房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究步驟

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概論一、可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本LI的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)II決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失 誤，提高項(xiàng)口開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容有：（1）項(xiàng)LI概況（2）開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動(dòng)遷安置；（3） 市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；（4 ）規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);（5）資源供給;（6）環(huán)境影響 和環(huán)境保護(hù);（7）項(xiàng)U開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究；（8）開發(fā)建設(shè)計(jì)劃;（9）項(xiàng)LI經(jīng)濟(jì)及社 會效益分析；（10）結(jié)論及建議。二、可行性研究的工作階段投資機(jī)會研處該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)訂或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū) 和部門內(nèi)，以自然資源和市場的

2、調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依幕籠統(tǒng)的佔(zhàn)計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資佔(zhàn) 算的精確度為30%,研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%0.8%。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行 的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè) 的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)2 0%,所需 費(fèi)用約占總投資的0. 25%1.5%。詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)LI投資 決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān) 鍵步驟。這一階段對建設(shè)

3、投資估算的精度在土 10%,所需費(fèi)用，小型項(xiàng)U約占投資的 1.0%3.0%,大型復(fù)雜的工程約占0.2%-1.0%.項(xiàng)LI的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項(xiàng)LI及重要的小型 項(xiàng)U，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評佔(zhàn)單位就項(xiàng)U可行性研究報(bào)告進(jìn)行評佔(zhàn)論 證。未經(jīng)評估的建設(shè)項(xiàng)II,任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。三、可行性研究步驟可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：（1）接受委托;（2）調(diào)查研究;（3）方案選擇與優(yōu)化；（4）財(cái) 務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià);（5）編制可行性研究報(bào)告。房地產(chǎn)可行性研究笫1操作環(huán)節(jié):成功邁出投資第一步笫2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析第3操作環(huán)節(jié)：設(shè)計(jì)成功的

4、可行性研究流程第4操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報(bào)告書第5操作環(huán)節(jié):如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算第6操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究使用指南可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。中國房地 產(chǎn)發(fā)展的階段性局限，導(dǎo)致市場的不確定因素較多，項(xiàng)LI成 敗的回旋余地也較大.如此也 罷，最危險(xiǎn)的是可行性研究僅僅成為一紙說辭。房地產(chǎn)可行性研究實(shí)戰(zhàn)操作手冊從實(shí) 用的角度總結(jié)了房地產(chǎn)可行性研究的要點(diǎn)與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設(shè)計(jì)。第1操作環(huán)節(jié):成功近出投資第一步I .透視民地產(chǎn)可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)LI的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項(xiàng)LI進(jìn)行全面、系統(tǒng)的 調(diào)查研究和分析,運(yùn)用科

5、學(xué)的技術(shù)評價(jià)方法，得出一系列評價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該項(xiàng)H 是否可行的綜合研究。一般來說,可行性研究是以市場供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手 段，以系列評價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問題：第一是要確定項(xiàng)U在技術(shù)上能否實(shí)施；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟(jì)效益）。從房地產(chǎn)項(xiàng)U開發(fā)的實(shí)際情況來看 單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時(shí)無法突破 的重大難點(diǎn)，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋,及高達(dá)4 20米、88層的金茂大廈和高達(dá)4 6 8米的東方明珠塔就是很好的佐證?？梢?，關(guān)鍵在 于投資的回報(bào)，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益。2

6、、項(xiàng)目投資制勝第一法寶一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)LI在實(shí)施之詢，都必須進(jìn)行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解 決的波特定項(xiàng)LI成功的可能性問題。當(dāng)然，一個(gè)投資方案有成功的可能性，或者說其是 可行的，也并不意味著該項(xiàng)U是合適的。-般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方 案，而是同時(shí)研交多個(gè)方案，有時(shí)兒個(gè)方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。 要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮 市場、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問題，綜合評價(jià)合理取舍?？尚行匝芯?，至少要能精確地回 答這么三個(gè)問題：a、這項(xiàng)忖是可行的還是不可行的b、如果可行，可行到什么程度c、如果投資，可能遇

7、到的最壞的情況是什么，對此應(yīng)作什么打算第2操作環(huán)節(jié):房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析分析角度一:社會經(jīng)濟(jì)環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立的行業(yè)，本書多處強(qiáng)調(diào)將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國民經(jīng)濟(jì)的噴頭產(chǎn)業(yè)” 來看待是錯(cuò)誤的，這并不僅僅是個(gè)說法問題，而是一個(gè)最基本的認(rèn)識問題：到底是房地產(chǎn)業(yè) 帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是國民經(jīng)濟(jì)的成長帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?如果把這個(gè)問題搞顛倒 了，在形勢的判斷上就會出現(xiàn)根本性的失誤。無論政府還是企業(yè)都會導(dǎo)致“先人為主” 的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落,都是無 視當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來的后果。分析角度二：當(dāng)?shù)卣?/p>

