎn)移國(guó)有國(guó)有農(nóng)村集體農(nóng)村集體有償有償無(wú)償無(wú)償需要需要不得轉(zhuǎn)讓不得轉(zhuǎn)讓 不需要不需要需要需要不需要不需要不需要不需要3.3.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變化對(duì)征稅范圍的影響房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變化對(duì)征稅范圍的影響教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 1土土地地增增值值稅稅的的征征稅

6、稅范范圍圍事項(xiàng)事項(xiàng) 是否屬于征稅范圍是否屬于征稅范圍 出售出售 包括三種情況：包括三種情況：(1)(1)出售國(guó)有土地使用權(quán)；出售國(guó)有土地使用權(quán)；(2)(2)取得國(guó)取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售；有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售；(3)(3)存量存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。 繼承、贈(zèng)予繼承、贈(zèng)予 繼承不征繼承不征( (無(wú)收入無(wú)收入) )。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征；非公益性贈(zèng)予征。屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征；非公益性贈(zèng)予征。 出租出租 不征不征( (無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移) ) 房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押 抵押期不征；抵押期滿償還

7、債務(wù)本息不征；抵押期滿，抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。 房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)交換 單位之間換房，有收入的征；個(gè)人之間互換自住房不單位之間換房，有收入的征；個(gè)人之間互換自住房不征。征。 4.4.征稅范圍的具體事項(xiàng)征稅范圍的具體事項(xiàng)教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 1土土地地增增值值稅稅的的征征稅稅范范圍圍94.4.征稅范圍的具體事項(xiàng)征稅范圍的具體事項(xiàng)事項(xiàng)事項(xiàng) 是否屬于征稅范圍是否屬于征稅范圍 以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，不征

8、；將投房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，不征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳌ＹY聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳌?合作建房合作建房 建成后自用，不征；建成后轉(zhuǎn)讓?zhuān)?。建成后自用，不征；建成后轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳌?企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 暫免暫免 代建房代建房 不征不征( (無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移) ) 房地產(chǎn)重新評(píng)估房地產(chǎn)重新評(píng)估 不征不征( (無(wú)收入無(wú)收入) ) 教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 1土土地地增增值值稅稅的的征征稅稅范范圍圍10單項(xiàng)選擇：下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收土地增值稅的是單項(xiàng)選擇：下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收土地增值稅的是( )( ) (2012 (20

9、12年考題，分值年考題，分值1 1分分) ) A A贈(zèng)予社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)贈(zèng)予社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn) B B個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn) C C抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn) D D兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn) 【答案答案】C C 【解析解析】房地產(chǎn)抵押期間產(chǎn)權(quán)未發(fā)生權(quán)屬變更，不房地產(chǎn)抵押期間產(chǎn)權(quán)未發(fā)生權(quán)屬變更，不屬土地增值稅征稅范圍；抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人屬土地增值稅征稅范圍；抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的，征收土地增值。的，征收土地增值。邊學(xué)邊練邊學(xué)邊練教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元

10、元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 1土土地地增增值值稅稅的的征征稅稅范范圍圍11多項(xiàng)選擇題：下列各項(xiàng)中，不屬于土地增值稅征稅范圍的多項(xiàng)選擇題：下列各項(xiàng)中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有有( )( )。(2013(2013年考題，分值年考題，分值1 1分分) ) A A以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的 B B以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的 C C被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的 D D以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中以出地、出資

11、雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的一方的 【答案答案】ABCABC 【解析解析】ABCABC選項(xiàng)均未發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移，不選項(xiàng)均未發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移，不屬于征稅范圍。屬于征稅范圍。教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 1土土地地增增值值稅稅的的征征稅稅范范圍圍邊學(xué)邊練邊學(xué)邊練判斷：某房地產(chǎn)公司從廣州市政府取得判斷：某房地產(chǎn)公司從廣州市政府取得5050畝土地使用權(quán)，畝土地使用權(quán)，作為以下用途，請(qǐng)判斷是否繳納土地增值稅作為以下用途，請(qǐng)判斷是否繳納土地增值稅（1 1）作為該公司的土地儲(chǔ)備。）作為該公司的土地儲(chǔ)備。（2 2）沒(méi)有修建房

12、屋，只是進(jìn)行了）沒(méi)有修建房屋，只是進(jìn)行了“通水、通電、通路通水、通電、通路”開(kāi)發(fā)，然后將該土地賣(mài)給了一家工廠。開(kāi)發(fā)，然后將該土地賣(mài)給了一家工廠。（3 3）進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)建造，然后公開(kāi)出售。）進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)建造，然后公開(kāi)出售。（4 4）將該土地贈(zèng)送給希望工程，用于修建希望小學(xué)。）將該土地贈(zèng)送給希望工程，用于修建希望小學(xué)。（5 5）將該土地出租給一家工廠建造廠房。）將該土地出租給一家工廠建造廠房。（6 6）將其作為抵押，向銀行申請(qǐng)）將其作為抵押，向銀行申請(qǐng)5 5千萬(wàn)元貸款，貸款到期千萬(wàn)元貸款，貸款到期后無(wú)法償還，該土地被銀行沒(méi)收。后無(wú)法償還，該土地被銀行沒(méi)收。教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)

