安徽某大型房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告(金豐易居

1、安徽某大型項(xiàng)目策劃報(bào)告EHOUSEE、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析1* 市簡(jiǎn)介2對(duì)外交通3經(jīng)濟(jì)環(huán)境4城市建設(shè)2005 年 2 月目錄4.4.5.5.7.、項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)分析住宅部分.9.1 * 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀.9.2* 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題1. 03* 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇1. 04典型住宅項(xiàng)目1.2三、項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)分析商業(yè)部分1. 31.31* 商業(yè)發(fā)展環(huán)境2商圈分析1.43* 商業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)1.54商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析.1.6四、項(xiàng)目分析.2.01項(xiàng)目概況.2.02項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析.2.13項(xiàng)目地塊分析2.44項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況.2.5五、項(xiàng)目定位.2.61項(xiàng)目swo分析內(nèi)外部因素總結(jié).262項(xiàng)目定位的基本原則.

2、2. 63項(xiàng)目整體定位2.64項(xiàng)目定位.2.6六、項(xiàng)目定價(jià)分析.3.01* 房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀.3.02* 房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè).3.03現(xiàn)階段項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè).3. 1七項(xiàng)目營(yíng)銷建議.3.3、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析1* 市簡(jiǎn)介1）地理區(qū)位2）城市基本屬性中國(guó)重要的能源基地、華東地區(qū)的“動(dòng)力之鄉(xiāng)”3）行政區(qū)劃總面積 2596.4 平方公里，其中市區(qū)面積 1091 平方公里，建成區(qū)面積 78 平方公里；總?cè)丝?231 萬，市區(qū)人口 140 萬人；轄有 5區(qū) 1縣：田家庵區(qū) 、大通區(qū)、謝家集區(qū)、八公山區(qū)、潘集區(qū)和鳳臺(tái)縣（2004年從合肥市長(zhǎng)豐縣劃歸的 6 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分屬不同的區(qū)） 。4科教實(shí)力在地級(jí)市中， * 市具有較強(qiáng)

3、的科教力量，科研機(jī)構(gòu)和大專院 校 20 余所，每年有近萬名高校畢業(yè)生步入社會(huì)。2對(duì)外交通區(qū)位優(yōu)越、* 位于淮河之濱、安徽中部，處在承東啟西、南北通衢重要位置，交通便捷 ，是沿海通向中西部的通道走廊。1）鐵路阜淮鐵路 通過津浦線、 * 線、商阜線與京滬、京廣、隴海、京九四大鐵路動(dòng)脈相貫通。2）公路206 國(guó)道橫貫全市 。 * 距上海、南京、蕪湖、合肥分別為 5個(gè)小時(shí)、 3 個(gè)小時(shí)、 2 個(gè)小時(shí)、 1 個(gè)小時(shí)行程；2003 年 7 月，京福高速 * 連接線 建成，打通了連接蘇浙滬、 融入長(zhǎng)三角的快速通道； 正在修建中 合（肥） -淮（南） -阜（陽）高速公路 ，其實(shí)驗(yàn)段已于 2004年 11月動(dòng)工

4、，預(yù)計(jì) 2007年底建成。3）機(jī)場(chǎng)合肥機(jī)場(chǎng)至 *110 公里，蚌埠機(jī)場(chǎng)至 *30 公里4）淮河水運(yùn) 通長(zhǎng)江、連大海，可四季航行。3經(jīng)濟(jì)環(huán)境1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于新一輪增長(zhǎng)周期的上升階段2003年以來，煤、電等能源產(chǎn)品供需緊張、價(jià)格上漲， * 煤、電支柱行業(yè)快速增長(zhǎng)；同時(shí)， * 處于長(zhǎng)三角腹地，正好可以承接長(zhǎng)三角地區(qū)的新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；由于京福高速 * 連接線的建成， * 的外部交通環(huán)境得到極大改善，* 吸引的外來投資不斷增加， 也為經(jīng)濟(jì)提供了新的增長(zhǎng)點(diǎn)。預(yù)計(jì) 2004 年* 的 GDP 將達(dá)到 210 億元，增幅為 16% ，是 1995年以來增速最快的一年。2）人均 GDP 將突破 1000 美元2

5、003 年，* 的人均 GDP 達(dá)到 8045 元人民幣，折合 974美元；如按 10%的發(fā)展速度計(jì)算， 2004 年將達(dá)到 1071美元。根據(jù)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)， 當(dāng)人均 GDP 達(dá) 1000 美元時(shí)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將從生存型向享受、 發(fā)展型轉(zhuǎn)變， 過去的奢侈品將轉(zhuǎn)化為居民的必需品；汽車、電腦、高檔電器加速進(jìn)入家庭；人們對(duì)于住房條件改善的需求也將不斷增長(zhǎng)。3）第三產(chǎn)業(yè)較落后，但發(fā)展較快主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)： 煤炭、火力發(fā)電、化工；優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)： 醫(yī)藥、紡織、機(jī)械、輕工；三次產(chǎn)結(jié)構(gòu)： 10.5：51： 38.5（2003 年）。工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重最大；第三產(chǎn)業(yè)雖然占較大比重，但發(fā)展落后，房地產(chǎn)業(yè)、商

