定期維修保養(yǎng)(20210516052014)

1、認(rèn)識(shí)樓宇的維修及管理3.1 簡(jiǎn)介 疑難-本章講述業(yè)主在維修保養(yǎng)及管理物業(yè)時(shí)經(jīng)常遇見(jiàn)的疑難及其可能的成因。透過(guò)所提供的資料，讀者可較容易掌握其個(gè)別物業(yè)的現(xiàn)況。解決辦法-第4章會(huì)就本章提及的疑難，建議一些解決方案以供讀者選擇，包 括詳細(xì)步驟、修正措施及方法。讀者在閱覽第 3及4章後，可對(duì)樓宇的維修及管 理有較深入的了解，從而選擇恰當(dāng)及合適的方法去解決問(wèn)題。維修及管理-維修及管理的關(guān)係非常密切。樓宇的管理工作，除了保安及清潔 外，其實(shí)亦應(yīng)該包括大廈維修保養(yǎng)計(jì)劃的統(tǒng)籌，以確保安全舒適的居住環(huán)境。正 如下文所解釋?zhuān)O(jiān)察樓宇的情況及其所需維修保養(yǎng)的工作，可與日常管理保安巡 查互相配合，以達(dá)到共同的目的。業(yè)

2、主在安排個(gè)別管理員的工作時(shí)，應(yīng)要求同一 員工同時(shí)進(jìn)行以上兩類(lèi)工作，會(huì)更為省便有利。3.2 適時(shí)維修 預(yù)防勝於治療 -樓宇損毀可造成嚴(yán)重或致命的意外！其實(shí)大多數(shù)這類(lèi)別的意外 的成因，都可透過(guò)明顯可見(jiàn)或可偵測(cè)到的癥狀及早發(fā)現(xiàn)。這些癥狀，若未能適時(shí) 正視及以妥善方法處理，不單可能導(dǎo)致日後嚴(yán)重的問(wèn)題，引發(fā)故障或突然倒塌， 對(duì)生命構(gòu)成威脅，更會(huì)令所需的維修費(fèi)用提高。本章會(huì)在這方面提供一些提示， 以避免這類(lèi)事故發(fā)生，及協(xié)助計(jì)劃將來(lái)的需要及相應(yīng)的工作。讀者應(yīng)細(xì)讀本章及 第4章，以便及早採(cǎi)取預(yù)防及修正行動(dòng)，防止意外發(fā)生，避免收到政府的命令， 這亦正是適時(shí)維修的精神。.3.2.1常見(jiàn)的樓宇損毀及其癥狀 (a)

3、背境所有樓宇，不論其樓齡多少，都可找到不同種類(lèi)及程度的損毀。以下各項(xiàng) 都會(huì)是構(gòu)成樓宇損毀的誘因：建築物料種類(lèi)繁多，導(dǎo)致彼此未能完全互相配合; 建築技術(shù)或設(shè)計(jì)照顧不周而未能完全避免毛??； 工人技術(shù)水平不一致或未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)；使用不適當(dāng)?shù)慕êB程序；因工地環(huán)境惡劣因而令施工質(zhì)素降低；自然損耗；受污染物侵蝕；及樓宇落成後使用不當(dāng)。第3章認(rèn)識(shí)樓宇的維修及管理Page 1(b)樓宇損壞 樓宇常見(jiàn)的問(wèn)題:常見(jiàn)問(wèn)題癥狀可能成因第4章有關(guān)章節(jié)(i)天花板混凝土剝落或批盪鬆脫-表面出現(xiàn)水漬或銹漬、或有漏水情 況-出現(xiàn)裂縫- 表面隆起、大塊混凝土剝落，暴露 通常已生銹的鋼筋-批盪/瓷磚剝落在老化的舊式樓宇內(nèi)通?？烧业揭褤p

