SOHO戰(zhàn)略環(huán)境分析

1、SOH（中國(guó)有限公司戰(zhàn)略環(huán)境分析公司簡(jiǎn)介SOHO中國(guó)有限公司（前身北京紅石實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司）成立于1995年，由潘石屹（現(xiàn)SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)）和張欣（現(xiàn) SOHO中國(guó)總裁）聯(lián)手創(chuàng)建，是 一家為注重生活品味的人群提供創(chuàng)新生活空間以及時(shí)尚生活方式的房地產(chǎn)開發(fā) 公司。SOHO中國(guó)在北京CBD核心地帶共計(jì)開發(fā)面積超過155萬平米，已經(jīng)完成 和正在建設(shè)的項(xiàng)目有：47萬多平米的“ SOHO現(xiàn)代城”、68萬多平米的“建外 SOHO”、17萬多平米的“ SOHO尚都”、15萬多平米的“朝外SOHO”以及近8 萬平米的“光華路SOHO”；同時(shí)，SOHO中國(guó)在北京長(zhǎng)城腳下和海南博鰲分別 開發(fā)建設(shè)了全球知名前衛(wèi)建筑

2、項(xiàng)目“長(zhǎng)城腳下的公社”和“博鰲凱賓斯基”等。 SOHO中國(guó)現(xiàn)正在開發(fā)的三里屯 SOHO位居北京城市中心著名的三里屯酒吧街 南側(cè)，周邊商業(yè)繁華，建筑面積 47萬平米，是SOHO中國(guó)到目前為止開發(fā)金額 最大的大型綜合項(xiàng)目。在中國(guó)建筑時(shí)代的大環(huán)境下，SOHO中國(guó)精準(zhǔn)地把握契機(jī)，堅(jiān)持獨(dú)特創(chuàng)新的 建筑理念，建造具有中國(guó)當(dāng)代風(fēng)格的建筑，所開發(fā)項(xiàng)目均成為新北京城市建設(shè)中 的里程碑建筑，并對(duì)中國(guó)的城市建設(shè)起到巨大的帶動(dòng)引領(lǐng)作用。在張欣和潘石屹的領(lǐng)導(dǎo)下，SOHO中國(guó)開發(fā)的每個(gè)項(xiàng)目都取得了巨大的商業(yè) 成功。作為中國(guó)最知名的房地產(chǎn)品牌，SOHO中國(guó)入選2006年財(cái)富雜志中文版評(píng)選出的“最受贊賞的中國(guó)公司”全明星榜。

3、SOHO中國(guó)是當(dāng)前北京最大的 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，在北京 CBD的五個(gè)項(xiàng)目開發(fā)量占CBD總開發(fā)量的五分之一， 其店鋪數(shù)量接近2000家，規(guī)模在CBD所有商業(yè)物業(yè)中居于首位；銷售額占北京 CBD的39%，獨(dú)占CBD三分江山；自1999年以來，連續(xù)多年蟬聯(lián)北京銷售冠 軍;自2003年以來，連續(xù)三年成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅前 3名。SOHO中國(guó)目前在中國(guó)開發(fā)項(xiàng)目的總面積為 245萬平方米。2007年10月8 日，SOHO中國(guó)在香港聯(lián)交所成功上市，創(chuàng)造了中國(guó)民營(yíng)企 業(yè)最大的IPO以及亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。企業(yè)外部環(huán)境分析（一）宏觀環(huán)境分析1、政治法律因素：國(guó)家調(diào)控思路由“控制土地，壓縮投資”向“增加