13、學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 1土土地地增增值值稅稅的的征征稅稅范范圍圍邊學(xué)邊練邊學(xué)邊練（7 7）進(jìn)行商品住房的開(kāi)發(fā)建造，房屋建成后與另一家房）進(jìn)行商品住房的開(kāi)發(fā)建造，房屋建成后與另一家房地產(chǎn)公司的某寫(xiě)字樓進(jìn)行交換。地產(chǎn)公司的某寫(xiě)字樓進(jìn)行交換。（8 8）以該土地作價(jià)）以該土地作價(jià)5 5千萬(wàn)，投資給一家高科技發(fā)展公司，千萬(wàn)，投資給一家高科技發(fā)展公司，獲得該公司獲得該公司30%30%的股份。的股份。（9 9）與另一家房地產(chǎn)公司合作建房，對(duì)方出資）與另一家房地產(chǎn)公司合作建房，對(duì)方出資5 5千萬(wàn)，建千萬(wàn)，建成后按成后按1 1：1 1各自進(jìn)行銷(xiāo)售。各自進(jìn)行銷(xiāo)售。（1010）取得

14、土地）取得土地3 3年后，進(jìn)行清產(chǎn)核資時(shí)，重新評(píng)估增值年后，進(jìn)行清產(chǎn)核資時(shí)，重新評(píng)估增值500500萬(wàn)元。萬(wàn)元。判斷：個(gè)人住房發(fā)生產(chǎn)權(quán)變化是否征稅判斷：個(gè)人住房發(fā)生產(chǎn)權(quán)變化是否征稅（1 1）李某的父親去世，留下一棟別墅給他作為遺產(chǎn)。）李某的父親去世，留下一棟別墅給他作為遺產(chǎn)。（2 2）李某用他父親留給他的別墅，與張某換取了兩套商）李某用他父親留給他的別墅，與張某換取了兩套商品住房用于居住。品住房用于居住。教學(xué)單元教學(xué)單元1 土地增值稅的征稅范圍土地增值稅的征稅范圍教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 1土土地地增增值值稅稅的的征征稅稅范范圍圍

15、教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 1土土地地增增值值稅稅的的征征稅稅范范圍圍稅稅 法法項(xiàng)目八項(xiàng)目八 土地增值稅辦稅業(yè)務(wù)土地增值稅辦稅業(yè)務(wù)u教學(xué)單元教學(xué)單元1 土地增值稅的征稅范圍土地增值稅的征稅范圍u教學(xué)單元教學(xué)單元2 土地增值稅的納稅人與計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的納稅人與計(jì)稅依據(jù)u教學(xué)單元教學(xué)單元3 土地增值稅的稅額計(jì)算土地增值稅的稅額計(jì)算u教學(xué)單元教學(xué)單元4 土地增值稅的納稅申報(bào)土地增值稅的納稅申報(bào)教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 2納納稅稅人人和和計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)1.1.土地增值稅的

16、納稅人土地增值稅的納稅人土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個(gè)人物及其附著物，并取得收入的單位和個(gè)人不論是法人還是自然人，不論是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)不論是法人還是自然人，不論是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，不論是何種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，不論是哪一部門(mén)，只要發(fā)生土，不論是何種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，不論是哪一部門(mén)，只要發(fā)生土地增值稅有關(guān)政策所涉及的征稅范圍，均應(yīng)繳納土地增地增值稅有關(guān)政策所涉及的征稅范圍，均應(yīng)繳納土地增值稅。值稅。教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 2納納稅稅人人和和

17、計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)多項(xiàng)選擇u【例題1】下列單位中，屬于土地增值稅納稅人的有( )。u A建造房屋的施工單位u B中外合資房地產(chǎn)公司u C出售國(guó)有土地使用權(quán)的事業(yè)單位u D房地產(chǎn)管理的物業(yè)公司u 【答案】BCu 【解析】A、D均屬營(yíng)業(yè)稅納稅人。教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 2納納稅稅人人和和計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)2.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 2納納稅稅人人和和計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù) 土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓

18、房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除按稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。減除按稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。用公式表示為用公式表示為：增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額扣除項(xiàng)目金額增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額扣除項(xiàng)目金額（3）其他收入）其他收入（2）實(shí)物收入）實(shí)物收入（1）貨幣收入）貨幣收入土地增值稅的收入項(xiàng)目土地增值稅的收入項(xiàng)目教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 2納納稅稅人人和和計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)（6）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（5）轉(zhuǎn)讓房