4、壞的混凝土。持續(xù)的漏水可影 響混凝土內(nèi)的鋼筋；摻雜了鹹水的混凝土，或受過(guò)重的負(fù)荷。-4.1.1(a)(i)(ii)外牆/窗戶、屋頂 或天花板岀現(xiàn)滲漏-出現(xiàn)水漬-漆油或牆紙剝落-滴水- 生長(zhǎng)霉菌-混凝土、批盪或瓷磚有損毀-出現(xiàn)銹漬造成外牆滲漏的原因很多，包括外牆有裂縫、蜂巢狀混凝土、窗戶 防水接合膠有破損、天臺(tái)防水層損壞、外置水管及排水管有破損等 。一 4.1.3(iii)牆壁出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性裂縫-穿過(guò)表層批盪深入至混凝土或磚牆 的裂縫-出現(xiàn)橫跨牆壁的長(zhǎng)裂縫- 窗戶或門(mén)角出現(xiàn)斜狀裂縫-裂縫有銹漬造成結(jié)構(gòu)性裂縫的原因很多，如樓宇結(jié)構(gòu)移動(dòng)幅度過(guò)大、地基出現(xiàn) 沉降、結(jié)構(gòu)負(fù)荷過(guò)重、因生銹或物料衰老而造成樓宇部

5、份結(jié)構(gòu)脆 弱、意外造成的損毀、或設(shè)計(jì)/建築欠佳等。如發(fā)現(xiàn)裂縫，必須先 進(jìn)行勘測(cè)，找岀原因，加以清除或修復(fù)，然後才安排裂縫的修補(bǔ)工 程。* 4.1.1(a)(ii)(iv)樑柱出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性裂縫-穿過(guò)表層批盪深入混凝土或磚牆的 裂縫-剝落與上述(iii)項(xiàng)相同。常見(jiàn)問(wèn)題癥狀可能成因第4章有關(guān)章節(jié)（v） 非結(jié)構(gòu)性裂縫 （通常在批盪或 其它以水泥沙漿 批盪為底層的飾 面岀現(xiàn)）岀現(xiàn)髮絲般的裂縫-岀現(xiàn)伸向多個(gè)方向的裂縫 （因收縮 而造成的裂縫）-非結(jié)構(gòu)牆和結(jié)構(gòu)組件間（如磚牆與 樑柱的接口）出現(xiàn)的裂縫在批盪或其他表層的裂縫，只會(huì)影響樓宇外觀，並不構(gòu)成安全威脅。 那些髮絲裂縫，是在外牆表層形成，並不影響內(nèi)裡鋼筋

6、石屎混凝土的 結(jié)構(gòu)。-4.1.1(b)(ii)（vi）破損的外牆批盪/紙皮石/瓷磚/石面層/幕牆- 外牆批盪/瓷磚鬆脫，當(dāng)用鎚毃擊 時(shí)，會(huì)發(fā)出空心聲音- 牆壁表面出現(xiàn)裂縫- 表層隆起，內(nèi)裡中空-剝落- 裂縫-部份鬆脫造成這些損毀的原因眾多，如老化、結(jié)構(gòu)移動(dòng)、工人安裝時(shí)技術(shù)欠 佳、冷縮熱漲時(shí)引起的移動(dòng)、伸縮縫損壞或根本沒(méi)有預(yù)留所需的伸 縮縫、其他外在因素（如颱風(fēng)時(shí)高處墮下物件 ）、有水進(jìn)入外牆批盪 或瓷磚與結(jié)構(gòu)之間的空隙等。-4.1.1(b)如要知道怎樣修補(bǔ)以上損毀，可參考第4章第4.1.1節(jié)或以後各節(jié)*如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性裂縫，應(yīng)立刻正視。這些裂縫顯示樓宇或某部份之結(jié)構(gòu)正承受過(guò)大的荷載。一個(gè)結(jié)構(gòu)，倘其