6、貿(mào)服務(wù)業(yè)等，都處于起步階段。2003 年開始，商業(yè)領(lǐng)域外來商業(yè)企業(yè)不斷增加，蘇果超市、 正大易初蓮花購(gòu)物中心、臺(tái)灣好又多大賣場(chǎng)等相繼進(jìn)入 * 。4）居民收入和消費(fèi)情況人均可支配收入： 2002年* 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 5345元，2003年達(dá)到 6010 元，增長(zhǎng) 12.4%；2004 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度為16%，高出 2003年 3.6個(gè)百分點(diǎn)，人均可支配收入的增幅也將高于 2003 年，預(yù)計(jì)可達(dá)到 7000 元左右；總體而言，處于較低的水平，但上升的勢(shì)頭較快工資收入：平均月工資水平大約 850元左右，低者 400元不到，高者超過 1 萬元；教師、政府公務(wù)員的工資較能代表一個(gè)地區(qū)的薪資水平

7、，大約 1200-1500 元 / 月；以行業(yè)來看 ，金融、煙草、電信等行業(yè)的工資較高，約2000-3000 元/月；采掘業(yè)職工工資收入最高， 月收入大 多超過 1 萬元/月；消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)：“ 吃”方面的消費(fèi)支出仍然占較大比例， 恩格爾系數(shù)較大，2002年為 44.6；但隨著收入水平的增加，用于服飾、通 訊、居住等方面的將會(huì)增加 ，恩格爾系數(shù)呈下降趨勢(shì)。5）經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃主動(dòng)融入長(zhǎng)三角，迎接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移辦好一個(gè)園區(qū)：* 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)三大基地：億噸煤基地、華東火電基地、 煤化工基地。發(fā)展六大產(chǎn)業(yè)：煤炭電力產(chǎn)業(yè)、化工醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、機(jī)械電子產(chǎn)業(yè)、建材冶金產(chǎn)業(yè)、紡織服裝產(chǎn)業(yè)、輕工食品產(chǎn)業(yè)4城市建設(shè)1）城建

8、現(xiàn)狀缺少規(guī)劃，城市建設(shè)落后* 是一座能源型城市，城市“ 因煤而興”。由于國(guó)有煤礦“大 而全、小而全”的建設(shè)，一座煤礦就相當(dāng)于一座衛(wèi)星城市。加上國(guó)內(nèi)城市規(guī)劃水平的低下， * 市長(zhǎng)期以來都沒有規(guī)劃， 城 市建設(shè)異常落后， 特別是城市中心區(qū)田家庵區(qū)， 房屋破舊、 道 路凹凸不平，公共綠化無人管理；到 2003年，* 市建成區(qū)面積僅 89.44平方公里 。2）發(fā)展規(guī)劃東擴(kuò)南進(jìn)，接軌長(zhǎng)三角由于城市邊緣的煤炭資源即將開采完畢， 煤礦將向遠(yuǎn)離市中心的地方發(fā)展，以“煤”立市的 * ，面臨著經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市功能轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實(shí)。新一任市政府領(lǐng)導(dǎo)班子上任以來，開始著手進(jìn)行* 的經(jīng)濟(jì)調(diào)整，加強(qiáng)了 80 年代就設(shè)立的

9、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 的建設(shè)，招商引資取得較大成果，先后有韓國(guó)、中國(guó)萬向集團(tuán)、托普軟件等入駐開發(fā)區(qū)；同時(shí)，委托上海同濟(jì)大學(xué)編制的 * 市城市總體發(fā)展規(guī)劃 也即將完成，其基本的思路是： 東擴(kuò)南進(jìn)，接軌長(zhǎng)三角。3）舊城改造中心城區(qū)復(fù)興，房地產(chǎn)、商貿(mào)流通業(yè)先行由于舊城改造的成本較高， 近年* 的城市建設(shè)投入大多集中在城市外圍的基礎(chǔ)設(shè)施上， 如 206 國(guó)道的翻新、瞬耕路拓寬、 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施等， 中心城區(qū)很少有大規(guī)模的市政工程建設(shè)。 這也是中心城區(qū)較落后的一個(gè)重要原因。但田家庵區(qū)發(fā)揮其作為 * 的政治、 經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心的優(yōu) 勢(shì)，在對(duì)外招商上以“房地產(chǎn)、商貿(mào)流通業(yè)”為開路先鋒，不斷吸 引外來商

10、業(yè)企業(yè)投資。已經(jīng)建設(shè)中的 商業(yè)項(xiàng)目有 ：泰國(guó)正大易初蓮花 * 購(gòu)物中心、臺(tái)灣好又多世貿(mào)廣場(chǎng)店、南京蘇果超市 、北京華聯(lián)* 購(gòu)物中心、鐘郢 商貿(mào)城等 ；房地產(chǎn)項(xiàng)目 ：龍湖匯景豪庭、 * 財(cái)富中心、國(guó)慶廣場(chǎng)等這些項(xiàng)目建成后，舊城區(qū)的城市面貌將會(huì)有所改觀。二、項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)分析住宅部分1* 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1）發(fā)展迅速?gòu)?2002年下半年開始， * 市房地產(chǎn)開始快速發(fā)展。 2002年全年 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 5.13億元，比2001年增加 36%；2003年一季度完成投資 0.88 億元，同比增長(zhǎng) 36.9%；上半年完 成投資 2.51 億元，增長(zhǎng) 46.91%；前三季度完成投資 4.14億元，增長(zhǎng)41