8、行政行為對市場的影響一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。眾所周 知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。 超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)模控制、嚴(yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)避 免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住 宅市場基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預(yù)售成績都很好。與此形成對比的 是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商 品房供應(yīng)量過大,市場價(jià)格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥,給發(fā)展商們帶來了很大的風(fēng) 險(xiǎn)。分析角度三：街區(qū)環(huán)境

9、對房地產(chǎn)營銷的影響古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價(jià)何以如此昂貴？原來由8 0年代起率先開發(fā)的第一個(gè) 上海外貿(mào)區(qū)一一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商 購買或租賃住宅的主要LI標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人， 所以成為上海唯一一個(gè)名副其實(shí)的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度， 并自然形成了一個(gè)獨(dú)特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素乂不賴,需求者多而且舍得花 大價(jià)錢，故此售價(jià)及租金曾一直穩(wěn)步上揚(yáng)。進(jìn)入199 6年以后，該小區(qū)房價(jià)雖有所下跌， 但仍是國內(nèi)最貴的地方。從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和 質(zhì)量,

10、還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因?yàn)橛泻鐦蜷_發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高尚住 宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補(bǔ)關(guān)系。街區(qū)功能是使房 地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場價(jià)值的外在動(dòng)因。*投資商自身?xiàng)l件考察1、考察你的經(jīng)驗(yàn)隔行如隔山,隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資， 房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是 開發(fā)市內(nèi)寫字樓的，如今LI標(biāo)投資對象是郊區(qū)別墅,那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng) 理層里是否有具備別墅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才，否則還是慎重為好。當(dāng)然，事情并不是絕對的， 當(dāng)你認(rèn)為“經(jīng)驗(yàn)”這一風(fēng)險(xiǎn)也值得冒的時(shí)候，就不必在這個(gè)問題上多思

11、量了。2、考察你的投資方式山于企業(yè)背景和實(shí)力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項(xiàng)U投資方式也不一樣。也許你的企 業(yè)從來不會在建一幢樓后黑出租來獲取長期回報(bào)，而是建一部分賣一部分,其至靠預(yù)售樓 盤來滾動(dòng)開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項(xiàng)LI和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而 后行了。有時(shí)候一個(gè)好項(xiàng)目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。3、考察你的融資能力每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)LI的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道 是否可靠,如果項(xiàng)目建到一半而你的后續(xù)資金乂無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這 樣的事情:一個(gè)建了一半的項(xiàng)目因?yàn)闆]有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一

12、 半,如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四:投資商的自身?xiàng)l 件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)口分析時(shí)是不可能不對 自身的條件進(jìn)行分析的。一家公司不可能什么樣的項(xiàng)U都能開發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險(xiǎn) 都敢去冒，所以在考察一個(gè)地區(qū)、一個(gè)項(xiàng)U值不值得去投資時(shí)，還必須有針對性地權(quán)衡：本 公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項(xiàng)U。第3操作環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程步驟A 人員安排組合項(xiàng)目內(nèi)容人數(shù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目費(fèi)用時(shí)間注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 造價(jià)工程師市場調(diào)查和分析人員經(jīng)濟(jì)分析專家制作人員社會學(xué)，環(huán)境等專家步驟B：市場分析a、宏觀因素分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國

13、家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國的宏 觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā) 生的可能性。b、區(qū)域性因素分析一般來講，項(xiàng)目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅 研究其宏觀因素還不夠、還必須對項(xiàng)LI所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)?首先宏觀經(jīng)濟(jì) 對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小;其次區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受 宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時(shí)間以后才能 對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須 加以考慮;其三國家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些

14、區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影 響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢。我國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自由貿(mào)易娶、保稅區(qū) 對國際資本依賴程度相對較低，即使在我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整期間，國內(nèi)資金緊張的情況下, 其國際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項(xiàng)LI受到?jīng)_擊也較小。c、微觀市場分析對擬投資項(xiàng)U所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場的分析可以分成以下兩個(gè)部分，其一是對 擬 投資房地產(chǎn)市場的分析，其二是對與投資項(xiàng)U同類型的物業(yè)市場分析。步驟C:市場預(yù)測a需求預(yù)測需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法,對某類 物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出為了市場對該類物業(yè)的需 求。b供給預(yù)