7、承受的荷載超過(guò)其原本 設(shè)計(jì)上能承受的，便很容易倒塌。因此，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性裂縫突然出現(xiàn)，或裂口擴(kuò)大及/或有蔓延跡象，應(yīng)立即向屋宇署報(bào)告。如發(fā) 現(xiàn)此等裂縫，應(yīng)先進(jìn)行勘察，找出原因及修復(fù)，然後才修補(bǔ)裂縫。通常需要聘請(qǐng)一位建築界專(zhuān)業(yè)人士如註冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師，以找出造 成裂縫的原因，然後評(píng)估對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)的影響，及建議和監(jiān)督合適的修正及修復(fù)工程。第3章認(rèn)識(shí)樓宇的維修及管理Page 3(c)屋宇裝備問(wèn)題大多數(shù)屋宇裝備的機(jī)械組件的使用壽命均較樓宇結(jié)構(gòu)本身的為短，這些 機(jī)械組件如出現(xiàn)毛病，很容易造成故障，需要更換或維修。因此，業(yè)主 應(yīng)預(yù)先編定時(shí)間表，列明更換每個(gè)機(jī)械零件或組件的時(shí)間。不應(yīng)任由組 件不停操作磨損致毀壞為止

8、，可避免發(fā)生突然故障，引致不便或狼狽情況。有關(guān)裝置及保養(yǎng)樓宇裝備的資料，可參閱第 4章4.1.2節(jié)。常見(jiàn)的樓 宇裝備問(wèn)題簡(jiǎn)述如下：系統(tǒng)癥狀可能成因第4章可供 參考章節(jié)(i)食水供應(yīng)一 水壓或水流不足-供水系統(tǒng)組件如水管或活 門(mén)(或閘掣)岀現(xiàn)阻塞或漏 水-4.1.2(d)- 食水啡黃/出現(xiàn)砂粒及 沉澱物一水管生銹或儲(chǔ)水缸骯髒-供應(yīng)中斷-水泵故障、供水管道破損- 岀現(xiàn)滲漏情況-儲(chǔ)水缸、水管(接駁口)或 活閥(活門(mén)或閘掣)損毀- 食水不潔、有海藻生 長(zhǎng)、污物或沉積物-欠缺儲(chǔ)水缸蓋或缸蓋損毀-用水量突然大增-供水系統(tǒng)在水錶後岀現(xiàn)漏 水- 水泵或入水處發(fā)岀噪音一水泵破損或水壓不均(ii)電力供應(yīng)- 供應(yīng)

9、中斷/系統(tǒng)停頓- 保險(xiǎn)絲或漏電斷路器岀現(xiàn) 故障-4.1.2(a)-保險(xiǎn)絲或斷路器突然或 經(jīng)常切斷，令電力供應(yīng) 中斷-漏電，引致負(fù)荷過(guò)重-電掣及電線過(guò)熱-負(fù)荷過(guò)重-耗電量大，經(jīng)常或突然 岀現(xiàn)電力中斷-用電安排分佈不平均- 出現(xiàn)火花、觸電- 地線連接駁不足系統(tǒng)癥狀可能成因第4章可供參考章節(jié)(iii)消防裝置- 水壓不足-供水系統(tǒng)的組件如水管或 活閥（活門(mén)或閘掣）出現(xiàn)阻 塞或漏水-4.1.2(b)-沒(méi)有水供應(yīng)-水泵岀現(xiàn)故障、供水系統(tǒng) 斷漏-漏水、岀現(xiàn)銹漬- 水管、接駁位、活閥（活門(mén) 或閘制）岀現(xiàn)損毀、生銹或 故障-警鐘失效或誤鳴、或警 告燈/指示板錯(cuò)誤顯 示- 警鐘線路岀現(xiàn)問(wèn)題、短路-可攜滅火器具遺

