二手房過戶流程須知

1、二手房過戶須知過戶流程1. 國土局信息中心做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，收費(fèi) 50元（買方付）2. 國土局 4號(hào)窗口抽簽評(píng)估 （ 黃姐負(fù)責(zé)，有時(shí)候是王姐 ） 。3. 拿房產(chǎn)證原件或房產(chǎn)證復(fù)印件去抽到的評(píng)估公司（收復(fù)印件） ，評(píng)估 公司安排評(píng)估師去實(shí)地看房（有的不用看） ，三個(gè)工作日內(nèi)取評(píng)估報(bào)告并支付評(píng) 估費(fèi)（評(píng)估價(jià)的 0.65%）。4. 到農(nóng)稅局申請(qǐng)契稅減半，提供房產(chǎn)證原件（收復(fù)印件） ，評(píng)估報(bào)告， 商品房買賣合同【國土局 3號(hào)窗口購買， 50元/ 套（4份商品房買賣合同， 2份審批 表）】，房款收條并填寫申請(qǐng)表，所需材料一式一份。5. 七個(gè)工作日內(nèi)取契稅減半證明并支付契稅 （評(píng)估價(jià)的 1.5%，中國銀行 代收

2、），國土局4號(hào)窗口遞交材料【買賣雙方到場(chǎng)，如買方來不了的，提供手寫委 托書；賣方來不了的，提供公證委托書（如已婚，提供婚姻證明及共有人共同委 托）】，須提供商品房買賣合同，審批表，買賣雙方身份證原件核對(duì)收復(fù)印件，賣 方婚姻證明或戶口本（如辦理公證委托書則無需） ，房產(chǎn)證原件及復(fù)印件，評(píng)估 報(bào)告，宗地圖資料等相關(guān)資料，分別一式兩份。6. 七個(gè)工作日內(nèi)交易所出具稅單并由相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)簽字，復(fù)印 2 份分別 交給國土局 6、8號(hào)窗口， 窗口出具繳納稅費(fèi)單， 分別由中國銀行和農(nóng)業(yè)銀行代收 并蓋章（未蓋章不生效） ?！径愘M(fèi)名稱及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：營業(yè)稅 5.55%（普通住宅滿五 年可申請(qǐng)減免），印花稅 0.05%

3、，個(gè)人所得稅 2%或20%（產(chǎn)生土地增值稅需交 20%， 普通住宅 2%），契稅 3%（評(píng)估或成交價(jià)格高于政府優(yōu)惠參考價(jià)需交 3%），土地增值 稅30%60%（增值額/原房產(chǎn)總額小于 50%為30%，增值額/原房產(chǎn)總額大于 50%小 于100%為40%，增值額/原合同價(jià)大于 100%小于200%為50%，增值額/原合同價(jià)大于 200%為60%），“菜籃子”價(jià)格調(diào)節(jié)基金 0.3%等】，回單分別交給國土局 6、 7 號(hào)窗 口并由窗口出具完稅證明，分別復(fù)印 2份交給交易所并簽字說明完稅。7. 七個(gè)工作日內(nèi)領(lǐng)取新房產(chǎn)證（持回執(zhí)單和身份證領(lǐng)取） 。 選購二手房要考慮那些要素 ： 向房地產(chǎn)相關(guān)部門咨詢，及

4、時(shí)了解手續(xù)、費(fèi)用、程序上的變化等最新的信息。確定資金來源。是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請(qǐng)貸款。價(jià)格和面積。根據(jù)自己的資金，決定可能購買何種區(qū)位、多大面積的住 房。交通狀況。選擇一處好的住所，等于節(jié)省了日后在交通方面的時(shí)間和金 錢的支出。房屋價(jià)值。通過反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；委托信得過的中介公司或者 評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估；銀行提供按揭時(shí)會(huì)進(jìn)行評(píng)估。確認(rèn)房屋面積。包括建筑面積和使用面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑 面積。最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)驗(yàn)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積。觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)； 管線是否太多或者走線不合理； 天花板是否有滲水的痕跡； 墻

