銀行個(gè)人二手住房貸款操作規(guī)程

1、銀行個(gè)人二手住房貸款操作規(guī)程一、總 則第一條 為了規(guī)范個(gè)人二手住房貸款操作，根據(jù)中國(guó)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)基本規(guī)程（試行）、中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法，制定本規(guī)程。第二條 本規(guī)程適用于借款人購買再交易住房的貸款。二、操作流程第三條 借款人申請(qǐng)借款人申請(qǐng)二手住房貸款，須具有完全民事行為能力和償還貸款本息的能力，按要求填寫中國(guó)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款申請(qǐng)表。調(diào)查人員需收集以下資料：（一）借款人身份證件；（二）借款人婚姻狀況證明；（三）借款人還款能力證明；（四）購房首付款證明；（五）真實(shí)、合法、有效的房屋買賣合同；（六）有共同借款人的，共同借款人須按要求提供身份證件及其他相關(guān)證明文件，填寫中國(guó)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸

2、款申請(qǐng)表；（七）擬交易房屋所有人和共有權(quán)人的身份證件及共有權(quán)人同意房屋交易的書面聲明；（八）以售房人為所有權(quán)人的擬交易房屋的權(quán)利證書；（九）售房人在銀行開立的用于收款的銀行卡/折；（十）交易雙方由調(diào)查人員見證簽署的個(gè)人購房貸款資金劃轉(zhuǎn)授權(quán)委托書；（十一）擬交易房屋已出租的，須提交售房人與承租人同意終止租賃合同的證明文件或借款人與承租人同意繼續(xù)租賃的證明文件；（十二）銀行要求的其他資料。上述資料能夠留存原件的留存原件；不能留存原件的，審核無誤后留存復(fù)印件，加蓋“與原件核對(duì)無誤”章并簽字。第四條 貸款調(diào)查、評(píng)估（一）調(diào)查人員對(duì)收集的信貸資料初步審核，同意受理的，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行貸前調(diào)查并安排房屋價(jià)格評(píng)估

3、。對(duì)需要雙人調(diào)查的貸款應(yīng)由兩名調(diào)查人員共同調(diào)查。貸前調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：1、貸款資料是否真實(shí)、完整；2、擬交易房屋能否正常、合法交易，能否正常使用；3、與同區(qū)域、同類型房屋相比，借款人所購二手住房成交價(jià)格是否合理；價(jià)格評(píng)估報(bào)告的估價(jià)結(jié)論是否基本合理；4、二手房交易是否真實(shí)。對(duì)中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部員工作為賣方或買方發(fā)生的二手房交易，或近親屬之間發(fā)生的二手房交易，應(yīng)特別關(guān)注交易行為的真實(shí)性，并在調(diào)查報(bào)告中出具明確的調(diào)查意見及風(fēng)險(xiǎn)提示；5、借款人及配偶信用狀況是否符合規(guī)定。須通過查詢?nèi)嗣胥y行個(gè)人征信系統(tǒng)調(diào)查借款人及配偶信用狀況，打印并保存信用報(bào)告；6、借款人及配偶還款能力是否充足。調(diào)查、核實(shí)借款人及配偶本

4、筆住房貸款月還款額與月收入之比應(yīng)在50%（含）以下、月所有債務(wù)支出（本筆貸款的月還款額+其他債務(wù)月均償付額）與月收入之比應(yīng)在55%（含）以下；7、借款人是否已真實(shí)、足額支付不低于規(guī)定比例的購房首付款，或已委托銀行對(duì)首付款實(shí)施資金托管；8、貸款期限是否符合規(guī)定；9、售房人在銀行開立的結(jié)算賬戶是否與買賣雙方簽署的個(gè)人購房貸款資金劃轉(zhuǎn)授權(quán)委托書中約定一致；10、借款人所購二手住房是否已出租，已出租的，是否已提交售房人與承租人同意終止租賃合同的證明文件或借款人與承租人同意繼續(xù)租賃的證明文件。（二）調(diào)查人員要與借款人至少面談一次，重點(diǎn)了解借款人的基本情況、購房行為及貸款行為的真實(shí)性、還款意愿等并做好面談