10、失或放 在不適當(dāng)位置，警鐘開(kāi) 關(guān)掣的玻璃面碎裂-保護(hù)或管理不足-儀器操作不正常-保養(yǎng)或維修不足電梯及扶手電梯- 操作時(shí)停頓或發(fā)岀過(guò)大 噪音、指示燈熄滅、機(jī) 身不穩(wěn)定、按紐及指示 燈操作不正常零件老化、機(jī)件故障-4.1.2(c)-升降機(jī)間歇性未有停在 指定樓層或有走位現(xiàn) 象升降機(jī)停頓位置與樓層數(shù) 水平未有適當(dāng)調(diào)準(zhǔn)-升降機(jī)門(mén)未能正常關(guān)上 零件老化、機(jī)件故障、有 垃圾阻礙操作-機(jī)件岀現(xiàn)問(wèn)題、經(jīng)常停 頓、岀現(xiàn)警報(bào)訊號(hào)-保養(yǎng)不足(v)空調(diào)/暖氣-冷氣及暖氣均不足夠 效率低、冷凍劑洩漏、傳 熱部份積聚塵?；蚶? 嘈吵、空氣不流通-零件鬆脫、吹風(fēng)機(jī)或推動(dòng) 器發(fā)生故障-機(jī)器聲音顯示操作正 常，但空氣不流通

11、隔塵板閉塞、通風(fēng)管及隔 塵網(wǎng)未有清理-吹風(fēng)機(jī)或推動(dòng)器操作嘈 吵- 機(jī)械軸的銜接位岀現(xiàn)誤差-室內(nèi)空氣質(zhì)素欠佳一輸入新鮮空氣不足夠、空 氣過(guò)濾器操作不正常- 岀現(xiàn)滴水、及輸岀的冷 氣及暖氣溫度不足夠 隔熱部份失去功能- 鼓風(fēng)機(jī)或扇葉發(fā)岀噪音一馬達(dá)軸心有偏差其他需要定期檢查及保養(yǎng)的屋宇裝備包括：氣體供應(yīng)系統(tǒng)、保安系統(tǒng)及 警鐘、接收電臺(tái)廣播、電話及電視訊號(hào)系統(tǒng)等。(d)斜坡及擋土牆的問(wèn)題(i) 業(yè)主須負(fù)責(zé)保養(yǎng)私人土地範(fàn)圍內(nèi)的斜坡或擋土牆。然而，政府土地租約 或契約的條款內(nèi)，亦會(huì)要求業(yè)主就連接或靠近該地段的政府土地的斜坡 或擋土牆履行保養(yǎng)維修責(zé)任。(ii) 應(yīng)定期巡查斜坡，以清除鬆脫的沙石及野生植物，以

12、免損壞斜坡表面層 或排水渠。業(yè)主應(yīng)派員經(jīng)常監(jiān)察擋土牆，確保結(jié)構(gòu)及排水狀況正常。有 監(jiān)察裝置的擋土牆，應(yīng)由合資格人士定期檢查。要確保斜坡及擋土牆的 結(jié)構(gòu)狀況穩(wěn)固良好，應(yīng)進(jìn)行定期的維修保養(yǎng)及鞏固工程，特別是在雨季 刖。(iii) 大多數(shù)斜坡或擋土牆崩塌都與水有關(guān)，故此應(yīng)加緊巡查連接水道的斜 坡。連綿大雨、淤塞渠道、地面排水渠道破損、護(hù)面退化、地下水位急 升等均會(huì)造成斜坡或擋土牆的崩塌。(iv) 斜坡問(wèn)題或擋土結(jié)構(gòu)損毀- 排水渠道積聚雜物或垃圾- 雜草引致斜坡表面及排水渠道出現(xiàn)裂縫- 用磚石砌成的牆上石塊間的灰泥填料剝落或退化- 疏水孔淤塞- 斜坡及擋土牆頂及底部的排水渠道出現(xiàn)裂縫或損毀- 斜坡表層