11、.71%；2003年全年完成投資 6.72億元，比 2002 年增長(zhǎng) 31.04%， 比 1999 年增長(zhǎng) 87.4% 。進(jìn)入 2004 年，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所減緩，但上半年仍累計(jì)完成的投資 3.13 億元，增幅比 2003年同期 回落了 22.5 個(gè)百分點(diǎn)，但仍然比 2003年同期增長(zhǎng) 24.4%，房地產(chǎn)開發(fā)仍呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。2004年 1-6月份，全市房屋施工面積 150萬平米，商品房銷售面積達(dá) 1 648萬平方米； 6月底，全市住宅房空置僅為 7萬余平方米， 同比下降了 33 28；房地產(chǎn)投資占 GDP 比重的達(dá)到 3.95%，創(chuàng)歷史最好水平。2）供給量集中3）

12、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資較多2 * 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題1）市場(chǎng)規(guī)模小 2003 年全年的商品房銷售面積只有 40.33 萬米 2，銷售額 只有 5.14 億元，尚不如上海單個(gè)樓盤的銷售量；2004年雖然增長(zhǎng)迅速，銷售面積預(yù)計(jì)在 60萬米 2左右， 但總量仍然較小。2）房?jī)r(jià)低2003年， *商品房平均銷售價(jià)格 1274.5元/米 2，甚至比長(zhǎng)三角許多縣級(jí)市的房?jī)r(jià)都低；22004年有一個(gè)較大的漲幅， 預(yù)計(jì)均價(jià)可達(dá) 1500元/米 2但總體而言，銷售價(jià)也只有* 房?jī)r(jià)仍然較低，最貴的 惠利花園城 項(xiàng)目，21800 元/米 2 左右；3 * 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇1）居民住房消費(fèi)意愿強(qiáng)烈*居民的住房現(xiàn)狀普遍較差。

13、 2002 年， *城市居民人均居住面 積為 1 4.98米 2（2003年15.81 平方米）；47%的人住二居室， 20.5%住三居室；居室內(nèi)有廁所衛(wèi)浴設(shè)備的只有一半，無衛(wèi)生設(shè)備的占到26%；只有 10.5%的住房有暖氣設(shè)施；以國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均GDP跨過1000美元之后，在人均居住面積達(dá)到35平方米、人均GDP達(dá)到3500美元之前的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí) 期內(nèi)，都是住房面積提高和住房質(zhì)量改善的階段。* 目前正好處于這一階段， 居民的住房消費(fèi)開始發(fā)生變化 ，從原 來的“有得住”到“住得好” 。2）當(dāng)?shù)亻_發(fā)水平落后， “外來和尚好念經(jīng)”與居民日益增長(zhǎng)的居住消費(fèi)需求不相稱的是， * 本地的房地產(chǎn)開發(fā)水

14、平比較低，主要表現(xiàn)是：開發(fā)規(guī)?！?小 ”、攝取環(huán)境營(yíng)造“ 差”、 建筑外立面“ 土”、戶型設(shè)計(jì)“落后 ”。這是與其處于房地產(chǎn)市場(chǎng)處于 起步階段相聯(lián)系的。3）高檔次物業(yè)缺乏目前* 開發(fā)的項(xiàng)目多為多層建筑， 小高層建筑剛剛開始出現(xiàn)；高層建筑 除了安徽理工大學(xué)的兩棟學(xué)生宿舍樓外， 在住宅項(xiàng)目中就再也難覓蹤跡；別墅開發(fā)更是一片空白 ；4）開發(fā)企業(yè)缺少土地儲(chǔ)備，市場(chǎng)供應(yīng)少且較集中* 本地的開發(fā)公司大多數(shù)都沒有土地儲(chǔ)備， 市場(chǎng)供應(yīng)在近一兩年 內(nèi)將集中于幾個(gè)大項(xiàng)目，如城區(qū)西南部的惠利花園城。由于市場(chǎng)供應(yīng)的減少， 2004 年下半年，房地產(chǎn)價(jià)格開始大幅上揚(yáng)，與去年同期相比的漲幅達(dá)到28.75%，部分較好地段的

15、房?jī)r(jià)已經(jīng)突破 2000 元/米 2。5）城市轉(zhuǎn)型，中心城區(qū)吸引力增加長(zhǎng)期以來，由于各煤礦基本上都是“大而全、小而全”的建設(shè)，中心城區(qū)的功能被分散， 中心城區(qū)（田家庵區(qū)、大通區(qū)）城市人口80 萬不到，只占全部城區(qū)人口的一半多一點(diǎn)；城市建設(shè)處于無規(guī)劃 的混亂狀態(tài)，城市建設(shè)較落后。九五計(jì)劃以來， * 逐漸從單純依賴能源工業(yè)開始向多種工業(yè)轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、 民營(yíng)科技園區(qū)等工業(yè)園區(qū)建設(shè)不斷取得新的成 績(jī)；主城區(qū)的商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展迅速， 成為* 新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) ；另外，由于謝家集、八公山、潘家集等都是“以礦立區(qū)” ，居住環(huán)境較差， 且生活配套等不如中心城區(qū)便利 。因此，各區(qū)人口有向中 心城市集中的趨勢(shì)。