5、記錄。調(diào)查人員應(yīng)與擬交易房屋所有人、共有權(quán)人面談一次，重點(diǎn)了解房屋出售行為的真實(shí)性、合法性,并見證簽署共有權(quán)人同意房屋交易的書面聲明。（三）調(diào)查人員應(yīng)根據(jù)對(duì)信貸資料的分析及面談情況確定是否開展實(shí)地調(diào)查。開展實(shí)地調(diào)查的，應(yīng)重點(diǎn)了解借款人家庭狀況、職業(yè)特征、收入情況、居住環(huán)境等因素并進(jìn)行綜合評(píng)估。（四）調(diào)查人員填寫中國(guó)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款內(nèi)部運(yùn)作（審查審批）表，就借款人提供資料的真實(shí)性和完整性、購房行為真實(shí)性、信用狀況、還款能力、購房首付款真實(shí)性、房產(chǎn)交易價(jià)格合理性，以及貸款主要要素（金額、期限、利率、還款方式、擔(dān)保方式等）、限制性條件等提出調(diào)查意見，并出具是否同意貸款的調(diào)查結(jié)論。（五）調(diào)查人員應(yīng)按

6、照規(guī)定將經(jīng)調(diào)查核實(shí)的相關(guān)信息數(shù)據(jù)輸入信貸管理系統(tǒng)（cms）。（六）調(diào)查人員和調(diào)查主責(zé)任人均不同意貸款的，可在簽署意見后中止貸款程序，及時(shí)通知借款人不予貸款的原因，并做好信貸資料歸檔工作。（七）調(diào)查人員同意貸款的，經(jīng)調(diào)查主責(zé)任人簽署同意意見后，報(bào)送審查人員進(jìn)行審查。第五條 貸款審查（一）二手住房貸款審查的主要內(nèi)容包括：1、貸款資料是否完整、合法、有效；2、擬交易房屋權(quán)屬是否清晰，擬交易房屋是否能夠正常、合法交易；3、價(jià)格評(píng)估報(bào)告是否合法、有效，估價(jià)結(jié)論是否基本合理；4、借款人及配偶的信用報(bào)告是否完整，信用狀況是否符合規(guī)定；5、借款人及配偶本筆住房貸款月還款額與月收入之比、月所有債務(wù)支出與月收入之

7、比是否符合規(guī)定；6、購房首付款支付是否符合規(guī)定；7、貸款用途、金額、期限、利率、還款方式、貸款資金劃轉(zhuǎn)方式等是否符合規(guī)定；8、借款人共有權(quán)人是否出具同意抵押的書面文件；貸款擔(dān)保是否符合規(guī)定；9、調(diào)查結(jié)論是否完整、清晰。（二）審查人員應(yīng)基于信貸資料，通過盡職審查，對(duì)借款人購房風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行整體評(píng)價(jià)，并特別關(guān)注借款人購房?jī)r(jià)格合理性。對(duì)中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部員工作為賣方或買方發(fā)生的二手房交易，或近親屬之間發(fā)生的二手房交易，應(yīng)關(guān)注交易行為的真實(shí)性。（三）審查人員認(rèn)為調(diào)查部門移交的信貸資料不全、調(diào)查內(nèi)容不完整、不清晰的，應(yīng)要求調(diào)查人員補(bǔ)充調(diào)查或重新調(diào)查。（四）審查人員應(yīng)在中國(guó)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款內(nèi)部運(yùn)作（審查審批）表中，

8、就借款人信用狀況、還款能力、購房首付款支付、貸款主要要素（包括貸款金額、期限、利率、還款方式、擔(dān)保方式等）及限制性條款提出意見，出具是否同意貸款的審查結(jié)論，并經(jīng)審查主責(zé)任人簽署意見后報(bào)送有權(quán)審批人進(jìn)行審批。（五）審查人員應(yīng)按照規(guī)定將審查意見輸入信貸管理系統(tǒng)（cms）。第六條 貸款審批（一）有權(quán)審批人根據(jù)調(diào)查意見和審查意見，在授權(quán)范圍內(nèi)，審批二手住房貸款業(yè)務(wù)，并在中國(guó)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款內(nèi)部運(yùn)作（審查審批）表上簽署審批意見。（二）有權(quán)審批人應(yīng)按照規(guī)定將審批意見輸入信貸管理系統(tǒng)（cms）。第七條 合同簽訂與貸款發(fā)放二手房貸款發(fā)放流程可按需要采用兩種方式之一：（一）辦妥房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記之后發(fā)放