13、出現(xiàn)裂縫或損毀- 斜坡、擋土牆頂或底部、或路面出現(xiàn)下陷- 斜坡及擋土牆的表面墮下物件- 斜坡及擋土牆表層或疏水孔有水大量流出(v) 般山泥傾瀉的癥狀- 在馬路及行人徑上有少量山泥傾瀉後出現(xiàn)的泥石- 在斜坡、擋土牆的頂部或底部或在馬路或行人徑上出現(xiàn)下陷或新 的大裂痕- 泥土、巖石、混凝土/磚石碎塊及連根拔起的植物從斜坡及擋土 牆墮下- 從斜坡或擋土牆流出的水突然改變顏色(由清澈轉(zhuǎn)成混濁)- 大量雨水溢流在斜坡及擋土牆上- 灰泥或混凝土斜坡護(hù)面隆起、鬆脫、移位或有泥土沖蝕的跡象- 渠管、排水井或引水道崩缺引起溢流- 山坡地區(qū)水浸- 在斜坡或擋土牆上突然出現(xiàn)大面積的滲漏(Vi)斜坡及護(hù)土結(jié)構(gòu)的預(yù)防性

14、維修保養(yǎng)，包括勘測(cè)、分析、監(jiān)察及制訂修復(fù)方案的過(guò)程，是需要土力工程師提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，政府在這方面亦已編制 了有關(guān)的詳細(xì)指引。為方便讀者，本全書(shū)附錄7節(jié)錄了業(yè)主應(yīng)負(fù)的維修保養(yǎng)責(zé)任及範(fàn)圍及其詳細(xì)資料，以供參考。適時(shí)維修不但可保障生命， 長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)更可節(jié)省維修所需的費(fèi)用。(e)滲漏及排水系統(tǒng)造成的滋擾這些現(xiàn)象經(jīng)常對(duì)下層的的住客造成滋擾。雖然知道水向下流，但要準(zhǔn)確 找出滲漏源頭或因由，有時(shí)候卻非容易的事。很多時(shí)需使用特別的探測(cè) 儀器或染劑來(lái)追蹤漏水源頭、收集樣本作分析、或在可疑的滲漏源頭或 其他特定位置進(jìn)行測(cè)試等，都是找出滲漏成因的慣常做法。整個(gè)過(guò)程所 耗時(shí)間可能較長(zhǎng)，需要各方的耐性及合作。以下是一些常見(jiàn)

15、的情況：滲漏位置可能成因第4章有關(guān)章節(jié)(i)天面(如天臺(tái)、平臺(tái)、天井)的底層防水層受破壞或老化通道門(mén)或機(jī)房頂蓋門(mén)岀現(xiàn)漏水 天面鋼坑板(作防水用途)及接 駁位的物料老化圍封水缸內(nèi)層的物料出現(xiàn)損毀 天臺(tái)圍邊護(hù)牆有裂縫，影響防水 層通過(guò)天臺(tái)樓板的套管沒(méi)有足夠保護(hù)或裝置不當(dāng)建築接駁位移動(dòng)過(guò)大-4.1.3(a)(ii) 室內(nèi)地方的天花滲漏樓上單位的浴室或廚房漏水，通 常因喉管接駁位或接合膠物料 安裝不當(dāng)、破損或出現(xiàn)裂縫，引 致衛(wèi)生設(shè)備、浴缸、花灑缸、暗 藏水管或排水渠出現(xiàn)滲漏 樓上單位的地面防水層未有妥 善安裝，或因安裝電插頭、地下 線道而引致防水層的損毀 露臺(tái)或外牆的防水物料岀現(xiàn)問(wèn) 題滲漏位置可能成因

16、第4章有關(guān)章節(jié)(iii) 牆壁水從外牆的破損地方滲入，例如 裂縫、接駁口、蜂巢狀混凝土剝 落位置、破孔、針孔或損壞部 份、混留在外牆內(nèi)的垃圾殘屑引 致的弱點(diǎn)或因外牆組件的移動(dòng) 產(chǎn)生的缺口等外牆飾面岀現(xiàn)破損，令雨水從外 滲入，如紙皮石鬆脫、瓷磚及漆 面有裂縫、外牆覆蓋層或玻璃幕 牆手工欠妥，或抗水組件效能不 足等水沿著樓宇之間共用牆或在預(yù)製構(gòu)件之間的裂縫滲入-4.1.3(c)(iv) 地面因喉管或衛(wèi)生潔具破損 暫時(shí)性的水浸或溢流 浴室設(shè)備如浴缸、花灑缸、洗手 盆岀現(xiàn)的問(wèn)題，或喉管、防水接 合膠安裝不當(dāng)-4.1.3(e)(v) 窗戶窗框的封邊物不當(dāng)窗框及窗扇變型，或固定玻璃及 窗框的墊圈、防漏膠或