16、6）東擴(kuò)南進(jìn)，大通區(qū)首當(dāng)其沖在* 新一輪城市發(fā)展中，大通區(qū)正好位于“東擴(kuò)南進(jìn)”方向，是城市發(fā)展的必經(jīng)之路；另外，大通區(qū)離城市核心區(qū)最近，而且道路、空氣等城市環(huán)境在* 幾個(gè)區(qū)中是最好的；而老城區(qū)田家庵區(qū)由于居住環(huán)境差，而且拆遷改造的成本巨大，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于一定的劣勢(shì)地位；4典型住宅項(xiàng)目惠利花園城地理位置：洞山路、惠利大道交匯處，北連國(guó)慶西路緊鄰* 實(shí)驗(yàn)中學(xué)和安徽理工大學(xué)占地面積：1900余畝建筑面積：136 萬平方米容積率： 1.23綠化率： 50%建筑密度 ：25% 規(guī)劃產(chǎn)品形態(tài)：6F、7F的多層公寓為主，少量12F小高層 銷售價(jià)格：一期 1600元/米2，二期 1 800元/米 2；銷售情

17、況： 一經(jīng)推出即搶購(gòu)一空； 原因： 項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品規(guī)劃較好；建筑密度低，綠化率高，花園式居住區(qū)，環(huán)境較好，正好與* 市民改善居住環(huán)境的需求相吻合； 另外，其臨近* 實(shí)驗(yàn)中學(xué)、 安徽理工大學(xué)以及市政府的地理 條件，也使其居于較好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；三、項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)分析商業(yè)部分1* 商業(yè)發(fā)展環(huán)境1)商業(yè)市場(chǎng)容量：2002年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 51.16億元，除物價(jià)指數(shù)比上年增長(zhǎng) 8.0%；2003年為 55.6億元，比上年增長(zhǎng) 9.2%；2)商業(yè)輻射人口：城區(qū)人口 150 萬，核心城區(qū)人口 80 萬；3)商業(yè)消費(fèi)能力：近幾年，居民收入增長(zhǎng)較快，商業(yè)消費(fèi)旺盛； 2003年人均 GDP 達(dá)到 974 美

18、元， 2004年突破 1000美元，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向2商圈分析* 現(xiàn)有的商業(yè)集中在兩個(gè)區(qū)域，一個(gè)是以龍湖路為主軸的 龍湖路商圈 ，而另一個(gè)是位于 淮濱路、 以東城市場(chǎng)為核心的 老城區(qū)商業(yè)圈。1）龍湖路商圈核心商圈以龍湖中路為主軸，向外輻射至朝陽路、 國(guó)慶中路、 學(xué)院路以及人民路部分路段。業(yè)態(tài)齊全：百貨商場(chǎng)4 家：華聯(lián)、勝發(fā)、四海、第一百貨商業(yè)步行街：* 商貿(mào)文化廣場(chǎng)專賣店： LINING 、利郎服飾、安踏鞋業(yè)、勁霸男裝、 （大眾品牌為主）餐飲：肯德基 KFC 、超市：蘇果超市（好又多、易初蓮花、北京華聯(lián)等即將開張）商鋪?zhàn)饨穑阂话?3-4.5元/天/米 2；朝陽路龍湖路交叉口最貴， 7元 /天 /米

19、2；龍湖北路、龍王溝路最便宜， 1-2.5元/天/米 2商鋪面積：30-70米 2較多，開間 4-6米，進(jìn)深一般在 10米商鋪售價(jià)：底層：12000元/米 2；1F、2F 連賣：8000-9000元/米 2營(yíng)業(yè)時(shí)間：8：30-19：00日均人流量： 8 萬人次左右消費(fèi)客群：涵蓋* 各階層，主力消費(fèi)者為中高收入階層，大部分 為商圈周邊經(jīng)濟(jì)效益頗好的企事業(yè)單位；由淮濱路、2）老城區(qū)商圈淮舜北路兩條商街 構(gòu)成，輻射周邊 的人民路和香港路建材一條街；業(yè)態(tài)： 以沿街店鋪為主，兼有商廈和專業(yè)市場(chǎng)商廈：華聯(lián)商廈專業(yè)市場(chǎng)：香港路建材一條街沿街店鋪：品牌較雜，多為低端品牌業(yè)種： 淮濱路主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽類為主；

20、淮舜北路、人民路則以零售業(yè)為主；租金水平： 一般在 1.5-3元/米 2之間，淮濱路租金最高，東城市場(chǎng) 租金達(dá)到 6.7 元 /米 2消費(fèi)群體 ：大都來源于老城區(qū)周邊市民及 *郊區(qū)等低收入者 ，人 流量大但消費(fèi)力不強(qiáng)3 * 商業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)1）城市商業(yè)輻射力將大大增強(qiáng)* 城市具有較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 206國(guó)道、鐵路、淮河等連接著*與其他城市；特別是京福高速* 連接線建成后， *的交通環(huán)境更是大幅改善，城市 商業(yè)的輻射力有了對(duì)外擴(kuò)張的可能田家庵區(qū)正是抓住這一點(diǎn)大做文章， “商貿(mào)立區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)啟動(dòng)。因此預(yù)計(jì) * 的城市商業(yè)輻射力在 3-5年內(nèi)會(huì)不斷增大。2)城市發(fā)展加快，新商圈呼之欲出目前的市場(chǎng)情