15、測供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預(yù)測為了市場上該類物業(yè)的供給惜況C預(yù)測方法通?？梢苑譃闀r(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法乂可分為:移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。步驟D:成本測算在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)LI的可行性研究中，項(xiàng)LI的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會同造價(jià)工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。一般來講成本構(gòu)成包括以下四個(gè)部分：A 土地前期費(fèi):指取得合理的土地的權(quán)證，

16、完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費(fèi)用。根據(jù)取得上地方式的不同，乂可分為新征土地前期費(fèi)、舊區(qū)改造前期費(fèi)和土地批租費(fèi)三種類型。B 設(shè)計(jì)和建筑安裝工程費(fèi)：指完成場地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費(fèi)用。C市政配套費(fèi):指項(xiàng)II開發(fā)時(shí)必須向城市市政建設(shè)所交付的配套費(fèi)，主要是山于新增房地產(chǎn)項(xiàng)忖所引起的水電費(fèi)。步驟E:財(cái)務(wù)評價(jià)項(xiàng)U投資方案評價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮7貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮7貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有

17、考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)LI的評價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。以下簡單介紹三種常用的靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)。步驟F：盈虧平衡分析盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中乂稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下， 通過分析擬建項(xiàng)LI的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項(xiàng)U優(yōu)劣及盈利 能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)（BPeOKe ven P 0 iD t ）即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平 衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn)。一般來講，在項(xiàng)目產(chǎn)出能力一定的前提下，盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng) LI的盈利可能性就越大，經(jīng)營安全性越好。在房地產(chǎn)項(xiàng)LI的可行性研究中，所謂

18、盈虧平 衡分析指對特定的項(xiàng)LI而言，要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售量乂稱保本銷 售量。步驟G：動(dòng)磁性分析敬感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)LI經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些 因素對項(xiàng)LI經(jīng)濟(jì)LI標(biāo)的影響程度。敬感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動(dòng)對項(xiàng)U財(cái) 務(wù)評價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究， 以提高項(xiàng)U可行性研究的準(zhǔn)確性。反應(yīng)敬感程度的指標(biāo)是敬感系數(shù)：敬感系數(shù)二LI標(biāo)值的變化白分比/參數(shù)值變動(dòng)的白分比例如:以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)LI的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為LI標(biāo)值，已知售價(jià)增加10%,凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20%,則售價(jià)的敏感系數(shù)二2 0% /

19、 10%= 2。敬感系數(shù)可正可負(fù)。若敬感系數(shù)為負(fù)，說明LI標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反， 敬感系數(shù)越大，則說明該參量對LI標(biāo)值越敬感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹(jǐn) 慎。步驟I-I:風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析乂稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動(dòng) 的概率分布及對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對 方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。第4操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報(bào)告書A、可行性研究報(bào)告的主事內(nèi)容一般來講，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫一個(gè)項(xiàng)LI的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、H標(biāo)、正文、 附件和附圖六個(gè)部分。1、封面：一般要反映可行性報(bào)告的名稱,專業(yè)

20、研究編寫機(jī)構(gòu)名稱及編寫報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi) 容。2、摘要：它是用簡潔明7的語言概要介紹項(xiàng)LI的概況、市場悄況可行性研究的結(jié)論及有 關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚,使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精 要。也有專家主張不寫摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。3、目錄：由于一份可行性報(bào)告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報(bào)告 的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫LI錄。4、正文：它是可行性報(bào)告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容：a、概況（包括：項(xiàng)目背景、項(xiàng)目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編

21、寫的假設(shè)和說明）；b、市場調(diào)查和分析；C、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；d、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度；e投資估算及資金籌措；f、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià);g、風(fēng)險(xiǎn)分析；h、可行性研究的結(jié)論；i、研究人員對項(xiàng)目的建議；j、相應(yīng)的附表。5、附件:它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來講， 一個(gè)項(xiàng)LI在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見 書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件 以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)LI可行性研究報(bào)告。6、附圖:一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖:項(xiàng)LI的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、 設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包