17、填縫料出 現(xiàn)問(wèn)題冷氣機(jī)槽位或其混凝土平臺(tái)向 內(nèi)傾斜冷氣機(jī)四周的防漏膠不足夠-4.1.3(d)(vi) 地庫(kù)防水層不足或受損(可能因結(jié)構(gòu) 移動(dòng)或破損造成)建築縫或伸縮縫的防水裝置老化(vii)埋設(shè)管道、地下渠道或水 管因安裝不當(dāng)，或不冋樓宇結(jié)構(gòu)部 份移動(dòng)、基礎(chǔ)沉降不一、地下水 位變異而令接駁位或喉管岀現(xiàn) 破損地面或牆壁接口位的水管生銹 水滲入地下導(dǎo)管，從而分流到其 它地方因管道淤塞而令水壓大幅上 升，加大了漏水爆裂的機(jī)會(huì)被害蟲(chóng)或植物根部破壞-4.1.3(b) & (g)滲漏位置可能成因第4章有關(guān)章節(jié)(viii)外露(或在管道槽內(nèi))的水 管或排水渠排水渠設(shè)計(jì)考慮不周，如直徑或 寬度不足、彎位太促等

18、垃圾或泥沙在彎位累積，令渠道 淤塞供水管托架數(shù)目不足或老化，令水管受壓時(shí)發(fā)出錘擊聲或破裂 植物或垃圾堆積，令排水管的接 口漏斗淤塞違法的加建，令排水系統(tǒng)負(fù)荷過(guò) 大-4.1.3(f)目前市面上有很多針對(duì)以上問(wèn)題的勘測(cè)技術(shù)及維修方法，讀者應(yīng)諮詢(xún)建 築專(zhuān)業(yè)人士，特別是當(dāng)滲水的成因並不明顯或不易確認(rèn)的情況下。安裝或修補(bǔ)防水組件需要特別的技術(shù)及工具。一般來(lái)說(shuō)，安裝後都會(huì)有 保用期及有關(guān)證明書(shū)。若出現(xiàn)漏水，找出源頭後，可用合適的方法及物 料去修補(bǔ)。第4章4.1.2(d)節(jié)及4.1.3節(jié)內(nèi)列有一些常見(jiàn)的方法。窗戶及外牆附加物的問(wèn)題(i)窗戶的常見(jiàn)問(wèn)題窗戶因直接與外界環(huán)境接觸，又需要經(jīng)常開(kāi)關(guān)，一般是樓宇外殼中

19、較脆 弱的一環(huán)。業(yè)主如發(fā)現(xiàn)玻璃出現(xiàn)裂紋，應(yīng)立刻更換。傳統(tǒng)的鋼窗，通常因框架出現(xiàn)銹蝕，或固定玻璃的油灰或接合劑剝落或 老化而出現(xiàn)問(wèn)題。現(xiàn)時(shí)大多數(shù)樓宇都採(cǎi)用鋁窗以取代鋼窗，但近期發(fā)生多宗因鋁窗損毀做 成的意外，備受公衆(zhòng)的關(guān)注。安裝鋁窗涉及不同的組件如柳釘、螺絲、窗鉸及錨釘?shù)那逗希@些組件 均容易損毀，需定期維修及保養(yǎng)。有摩擦力的開(kāi)關(guān)窗鉸(即一般鋁窗的四 竿鉸)是窗戶的精細(xì)部份，需要經(jīng)常留意，避免塵埃積聚，妨礙滑行。如 果有需要時(shí)，可加上少許潤(rùn)滑劑以減低移動(dòng)部份的摩擦力。但加上的潤(rùn) 滑劑不可過(guò)量，否則摩擦力會(huì)完全消失，移動(dòng)部份便無(wú)法固定，容易發(fā) 生意外。若缺乏所需的維修或保養(yǎng)，窗鉸可能會(huì)變得過(guò)緊、柳