21、勢(shì)來看， 以火車站為核心的 城市西南部商圈 已經(jīng) 快要成型，銀行、浴場(chǎng)、酒店等雖然分布較為零散，但其商業(yè) 呈現(xiàn)聚集趨勢(shì)。而城市“東擴(kuò)南移” 的發(fā)展戰(zhàn)略， 必然會(huì)帶動(dòng)商業(yè)向東南方向轉(zhuǎn)移，東部的大通、南部的市政府一帶， 在不久的將來也必然形成 新的商圈。3)新的商業(yè)業(yè)態(tài)改變消費(fèi)者消費(fèi)觀念即將開張的正大易初蓮花 *購(gòu)物中心、好又多世貿(mào)廣場(chǎng)店、 北京華聯(lián)購(gòu)物中心等項(xiàng)目， 都是* 目前所沒有的商業(yè)形態(tài)。 它們開張之后，必然會(huì)給當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)觀念帶來一定沖擊。4)商業(yè)檔次提升，高端消費(fèi)回歸本地一方面居民收入的增加， 迫切需要高端的消費(fèi)品； 而另一方面， 外來商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的進(jìn)入， 必然會(huì)帶來先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念

22、， 也必然會(huì)帶動(dòng)*整體商業(yè)檔次的升級(jí)， 原本流失到外地消費(fèi)的一部分高端 客源將會(huì)回歸本地消費(fèi)。5)商業(yè)市場(chǎng)容量增大，但商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇對(duì)外商業(yè)輻射力增強(qiáng)以及居民消費(fèi)水平的提高，必然促使的城市商業(yè)容量增大； 但另一方面，由于外來商業(yè)企業(yè)的不斷進(jìn)入， 商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也必將趨于激烈。4商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析1)市場(chǎng)供給情況近兩年，* 在商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)方面開發(fā)力度較大， 2003 年上半年全 市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資總額達(dá) 7430萬元，同比增長(zhǎng) 3.8倍，比 2002年全年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資總額增加 66%；施工面積 24.7 萬平方米，占全市施工面積 30%，比去年同期增長(zhǎng) 3.1 倍，其中新開工面積 11.

23、74萬平 方米，占全市新開工面積 32.1%，比去年同期增長(zhǎng) 6.7 倍。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成為拉動(dòng) * 上半年房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)的亮點(diǎn)。但亦可發(fā)現(xiàn)， 這些商業(yè)物業(yè)的 地域分布相當(dāng)集中 ，大部分集中在市中心新、老商圈，同時(shí)推案時(shí)間也非常緊湊， 造成部分商業(yè)用房的空置。2）商鋪的銷售從去化情況來看，新城區(qū)的商貿(mào)文化街由于受到市政府的強(qiáng)力扶持，在價(jià)格及各項(xiàng)招商措施上的優(yōu)勢(shì)，去化非常快，招商也比較成功。而老城區(qū)兩大商業(yè)項(xiàng)目的滯銷雖然有其自身項(xiàng)目定位上的失誤， 但決定性的原因還是新城核心商圈商貿(mào)文化街的開發(fā)，使老城區(qū)項(xiàng)目大受打擊，目前陷入尷尬境地， 金太陽廣場(chǎng)項(xiàng)目的開發(fā)商甚至對(duì)后期的投入持懷疑態(tài)度。從商鋪的需求

24、情況來看， 底層商鋪的去化不成問題 ，但單獨(dú)銷售的二、三樓的商鋪的銷售達(dá)成率非常之低 。目前除了一些特殊的定向招商，現(xiàn)有的二、三樓的商鋪的去化主要依靠一、二層商鋪或一、二、三層商鋪的聯(lián)動(dòng)銷售而實(shí)現(xiàn)。3）購(gòu)買者分析從客源情況來看， 新城區(qū)核心商圈目前的客源中， 有較大部份為江浙一帶及安徽其他城市如合肥、蚌埠等地的經(jīng)營(yíng)客戶。4）商業(yè)項(xiàng)目案例商貿(mào)文化廣場(chǎng)地理位置：龍湖路、朝陽路，華聯(lián)商廈北側(cè)開 發(fā) 商：* 市旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：總規(guī)劃 20 萬平米；分二期建設(shè)，一期 10 萬平米概算投資：3.5 億元人民幣單元面積：150-220 平米不等銷售價(jià)格：1F、2F 連動(dòng)銷售，平均 6000

