月亮城堡旅游度假村的可行性方案

1、月亮城堡“旅游度假村”的可行性方案第一章 基本概述1. 現(xiàn)有產(chǎn)品項(xiàng)目簡介60130m2全套奢華精裝現(xiàn)房，物盡其極，即便床單也超過80美金/m2，堪稱中國主題地產(chǎn)的巔峰之作。 6萬m2度假村、4萬m2月亮湖、京城超大高爾夫練習(xí)場、私家碼頭、馬術(shù)俱樂部等集為一體，徹底顛覆當(dāng)今一切房地產(chǎn)模式。繼“亞奧”、“朝陽”、“西山”之后，以月亮城堡70萬m2半島生態(tài)、京杭大運(yùn)河、運(yùn)河文化廣場為核心，廣達(dá)2平方公里的北京“第四公園區(qū)”，獨(dú)享北京稀缺的人文自然資源。目前已知亞洲最大的17000m2溫泉養(yǎng)生館，連同3000m2國際體檢中心等，超級養(yǎng)生，中國僅此一家。攜手洲際酒店，私人管家服務(wù)，是世界級私人酒店的準(zhǔn)入

2、門檻，完成中國酒店服務(wù)的歷史性突破。迅達(dá)長安街、使館區(qū)、國貿(mào)中心等政務(wù)圈，專屬的政務(wù)平臺和城市價(jià)值，令財(cái)富人士穩(wěn)操競爭勝局。2. 拓展品牌概念如上所述，豪華級酒店配套度假村，無疑是對所有休閑業(yè)內(nèi)人士的吸引。但為了讓品牌專業(yè)化，更加富有其休閑度假意識，使其建設(shè)時(shí)期的“酒店式公寓”的感念更為接近國際化，真正形成一個國際化綜合化的度假休閑娛樂區(qū)域的標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)，我們還應(yīng)該將真?zhèn)€銷售鏈條作相應(yīng)的調(diào)整，也就是我們所熟悉的業(yè)主買房并獲得利潤，物業(yè)公司也不用再頭痛去轉(zhuǎn)租或是轉(zhuǎn)包給什么樣的個人和集體，我們只是將它真正的度假意識與實(shí)際上的切身體會聯(lián)系起來。換句話說就是將鏈條真正的與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來。第二章 項(xiàng)目建

3、設(shè)的背景及必要性1. 項(xiàng)目建設(shè)的背景在充分熟悉本案之后，我們可以將起的度假娛樂設(shè)施作為最大的實(shí)體背景。目前國內(nèi)市場上旅游產(chǎn)業(yè)并非占有人們?nèi)康亩燃傩蓍e時(shí)間，大部分人還是愿意自行安排自己的休閑度假時(shí)間，然后旅游業(yè)為什么會長久不衰還蒸蒸日上呢？是因?yàn)樗麄冇凶约旱膬?yōu)勢，也就是價(jià)格和多年的附帶產(chǎn)業(yè)。宗所周知國內(nèi)外每一條旅游線路都有自己的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，可是大部分旅行社卻威信因游客來自己的旅行社而故意將價(jià)位報(bào)低，雖然很有可能會在旅行途中強(qiáng)行收取其他費(fèi)用，但那時(shí)身為顧客的我們早已將第一筆“首付”團(tuán)費(fèi)交到旅行社手中，而退款的可能性極小。我們在那我們最熟悉的北京旅游市場作為實(shí)例，常規(guī)北京旅游團(tuán)分為三種：一是國內(nèi)游客

4、來京旅游，這些人大部分外地游客居多；一是國外游客來京旅游，這些人基本上是國外游客，同時(shí)又分為歐美，東南亞及亞太地區(qū)；一是有目的性的團(tuán)體旅游，這些基本上是企業(yè)性質(zhì)的旅游，同時(shí)還會有會議購物等專項(xiàng)路線。不同的地區(qū)不同的待遇，國內(nèi)團(tuán)極少有四五星團(tuán)，商務(wù)會議團(tuán)有極少有游覽名勝古跡，而國際團(tuán)則是很少看到現(xiàn)代化的高科技北京。旅游業(yè)基本上處于飽和狀態(tài)，但是很多北京周邊地區(qū)目前都相繼開發(fā)農(nóng)家院，自然風(fēng)景區(qū)，私人采摘度假區(qū)等等，由于市場剛剛形成很少有人會搞大規(guī)模，自然也很少有人鋌而走險(xiǎn)。2. 項(xiàng)目建設(shè)的必要性作為綜合性極強(qiáng)的“月亮城堡度假村”很適合目前旅游業(yè)的發(fā)展需求。目前的狀態(tài)本項(xiàng)目只能作為商品房進(jìn)行買賣，而