19、地產(chǎn)有關(guān)的稅金）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額）取得土地使用權(quán)所支付的金額教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 2納納稅稅人人和和計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)土地增值稅的扣除項(xiàng)目（1 1）取得土地使用權(quán)所支付的金額）取得土地使用權(quán)所支付的金額 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。如果是納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等出讓方式取得土地使用權(quán)的，以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等出讓方式取得土地

20、使用權(quán)的，為納稅人支付的為納稅人支付的土地出讓金土地出讓金；如果是以行政劃撥方式；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為取得土地使用權(quán)的，為補(bǔ)交的土地出讓金補(bǔ)交的土地出讓金；如果是以；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實(shí)際支付的轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實(shí)際支付的地價(jià)款地價(jià)款。 納稅人取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有納稅人取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。如按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶手關(guān)費(fèi)用。如按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)等。續(xù)費(fèi)等。教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 2納納稅稅人人和和計(jì)計(jì)稅稅依

21、依據(jù)據(jù)（2 2）準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開(kāi)成本）準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開(kāi)成本 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi)前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 2納納稅稅人人和和計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)（3 3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接計(jì)入損益，不按實(shí)際發(fā)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接計(jì)入損益，不按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)?。生額分?jǐn)偂?/p>

22、能提供能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明金融機(jī)構(gòu)貸款證明利息利息+(+(取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額+ +房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本) )5%5%不能提供不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明金融機(jī)構(gòu)貸款證明( (取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額+ +房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本) )10%10% 注意注意: :利息是指不超過(guò)商業(yè)銀行同期同類(lèi)貸款利率上浮標(biāo)準(zhǔn)的部分利息是指不超過(guò)商業(yè)銀行同期同類(lèi)貸款利率上浮標(biāo)準(zhǔn)的部分，超過(guò)貸款期限的加息、罰息不得扣除，超過(guò)貸款期限的加息、罰息不得扣除教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 2納

23、納稅稅人人和和計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)25例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目支付的地價(jià)款為例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目支付的地價(jià)款為280280萬(wàn)萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為元，開(kāi)發(fā)成本為520520萬(wàn)元，則其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額萬(wàn)元，則其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額為：為：（1 1）有證明：不得超過(guò)）有證明：不得超過(guò)4040萬(wàn)元，即萬(wàn)元，即(280+520)(280+520)5 5，利息按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。利息按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。 （2 2）無(wú)證明：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用總扣除限額為）無(wú)證明：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用總扣除限額為8080萬(wàn)元，萬(wàn)元，即即(280+520)(280+520)1010，超限額部分不得扣除。，超限額部分不得扣除。教教學(xué)學(xué)單單

24、元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 2納納稅稅人人和和計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)（4 4）舊房評(píng)估價(jià)格）舊房評(píng)估價(jià)格納稅人出售舊房，準(zhǔn)予扣除房屋及建筑物的納稅人出售舊房，準(zhǔn)予扣除房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款地價(jià)款、按國(guó)家規(guī)定交納的、按國(guó)家規(guī)定交納的有關(guān)有關(guān)費(fèi)用和稅金費(fèi)用和稅金。 房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，按轉(zhuǎn)讓時(shí)建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算評(píng)定。評(píng)估機(jī)構(gòu)，按轉(zhuǎn)讓時(shí)建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算評(píng)定。 評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)房屋的成新度房屋

25、的成新度教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 2納納稅稅人人和和計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)（5 5）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金可以扣除：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金可以扣除： 營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)讓收入營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)讓收入5 5 城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅金城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅金7 7（或（或5 5、1 1） 教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅金教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅金3 3 印花稅印花稅轉(zhuǎn)讓收入轉(zhuǎn)讓收入0.050.05( (產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)) ) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)，所以在計(jì)算允許

26、扣除的稅金時(shí)，不得重復(fù)計(jì)算。也就是說(shuō)，所以在計(jì)算允許扣除的稅金時(shí)，不得重復(fù)計(jì)算。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能扣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費(fèi)兩稅一費(fèi)”，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣“三稅一費(fèi)三稅一費(fèi)”。教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 2納納稅稅人人和和計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)（6 6）其他扣除）其他扣除從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可以享受加計(jì)扣除從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可以享受加計(jì)扣除 加計(jì)扣除加計(jì)扣除 ( (取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額+ +房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本) )2020 教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)

27、學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 2納納稅稅人人和和計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)29 應(yīng)用舉例：應(yīng)用舉例： 仍以上例數(shù)據(jù)為例，加計(jì)扣除費(fèi)用為仍以上例數(shù)據(jù)為例，加計(jì)扣除費(fèi)用為160萬(wàn)元，萬(wàn)元， 即即(280+520)20 需特別指出的是：此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)需特別指出的是：此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。即使是從事房地發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。即使是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，如果取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，如果取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)與投入就轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊辉试S扣除何開(kāi)發(fā)與投入就轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊辉试S扣除20的加計(jì)費(fèi)的加計(jì)費(fèi)用。用。教教學(xué)學(xué)單單元