25、元 /平方米總體規(guī)劃：一期分步行服飾一條街和中心綜合商業(yè)廣場(chǎng)兩大塊；二期開發(fā)大規(guī)模住宅及少量裙房商鋪，住宅形式以多層、小高層形式兩種。建筑形態(tài)：采用后現(xiàn)代風(fēng)格為裝飾引喻 元素，廣場(chǎng)與內(nèi)庭步行街相互交融，外觀內(nèi)斂又不失優(yōu)雅，并利用現(xiàn)代鋼結(jié)構(gòu) 技術(shù)作為至二、三層平面商鋪的垂直交通和連廊，增 加了各街區(qū)商業(yè)融合性和整體性。特色： 號(hào)稱“ * 市第一座集商貿(mào)、文化、旅游、休閑、娛樂為一體的綜合性廣場(chǎng)”；* “十五”重大建設(shè)項(xiàng)目、舊城改造重 點(diǎn)工程，也是城市形象工程。金色大地地理位置：龍湖路、舜耕路交界處，靠近* 火車站，商： * 金色大地房屋開發(fā)有限公司 模：由商業(yè)和住宅兩部分組成， 其中商業(yè)面積約

26、6000 平米 費(fèi)：0.4 元/平方米/月銷售價(jià)格：D區(qū)和C區(qū)仆：沿街7000元/平方米，2F、3F6000F區(qū)：仆：3500元/平方米;E區(qū)：1F、2F連動(dòng)銷售5000;面積：70-120平米金太陽廣場(chǎng)*市最大的舊城改造項(xiàng)目置：田家庵區(qū)人民中路 商：*金太陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商：浙江永信經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司 模:總占地600多畝，總投資6.7億多元人民幣，分商業(yè)和住宅兩大塊，其中一期總建面2萬平方米（東城商街）； 后期為400畝超大形高尚住宅區(qū)（依托北向淮河概念）價(jià)：6000-8000元/平方米建筑形態(tài)概況：豐富的立面色彩，現(xiàn)代的建筑造型；街與街之間,層與層之間在經(jīng)營(yíng)布局都有清晰明確的規(guī)則HHH

27、Bii卜奪r羔七狂圖.律二V4 Az-遜a金灣名街發(fā)商：安徽金九龍集團(tuán)萬龍房地產(chǎn)開發(fā)公司模：總建面3萬平方米單元面積:35-100平米不等建筑規(guī)劃:建筑風(fēng)格以現(xiàn)代歐式內(nèi)庭步行街為設(shè)計(jì)主題，樓層以二層商鋪居多，局部三層；有四個(gè)出入口, 五個(gè)景觀休閑廣場(chǎng)，總綠化面積高達(dá)45%。租金、售價(jià)樓層r單兀面積售價(jià)（元/ M2）租金（元/天 /M 2）,1F40、607200-73002.72F40、60550021F-2F80、 12060002.3四、項(xiàng)目分析1. 項(xiàng)目概況1地理位置本項(xiàng)目坐落于*市區(qū)東南部、大通區(qū)的中心城區(qū)，東至大通油庫(kù)路，南至洞山東路中心線，西至南城市場(chǎng)，北至*鐵路線。2)項(xiàng)目性質(zhì):

28、大通區(qū)舊城改造項(xiàng)目3)用地性質(zhì)居住為主,含商業(yè)、金融、休閑娛樂等綜合用地，其中,國(guó)有土地:田大路以東463.98畝，田大路以西433.00畝，沿洞山路北面200畝左右（舊城改造，政府承諾出面動(dòng)遷，凈地出讓）集體土地:已上報(bào)國(guó)土資源部通過,等待批文的580.54畝；待申報(bào)，已歸入舊城改造區(qū)的254畝4）主要技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)用地面積2000 畝容積率 40%總建筑面積 130萬米22. 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析1大通區(qū)*城市副中心、東擴(kuò)南進(jìn)橋頭堡*市中心城區(qū)的重要組成部分。大通區(qū)位于*市的東南部，離市中心（朝陽中路、龍湖路轉(zhuǎn)盤）不到3公里；建國(guó)初期曾是*市委、市政府所在地；總面積 350平方公里，

29、總?cè)丝?18.2萬，其中農(nóng)業(yè)人口占70%大通是* 煤炭的發(fā)源地早在明末清初就有當(dāng)?shù)厝送练ㄩ_采煤炭的歷史， 上世紀(jì) 50-60年代，大通、九龍崗煤礦更是遠(yuǎn)近聞名； 大通“萬人坑” 是日本侵 華的重要?dú)v史見證；“古壽州窯”遺址 位于大通上窯鎮(zhèn)。經(jīng)濟(jì)比較落后2003年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值僅 12.1 億元，在* 五區(qū)中排名最靠后；主要原因是工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)落后， 農(nóng)業(yè)占經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的比例過重。進(jìn)出* 的咽喉之地，“東擴(kuò)南進(jìn)”的橋頭堡大通位于*城市發(fā)展的東南方向上； 舜耕東路是上京福高速 *連接線的必經(jīng)之路； 206 國(guó)道也從大通區(qū)穿區(qū)而過；與中心城區(qū)、開發(fā)區(qū)的聯(lián)系緊密大通路、舜耕東路、 朝陽東路等均已改擴(kuò)建完