5、在原始建設(shè)時(shí)期本案的商品定位則是酒店式小公寓（產(chǎn)權(quán)式酒店小公寓），這個概念在國外早已很成熟，在國內(nèi)市場中并沒有很多人真正熟悉了解，大部分推廣的賣點(diǎn)均是低投入高回報(bào)，也就是有開發(fā)商將小戶型進(jìn)行精裝修，由銷售公司進(jìn)行銷售并承諾物業(yè)公司將其產(chǎn)權(quán)所有的房屋作為星級酒店進(jìn)行統(tǒng)一管理。大部分業(yè)主多以第二居所為主，將其作為投資產(chǎn)業(yè)。然后當(dāng)真正進(jìn)入市場之后，又有多少家可以真正的回報(bào)業(yè)主？大部分的項(xiàng)目都以回款率低而轉(zhuǎn)向其他方式，無形當(dāng)眾將昂貴的物業(yè)費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。事實(shí)上這個誤區(qū)只是開發(fā)商及物業(yè)公司乃至銷售公司的歪曲理解，在國外很多類似的產(chǎn)業(yè)都已經(jīng)很成熟的做到了產(chǎn)銷一條龍。其主要的環(huán)節(jié)就在于轉(zhuǎn)接得下一個環(huán)節(jié)，也就是

6、我們要將房子租給誰。第三章 行業(yè)分析及市場預(yù)測1. 旅游業(yè)市場分析我們現(xiàn)在對于旅游的概念可能和傳統(tǒng)意義上的旅游有所差別，大致上我們將旅游分為兩個階段。初級階段我們是以景點(diǎn)觀光為基礎(chǔ)的旅游概念，現(xiàn)在我們的生活已經(jīng)不象以前，外面看看，看完以后就完了。除了門票、交通和餐費(fèi)收入以后沒有其他收入。在很多熱門旅游勝地可以明顯看出，很多旅游景點(diǎn)只能解決過的問題，只能看五分鐘、十分鐘，最多一個小時(shí)。中級階段可能是從城市開始，最初長假集中于城市，以看為主，然后把一些商務(wù)活動結(jié)合起來?，F(xiàn)在氣候差也成了旅游重點(diǎn)，越冷越往北方跑，或冷的地方往南方跑，氣候差成了導(dǎo)致休閑旅游的一個選擇了，健身、娛樂、休閑、運(yùn)動都開始了。

7、比如，沒有高爾夫球場的地方打高爾夫人不會去的，像昆明有很多球場，吸引大批打高爾夫的人。還有你有一種巨大的人文需求，同時(shí)能夠帶動其他商務(wù)活動，而不是看一天就完的。深圳就是一個典型，最初只有一個，也就是呆四個小時(shí)就完了，而后就至少要呆八個小時(shí)，然后開始有重復(fù)居住，這個服務(wù)鏈加長的過程才能產(chǎn)生額外收益或者資產(chǎn)重復(fù)利用的收益。要解決這些問題，就要綜合考慮你的資源可重復(fù)和循環(huán)地利用，和你的地產(chǎn)優(yōu)勢相結(jié)合，只有這兩者結(jié)合起來才能做得最好。2. 酒店式小公寓市場分析隨著中國加入wto，將會有更多的國際跨國公司企業(yè)來北京設(shè)立公司，其中中小型企業(yè)由于資金實(shí)力，酒店式公寓成為它們的首選。酒店式服務(wù)公寓也是投資置業(yè)

8、者的上選，尤其是異地置業(yè)的首選。因?yàn)榇祟愅顿Y對多數(shù)人來講，是有超值回報(bào)空間的。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服務(wù)公寓單位小，好管理，易出租等特點(diǎn)是其它物業(yè)項(xiàng)目難以比擬的。不過，高檔次項(xiàng)目所占用的資金相對較多，回報(bào)的周期相對較長，因此較適合中長線的投資者。酒店式服務(wù)公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，最好在市中心地區(qū)，才有廣闊的發(fā)展空間，投資回報(bào)。3. 旅游式度假酒店的市場預(yù)測旅游地產(chǎn)有自己的特點(diǎn)，養(yǎng)身度假和交易以及身份的象征是結(jié)合起來的。和一般城市房地產(chǎn)不同，不是簡單解決居住問題，它要解決更多的其他問題。不管分時(shí)度假還是一般度假都是第二居所的概念，這是從旅游點(diǎn)，就是旅游房地產(chǎn)集中在

9、某一個點(diǎn)上，開始向一個區(qū)域或者一個城市擴(kuò)大的過程。旅游房地產(chǎn)是不但讓人游還要住，如果沒有多種消費(fèi)方式就發(fā)展不起來。一些人開始在香港或者其他一些地區(qū)購房，第二居所概念是在一個更適合于居住和休閑的地區(qū)置業(yè)，今后就會逐步的出現(xiàn)產(chǎn)品功能和產(chǎn)品類型的細(xì)化，所以地產(chǎn)也會出現(xiàn)這種現(xiàn)象。如外省市一些地區(qū)的人跑到海南去購房，這樣就帶動了海南房地產(chǎn)的提升。這樣就使一些酒店式公寓以極大產(chǎn)權(quán)公寓得到更多人士的親賴。當(dāng)然不同的地域有著自己獨(dú)特的風(fēng)格和吸引力。除了硬件的建設(shè)以外，如果沒有軟件的建設(shè)，很難把普通的地產(chǎn)變成旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)一個轉(zhuǎn)換過程就是有人替你去管理，有人替你去實(shí)行租務(wù)。凡是有最優(yōu)秀的酒店管理公司或者物業(yè)