4、供給、抑制需求”的轉(zhuǎn)變、 由“一刀切”到“分類指導(dǎo)、區(qū)別對(duì)待”的轉(zhuǎn)變，以及“ 90/雙 70”政策的推行， 房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)有所改善，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)步伐加快。2008年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳在下發(fā)了國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地 的通知，國(guó)務(wù)院通知的第六條尤其引人矚目，這將大大控制地產(chǎn)中囤積土地扭 曲住房需求的現(xiàn)象。綜上可見，政府對(duì)中國(guó)樓市宏觀調(diào)控主基調(diào)是壓制中國(guó)地產(chǎn)業(yè)快速泡沫化的 增長(zhǎng)。政府采取這種態(tài)度一方面防止由于中國(guó)地產(chǎn)業(yè)高利潤(rùn)額所帶來國(guó)民經(jīng)濟(jì)泡 沫化增長(zhǎng)，另一方面也是站在大眾消費(fèi)品角度來控制房?jī)r(jià)不合理增長(zhǎng)，以解決目前的住房難問題。政治法律因素對(duì)地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)威脅，其中對(duì)低端樓盤的威脅

5、較大，對(duì)與高端樓盤威脅較小。2、經(jīng)濟(jì)因素有97%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)2007年中國(guó)GDP增長(zhǎng)達(dá)到或超過10%，平均預(yù)測(cè) 值達(dá)10.8%。人民購(gòu)買力將繼續(xù)增加。預(yù)期溫和通貨膨脹而且房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)短期 難以遏制。但是2007年中，中國(guó)四大銀行有80%信貸投放到地產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)對(duì)地產(chǎn)的 過度支持造成房地產(chǎn)的扭曲發(fā)展。2008年貸款銀根緊縮，債券市場(chǎng)疲軟；按揭 貸款收緊，上市融資受限等問題，將使地產(chǎn)業(yè)的資金嚴(yán)重受限。目前房地產(chǎn)企業(yè) 資產(chǎn)負(fù)債率偏高，如果不能及時(shí)應(yīng)對(duì)信貸調(diào)整，2008年至少三分之一房地產(chǎn)商將被擠出市場(chǎng)。從經(jīng)濟(jì)因素看，房地產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)與威脅并存，3、社會(huì)人文因素中國(guó)幾千年歷史“家”的概念根深與每個(gè)人的腦

6、中，這種家的概念不僅體現(xiàn) 在血緣關(guān)系，更體現(xiàn)在一個(gè)固定的住所。無論是中國(guó)傳統(tǒng)中結(jié)婚買房，還是現(xiàn)實(shí) 中5000人長(zhǎng)隊(duì)購(gòu)房的奇觀，無不展示出中國(guó)商品房的緊缺。2008年北京奧運(yùn)會(huì)的舉辦帶動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的多方位增長(zhǎng)，從而對(duì)于商鋪、 寫字樓的需求量將有所增加。從社會(huì)人文因素看，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說有巨大的潛力，這是一個(gè)機(jī)會(huì)4、技術(shù)因素隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，個(gè)人生活水平提高，環(huán)保呼聲的增強(qiáng)，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商的 設(shè)計(jì)創(chuàng)新，建筑材料集約，建筑綠化等技術(shù)要求不斷提高。從技術(shù)因素角度看，對(duì)于開發(fā)高端地盤的地產(chǎn)企業(yè)將是機(jī)會(huì)， 而對(duì)于那些低 端地產(chǎn)企業(yè)是威脅。（二）微觀環(huán)境一一產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析（北京）1、行情分析：2007年北京市共

7、銷售商品房2349億元，比2006年增長(zhǎng)24%，商品房銷售面積為1889萬平方米，比2006年下降了 12%。朝陽(yáng)區(qū)地產(chǎn)銷售占全市銷售面積 39%,銷售額占48%，其主要原因是CBD和奧運(yùn)村的帶動(dòng)。從商品房品種角度 分析，2007年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅成交面積超過 80%。從房屋單價(jià)區(qū)間的分布 分析，高價(jià)房成交比例明顯增加。市中心房產(chǎn)緊缺。二手房成交套數(shù)2007年逐月上升，二手房成交套數(shù)在2007年12月已經(jīng)超過一手房成交套數(shù)。2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司：秉承“優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn)”的企業(yè)理念，致力完 美生活締造?，F(xiàn)已在北京開發(fā)珠江帝景、羅馬嘉園、珠江綠洲三大住宅區(qū)。三大 項(xiàng)目均面向中