20、釘容易鬆 脫、或螺絲出現(xiàn)銹蝕，其壽命將會(huì)大為縮短。一旦猛力推開(kāi)窗戶、或遇 強(qiáng)風(fēng)，窗扇可能會(huì)變形或移位，窗戶便很容易飛脫，對(duì)公衆(zhòng)構(gòu)成危險(xiǎn)。第4章4.1.1 (c)部份載有維修方法之詳情(ii)外牆附加物的常見(jiàn)問(wèn)題樓宇外牆的附加物，例如屋簷、裝飾線條或浮雕、伸出物、建築構(gòu)件、 冷氣機(jī)、簷篷、露臺(tái)、晾衣架、突出板及外層保護(hù)物等，通常是懸臂式 結(jié)構(gòu)。雖然這些組件在設(shè)計(jì)上已考慮到其特殊情況，但若欠缺保養(yǎng)維修, 自然風(fēng)化仍會(huì)侵蝕其結(jié)構(gòu)，縮短其使用年限，引起嚴(yán)重的倒塌意外，尤 其是這些意外發(fā)生前可能並無(wú)癥兆。懸臂式結(jié)構(gòu)需要密切監(jiān)察，主要原因?yàn)椋旱谝弧⑦@些結(jié)構(gòu)易受風(fēng)雨侵蝕, 或易因違例的加建工程而變得脆弱；第

21、二、一般混凝土的結(jié)構(gòu)，主要鋼 筋都放置近底部的位置，但懸臂式結(jié)構(gòu)的鋼筋通常放近頂部，而該處正 是裂縫經(jīng)常先出現(xiàn)的地方，因此，一旦頂部防水層厚度不足，或因裂縫 而撕裂，水便容易從外滲入，令鋼筋銹蝕。銹蝕會(huì)減少鋼筋的有效橫切 面面積，減低其負(fù)荷能力，引發(fā)突然倒塌的意外。常見(jiàn)問(wèn)題如下：- 接駁位出現(xiàn)裂縫- 批盪及主牆間鼓起，或表層剝落- 混凝土剝落，或外露鋼筋- 金屬部份出現(xiàn)銹蝕- 霉菌或植物生長(zhǎng)造成損毀- 建築構(gòu)件間出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象- 附加物銹蝕或鬆脫除了在平臺(tái)位置的簷篷外，其他附加物一般較細(xì)小及單薄，但數(shù)目卻很 多，其所需的監(jiān)察巡查工作並不簡(jiǎn)單。因此，業(yè)主或管理公司應(yīng)分配足 夠資源，作定期巡查及維修

22、，以防它們從高空墮下，構(gòu)成危險(xiǎn)。要檢查樓宇外牆的損毀，一般可利用個(gè)別單位的窗戶和露臺(tái)。讀者如發(fā) 現(xiàn)樓宇外牆有損毀，不論這些損毀是否在本身或其他的單位外，均應(yīng)立 刻通知產(chǎn)業(yè)經(jīng)理或業(yè)主立案法團(tuán)，以採(cǎi)取即時(shí)行動(dòng)。322需要特別留意的事項(xiàng)(a) 危險(xiǎn)品的貯存(i)危險(xiǎn)品的正確處理及貯存根據(jù)危險(xiǎn)品條例的規(guī)定，超過(guò)獲豁免數(shù)量的危險(xiǎn)品，均須貯存在領(lǐng) 有牌照的危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)內(nèi)。常見(jiàn)危險(xiǎn)品的例子有酒精、指定類(lèi)別的精油、 石油氣及火水。其他危險(xiǎn)品通常作商業(yè)及工業(yè)用途。所有危險(xiǎn)品均須小心處理，使用時(shí)附近不可有明火，以防發(fā)生火警或爆 炸。第3章認(rèn)識(shí)樓宇的維修及管理Page 11(ii) 類(lèi)別危險(xiǎn)品條例將危險(xiǎn)品劃分為不同類(lèi)