9、貸款。1、貸款經(jīng)有權(quán)審批人批準(zhǔn)后，直接或逐級(jí)批復(fù)至貸款行，由貸款行客戶經(jīng)理通知借款人提供在銀行開立的用于還款的銀行卡（折），并留存復(fù)印件。2、貸款行客戶經(jīng)理應(yīng)依據(jù)審批意見，按照中國(guó)銀行合同管理辦法有關(guān)規(guī)定選用并填寫個(gè)人購房擔(dān)保借款合同。3、在各方當(dāng)事人簽章前，應(yīng)當(dāng)由合同審查員進(jìn)行規(guī)范性審查和/或法律審查。合同審查員應(yīng)按規(guī)定出具審查意見。4、合同審查通過的，客戶經(jīng)理應(yīng)在核實(shí)借款人、擔(dān)保人的真實(shí)身份基礎(chǔ)上，按照中國(guó)銀行合同管理辦法有關(guān)規(guī)定與借款人、擔(dān)保人當(dāng)面簽署或公證簽署個(gè)人購房擔(dān)保借款合同。5、在借款人自愿基礎(chǔ)上，貸款行與借款人平等協(xié)商選擇是否投保、保險(xiǎn)品種、保險(xiǎn)金額、保險(xiǎn)費(fèi)繳納方式和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。

10、借款人購買保險(xiǎn)的，原則上應(yīng)在保險(xiǎn)單上明確貸款行為第一受益人并由貸款行將保險(xiǎn)單作為重要憑證入庫保管。6、貸款行向售房人出具二手房抵押貸款承諾書，承諾在辦妥擬交易房屋的轉(zhuǎn)移登記和抵押登記手續(xù)后，按合同約定發(fā)放貸款。由銀行實(shí)施交易資金托管的，貸款行與買賣雙方簽訂二手房交易資金托管協(xié)議，被托管交易資金的管理按照該協(xié)議執(zhí)行。7、借款人與售房人到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并協(xié)助貸款行辦妥抵押登記。抵押登記申請(qǐng)及他項(xiàng)權(quán)利證書領(lǐng)取等工作應(yīng)由調(diào)查人員之外的銀行員工親自辦理。8、收?qǐng)?zhí)房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證書、其他放款條件全部落實(shí)后，貸款行應(yīng)嚴(yán)格按照總行cms貸款發(fā)放實(shí)時(shí)處理流程有關(guān)規(guī)定，將貸款資金劃入售房人賬戶。

11、（二）在辦妥房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性保證擔(dān)保的前提下發(fā)放貸款：1、貸款行與交易中介機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)簽訂二手房貸款業(yè)務(wù)銀企合作協(xié)議。貸款行與擔(dān)保機(jī)構(gòu)約定按照貸款余額的一定比例或按照固定額度存入保證金的，應(yīng)在銀行“保證金存款”會(huì)計(jì)科目下為保證人設(shè)置保證金專戶，并在合作協(xié)議中明確約定以該專戶內(nèi)的保證金為所擔(dān)保的債務(wù)設(shè)定質(zhì)押。2、貸款經(jīng)有權(quán)審批人批準(zhǔn)后，直接或逐級(jí)批復(fù)至貸款行，由貸款行客戶經(jīng)理通知借款人提供在銀行開立的用于還款的銀行卡（折），并留存復(fù)印件。3、貸款行客戶經(jīng)理應(yīng)依據(jù)審批意見，按照中國(guó)銀行合同管理辦法有關(guān)規(guī)定選用并填寫個(gè)人購房擔(dān)保借款合同。4、在各方當(dāng)事人簽章前，應(yīng)當(dāng)由合同審查員進(jìn)