5、壁是否有爆裂或者 脫皮等明顯的問題。了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何；了解住宅 的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長時(shí)間的土地使用期限；是否欠物業(yè) 公司的費(fèi)用以及水、電、煤費(fèi)用。物業(yè)管理。水、電、煤費(fèi)用如何收?。浑娞莸钠放?、速度及管理方式； 小區(qū)保安水平怎樣；綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。產(chǎn)權(quán)。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人，到房地資源局查詢此產(chǎn) 權(quán)證的真實(shí)性，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押、共有人等。選擇中介?？煽恐薪閼?yīng)該提供有效的營業(yè)執(zhí)照?qǐng)?zhí)業(yè)和經(jīng)紀(jì)人姓名、證號(hào) 和照片，明確經(jīng)紀(jì)組織的經(jīng)營范圍。購買二

6、手房 看房、選房的“十看十不看”如何挑選一套適合自己的好房子，是廣大購房者普遍關(guān)心的問題。一般 情況下， 在確定購房前， 大家都會(huì)實(shí)地勘查一番， 以免因?yàn)橘I下有缺陷的住房而 遺憾。不看白天看晚上 入夜后看房，能考察小區(qū)物業(yè)管理是否安全、有無定 時(shí)巡邏、安全防范措施是否周全、 有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。 這些情況在白 天是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。不看晴天看雨天 下過雨后，無論業(yè)主先前對(duì)房屋進(jìn)行過怎樣的裝飾， 都逃不過雨水的“侵襲”， 這時(shí)房屋墻壁、 墻角、天花板是否有裂痕， 是否漏水、 滲水，就能一覽無余。尤其要格外留意陽臺(tái)、衛(wèi)生間附近的地板，看看是否有潮 濕發(fā)霉的現(xiàn)象。不

7、看建材看格局 購買二手房時(shí)最好是看空房子， 因?yàn)榭辗孔記]有家具、 家電等物遮擋， 可以清晰地看到整個(gè)房子的格局。 比較理想的格局是， 打開大門 先進(jìn)入客廳，然后是餐廳、廚房，衛(wèi)生間，再到臥室。如果客廳的門直接面對(duì)臥 室，則私密性較差。 各種功能區(qū)最好能有效區(qū)分開來， 如宴客功能、休息功能等。不看墻面看墻角 查看墻面是否平坦，是否潮濕、龜裂，可以幫助了解 是否有滲水的情況。 而墻角相對(duì)于墻面來說更為重要， 墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu) 力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，如墻角出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫時(shí)，漏水的問 題也會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)。不看裝潢看做工 好的裝潢都會(huì)讓人眼前一亮，有時(shí)高明的裝潢可以把 龜裂的墻角，發(fā)霉

8、、漏水等毛病一一遮掩。因此，必須要注意做工問題，尤其是 墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致，這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生 問題，對(duì)這些細(xì)小處進(jìn)行修繕是很麻煩的， 挑出這些小毛病， 可以增加和業(yè)主討 價(jià)還價(jià)的籌碼。不看窗簾看窗外 要注意房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、 霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對(duì)著別家的排氣孔。不看冷水看熱水 如果想要知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒 有水垢。檢驗(yàn)浴缸時(shí)，要先打開水龍頭，看流水是否通暢， 等到蓄滿水后再放水， 看排水系統(tǒng)是否正常。 如果房子沒有熱水供應(yīng)， 一般有兩種情況， 一是已經(jīng)很久 沒人住了，二是可能賣了很久都沒賣出去。不

9、看電梯看樓梯 市區(qū)內(nèi)許多二手次新房大都是電梯房，電梯的功能固 然重要，但樓梯也不容忽視?？匆幌率欠裼凶〖业亩逊e物、消防通路是否通暢， 這對(duì)日常生活也很重要。不看地上看天上 除了看客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房外，還要看看 燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻等現(xiàn)象。如果有，表示 有可能漏水?？赡艿脑?，不妨帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂 四角是否有油漆脫落、漏水等現(xiàn)象。不看屋主看警衛(wèi) 可以和小區(qū)管理員或警衛(wèi)聊聊天，因?yàn)樗麄兪亲盍私?該小區(qū)基本狀況的人， 有時(shí)甚至比業(yè)主更能客觀、 準(zhǔn)確地告知買家房屋的相關(guān)情 況，從他們口中獲得所需要的信息，有時(shí)還能成為買房與否的決定性因素