8、高檔消費(fèi)群體，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司：公司主要開發(fā)中高端住宅、高級(jí)寫字樓、零售物業(yè)、酒 店式公寓及酒店，在北京已經(jīng)完成開發(fā)了八個(gè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目。其中遠(yuǎn)洋山水，遠(yuǎn)洋一方，遠(yuǎn)洋公館、遠(yuǎn)洋大廈等項(xiàng)目獲得國(guó)家建筑多項(xiàng)大獎(jiǎng)。 且顧客群體面向中 高檔。華潤(rùn)置地股份有限公司：1994年至今，華潤(rùn)置地（北京）公司開發(fā)項(xiàng)目30余個(gè)，產(chǎn)品類型涵蓋住宅小區(qū)、高檔公寓、別墅、商業(yè)區(qū)、商務(wù)廣場(chǎng)等，其中華 清嘉園、華亭嘉園、鳳凰城、翡翠城、西單文化廣場(chǎng)、置地星座等項(xiàng)目更是獲得 市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可，榮獲諸多獎(jiǎng)項(xiàng)，在北京房地產(chǎn)行業(yè)享有很高的知名度和美譽(yù)度。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手環(huán)境評(píng)價(jià)關(guān)鍵因素權(quán)數(shù)合生創(chuàng)展集 團(tuán)有限公司遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司華潤(rùn)置地股份有限

9、公司SOHO中國(guó)得分加權(quán)分得分加權(quán)分得分加權(quán)分得分加權(quán)分設(shè)計(jì)水平0.431.220.831.241.6開發(fā)占有率0.341.230.930.930.9品牌價(jià)值0.341.230.930.941.2合計(jì)13.62.633.7企業(yè)的機(jī)會(huì)與威脅企業(yè)的主要機(jī)會(huì)：1. 地產(chǎn)業(yè)信貸債務(wù)過多，將有三分之二的地產(chǎn)出局，地產(chǎn)關(guān)于土地開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)將大大減輕，對(duì)于資金雄厚的公司將有更大的開發(fā)空間2. 北京舉辦奧運(yùn)會(huì)將帶動(dòng)多產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)商品房的需求將增加，同時(shí)北京 商品房?jī)r(jià)格將有上升趨勢(shì)。3. 現(xiàn)代建筑對(duì)建筑風(fēng)格、綠色環(huán)保等技術(shù)要求不斷提高，這對(duì)于SOHO這 種專注于個(gè)性化、時(shí)尚化、現(xiàn)代化的地產(chǎn)開發(fā)公司來說將有巨大的機(jī)

10、會(huì)。4. 高價(jià)商品房成交率上升。企業(yè)的主要威脅：1. 國(guó)家發(fā)布土地集約的政策，將會(huì)影響公司開發(fā)面積，并提高開發(fā)成本。2. 奧運(yùn)會(huì)過后北京地產(chǎn)業(yè)界將受到影響，房?jī)r(jià)將有下跌。3. 地產(chǎn)公司走品牌化高端化的公司書目增多，使高端商品房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加 劇。二、企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析（一）、市場(chǎng)地位：SOHO主要集中于發(fā)展及銷售商用高端地產(chǎn)開發(fā)，旨在SOHO中國(guó)的品牌優(yōu)勢(shì)，為發(fā)展項(xiàng)城市中心開發(fā)有中國(guó)特色的建筑并致力利用 目爭(zhēng)取高額回報(bào)。（二）、市場(chǎng)營(yíng)銷組合分析1、已開發(fā)項(xiàng)目：SOHO公館預(yù)售均價(jià)46739 元光華路SOHO預(yù)售均價(jià)34034 元朝夕卜SOHO預(yù)售均價(jià)31935元2、企業(yè)財(cái)務(wù)分析表20072006增長(zhǎng)