28、元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 2納納稅稅人人和和計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目總結(jié)邊學(xué)邊練u【例題1單選題】位于縣城的某商貿(mào)公司2010年12月轉(zhuǎn)讓一棟舊辦公樓，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬(wàn)元，繳納印花稅0.5萬(wàn)元。因無(wú)法取得評(píng)估價(jià)格，公司提供了購(gòu)房發(fā)票，該辦公樓購(gòu)于2007年1月，購(gòu)入原價(jià)為600萬(wàn)元，繳納契稅18萬(wàn)元（能提供完稅憑證）。該公司銷(xiāo)售辦公樓計(jì)算土地增值稅時(shí)，準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)為（）萬(wàn)元。uA.639.6uB.640.1uC.760.5uD.763.7u【例題2單選題】2014年1月，某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟位于市區(qū)的舊辦公樓，并簽訂了

29、轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入9800萬(wàn)元；轉(zhuǎn)讓時(shí)，無(wú)法取得該辦公樓的評(píng)估價(jià)格。該企業(yè)提供了購(gòu)房合同和發(fā)票，合同注明，該辦公樓于2008年5月購(gòu)進(jìn)，購(gòu)房發(fā)票注明購(gòu)房?jī)r(jià)款3600萬(wàn)元，不能提供契稅完稅憑證。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓該辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅（ ）萬(wàn)元。uA.1655.56uB.1750.17uC.175.35uD.2489.8扣除項(xiàng)目回顧 3.稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠 （1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并出售，增值額未超過(guò)）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額20的，免稅。的，免稅。 （2）國(guó)家因建設(shè)需要依法征用、收回房地產(chǎn)，免稅。）國(guó)家因建設(shè)需要依法征用、收回房地產(chǎn)，免稅。 （3）從）

30、從2008年年11月月1日起，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收日起，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。土地增值稅。教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 2納納稅稅人人和和計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)35邊學(xué)邊練 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司整體出售新建的商品房，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司整體出售新建的商品房，土地使用權(quán)支付額和開(kāi)發(fā)成本共計(jì)土地使用權(quán)支付額和開(kāi)發(fā)成本共計(jì)1000010000萬(wàn)元萬(wàn)元；該公司沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款；該公司沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為利息；該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200200萬(wàn)元。計(jì)萬(wàn)元。計(jì)算確認(rèn)該商品房項(xiàng)目繳納土地增值

31、稅時(shí)，應(yīng)扣算確認(rèn)該商品房項(xiàng)目繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目其他扣除項(xiàng)目”的金的金額為多少？額為多少？教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 2納納稅稅人人和和計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 2納納稅稅人人和和計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)稅稅 法法模塊八模塊八 土地增值稅辦稅業(yè)務(wù)土地增值稅辦稅業(yè)務(wù)u教學(xué)單元教學(xué)單元1 土地增值稅的征稅范圍土地增值稅的征稅范圍u教學(xué)單元教學(xué)單元2 土地增值稅的納稅人與計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的納稅人與計(jì)稅依據(jù)u教學(xué)

32、單元教學(xué)單元3 土地增值稅的稅額計(jì)算土地增值稅的稅額計(jì)算u教學(xué)單元教學(xué)單元4 土地增值稅的納稅申報(bào)土地增值稅的納稅申報(bào)教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 3應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額的的計(jì)計(jì)算算1.土地增值稅的稅率土地增值稅的稅率級(jí)次級(jí)次增值額占扣除項(xiàng)目金額比例增值額占扣除項(xiàng)目金額比例 稅率稅率速算扣除速算扣除 1 15050以下以下( (含含5050) ) 3030 0 02 2超過(guò)超過(guò)5050一一100100( (含含100100) ) 4040 5 5 3 3超過(guò)超過(guò)100100一一200200( (含含200200) ) 5050 1515

33、4 4200200以上以上 6060 3535 教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 3應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額的的計(jì)計(jì)算算2.2.基本計(jì)算法基本計(jì)算法增值額的確定增值額的確定 土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。 應(yīng)納稅額的計(jì)算方法應(yīng)納稅額的計(jì)算方法 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅的計(jì)算公式是：規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅的計(jì)算公式是

34、： 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=（每級(jí)距的土地增值稅（每級(jí)距的土地增值稅適用稅率）適用稅率）教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 3應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額的的計(jì)計(jì)算算41基本計(jì)算方法舉例：基本計(jì)算方法舉例： 已知轉(zhuǎn)讓收入已知轉(zhuǎn)讓收入11001100萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為400400萬(wàn)元；萬(wàn)元；土地增值額為土地增值額為700700萬(wàn)元。分段計(jì)算過(guò)程如下：萬(wàn)元。分段計(jì)算過(guò)程如下： 1.1.不超過(guò)不超過(guò)50%50%的部分（的部分（0 0200200萬(wàn)元之間）萬(wàn)元之間） 20020030%30%6060（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 2.50%2.50%100%