10、。二、買方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查 。二手房產(chǎn)權(quán)確定方式在二手房交易過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的糾紛，那么如何了 解產(chǎn)權(quán)的狀況呢？購房人只有通過房管部門和對(duì)出售人身份的了解， 才有可能獲 得真實(shí)的信息。下面就將調(diào)查“二手房”產(chǎn)權(quán)狀況的方式及程序作一些介紹。要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證 件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所 有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”； 身份證件是指身份證、 工作證和戶口簿； 資格證 件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。 例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開 發(fā)經(jīng)營資格證書； 代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效； 共有房屋出

11、售， 需要提供 其他共有人同意的證明書等等。 其它證件是指： 出租房產(chǎn)， 要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明； 中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗(yàn)的具體方 式是：查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。包括： 1、房主是誰，假如為共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有 人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式； 2、檔案文號(hào)，即該宗交易的文件編號(hào)，假如查詢 者希望獲得整份文件， 可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該份文件副本； 3、登記日期， 此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期； 4、成交價(jià)格，即該項(xiàng)交易的成交價(jià)，查詢者應(yīng) 注意如果成交價(jià)是注明“部分成交

12、價(jià)”， 則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋， 并 且包括其它房地產(chǎn)成品； 5、其它內(nèi)容，如房屋平面圖等。第三步是查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán) 的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。 至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任， 則必 須查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款額 和償還額度、利息和租金的金額，從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還 需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。最后，應(yīng)提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源 是否屬于房改出售的房屋。 因?yàn)榘凑辗扛牡挠嘘P(guān)規(guī)定， 城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本 價(jià)購買的房屋，在購房后

13、 5年之內(nèi)不得上市交易； 5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn) 權(quán)單位也有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題?？傊?，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn) 權(quán)文件，仔細(xì)閱讀外， 還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄， 兩者對(duì)照， 才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)，不至于有所遺漏。如何看房產(chǎn)證學(xué)會(huì)看房產(chǎn)證是二手房交易一門必修課。房地產(chǎn)權(quán)證最常見的是偏黃色和綠色版本。隨著售后公房與商品房的并 軌上市交易，這兩種版本的產(chǎn)證效力已經(jīng)相同。上海市房地產(chǎn)權(quán)第一頁系扉頁；第二頁由以下內(nèi)容組成， （1）上海 市房地產(chǎn)權(quán)證中英文文字， （2）房地產(chǎn)權(quán)證編號(hào)，該編號(hào)一般由“滬房

14、地（所屬 行政區(qū)簡(jiǎn)稱）字（年份）第 號(hào)”的內(nèi)容組成，反映房屋的所在地和發(fā)證時(shí)間， （3）驗(yàn)證條形碼，（4）登記日，一般為核準(zhǔn)辦理該產(chǎn)證的時(shí)間，在該頁中還應(yīng) 貼有契稅完稅貼花和權(quán)證印花稅貼花， 證明權(quán)利人已經(jīng)繳納國家相關(guān)稅費(fèi)； 第三 頁系上海市房屋土地資源管理局對(duì)該份房產(chǎn)證的說明， 證明其為國家所有土地上 的房地產(chǎn)權(quán)利憑證，并加蓋市局公章。第四、第五頁系最重要的權(quán)利記載頁，記 載了權(quán)利人、房屋坐落、土地狀況和房屋狀況四項(xiàng)內(nèi)容。 其中重要的有： 權(quán)利人， 即房屋所有人， 在較早的綠色產(chǎn)證中， 一般只有一個(gè)房地產(chǎn)權(quán)利人， 其他權(quán)利人 大多列在共有人一項(xiàng)中， 新版本的房地產(chǎn)權(quán)證則將全體房屋所有人都記載

15、在權(quán)利 人一項(xiàng)中；房屋坐落一般記載房屋所在地的路名、弄號(hào)和棟（幢）號(hào)；土地狀況 記載了房屋所占使用權(quán)土地的基本情況，其中包括土地使用來源、用途（住宅、非住宅和綜合）和使用期限；房屋狀況記載了房屋的室號(hào)、部位，建筑面積、類 型、用途，結(jié)構(gòu)、竣工日期等基本情況，在該頁中由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記部門加蓋公 章確認(rèn)。特別值得注意的是在房屋類型中單體獨(dú)立別墅的交易稅費(fèi)和上非住宅基 本相同，3契稅和 5綜合稅或相應(yīng)增值稅。 認(rèn)定是單體獨(dú)立別墅一般須將房屋 類型和第六頁的地籍圖結(jié)合起來辨別。房屋類型雖然注明是花園住宅或別墅等 的，但是在地籍圖中該房屋并非單體獨(dú)立， 四面臨空， 則不被認(rèn)定為單體獨(dú)立別 墅，交易時(shí)應(yīng)按