11、率營(yíng)業(yè)額（百萬）69541704300%毛利（百萬）3797921312%純利（百萬）1966340477%每股純利0.4770，091422%現(xiàn)金及存款（百 萬）149661422955%銀行貸款（百萬）2000800150%總資產(chǎn)（白力）234588430178%公司具有交高的利潤(rùn)率和現(xiàn)金流，這對(duì)于信貸緊縮將是很大的優(yōu)勢(shì)（三八企業(yè)的資源評(píng)價(jià):1. 物質(zhì)資源：在北京市中心擁有近 200萬平方米的開發(fā)土地2. 財(cái)務(wù)資源：公司有近15億的流動(dòng)資金。3. 人力資源：公司擁有將近15位頂級(jí)設(shè)計(jì)師，作品在世界均榮獲大獎(jiǎng)。4. 信譽(yù)資源：SOHO中國(guó)入選2006年財(cái)富雜志中文版評(píng)選出的“最受贊 賞的中國(guó)

12、公司”全明星榜。建外SOHO成為第一個(gè)被邀請(qǐng)到世界上最著名的威尼斯雙展參展的建筑項(xiàng)目企業(yè)內(nèi)部環(huán)境評(píng)價(jià)關(guān)鍵因素權(quán)數(shù)分?jǐn)?shù)加權(quán)分職工士氣0.2220.44產(chǎn)品質(zhì)量0.2240.88利潤(rùn)率水平0.1040.40流動(dòng)資金0.1530.45組織結(jié)構(gòu)0.1810.18研究和開發(fā)0.1330.39總和1.002.74企業(yè)內(nèi)部資源總體評(píng)價(jià)表明公司內(nèi)部環(huán)境處于劣勢(shì)， 其中組織結(jié)構(gòu)使公司最大的劣勢(shì)公司的優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì)公司的主要優(yōu)勢(shì)：1. 公司利潤(rùn)率較大，且人均年銷售 300萬元人民幣。2. 公司坐擁15億流動(dòng)資金，銀根緊縮將對(duì)公司影響較小3. 公司設(shè)計(jì)以及施工技術(shù)在全國(guó)領(lǐng)先。4. 公司品牌價(jià)值較高，在北京品牌價(jià)值排名第

13、4位。5. 北京市三環(huán)內(nèi)擁有200萬平方米的開發(fā)項(xiàng)目。公司的主要劣勢(shì)：1. 公司主要項(xiàng)目開發(fā)面向北京中心高端商品放開發(fā)，經(jīng)營(yíng)范圍過窄2. 公司組織領(lǐng)導(dǎo)層缺失，對(duì)靠潘石屹和張欣依賴過多。SWOT分析表關(guān)鍵因素關(guān)鍵外部機(jī)會(huì)因素奧運(yùn)會(huì)舉辦高價(jià)位商品房成交率上升住房品質(zhì)要求提高關(guān)鍵外部威脅因素奧運(yùn)會(huì)結(jié)束地產(chǎn)受影響 高端商品房競(jìng)爭(zhēng)加劇融資受限土地成本提高關(guān)鍵內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素流動(dòng)資金多設(shè)計(jì)領(lǐng)先擁有高價(jià)值土地開發(fā)權(quán)繼續(xù)開發(fā)高端商品，提高 公司品牌價(jià)值競(jìng)標(biāo)奧運(yùn)會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 抓住時(shí)機(jī)開發(fā)酒店和旅游 業(yè)加強(qiáng)設(shè)計(jì)以及施工創(chuàng)新， 不斷提高技術(shù)，使公司處 于領(lǐng)先地位開發(fā)高端居住房，適當(dāng)減 少商鋪開發(fā)關(guān)鍵內(nèi)部劣勢(shì)因素 經(jīng)營(yíng)范圍狹窄 領(lǐng)導(dǎo)層缺失開發(fā)項(xiàng)目過于單一利用奧運(yùn)商機(jī)開發(fā)多元項(xiàng)目；拓展經(jīng)營(yíng)范圍，由北京向 珠三角，長(zhǎng)三角等發(fā)達(dá)省 市拓展引進(jìn)高