35、100%的部分的部分 20020040%40%8080（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 3.100%3.100%200%200%的部分的部分 30030050%50%150(150(萬(wàn)元）萬(wàn)元） 應(yīng)納土地增值稅應(yīng)納土地增值稅=60+80+150=290(=60+80+150=290(萬(wàn)元萬(wàn)元) )教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 3應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額的的計(jì)計(jì)算算應(yīng)納稅額土地增值額應(yīng)納稅額土地增值額適用稅率速算扣除數(shù)適用稅率速算扣除數(shù)轉(zhuǎn)讓收入扣除項(xiàng)目金額轉(zhuǎn)讓收入扣除項(xiàng)目金額采用采用4 4級(jí)超率累進(jìn)稅率級(jí)超率累進(jìn)稅率確定稅率增值額確定稅率增值額扣除項(xiàng)目金額扣除

36、項(xiàng)目金額速算扣除率速算扣除率扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額3.3.簡(jiǎn)易計(jì)算法簡(jiǎn)易計(jì)算法教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 3應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額的的計(jì)計(jì)算算邊學(xué)邊練u【例題1計(jì)算問(wèn)答題】2013年某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售其新建商品房一幢，取得銷(xiāo)售收入9800萬(wàn)元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開(kāi)發(fā)成本合計(jì)為3000萬(wàn)元，銷(xiāo)售商品房繳納有關(guān)稅金539萬(wàn)元（不含印花稅），且該公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觥Ｓ?jì)算該公司銷(xiāo)售商品房應(yīng)繳納的土地增值稅。（該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%）。邊學(xué)邊練u 【

37、例題2計(jì)算問(wèn)答題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司受讓一宗土地使用權(quán)，支付地價(jià)款8000萬(wàn)元。使用受讓土地60%（其余40%尚未使用）的面積開(kāi)發(fā)建造一棟寫(xiě)字樓并全部銷(xiāo)售。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)6200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期間發(fā)生管理費(fèi)用700萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用400萬(wàn)元、利息費(fèi)用500萬(wàn)元（只有70%能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明）。u （說(shuō)明：其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%，契稅稅率為3%，不考慮印花稅）u 要求：u （1）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。u （2）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的開(kāi)發(fā)成本。u （3）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值

38、額時(shí)可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。簡(jiǎn)易計(jì)算法舉例：簡(jiǎn)易計(jì)算法舉例：已知轉(zhuǎn)讓收入已知轉(zhuǎn)讓收入11001100萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為400400萬(wàn)元；土地萬(wàn)元；土地增值額為增值額為700700萬(wàn)元。萬(wàn)元。應(yīng)納土地增值稅：應(yīng)納土地增值稅：增值額占扣除項(xiàng)目金額增值額占扣除項(xiàng)目金額=700=700萬(wàn)元萬(wàn)元400400萬(wàn)元萬(wàn)元=175%=175%查表得：稅率查表得：稅率50%50%；速算扣除率；速算扣除率15%15%應(yīng)納土地增值稅應(yīng)納土地增值稅=700=700萬(wàn)元萬(wàn)元50%-40050%-400萬(wàn)元萬(wàn)元15%=29015%=290萬(wàn)元萬(wàn)元教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅

39、稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 3應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額的的計(jì)計(jì)算算46邊學(xué)邊練 某工業(yè)企業(yè)某工業(yè)企業(yè)2013年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬(wàn)元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費(fèi)用萬(wàn)元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費(fèi)用3700萬(wàn)元，繳納萬(wàn)元，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金2775萬(wàn)元萬(wàn)元(其中印花稅金其中印花稅金25萬(wàn)元萬(wàn)元)。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅( )。(2014年考年考題，分值題，分值1分分) A9675萬(wàn)元萬(wàn)元 B9750萬(wàn)元萬(wàn)元 C30675萬(wàn)元萬(wàn)元 D30750萬(wàn)元萬(wàn)元教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅

40、稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 3應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額的的計(jì)計(jì)算算47u【答案答案】C Cu【解析解析】扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額3700+277.5=3977.53700+277.5=3977.5萬(wàn)元萬(wàn)元土地增值額土地增值額5000-3977.5=1022.55000-3977.5=1022.5萬(wàn)元萬(wàn)元增值額與扣除項(xiàng)目比率增值額與扣除項(xiàng)目比率1022.51022.53977.53977.52626，適用，適用稅率為稅率為3030，扣除率為，扣除率為0 0應(yīng)納土地增值稅應(yīng)納土地增值稅1022.51022.53030306.75306.75萬(wàn)元。萬(wàn)元。( (非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的印花稅可以作為稅金項(xiàng)目扣

41、非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的印花稅可以作為稅金項(xiàng)目扣除除) )教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 3應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額的的計(jì)計(jì)算算48邊學(xué)邊練 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫(xiě)字樓取得收入某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫(xiě)字樓取得收入10001000萬(wàn)元。萬(wàn)元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為5050萬(wàn)元，房萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為200200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為4040萬(wàn)元（含萬(wàn)元（含利息），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為利息），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為6060萬(wàn)元。該公司應(yīng)繳萬(wàn)元