16、照普通住宅納稅。 第七、第八頁是房屋的地籍（宗地）圖和房 屋平面圖，該兩頁須注意是否有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的騎縫章。三種顏色四種類型 不同顏色產(chǎn)權(quán)證的含義根據(jù)1996年3月1日起施行的房地產(chǎn)登記條例，上海市實(shí)行土地使用權(quán) 和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度， 對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證。 房地產(chǎn)權(quán) 證分三種顏色，四種類型。房產(chǎn)證有綠證、紅證、黃證之分，是房地產(chǎn)主管部門對(duì)不同房地產(chǎn)權(quán)益 實(shí)行分類發(fā)放和管理的需要， 綠、紅、黃三證的房地產(chǎn)權(quán)人分別享有不同的房地 產(chǎn)權(quán)利。綠色權(quán)利： 頒發(fā)給擁有土地使用權(quán)已出讓、 轉(zhuǎn)讓地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人， 該證所記載的房地產(chǎn)可直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。以下情況填寫綠證：1 ：

17、以出讓方式取得土地使用權(quán)的：2 ：外銷商品房：3 ：己補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的花園住宅；4 ：己補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的僑匯商品房。以下情況應(yīng)填寫綠證，并注記“限內(nèi)銷房”：1 ：已補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的內(nèi)資六類用地；2 ：己補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的內(nèi)資聯(lián)建、參建商品房屋；3 ：外資內(nèi)銷房；4 ：1994年4月 30日前立項(xiàng)并取得商品居計(jì)劃， 1994年12月31日前領(lǐng)取土 地使 用證的內(nèi)銷商品房。紅證所記載的房地產(chǎn)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。以下情況填與紅證：1 ：申請(qǐng)集體所有的非農(nóng)用地登記的；2 ：申請(qǐng)坐落在集體所有土地上單位和個(gè)人所有的房屋登記的黃色權(quán)證：頒發(fā)給除上述用地情況外的擁有其他地塊上房地產(chǎn)的權(quán)

18、利人， 該證所記載的房地產(chǎn)按規(guī)定辦理補(bǔ)地價(jià)等有關(guān)手續(xù)后， 可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。 以下 情況填寫黃證：1 ：以征用劃撥方式取得土地使用權(quán)的；2 ：坐落在征用劃撥土地上的單位和個(gè)人的房屋；3 ：公有住宅出售后的房屋；4 ：職工購買的平價(jià)房、優(yōu)惠價(jià)房等；5 ：補(bǔ)償所得的房屋。另外，現(xiàn)在市場(chǎng)上還有一種咖啡色房地產(chǎn)權(quán)證，是綠證，黃證、紅證頒 發(fā)前使用的一種房產(chǎn)證， 是當(dāng)年在房、 地分離時(shí)由當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)管理局頒發(fā)的房屋 所有權(quán)證。此證自 1996中 3月1日起已停止發(fā)放。最新法規(guī)規(guī)定：所有黃證將轉(zhuǎn)變?yōu)榫G證。 使用權(quán)房屋將不得直接上市交易。三、買賣雙方商談房價(jià)、付款方式、違約責(zé)任，買方交付定金 。 購買二手房議

