北京：2015二季度地產(chǎn)回顧

1、北京：2015年第二季度地產(chǎn)回顧-建筑論文北京：2015年第二季度地產(chǎn)回顧文/仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行于2015年7月15日發(fā)布2015年第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào) 告，報(bào)告顯示：IT產(chǎn)業(yè)助力中關(guān)村租金上揚(yáng)；內(nèi)資開(kāi)發(fā)商尋求與機(jī)構(gòu)投資者合 作機(jī)會(huì)；業(yè)績(jī)良好及經(jīng)營(yíng)不善零售物業(yè)項(xiàng)目的差異日益明顯；需求的多樣性使得牛勿流地產(chǎn)吸納量穩(wěn)定；政策的進(jìn)一步放松使得高端公寓成交量強(qiáng)勁反彈；北京市政府搬迂通州，為新中央商務(wù)區(qū)建設(shè)提供動(dòng)力；股票市場(chǎng)大幅下挫對(duì)北京房地 產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響有限。1甲級(jí)辦公樓馬云創(chuàng)立的阿里巴巴成功持續(xù)激勵(lì)著 IT行業(yè)，第二季度北京IT行業(yè)租 賃需求強(qiáng)勁，使得中關(guān)村租金增長(zhǎng)遠(yuǎn)超其他子市場(chǎng)。2015年第

2、二季度，多家公司在中關(guān)村區(qū)域承租，成為聚集了騰訊、新浪等IT企業(yè)的中國(guó)硅谷的一員。大量的需求使得中關(guān)村租金環(huán)比上漲 3.6%，并有望在近期超越第三使館區(qū)。馬云 等企業(yè)家的成功故事將繼續(xù)為源自IT業(yè)的需求提供動(dòng)力?！爸嘘P(guān)村是本季度的 熱點(diǎn)區(qū)域，”仲量聯(lián)行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部資深董事賀?？卤硎?，“這些年輕、熱情、渴望成為下一個(gè)馬云的中國(guó)企業(yè)家將持續(xù)支持北京IT業(yè)的發(fā)展及其對(duì)力、公樓的需求?！北本┱w市場(chǎng)租金保持上漲趨勢(shì)， 2015年第二季度環(huán)比增長(zhǎng)1.1%， 成為連續(xù)第七個(gè)增長(zhǎng)的季度。在中關(guān)村之外，中央商務(wù)區(qū)租金也有明顯增長(zhǎng)，由 于可租賃面積稀缺，該區(qū)域租金在本季度環(huán)比增長(zhǎng)率加速至 1.0%。東長(zhǎng)安街

3、的 一些主要項(xiàng)目的業(yè)主也成功提高租金， 在本季度環(huán)比增長(zhǎng)3.4%，僅次于中關(guān)村?！翱勺赓U面積的稀缺使得北京的辦公樓業(yè)主有能力提高租金，除非遇到不可預(yù)見(jiàn)的因素，業(yè)主方將持續(xù)保持市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)?！辟R?？驴偨Y(jié)道。2投資市場(chǎng)投資者對(duì)位于包括中央商務(wù)區(qū)在內(nèi)的成熟辦公區(qū)域的辦公樓顯示出濃厚的興趣。本季度，北京的力、公樓收益率繼續(xù)保持穩(wěn)定，與其他一線(xiàn)城市的力、 公樓市場(chǎng)相比仍處于較好水平。盡管北京辦公樓整售價(jià)格和上海等對(duì)手城市類(lèi) 似，但其較高的租金及持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)， 使得北京對(duì)投資者依舊保持吸引力。 仲 量聯(lián)行華北區(qū)投資部董事秦子幾表示：“從投資者的角度來(lái)看，無(wú)論是強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求抑或更為容易的資產(chǎn)管理， 都是北京

4、辦公樓市場(chǎng)的誘人之處，并將繼續(xù) 成為投資者的優(yōu)先投資對(duì)象?！笔袌?chǎng)推動(dòng)者們?cè)谶x擇股權(quán)合作者時(shí)將更加謹(jǐn)慎地考慮其現(xiàn)金的充分程度是否能夠分擔(dān)高額的成本，特別是在土地價(jià)格持續(xù)攀升的情況下。現(xiàn)金流緊張 的國(guó)有企業(yè)將繼續(xù)成為北京辦公樓市場(chǎng)上的主要參與者， 但由于其核心資產(chǎn)的長(zhǎng) 期持有價(jià)值，這些企業(yè)依舊不愿意通過(guò)出售核心資產(chǎn)來(lái)減輕現(xiàn)金流的壓力。因此，在這些企業(yè)試圖擴(kuò)大戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備以及針對(duì)未來(lái)項(xiàng)目融資時(shí)，將更加傾向于同資金寬裕的機(jī)構(gòu)投資者結(jié)盟。仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部董事秦子幾表示：“對(duì)北京土地的追逐特別是在核心區(qū)域，使得地價(jià)不斷攀升，而由于價(jià)格的提升與由此導(dǎo) 致的獲取核心地域土地的更高的資本需求，我們將看到更多