42、。該公司應(yīng)繳納的土地增值稅為納的土地增值稅為( )( )。(1999(1999年考題，分值年考題，分值1 1分分) ) A A180180萬(wàn)元萬(wàn)元 B B240240萬(wàn)元萬(wàn)元 C C300300萬(wàn)元萬(wàn)元 D D360360萬(wàn)元萬(wàn)元 【答案答案】B B 【解析解析】 扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額50+200+40+60+(50+200)50+200+40+60+(50+200)2020=400=400萬(wàn)萬(wàn)元元 土地增值額土地增值額=1000=1000400=600400=600萬(wàn)元萬(wàn)元 增值額與扣除項(xiàng)目比增值額與扣除項(xiàng)目比=600=600400=150400=150，應(yīng)選第，應(yīng)選第3 3檔稅率檔稅率

43、 應(yīng)納土地增值稅應(yīng)納土地增值稅=600=6005050-400-4001515=240=240萬(wàn)元萬(wàn)元教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 3應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額的的計(jì)計(jì)算算邊學(xué)邊練 廣州市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司新建一幢寫(xiě)字樓并出售，廣州市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司新建一幢寫(xiě)字樓并出售，取得轉(zhuǎn)讓收入取得轉(zhuǎn)讓收入80008000萬(wàn)元，公司按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)萬(wàn)元，公司按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（教育附加費(fèi)征收率為稅金（教育附加費(fèi)征收率為3%3%），已知該公司為取得），已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)

44、定交納的有關(guān)費(fèi)用為有關(guān)費(fèi)用為500500萬(wàn)元；投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為萬(wàn)元；投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為20002000萬(wàn)萬(wàn)元；利息支出為元；利息支出為200200萬(wàn)元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算萬(wàn)元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），比按工商銀行同類(lèi)同期分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），比按工商銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的利息多出貸款利率計(jì)算的利息多出1010萬(wàn)元，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)萬(wàn)元，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)150150萬(wàn)元，請(qǐng)計(jì)算應(yīng)納土地增值稅額？萬(wàn)元，請(qǐng)計(jì)算應(yīng)納土地增值稅額？教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 3應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額的的計(jì)計(jì)算算地價(jià)

45、款及開(kāi)發(fā)成本地價(jià)款及開(kāi)發(fā)成本5005002000200025002500萬(wàn)元萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除限額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除限額(200(20010)10)(500(5002000)2000)5%=3155%=315萬(wàn)元萬(wàn)元應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅800080005%5%400400萬(wàn)元萬(wàn)元應(yīng)納城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)納城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅4004007%7%2828萬(wàn)元萬(wàn)元應(yīng)納教育附加費(fèi)應(yīng)納教育附加費(fèi)4004003%3%1212萬(wàn)元萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加計(jì)的扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加計(jì)的扣除(500(5002000)2000)20%20%500500萬(wàn)元萬(wàn)元扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額200020005005003153154004

46、002828121250050037553755萬(wàn)元萬(wàn)元 增值額增值額80008000375537554245(4245(萬(wàn)元萬(wàn)元) )確定稅率確定稅率:4245:42453755=113.05%,3755=113.05%,適用稅率適用稅率50%,50%,速算扣除率速算扣除率15%15%應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=4245=424550%-375550%-375515%=2122.5-563.25=1559.2515%=2122.5-563.25=1559.25萬(wàn)元萬(wàn)元教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 3應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額的的計(jì)計(jì)算算邊學(xué)邊練 某縣城

47、的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住某縣城的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并出售，取得轉(zhuǎn)讓收入宅并出售，取得轉(zhuǎn)讓收入670670萬(wàn)元，該公司已繳納了有萬(wàn)元，該公司已繳納了有關(guān)稅金，已知公司為建造該項(xiàng)目所支付的地價(jià)款為關(guān)稅金，已知公司為建造該項(xiàng)目所支付的地價(jià)款為100100萬(wàn)元，投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為萬(wàn)元，投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為300300萬(wàn)元，發(fā)生的房地萬(wàn)元，發(fā)生的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為6060萬(wàn)元，由于該公司同時(shí)開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目萬(wàn)元，由于該公司同時(shí)開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目，無(wú)法確定轉(zhuǎn)讓的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)分?jǐn)偠嗌倮?，?qǐng)，無(wú)法確定轉(zhuǎn)讓的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)分?jǐn)偠嗌倮?，?qǐng)計(jì)算應(yīng)納土地增值稅額？計(jì)算應(yīng)納

48、土地增值稅額？ 教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 3應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額的的計(jì)計(jì)算算地價(jià)款及開(kāi)發(fā)成本地價(jià)款及開(kāi)發(fā)成本100100300300400(400(萬(wàn)元萬(wàn)元) ) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除限額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除限額(100(100300)300)10%10%40(40(萬(wàn)元萬(wàn)元) )應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅6706705%5%33.5(33.5(萬(wàn)元萬(wàn)元) )應(yīng)納城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)納城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅33.533.55%5%1.675(1.675(萬(wàn)元萬(wàn)元) )應(yīng)納教育附加費(fèi)應(yīng)納教育附加費(fèi)33.533.53%3%1.005(1.005(萬(wàn)元萬(wàn)元) )