19、價(jià)巧作準(zhǔn)備 首先，確定自己所能承受的最高房價(jià)。上家在掛牌售房時(shí)，也會(huì)有一個(gè) 心理價(jià)位。因此，掛牌價(jià)往往高于上家的心理價(jià)。如果下家在看房過程中，不經(jīng) 意地通過語言、 表情等流露出對(duì)此物業(yè)有極大興趣， 上家往往會(huì)抓住這點(diǎn)乘勝追 擊，咬住價(jià)格不放松。其次，摸清上家的底細(xì)和心態(tài)。 了解上家出售房屋所得款項(xiàng)擬作何用途。 如果上家急于出售換取現(xiàn)金， 或者， 上家必須在幾天之內(nèi)賣房， 愈接近上家的賣 房期限，上家就越急于出售。在此時(shí)議價(jià)，將對(duì)下家殺價(jià)非常有利。否則，價(jià)格 很難談攏。最后，注意多收集所要談判的物業(yè)的相關(guān)資料。下家在談判前可以先做 實(shí)地考察，詳細(xì)了解物業(yè)的建筑和裝修質(zhì)量、小區(qū)的交通、物業(yè)管理、配

20、套設(shè)施 是否齊全， 房屋在設(shè)計(jì)或規(guī)劃中是否存在不足和缺陷等問題。 等到正式與上家談 價(jià)格時(shí)， 下家可以把所了解的該物業(yè)的這些不足之處， 不失時(shí)機(jī)地亮給上家。 此 舉讓上家明白， 你已經(jīng)為此做了最充足的準(zhǔn)備， 只有他讓出多少個(gè)“點(diǎn)”， 才有 把你留住的可能。二手房買賣下定金四步驟 確保定金合同有效成立1 、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。 在該 協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、 房價(jià)、委托期限及委托中介公司向下家收取定金 的內(nèi)容。2 、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、 房價(jià)、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。3 、與中介公

21、司簽好中介協(xié)議后實(shí)際交付定金前， 購房者還應(yīng)要求中介公 司出具上家委托中介收取定金的委托書。4 、收到委托書后，在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。 該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。遵循上述四個(gè)步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立， 一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。四、買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同 。簽訂二手房買賣合同七個(gè)必須1 必須確認(rèn)房主真實(shí)身份 買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體 的真實(shí)性， 主要是核實(shí)房主的身份。 因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份 的一致性是簽訂買賣合同的前提條件， 尤其在買賣雙方自己進(jìn)

22、行交易而沒有第三 方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問題更需引起客戶的注意。2 必須明確雙方違約責(zé)任 因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大， 有時(shí)會(huì)出現(xiàn) 意想不到的狀況， 導(dǎo)致違約行為。 為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象， 需要在簽署合 同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利， 以及違約金的償付金額和時(shí)間， 遵循的原則 就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。 目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條 款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間， 使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降， 因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款 之日起（賣方在實(shí)際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條 款，以確保合同條

23、款的最終落實(shí)。3 必須標(biāo)明付款過戶時(shí)間 在實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為首付和尾款 兩部分在不同時(shí)間段打給房主。 因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間， 而同時(shí)尾 款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過戶的日期， 因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。 如 果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第 2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。4 必須注明費(fèi)用交接時(shí)間 這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題， 屬 于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi) 用的交接年月日。 因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵， 同時(shí)如果是公房 交易，對(duì)于物業(yè)、 供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)， 原房主的單位是否有些既定要 求和更改， 賣方需要

24、作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等， 都應(yīng)在合同中明確寫 明。5 必須有代理費(fèi)明細(xì)單 隨著中介市場(chǎng)的不斷完善， 消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到 信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。 通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例 在逐年增加， 2004年比 2003年該數(shù)量翻了一倍還多。 因此， 經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越 來越受消費(fèi)者的關(guān)注。 但是，目前市場(chǎng)上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問題， 在合同中只寫其占總房款的比例， 而并沒有明細(xì)單， 這中間就會(huì)存在信息的不對(duì) 等，最終損害消費(fèi)者的利益。 因此買賣雙方在簽訂合同時(shí)， 一定要要求經(jīng)紀(jì)公司 明確寫明代理費(fèi)的用途。6 買方必須見房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù)， 因此出

25、現(xiàn)“一 房多賣”的違規(guī)操作， 即經(jīng)紀(jì)公司在收暌桓隹突 ?金后，還會(huì)帶其他客戶看房， 最后誰出價(jià)高便賣給誰， 不惜與第一個(gè)客戶毀約。 理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公 司的免責(zé)條款， 即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任， 而交了訂金的 消費(fèi)者只能忍氣吞聲。 為此提醒消費(fèi)者， 如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利， 要求約 見房主當(dāng)面核實(shí)，就會(huì)揭穿其不軌行為 ?7 必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議 買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不 明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)， 要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加 條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫明， 會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與 麻煩。如何簽訂二手房買賣合同在二手