12、行規(guī)范性審查和/或法律審查。合同審查員應(yīng)按規(guī)定出具審查意見。5、合同審查通過的，客戶經(jīng)理應(yīng)在核實(shí)借款人、擔(dān)保人的真實(shí)身份基礎(chǔ)上，按照中國(guó)銀行合同管理辦法有關(guān)規(guī)定與借款人、擔(dān)保人當(dāng)面簽署或公證簽署個(gè)人購房擔(dān)保借款合同。待添加的隱藏文字內(nèi)容36、在借款人自愿基礎(chǔ)上，貸款行與借款人平等協(xié)商選擇是否投保、保險(xiǎn)品種、保險(xiǎn)金額、保險(xiǎn)費(fèi)繳納方式和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。借款人購買保險(xiǎn)的，原則上應(yīng)在保險(xiǎn)單上明確貸款行為第一受益人，并由貸款行將保險(xiǎn)單作為重要憑證入庫保管。7、貸款行向售房人出具二手房抵押貸款承諾書，承諾在辦妥房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性保證擔(dān)保的情況下，按合同約定發(fā)放貸款。8、借款人與售房人到房地產(chǎn)登記

13、管理部門辦妥房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并協(xié)助貸款行辦理抵押登記申請(qǐng)手續(xù)。抵押登記申請(qǐng)及他項(xiàng)權(quán)利證書領(lǐng)取等工作應(yīng)由調(diào)查人員之外的銀行員工親自辦理。9、辦妥房屋轉(zhuǎn)移登記，貸款行收?qǐng)?zhí)房屋登記機(jī)構(gòu)出具的抵押登記受理證明、其他放款條件全部落實(shí)后，貸款行應(yīng)嚴(yán)格按照總行cms貸款發(fā)放實(shí)時(shí)處理流程有關(guān)規(guī)定，將貸款資金劃入售房人賬戶。第八條 貸款劃轉(zhuǎn)例外貸款行不得以任何理由將二手房貸款資金劃轉(zhuǎn)至售房人賬戶之外的其他賬戶，但已經(jīng)按照建設(shè)部、中國(guó)人民銀行關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知（建住房2006321號(hào)）有關(guān)規(guī)定建立統(tǒng)一、規(guī)范的操作流程，實(shí)行中介機(jī)構(gòu)“交易結(jié)算資金專用存款賬戶”劃轉(zhuǎn)資金的除外

14、。第九條 檔案管理（一）個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案按照中國(guó)銀行信貸業(yè)務(wù)檔案管理辦法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。（二）具備條件的分行，應(yīng)積極推廣電子檔案系統(tǒng)，平時(shí)只使用電子檔案，實(shí)物檔案實(shí)行集中保管。第十條 貸后管理（一）貸款行在收到房地產(chǎn)登記管理部門抵押登記受理證明之后發(fā)放貸款的，應(yīng)在合理期限內(nèi)辦妥抵押登記。（二）貸款行應(yīng)按規(guī)定建立個(gè)人住房貸款抵押物登記管理臺(tái)賬并做好記錄。（三）貸款風(fēng)險(xiǎn)分類按照中國(guó)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)分類管理辦法、中國(guó)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)分類操作規(guī)程有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（四）其他貸后管理工作按照中國(guó)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)基本規(guī)程(試行)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，總行另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第十一條 貸款收回（一）部分/全部提前還款1、借款人在提前還款前原則上應(yīng)向貸款行提交書面申請(qǐng)。2、貸款行客戶部門應(yīng)在查詢借款人貸款余額、逾期貸款本息、還款賬戶等基本情況的基礎(chǔ)上，審核提前還款是否符合政策規(guī)定和合同約定，并提出是否核準(zhǔn)的意見。3、貸款行會(huì)計(jì)部門根據(jù)客戶部門核準(zhǔn)意見為客戶辦理提前還款。部分提前還款的應(yīng)生成新的還款計(jì)劃并告知借款人；全部結(jié)清貸款的應(yīng)辦理清戶撤押手續(xù)。（二）正常還款貸款行應(yīng)采取適當(dāng)方式提醒借款人在每期還款日前存入足額資金，并于約定還款日由計(jì)