49、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加計(jì)的扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加計(jì)的扣除(100(100300)300)20%20%80(80(萬(wàn)元萬(wàn)元) )扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額400400404033.533.51.6751.6751.0051.0058080556.18(556.18(萬(wàn)元萬(wàn)元) )增值額增值額670670556.18556.18113.82(113.82(萬(wàn)元萬(wàn)元) )確定稅率確定稅率:113.82:113.82556.18=20.46%,556.18=20.46%,適用稅率適用稅率30%,30%,速算扣速算扣除率除率0 0應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額113.82113.8230%30%34.146(34.146(萬(wàn)元萬(wàn)元)

50、)教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 3應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額的的計(jì)計(jì)算算假設(shè)轉(zhuǎn)讓收入為假設(shè)轉(zhuǎn)讓收入為660660萬(wàn)元：萬(wàn)元：地價(jià)款及開(kāi)發(fā)成本地價(jià)款及開(kāi)發(fā)成本100100300300400(400(萬(wàn)元萬(wàn)元) )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除限額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除限額(100(100300)300)10%10%40(40(萬(wàn)元萬(wàn)元) )應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅6606605%5%33(33(萬(wàn)元萬(wàn)元) )應(yīng)納城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)納城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅33335%5%1.65(1.65(萬(wàn)元萬(wàn)元) )應(yīng)納教育附加費(fèi)應(yīng)納教育附加費(fèi)33333%3%0.99(0.99(萬(wàn)元萬(wàn)元)

51、 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加計(jì)的扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加計(jì)的扣除(100(100300)300)20%20%80(80(萬(wàn)元萬(wàn)元) )扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額400400404033331.651.650.990.998080555.64(555.64(萬(wàn)元萬(wàn)元) )增值額增值額660660555.64555.64104.36(104.36(萬(wàn)元萬(wàn)元) )確定稅率確定稅率:104.36:104.36555.64=18.78%,555.64=18.78%,未超過(guò)未超過(guò)20%,20%,不需繳稅。不需繳稅?？梢?jiàn)：轉(zhuǎn)讓收入減少可見(jiàn)：轉(zhuǎn)讓收入減少1010萬(wàn)元，少繳土地增值稅額萬(wàn)元，少繳土地增值稅額34.14634.146萬(wàn)

52、萬(wàn)元元教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 3應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額的的計(jì)計(jì)算算邊學(xué)邊練 某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟7070年代建造的房屋，當(dāng)時(shí)的造價(jià)為年代建造的房屋，當(dāng)時(shí)的造價(jià)為100100萬(wàn)元，無(wú)償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)時(shí)的材料、人萬(wàn)元，無(wú)償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)時(shí)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣規(guī)格的房子需工費(fèi)計(jì)算，建造同樣規(guī)格的房子需600600萬(wàn)元，該房子為萬(wàn)元，該房子為7 7成成新，按新，按500500萬(wàn)元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)計(jì)萬(wàn)元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)計(jì)27.527.5萬(wàn)元。計(jì)算應(yīng)萬(wàn)元。計(jì)算應(yīng)納土地增值稅額？納土地增值稅額？ (1)(1)

53、房子評(píng)估價(jià)格房子評(píng)估價(jià)格60060070%70%420(420(萬(wàn)元萬(wàn)元) ) (2) (2)允許扣除的稅金允許扣除的稅金27.5(27.5(萬(wàn)元萬(wàn)元) ) (3) (3)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)42042027.527.5447.5(447.5(萬(wàn)元萬(wàn)元) ) (4) (4)增值額增值額500500447.5447.552.5(52.5(萬(wàn)元萬(wàn)元) ) (5) (5)增值率增值率52.552.5447.5447.5100%100%11.73%11.73% (6) (6)應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額52.552.530%30%15.75(15.75(萬(wàn)元萬(wàn)元) )教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)

54、學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 3應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額的的計(jì)計(jì)算算課后作業(yè)題：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，課后作業(yè)題：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，20132013年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：（1 1）通過(guò)競(jìng)拍取得市區(qū)一處土地使用權(quán)，支付土地出讓金）通過(guò)競(jìng)拍取得市區(qū)一處土地使用權(quán)，支付土地出讓金60006000萬(wàn)元，萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)繳納相關(guān)稅費(fèi)240240萬(wàn)元萬(wàn)元（2 2）以上述土地開(kāi)發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、會(huì)所和寫(xiě)字樓各一棟，占）以上述土地開(kāi)發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、會(huì)所和寫(xiě)字樓各一棟，占地面積各為地面積各為1/31/3（3 3）住宅樓開(kāi)發(fā)成本）住宅樓開(kāi)發(fā)成本30003000萬(wàn)元，分?jǐn)偟阶≌瑯?/p>