26、房交易中，許多購房者往往只考慮房產(chǎn)價(jià)值的高低，而忽略了交 易中可能出現(xiàn)的問題， 對(duì)于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。 事實(shí)上， 二手房 買賣合同在簽訂前和簽訂時(shí)更需要特別注意。簽訂前購房者一定要對(duì)售房者有較為全面的了解。1 、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。2 、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有， 則共 有人是否全部同意？出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同 時(shí)，也要全部到場(chǎng)。 如有特殊情況不能到場(chǎng)， 需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人 身份證件，由委托代理人替其簽章。對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。1 、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？2 、房產(chǎn)面積多

27、大？3 、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？4 、該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、 決定查封或以其他形 式限制房地產(chǎn)權(quán)利？5 、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法的規(guī)定：抵 押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的， 應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn) 讓物已經(jīng)抵押的情況； 抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的， 轉(zhuǎn)讓行為無 效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售 房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、 某公司或某銀行； 受讓人就是購房者。 這個(gè) 規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方， 在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)， 并未通知 第三方或未告知購房

28、者此房已設(shè)定抵押， 那么轉(zhuǎn)讓行為無效。 只有在抵押登記注 銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。6 、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租， 則需要售房者提供該 房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。 同時(shí)購房者還要查詢 售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據(jù) 上海市房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓辦法 的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)， 租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃 合同登記備案的， 該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。 這個(gè)規(guī)定的意思是售房 者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)， 因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的， 則租賃合 同由購房者繼續(xù)履行。 也就是說： 如果購房者購買該房產(chǎn)

29、是為了投資， 這種帶租 約的房產(chǎn)是比較適合的； 如果購房者購買該房產(chǎn)是為了自己居住， 這種帶有已經(jīng) 登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會(huì)對(duì)購房者造成較大影響的。簽訂時(shí)需要準(zhǔn)備的證明材料 。購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需 要購房者準(zhǔn)備好如下材料： 1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件； 2、未成年人的 戶口簿或出生證明； 3、有委托代理人， 須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。 購房者如是境外人士， 所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。 境外 人士提供的有些材料如委托書、 同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、 認(rèn)證后方 為有效：1 ）香港地區(qū)：經(jīng)國家司法部授權(quán)的香港律師

30、公證； 2 ）澳門地區(qū)：中國 法律服務(wù)（澳門）公司； 3）臺(tái)灣地區(qū)：經(jīng)臺(tái)灣地方法院公證后由?；鶗?huì)將副本 寄送上海市公證員協(xié)會(huì)，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會(huì)核對(duì)蓋章；4）外國：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使領(lǐng)館認(rèn)證?？辞宄贤械募s定內(nèi)容。盡管二手房交易當(dāng)中使用的 上海市房地產(chǎn)買賣合同 ，是由上海市房屋 土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書， 但其中也有很多 地方需要填寫， 所以要仔細(xì)些， 尤其注意以下幾點(diǎn)的填寫 （如果正文寫得不夠全 面，可在補(bǔ)充條款中加以說明） ：1 、房款的金額是否寫清楚？2 、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時(shí)間？ 這與購房者

31、自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突？避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé) 任。3 、購房者如需按揭貸款， 在合同中是否已經(jīng)注明？ （這里需要提醒購房 者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定， 一定不要使自己的貸款額度超過貸款 銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成）4 、何時(shí)交房？交房時(shí)還有哪些物品 （家具、 電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交 購房者，也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單） ；5 、交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、 水電、燃?xì)狻⑼ㄐ诺荣M(fèi)用由誰來承擔(dān)？ 一般是交房前由售房者承擔(dān)，交房后由購房者承擔(dān)；6 、房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任何時(shí)轉(zhuǎn)移給購房者？上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)

32、任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn) 移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人（即購房者） ；但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移 占有之日（交房之日）起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的，從其約定。大多數(shù)的購房者會(huì)選擇使 用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；7 、違約責(zé)任是否約定？違約金的數(shù)額是否約定清楚？8 、房地產(chǎn)買賣合同何時(shí)生效？ （這對(duì)購房者是否能夠很好地履行合同是 至關(guān)重要的）1）如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。2）交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時(shí)生效。3）交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加期限， 附加期限的合同自期限到時(shí)生 效。4）雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士， 交易雙方在簽署房地