30、成， 大通區(qū)到市中心、到開發(fā)區(qū)都異常便捷。2) * 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)對(duì)外開放的窗口概況* 市東部；以朝陽東路和國(guó)慶東路與田家庵區(qū)， 與大通區(qū)僅一路之隔；始建于 1988 年， 1993年經(jīng)安徽省人民政府批準(zhǔn)為 省級(jí)開發(fā)區(qū) 。開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積 20平方公里，一期 10平方公里，現(xiàn)已開發(fā) 5.7平方公里；開發(fā)區(qū)道路及沿路供電、供水、供熱、供氣、排水、排污、電信等管網(wǎng)建設(shè)和綠化等各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施基本完成。六個(gè)專業(yè)工業(yè)園區(qū) 生物醫(yī)藥工業(yè)園、韓國(guó)工業(yè)園、托普軟件園、萬向工業(yè)園、益益乳業(yè)科技園和電子工業(yè)園， 其中生物醫(yī)藥工業(yè)園和韓國(guó)工業(yè)園為省級(jí)工業(yè)園區(qū)。投資企業(yè)現(xiàn)有企業(yè) 160余家，總投資達(dá) 20 多億元。其

31、中外資企業(yè) 22 戶，利用外資 1.1 億美元。韓國(guó)綠十字株式會(huì)社、韓國(guó)信友株式會(huì)社、韓國(guó)大弘紡織株式會(huì)社、澳大利亞江氏企業(yè)集團(tuán)和德國(guó)拜耳公司等外資企業(yè)；以及浙江萬向錢潮集團(tuán)、四川托普集團(tuán)、江西江中集團(tuán)、陜西東盛集團(tuán)和安徽豐原集團(tuán)等國(guó)內(nèi)多家上市公司。全市對(duì)外開放的窗口* 市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的四大支柱之一，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為全市對(duì)外開放的窗口、招商引資的重要載體和快速發(fā)展、最具活力的經(jīng)濟(jì)新區(qū)。3）田家庵區(qū)* 政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚田家庵區(qū)是 * 市的政治、 經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心。 全區(qū)總面積 250余平方公里，人口近 50 萬，是安徽省城市人口最多的市轄區(qū)； 2003年，GDP

32、達(dá)到47.98億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居全省前列。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)作為*的中心城區(qū)， 田家庵區(qū)集中了 *市重要的商業(yè)中心、 專業(yè)市場(chǎng)、餐飲娛樂市場(chǎng)， 在 * 各區(qū)中該區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重最大；區(qū)政府也確立了 “商貿(mào)立區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略。舊城改造速度加快 過去相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)， 由于*的城市性質(zhì)使然， 中心城區(qū)的 功能極其弱化， 田家庵區(qū)的城市建設(shè)比較落后； 但近年來， 舊城改造的步伐不斷加快， 不少商業(yè)項(xiàng)目相繼開工建設(shè)， 除已經(jīng)投入經(jīng)營(yíng)的商貿(mào)廣場(chǎng)、 金色大地、金太陽廣場(chǎng)外， 泰國(guó)正大易初蓮花購(gòu)物中 心、蘇果超市、臺(tái)灣好又多、 上海華聯(lián)等都已相繼在該區(qū)確定了投資目標(biāo)。3項(xiàng)目地塊分析1）用地現(xiàn)狀地塊

33、相對(duì)規(guī)則除東側(cè)臨近油庫(kù)的地塊被中間掏去一塊外， 地塊基本呈五邊形拆遷改造量不大除區(qū)政府附近有一些拆遷改造房外， 其他多為農(nóng)田或空地；地塊內(nèi)部田大路東側(cè)有一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，西側(cè)為大通區(qū)的商業(yè)中心，但檔次較低且顯雜亂，以副食品、低檔服裝2）道路系統(tǒng)主干道均已建成通車，且路況較好田大路、洞山東路為主干道， 均已建成通車， 且路況較好；與外部的交通聯(lián)系便捷通過田大路與中心城區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)連接， 離中心城區(qū) 3公里；田大路與洞山東路連接， 洞山東路與京福高速公路相連；3）綠化環(huán)境生態(tài)環(huán)境較好 環(huán)境有影響的因素：鐵路線、油庫(kù) 有利因素：南臨舜耕山，北依淮河；無任何工業(yè)污染 區(qū)政府周邊有大量成長(zhǎng)多年的大梧桐樹

34、4項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況1）今后一年內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將不會(huì)激烈， 利于項(xiàng)目啟動(dòng)由于去年的土地供應(yīng)少， 且供應(yīng)的主要是商業(yè)項(xiàng)目； 今后一到兩，項(xiàng)目的 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 為同樣規(guī)模巨大的 惠利花園城項(xiàng)目2）田家庵區(qū)舊城改造對(duì)本項(xiàng)目有長(zhǎng)期影響田家庵區(qū)舊城改造的實(shí)施， 將改善中心城區(qū)的城市環(huán)境； 不管從哪個(gè)城市來看， 住在市中心仍是購(gòu)房者的首選， 除非市中心的城 市環(huán)境已經(jīng)極端惡化。本項(xiàng)目雖然是一個(gè)城市建設(shè)的項(xiàng)目， 但實(shí)際上已經(jīng)位于城市的郊區(qū)。都市化與郊區(qū)化將是本項(xiàng)目與舊城改造項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的主要焦 點(diǎn)。五、項(xiàng)目定位1項(xiàng)目SWOT分析一一內(nèi)外部因素總結(jié)（略）2項(xiàng)目定位的基本原則1）高水平開發(fā)、高起點(diǎn)規(guī)劃 2）符合市場(chǎng)需求