10、管理?xiàng)l件的地區(qū)，才有可能逐漸形成旅游地產(chǎn)，因?yàn)樗幸粋€巨大的網(wǎng)絡(luò)來實(shí)施。而某一個發(fā)展商說我在某一個地區(qū)蓋一小塊作為一個旅游地產(chǎn)，然后又沒有一個龐大網(wǎng)絡(luò)或者軟件配套，這個常常很難變成分時(shí)度假，所以配套、服務(wù)系統(tǒng)和硬件是不能分離的。旅游地產(chǎn)常常要把旅游項(xiàng)目經(jīng)營得很好，同時(shí)又要把旅游房地產(chǎn)配套服務(wù)經(jīng)營得很好，這兩者結(jié)合起來才能使旅游地產(chǎn)發(fā)揮出旅游的作用。第四章 項(xiàng)目建設(shè)的目的及展望成果1. 單純目的盈利作為任何一方都希望自己的投資得到回報(bào)，地產(chǎn)如此，旅游亦如此。經(jīng)過上邊宏觀的概括，我們對旅游和地產(chǎn)項(xiàng)目中酒店式公寓的感念從新得到了新的認(rèn)識。兩大發(fā)展勢頭在北京的大環(huán)境中都逐步瀕臨瓶頸，也就是很快趨于飽

11、和狀態(tài)。隨著2008年北京奧運(yùn)會的舉辦，北京將逐年放慢降低地產(chǎn)項(xiàng)目的審核和報(bào)批手續(xù)，換句話說今后三至五年內(nèi)，不再會有任何大型的地產(chǎn)項(xiàng)目，無論是在周遍還是在城區(qū)，這一事實(shí)很多房地產(chǎn)人士都做出了評價(jià)，認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)面臨的將是一個轉(zhuǎn)型，而這個轉(zhuǎn)型是向哪個方向轉(zhuǎn)呢？最好的辦法就是將原有的項(xiàng)目做小做精，而“酒店式小公寓”（產(chǎn)權(quán)式酒店）無疑是最好的易于成功的轉(zhuǎn)型產(chǎn)品。他原有的地產(chǎn)基礎(chǔ)是他成為地產(chǎn)類項(xiàng)目最好的成功產(chǎn)品，他的不成熟期及不成熟市場則是他轉(zhuǎn)型成功的重要關(guān)鍵。北京的周邊地區(qū)更多的是開發(fā)利用本土資源作為自然風(fēng)景區(qū)的開發(fā)，將宣傳的重點(diǎn)由原來的某某大公司或某某大集團(tuán)在本地逐步轉(zhuǎn)化為原生態(tài)基地，將本土名氣化。

12、同期這樣對自身的旅游業(yè)帶來無限商機(jī)及空間。相應(yīng)的地產(chǎn)業(yè)也只能從有限的區(qū)域化轉(zhuǎn)型為周邊配套設(shè)施。這樣的情況下怎么才能做到雙贏呢？很大情況下旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合給了我們更大的發(fā)展空間，不只是自身的知名度，相應(yīng)的是給更多的人知道我們生活的區(qū)域是“最美麗的”、“最純樸的”、“最原生態(tài)的”。2. 最終的成熟結(jié)果與世界接軌面對旅游產(chǎn)業(yè)，大部分旅游都逐漸承接豪華度假團(tuán)，這些游客并非只是要求看看名勝古跡看看街景，他們需要的是一種全新的獨(dú)家體現(xiàn)。這證明大多數(shù)人們開始與世界接軌，思想上的溝通，客觀上更多的企業(yè)允許職工有合理的假期，他們更希望這些假期不是浪費(fèi)在一連幾天的疲憊上，而是真地做到“休假”。世界上的信息從各

13、種渠道向人們透露著如何才是真正的度假，游山玩水的緊張忙碌已經(jīng)不能讓我們滿足。而更多的旅游地區(qū)不是因?yàn)闆]有星級酒店就是因?yàn)闆]有足夠好的周邊配套設(shè)施。這就是豪華度假村的崛起之時(shí)。就如本案項(xiàng)目的成熟建設(shè)，正是適應(yīng)這一市場潮流的成果。這一點(diǎn)相信開發(fā)商早已十分認(rèn)可了。第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案1. 原有項(xiàng)目的旅游意識注入將旅游公司的意識注入進(jìn)整個項(xiàng)目，是指完全成為旅游性質(zhì)的度假休閑勝地。在旅行社及旅行公司帶來大量客源的同時(shí)，自身的產(chǎn)品也達(dá)到了預(yù)期的宣傳。而原有的小公寓將作為五星級私家度假酒店供游客進(jìn)行享受，這在一定程度上有減低了物業(yè)公司的“頭痛”問題。我們只是將原有的鏈條找到合適的人，整個鏈條的形成又會帶來新的商機(jī)。2. 旅