5、類(lèi)似的合作關(guān) 系?！薄俺掷m(xù)具有戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備需求的國(guó)有企業(yè)將更加依賴(lài)于來(lái)源于外部的資 金，這種類(lèi)似的同盟將給予機(jī)構(gòu)投資者們更好的市場(chǎng)機(jī)遇?！?優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)在郊區(qū)新?tīng)I(yíng)業(yè)的三個(gè)新項(xiàng)目延續(xù)了于2014年底開(kāi)始的供應(yīng)高潮。中糧萬(wàn)科Fun MixLX90% 的簽約率和80%的實(shí)際人住率開(kāi)業(yè)，令人印象深刻。北京 城鄉(xiāng)世紀(jì)廣場(chǎng)，一個(gè)巨大的類(lèi)似于購(gòu)物中心的百貨商店項(xiàng)目也同期開(kāi)業(yè)。 220000m2 的提供了國(guó)內(nèi)外奢侈品牌的八達(dá)嶺奧特萊斯在開(kāi)業(yè)當(dāng)天就達(dá)到了 85%的簽約率和70%的實(shí)際人住率。仲量聯(lián)行中國(guó)華北區(qū)研究部總監(jiān)和中國(guó)區(qū) 零售市場(chǎng)首席分析師麥哲文表示：“在消費(fèi)者相較于原來(lái)對(duì)價(jià)格越來(lái)越敏感的今 天，八達(dá)嶺奧

6、特萊 斯將新興的郊區(qū)零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)帶到了一個(gè)全新 的層 次?！薄跋M(fèi)者們?cè)絹?lái)越希望能夠通過(guò)駕車(chē)前往一個(gè)價(jià)格優(yōu)惠，進(jìn)駐品牌優(yōu)質(zhì)的舒適購(gòu)牛勿環(huán)境。對(duì)于合適的消費(fèi)者，這個(gè)項(xiàng)目成功地?fù)糁辛怂麄兊男枨簏c(diǎn)。” 業(yè)績(jī)不佳項(xiàng)目的租金下滑抵消了市場(chǎng)領(lǐng)先項(xiàng)目的租金增長(zhǎng)。本季度，租 金總體增長(zhǎng)率顯著放緩。定位高檔的位于核心區(qū)的小型新項(xiàng)目仍然致力于提高入 住率，在某些情況下，部分項(xiàng)目不得不通過(guò)降低租金來(lái)吸引租客。 該趨勢(shì)使得市 區(qū)的租金增長(zhǎng)放緩，環(huán)比僅小幅提高 0.4%。相較而言，核心項(xiàng)目（業(yè)績(jī)出色的 優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目）租金環(huán)比0.7%的增長(zhǎng)率顯得更為亮眼?！霸诟?jìng)爭(zhēng)愈為白熱化的當(dāng)下， 業(yè)績(jī)良好及經(jīng)營(yíng)不善項(xiàng)目的差異將會(huì)越來(lái)越明

7、顯?！丙溦芪奶岬?， “市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo) 者將會(huì)繼續(xù)與低質(zhì)量的購(gòu)物中心形成差距，并成為未來(lái)租金增長(zhǎng)的主要推動(dòng) 力?！?優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)來(lái)自于多個(gè)行業(yè)的需求使得凈吸納量在本季度有長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，環(huán)比超兩 倍，達(dá)52000m2。多家來(lái)自制造業(yè)、實(shí)體零售商和小型電商的租戶(hù)填補(bǔ)了位于 大興的大量空置面積。與上季度不同，第三方物流公司在本季度較為平靜，但這 是因?yàn)楣┙o的緊缺而非需求的減少?！靶枨髞?lái)源的多樣性助力空置率在 2015年 第二季度降低至4%，進(jìn)一步促使可租面積的稀缺?！敝倭柯?lián)行北京工業(yè)地產(chǎn)部 董事羅薔薔表示，“盡管第三方物流及快遞行業(yè)的需求持續(xù)強(qiáng)勁， 他們將很難在 市場(chǎng)上找到合適的面積。這種情況將持續(xù)到今年年底

8、，屆時(shí)新增供給將釋放一些 被壓抑的需求。較低的空置率使得租金平緩增長(zhǎng)。有限的可租面積使得知名業(yè)主能夠 利用每個(gè)機(jī)會(huì)提高租金水平，使得整體租金環(huán)比增長(zhǎng)0.6%。“市場(chǎng)現(xiàn)狀仍對(duì)投資者有利，但是缺乏可售項(xiàng)目導(dǎo)致連續(xù)四個(gè)季度沒(méi)有整售交易?！绷_薔薔認(rèn)為，“由于投資者更傾向于長(zhǎng)期持有項(xiàng)目， 可售項(xiàng)目將繼續(xù)保持緊缺，我們預(yù)計(jì)這種 情況在未來(lái)幾年不會(huì)有所改變?！?咼端住宅由于住房市場(chǎng)政策進(jìn)一步放松，2015年第二季度豪華公寓和高端別墅 的一手成交量大幅提升到611套和176套，環(huán)比分別增加58%和66%。“積 極的信貸政策，例如降低存貨款利率，將會(huì)在年底前持續(xù)地助力高端公寓和別墅 的銷(xiāo)售反彈?！丙溦芪谋硎?，“