35、 3）解決問題的對(duì)策： 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)、扭轉(zhuǎn)劣勢(shì)、把握機(jī)遇、 應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)3項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位： 具有城市屬性的大型居住區(qū) 居住區(qū)定位： 大型低密度、生態(tài)居住區(qū)商業(yè)區(qū)定位： 新城市的新商圈功能模塊：居住區(qū) + 城市功能區(qū)居住區(qū)：住宅 +居住區(qū)商業(yè) +居住區(qū)配套城市功能區(qū)：行政區(qū)+商務(wù)區(qū)+城市商業(yè)區(qū) +休閑娛樂區(qū) +文化教育設(shè)施 +城市道路 +城市交通設(shè)施 （公交車及車場(chǎng)、 車站等）4項(xiàng)目定位1）住宅部分產(chǎn)品定位：TOWNHOUSE聯(lián)排別墅+獨(dú)立別墅+多層陽光公寓+少量小高層公寓定位原因:1）別墅類產(chǎn)品為市場(chǎng)空白，且其能較好地體現(xiàn)項(xiàng)目的環(huán)境特色;2）市場(chǎng)需求“改善型”為主，但豪華住宅的消費(fèi)階層數(shù)量仍

36、然有 限，住宅部分整體將以“中等檔次、舒適型住宅”為主；因此，多層陽 光公寓為主要產(chǎn)品類型，別墅以經(jīng)濟(jì)適用型TOWNHOUSE聯(lián)排別墅為主、少量獨(dú)立別墅（提高檔次和影響力）3）適量建設(shè)小高層公寓，是出于容積率的考慮；另一方面，小高 層在*屬于較高檔次的物業(yè)形態(tài)，小高層之間的間距較大、綠化率高; 但因其為*市場(chǎng)新事物，市場(chǎng)接受度有待提高，因此不可大量建設(shè)。戶型面積配比:項(xiàng)目戶型面積配比表產(chǎn)品形態(tài)面積（米2）數(shù)量（戶）比例備注別TOWNHOUSE180-200120150四聯(lián)排為主墅獨(dú)立別墅280-3205060100%實(shí)用型、舒適型區(qū)350以上610享受型、樓王多層二房二廳80100200300

37、1 .三房為主，二 房其次；2 .改善型需求為 主，且房?jī)r(jià)低，面 積適當(dāng)放大；三房二廳120130600800100%四房二廳140150100200小二房二廳901006082高三房二廳120130150200100%層四房二廳1401604060客源定位:TOWNHOUSE ：主要針對(duì) *所屬區(qū)縣的 中等收入階層 ，如煤礦的技 術(shù)人員、大學(xué)教師、政府及企事業(yè)單位的中層管理干部；獨(dú)立別墅： 主要針對(duì)*所屬區(qū)縣的 富裕階層，如煤礦的管理階層、市區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、私營(yíng)企業(yè)主；多層公寓和小高層公寓： 主要針對(duì) *目前大量的 改善型需求 客戶2）商業(yè)部分整體定位新城市、新商圈產(chǎn)品定位三星級(jí)酒店 +辦公

38、樓+大型郊區(qū)購(gòu)物中心 +沿街商鋪 +社區(qū)商鋪定位原因1）大通區(qū)作為 城市副中心，缺少酒店和辦公物業(yè) ；2）辦公物業(yè)主要針對(duì)金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)區(qū)的企業(yè)，酒店主要針對(duì)外來商務(wù)人員（可以作為招商項(xiàng)目） ；3）郊區(qū)建設(shè)大型購(gòu)物中心，符合 商業(yè)發(fā)展潮流 ，同時(shí)也可以作為居住區(qū)與鐵路線的緩沖區(qū)；4）沿街商鋪主要 利用交通干線于田大路、洞山東路的商業(yè)價(jià)值 田大路主要為精品服飾、 便利店等， 洞山東路主要為餐飲和娛樂；5）社區(qū)商鋪主要滿足居住區(qū)大量居民的日常生活需求， 如菜市場(chǎng)、便利店、超市、理發(fā)店等等?？驮炊ㄎ?投資客為主：消化本地投資客的同時(shí)，面向江浙投資客;自營(yíng)型客戶為輔：本地經(jīng)營(yíng)型客戶開設(shè)分支機(jī)構(gòu)；同時(shí)加大招商力度，吸引外來經(jīng)營(yíng)戶;3）項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):產(chǎn)品形態(tài)占地面積（畝）容積率建筑面積（米2）居住區(qū)TOWNHOUSE0.453萬獨(dú)立別墅0.32萬多層公寓1.4496萬小高層1.854萬行政區(qū)行政大樓/廣場(chǎng)3萬商務(wù)區(qū)酒店（2家）3萬辦公樓1萬商業(yè)區(qū)沿街商業(yè)（街）10萬商場(chǎng)（2個(gè)）4萬大賣場(chǎng)3萬城市公設(shè)停車場(chǎng)中、小學(xué)、幼兒園1萬合計(jì)2000 畝1.35180萬六、項(xiàng)目定價(jià)分析1. *房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀目前*的房地產(chǎn)價(jià)格 處于較低的水平。從整體交易情況來看，22003年商品房成交均價(jià)為1274.5元/米;2004年上升幅度較大，估 計(jì)達(dá)到1500元/米2。從市場(chǎng)在售項(xiàng)