55、的銀行利息支出萬(wàn)元，分?jǐn)偟阶≌瑯堑你y行利息支出300300萬(wàn)萬(wàn)元，包括超過(guò)貸款期限的利息元，包括超過(guò)貸款期限的利息4040萬(wàn)元萬(wàn)元（4 4）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本40004000萬(wàn)元，無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明萬(wàn)元，無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明（5 5）與住宅樓配套的會(huì)所開(kāi)發(fā)成本）與住宅樓配套的會(huì)所開(kāi)發(fā)成本480480萬(wàn)元，無(wú)法準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅С鋈f(wàn)元，無(wú)法準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅С?，根?jù)相關(guān)規(guī)定，會(huì)所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，會(huì)所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有（6 6）9 9月份全部竣工后，公司將住宅樓出售，取得收入月份全部竣工后，公司將住宅樓出售，取得收入1500015000萬(wàn)元；將萬(wàn)元；

56、將寫(xiě)字樓作價(jià)寫(xiě)字樓作價(jià)90009000萬(wàn)元與他人聯(lián)營(yíng)開(kāi)設(shè)一商場(chǎng)，收取固定收入，不承萬(wàn)元與他人聯(lián)營(yíng)開(kāi)設(shè)一商場(chǎng)，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年收到擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年收到250250萬(wàn)元萬(wàn)元 請(qǐng)計(jì)算應(yīng)納土地增值稅額？請(qǐng)計(jì)算應(yīng)納土地增值稅額？教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 3應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額的的計(jì)計(jì)算算土地增值稅清算土地增值稅清算教教學(xué)學(xué)單單元元 1導(dǎo)導(dǎo)言言教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 3應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額的的計(jì)計(jì)算算稅稅 法法項(xiàng)目八項(xiàng)目八 土地增值稅辦稅業(yè)務(wù)土地增值稅辦稅業(yè)務(wù)u教學(xué)單元教學(xué)單元1 土地增值稅的征

57、稅范圍土地增值稅的征稅范圍u教學(xué)單元教學(xué)單元2 土地增值稅的納稅人與計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的納稅人與計(jì)稅依據(jù)u教學(xué)單元教學(xué)單元3 土地增值稅的稅額計(jì)算土地增值稅的稅額計(jì)算u教學(xué)單元教學(xué)單元4 土地增值稅的申報(bào)與繳納土地增值稅的申報(bào)與繳納教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 4申申報(bào)報(bào)與與繳繳納納 土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7 7日內(nèi)，在房地產(chǎn)所在地主管機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向機(jī)日內(nèi)，在房地產(chǎn)所在地主管機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地

58、轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的資料。資料。 當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓坐落地與納稅人機(jī)構(gòu)所在地或居住地當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓坐落地與納稅人機(jī)構(gòu)所在地或居住地不一致時(shí)，法人應(yīng)在房地產(chǎn)所在地納稅；個(gè)人應(yīng)在辦理不一致時(shí)，法人應(yīng)在房地產(chǎn)所在地納稅；個(gè)人應(yīng)在辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所在地納稅。房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所在地納稅。1.1.納稅時(shí)間與地點(diǎn)納稅時(shí)間與地點(diǎn)教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 4申申報(bào)報(bào)與與繳繳納納20072007年年1 1月月1616日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管

59、理有關(guān)問(wèn)題的通知企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知，進(jìn)行土地，進(jìn)行土地增值稅清算增值稅清算 2007 2007年年2 2月月1 1日之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)銷(xiāo)商品房收入日之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)銷(xiāo)商品房收入的的1%-2%1%-2%預(yù)征土地增值稅。預(yù)征土地增值稅。 假定某項(xiàng)目的毛利率為假定某項(xiàng)目的毛利率為30%30%，一個(gè)項(xiàng)目收入，一個(gè)項(xiàng)目收入1010億元，億元，成本成本7 7億元，毛利潤(rùn)億元，毛利潤(rùn)3 3億元。億元。 按預(yù)征土地增值稅：按預(yù)征土地增值稅：10101%=0.11%=0.1億元億元 按稅法規(guī)定辦法：增值率按稅法規(guī)定辦法：增值率3/73/7100%=42.9%100%=42.9% 應(yīng)繳

60、納土地增值稅：（應(yīng)繳納土地增值稅：（10-710-7）30%=0.930%=0.9億元億元2.2. 土地增值稅清算土地增值稅清算教教學(xué)學(xué)單單元元 1熟熟悉悉關(guān)關(guān)稅稅稅稅法法教教學(xué)學(xué)單單元元 4申申報(bào)報(bào)與與繳繳納納 從從20072007年年2 2月月1 1日起，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審日起，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅，應(yīng)分別計(jì)算增值額。含普通住宅和非普通住宅，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 納稅人在滿足