9、因此，下半年我們預(yù)計(jì)會(huì)看到更多的購(gòu)買(mǎi)者回到 市場(chǎng)。”在穩(wěn)定的購(gòu)買(mǎi)需求下，高端市場(chǎng)的銷(xiāo)售數(shù)量將依舊保持強(qiáng)勁。寬松的政 策下，預(yù)計(jì)目前的銷(xiāo)售數(shù)量將會(huì)小幅增加。 盡管激烈的競(jìng)爭(zhēng)有可能會(huì)使價(jià)格承受 壓力，知名開(kāi)發(fā)商仍然能以較高價(jià)格出售質(zhì)量?jī)?yōu)異的房源。6通州北京市政府搬遷至通州將有助啟動(dòng)新興衛(wèi)星城中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)。在北 京的衛(wèi)星城市中，通州最靠近城市中心，特別是靠近集中了北京大部分甲級(jí)辦公 樓和零售項(xiàng)目的朝陽(yáng)區(qū)。作為河北、天津以及北京的三地交匯處，通州將助力城“就這際及區(qū)域整合。北京軌道交通的延伸意味著迂至該區(qū)域比以前更為可行一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，未來(lái)交通便利的通州將成為有大面積需求的辦公樓租戶(hù)的一個(gè)低價(jià)選 擇。通

10、州也會(huì)吸引在北京和河北都有業(yè)務(wù)的租戶(hù)?！丙溦芪谋硎荆巴ㄖ菀呀?jīng)成 為向北京東部地區(qū)通勤的白領(lǐng)聚集的住宅區(qū)，而伴隨政府搬迂所帶來(lái)的供應(yīng)商、 承包商及相關(guān)公司的進(jìn)入將會(huì)促進(jìn)區(qū)域內(nèi)的發(fā)展?！薄傲硪环矫?，高端住宅將會(huì)在各種基礎(chǔ)設(shè)施，比如醫(yī)療和教育相對(duì)完善后進(jìn)人通州市場(chǎng)?！?股票市場(chǎng)盡管最近幾周，國(guó)內(nèi)股市大幅下滑，但預(yù)計(jì)其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響 將不會(huì)很大。1）辦公樓在甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的小型資產(chǎn)管理公司和股票經(jīng)紀(jì)公司的數(shù)量 并沒(méi)有大到可以給市場(chǎng)帶來(lái)明顯的影響。 根據(jù)調(diào)查，北京的小型內(nèi)資金融公司只 占到大約70000m2，或者說(shuō)占甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)總面積的 2%。在最壞的情 況下，如果所有的公司都倒閉，北京

11、甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的空置率也只會(huì)有兩個(gè)百分點(diǎn)的上升。由于市場(chǎng)的緊俏性，來(lái)自其他快速增長(zhǎng)行業(yè)的公司，例如IT業(yè)，將會(huì)很快租滿(mǎn)空置的辦公樓空間。相較于擁有多樣化租客來(lái)源的北京，那些財(cái)富管 理公司是甲級(jí)辦公樓需求主要單一來(lái)源的二線(xiàn)城市，目前的情況可能會(huì)引起較大 的擔(dān)憂(yōu)。2）住宅基于目前北京較高的房屋擁有率，多數(shù)人的財(cái)富都依賴(lài)于其擁有的房產(chǎn)，而非股票市場(chǎng)。由于部分買(mǎi)家將會(huì)推遲其購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃或選購(gòu)更小的戶(hù)型， 預(yù)計(jì)潛在買(mǎi)家的數(shù)量將會(huì)有所下滑。原先已經(jīng)在觀望的買(mǎi)家可能會(huì)更難進(jìn)入住宅 市場(chǎng)。同時(shí)，那些投資需求對(duì)價(jià)格漲跌更為敏感的小城市，相對(duì)于北京將更容易受到股票市場(chǎng)下滑的沖擊。我們相信由于更好的分散投資，高端買(mǎi)主對(duì)于國(guó)內(nèi)資 本市場(chǎng)的敞口將不會(huì)超過(guò)均值，也將會(huì)更少地受到股票市場(chǎng)下跌的沖擊3）投資在股票市場(chǎng)繁榮期間籌集到資本的開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)較好且已獲得較為 容易的融資。但是，那些沒(méi)有在股票市場(chǎng)上升期間融資的開(kāi)發(fā)商們和前者相比， 難以獲得相同的收益且不會(huì)有