33、產(chǎn)買賣合同 時(shí)應(yīng)經(jīng)過公證，此時(shí)合同方才生效。五、買方交付首期房款或定金 。標(biāo)準(zhǔn)按揭服務(wù)流程第一步 貸款方案咨詢第二步 抵押物評(píng)估第三步 預(yù)審貸款資料通過簽署貸款合同（下家 ）第四步 貸款資料進(jìn)銀行，銀行審核通過第五步 房地產(chǎn)交易中心辦理房屋抵押過戶（上 / 下家）第六步 領(lǐng)取新產(chǎn)證、他項(xiàng)權(quán)利抵押證明第七步 銀行發(fā)放貸款第八步 結(jié)案二手房按揭貸款知識(shí)匯總評(píng)估個(gè)人購房能力的七大步驟第一步：看現(xiàn)金等價(jià)物 此概念源自會(huì)計(jì)學(xué)，即評(píng)估你的現(xiàn)金，不應(yīng)該看你 的銀行存款，還應(yīng)看變現(xiàn)能力比較的各類股票、債券等?，F(xiàn)金等價(jià)物 =銀行存款 +國庫券+債券+股票+基金第二步：算資金周轉(zhuǎn) 還款是持續(xù)比較長的時(shí)間，所以一定

34、看自己的資金周轉(zhuǎn)資金周轉(zhuǎn)留存 =平均月開支 35第三步：計(jì)算籌款能力 籌款能力=現(xiàn)金等價(jià)物-資金周轉(zhuǎn)留存 +其他突進(jìn)的籌 款（如典當(dāng)、親友資助）第四步：計(jì)算月收入 月收入=工資收入 +其他收益（如股票、債券等已經(jīng)準(zhǔn) 備賣出籌資金，則此收益不能計(jì)算入內(nèi)）第五步：每月合理還款能力 合理還款能力 =月收入 40%50%第六步：估算銀行可借款額 根據(jù)自己的每月合理還款能力和可以貸款年限 和自己希望貸款年限的平衡，計(jì)算可得第七步：估算最大房款 最大房款=籌款能力（首付款） +銀行可借款額 +公積 金可貸金額其中籌款能力 / 最大房款 20%30%20%為購新房， 30%為二手房申請(qǐng)購房組合貸款應(yīng)注意以下

35、幾點(diǎn)1：所購住房應(yīng)該符合申請(qǐng)銀行的個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款的購房貸款范圍；2：在具備申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的資格的同時(shí)， 還應(yīng)具備個(gè)人住房商業(yè)性貸款的條件；3：申請(qǐng)個(gè)人住房組合貸款，個(gè)人住房公積金貸款最高為 30萬元。4：申請(qǐng)個(gè)人住房組合貸款中個(gè)人住房公積金貸款部分， 按個(gè)人住房公積金貸 款利率計(jì)算；個(gè)人住房商業(yè)性貸款部分，按個(gè)人住房商業(yè)性貸款利率計(jì)算。二手房貸款所需資料1： 申請(qǐng)人和配偶及符合條件參與計(jì)算住房公積金貸款額度的直系親屬的身 份證（并隨帶身份證復(fù)印件）每人各 1份。2： 申請(qǐng)人和配偶及符合條件參與計(jì)算住房公積金貸款額度的戶口?。ú㈦S 帶戶口薄復(fù)印件）各 1份，如申請(qǐng)

36、人與配偶不是同一戶口的，需另附婚姻關(guān)系說 明3： 原產(chǎn)權(quán)證 1份；現(xiàn)房權(quán)證中應(yīng)注明是商品房、平價(jià)房或安居房4：經(jīng)由交易中心提供的上海市房地產(chǎn)買賣合同 2份；5： 房價(jià) 30或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件 1份6： 借款申請(qǐng)表 1份：個(gè)人住房商業(yè)性貸款申請(qǐng)表 1份、個(gè)人住房公積金借款 申請(qǐng)表 2份7： 借款合同、抵押合同 1套：公積金借款合同 6本、商業(yè)性借款合同 5本，抵 押合同 4本；擔(dān)保合同 1份；8： 借款人和配偶及符合條件參與計(jì)算額度直系血親的單位和個(gè)人住房公積 金帳號(hào)（或職工住房公積金結(jié)存單）每人各 1份9： 借款人和配偶及符合條件參與計(jì)算額度直系血親同意使用其住房公積金 的承諾書每人