22、括:項(xiàng)U所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。B、可行性研究報(bào)告正文部分的編寫正文部分是可行性研究報(bào)告的核心部分。內(nèi)容多，較復(fù)朵。1、概況：（1）進(jìn)行可行性研究的背景；（2）所研究項(xiàng)的名稱、性質(zhì)、地址、周邊的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，交通及周用環(huán)境 等；（3 ）委托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；（4）受托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；（5）可行性研究的忖的；（6）可行性研究的編寫人員名單；（7）可行性研究的編寫依據(jù)；（8）研究報(bào)告的假設(shè)和說明。2、市場調(diào)查分析：要求對項(xiàng)口進(jìn)行宏觀、區(qū)域和微觀的市場分析和調(diào)查，及對未來的供給、 需求和價(jià)格的預(yù)測，不僅要有定性的分析

23、，還要有定量的推導(dǎo)。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：要求寫出項(xiàng)LI所具備的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)過程中市政條件是否具 備。市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報(bào) 告中必須有這些市政條件是否具備的書面文件。4、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度:專業(yè)人員可對項(xiàng)U的建設(shè)方式的委托提出建議或山委托方提供 建設(shè)方式和進(jìn)度安排，他們一旦確定則為其后進(jìn)行投資估算作了準(zhǔn)備。5、投資預(yù)算和資金籌措要求寫出項(xiàng)U建設(shè)過程中必須發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用并逐一汁算資金籌 措部分，要就整個(gè)項(xiàng)LI投資額和相應(yīng)的支付時(shí)間作出融資安排。例如:自有資金、貸款和 預(yù)售收入這三種主要資金來源的安排等。6、項(xiàng)H的財(cái)務(wù)評價(jià):要求寫出主要財(cái)務(wù)評

24、價(jià)指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果，如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi) 含報(bào)酬率和動(dòng)態(tài)回收期等。7、風(fēng)險(xiǎn)分析：一般要求il算出保本銷售額、盈虧平衡點(diǎn)及對主要敬感因素在有利和不 利情況下的敬感分析并計(jì)算出相應(yīng)的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)。8、結(jié)論:要求寫出該項(xiàng)LI可行性研究的結(jié)論，明確說明該項(xiàng)LI是否可行，是否具有較強(qiáng) 的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。9、有關(guān)建議:是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)LI獲得更 佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。附表:是可行性研究 報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金 流量表、敬感性分析計(jì)算表等。第5操作環(huán)節(jié):如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算

25、一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)忖可行性研究報(bào)告 其中的項(xiàng)tl投資概算只包含7項(xiàng)口建設(shè) 的工程概算。這樣算帳不好。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡單的建筑物，它需要營銷成 本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)LI投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一 定就等于發(fā)展商對項(xiàng)LI工程建設(shè)的實(shí)際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊 追加投入的滾動(dòng)式投資開發(fā)方式也是可以釆取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總 投入就會小得多。以工程概算代替項(xiàng)LI投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項(xiàng)LI的投資概算 應(yīng)包括以下內(nèi)容：營銷開支概算，包括：項(xiàng)訂前研究及可行性研究的開支項(xiàng)口策劃的開支銷售策劃的開支廣告開支項(xiàng)H公司日常運(yùn)作的開

26、支項(xiàng)LI及企業(yè)的公關(guān)開支工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支用于吹沙填土、平整土地的開支用于工程設(shè)計(jì)的開支用于建筑施工的開支用于設(shè)施配套的開支用于工程監(jiān)理的開支土地征用開支概算，包括：政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支金融成本開支，包括：外匯資金進(jìn)入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出貸款引起的利息支出各項(xiàng)保險(xiǎn)開支稅收和行政性收費(fèi)不可預(yù)見開支第6操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究現(xiàn)實(shí)化的可行性研究前握事實(shí)上，一個(gè)好的市場營銷者才是一個(gè)最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析 各種營銷機(jī)會的利潤潛力，捕捉贏利機(jī)會。這樣的房屋是有目的、有針對性地

27、建造的。優(yōu) 秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機(jī)構(gòu)內(nèi)外來縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機(jī)會。公司 營銷人員的主要職責(zé)是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營 銷策略，去迎接營銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機(jī)會。消費(fèi)者市場分析與營銷環(huán)境分析同等重 要。消費(fèi)者市場包括個(gè)人和家庭、消費(fèi)者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等 方面差異極大，營銷者區(qū)分不同消費(fèi)者群體和細(xì)小的市場，并按照他們的需要來開發(fā)產(chǎn)品 和服務(wù)是非常有用處的。我們應(yīng)在分析消費(fèi)者行為的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者購買心理入手，分析 營銷策劃人員如何制定營銷訃戈山具體來講就是要研究如下問題:購買什么？為什么購買？ 購買者是誰?如何購買?何地購買?何處購買？為選定市場和制定策