37、各 1份10： 申請(qǐng)人家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等。 （根據(jù)備注情況確定，包 括工資單、 個(gè)人所得稅納稅單， 三資企業(yè)員工由單位提供月收入證明； 私營工商 業(yè)者提供單位近期營業(yè)稅、 所得稅及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表； 銀行存單、 有價(jià)證券以及經(jīng) 常性匯款來源證明等）11： 如以上資產(chǎn)屬申請(qǐng)人家庭成員所有， 需附送有關(guān)家庭成員同意共同還款 承諾書 1份12： 已存滿規(guī)定期限的住房儲(chǔ)蓄存單和（或）存折 1份（申請(qǐng)住房儲(chǔ)蓄個(gè)人 住房商業(yè)性貸款時(shí)需提供，其他類型則不必）13： 企業(yè)允許借款申請(qǐng)辦理企業(yè)住房基金個(gè)人住房2010年后二手房過戶稅費(fèi)不同面積大小的過戶費(fèi)1. 90 平米以下營業(yè)稅 5.55營業(yè)稅 5.

38、55營業(yè)稅 5.55契稅1% 個(gè)人所得稅 2% 評(píng)估費(fèi)0.65 雜費(fèi)0.35 房產(chǎn)證滿五年 , 營業(yè)稅可以減免2. 90 平米到 144平之間契稅1.5% 個(gè)人所得稅 2% 評(píng)估費(fèi)0.65 雜費(fèi)0.35 房產(chǎn)證滿五年 , 營業(yè)稅可以減免3. 非普通住宅（ 144平米以上，容積率在 1.0 以下。） 契稅3% 個(gè)人所得稅 2% 評(píng)估費(fèi)0.65 雜費(fèi)0.35 土地增值稅（評(píng)估價(jià)減去原購價(jià)的 30%-60%） 非普通住宅不管房產(chǎn)證是多少年都有這些稅費(fèi)的 .雜費(fèi)指的是 ：1. 印花稅成交價(jià)的萬分之五。2. 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 20元。3. 房屋轉(zhuǎn)移登記費(fèi) 80元.4. 土地權(quán)屬登記費(fèi) 0.2元/ 平米.5.

39、檔案保管費(fèi) 300元.6. 價(jià)格調(diào)節(jié)基金 , 評(píng)估價(jià)千分之三 .7. 住房交易手續(xù)費(fèi) 6元/ 平米. 如需買賣雙方各交各的 : 營業(yè)稅 （賣方） 個(gè)人所得稅 （ 賣方） 土地增值稅（賣方） 印花稅（賣方）契稅（買方）評(píng)估稅（買方）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)（買方）房屋轉(zhuǎn)移登記費(fèi)（買方）土地權(quán)屬登記費(fèi)（買方）檔案保管費(fèi)（買方）價(jià)格調(diào)節(jié)基金（雙方各付一半）住房交易手續(xù)費(fèi)（雙方各付一半）勤奮最重要，熟悉樓盤的銷售技巧，要董得談判技巧，對(duì)樓盤價(jià)格，附近樓 盤的詳細(xì)情況了如指撐，不說了，總之四個(gè)字：快，準(zhǔn)，狠，貼: 成功經(jīng)紀(jì)人的日常工作 : :1、每天準(zhǔn)時(shí)到公司， （最好能提前 20分鐘到公司，做到風(fēng)雨無阻！ ）2、找開電腦，查看前一天所新增樓盤，熟悉市場(chǎng)行情，養(yǎng)成每天背誦樓盤 和發(fā)現(xiàn)自己所需要之筍盤。3、打開電腦，隨時(shí)查閱公司 新間公告 、員工論壇 等欄目，及時(shí)了解公 司業(yè)務(wù)動(dòng)態(tài)同規(guī)章制度，跟上公司日新月異發(fā)展的步伐。4、查看本區(qū)域廣告 （ 包括本公司和外公司 ）