23、別，以下為一些例子：第1類(lèi)：爆炸品(監(jiān)督為礦務(wù)處處長(zhǎng) )第2類(lèi)：壓縮氣體第一分類(lèi)永久氣體第二分類(lèi)液化氣體第三分類(lèi)溶解氣體第3類(lèi)：腐蝕性物質(zhì)第4類(lèi)：有毒物質(zhì)第一分類(lèi)發(fā)出有毒氣體或蒸氣的物質(zhì)第二分類(lèi)某些其他有毒物質(zhì)第5類(lèi)：釋出易著火蒸氣第一分類(lèi)引火點(diǎn)低於 23oC 的物質(zhì)的物質(zhì)第二分類(lèi)引火點(diǎn)為 23oC 或高於23C但不高於66C的物質(zhì)第三分類(lèi)引火點(diǎn)為 66oC 或高於66oC 的物質(zhì)(只適用於柴油、爐油及其他燃油 )第6類(lèi)：與水相互影響會(huì)變?yōu)槲ｋU(xiǎn)的物質(zhì)第7類(lèi)：強(qiáng)力助燃劑第8類(lèi)：隨時(shí)可能燃燒的物質(zhì)第9類(lèi)：可自燃的物質(zhì)(iii) 意見(jiàn)、投訴及查詢(xún) 如對(duì)危險(xiǎn)品有任何疑問(wèn)，可直接與消防處危險(xiǎn)品課聯(lián)絡(luò)。聯(lián)

24、絡(luò)電話載於 附錄 2。(b) 單梯樓(i) 概述單梯樓 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是指不超過(guò) 6 層高，而最高層地臺(tái)高度距離地面樓 梯出口不超過(guò) 17 米的樓宇 。由於只有一幢樓梯 ，這唯一的走火通道對(duì)住 客來(lái)說(shuō)最為重要，應(yīng)時(shí)刻保持暢通及妥善地維修保養(yǎng)。(ii) 用途的限制 樓上各層只可作住宅或辦公室用途，而地下則可作店舖或停車(chē)場(chǎng)。其它 用途可能與樓宇設(shè)計(jì)不配合，容易產(chǎn)生危險(xiǎn)。如有疑問(wèn)，應(yīng)徵詢(xún)認(rèn)可第 3 章 認(rèn)識(shí)樓宇的維修及管理Page 12人士(iii) 走火通道的規(guī)定地面層應(yīng)有足夠通道，讓雲(yún)梯/救援器材能直達(dá)樓上每個(gè)單位最少一扇 窗戶。故此，擅自將一個(gè)單位分間為多個(gè)獨(dú)立單位是一項(xiàng)危險(xiǎn)的做法。若樓宇的最高樓層

25、的水平距離地面超過(guò) 13米(約4層樓高):- 每一層的樓梯入口應(yīng)穿越一個(gè)防煙間。這個(gè)防煙間應(yīng)當(dāng)作樓梯的 一部份，妥善維修保養(yǎng)，不應(yīng)拆除，或納入任何毗鄰單位的範(fàn)圍 內(nèi)。- 待樓梯應(yīng)直達(dá)天臺(tái)的空曠處，遇火警時(shí)受影響的人可在該處暫留 等救援。(iv) 僭建物許多常見(jiàn)的僭建物均與單梯樓有關(guān)。除了一般外牆的附加物外，很 多僭建物都會(huì)影響走火通道，對(duì)住客構(gòu)成極大的危險(xiǎn)。常見(jiàn)的例子包括：- 拆除防煙間的門(mén)，或?qū)⑺鼡Q為非防火玻璃門(mén)；- 在防煙間、梯間或梯臺(tái)安裝鐵閘或門(mén)，阻塞走火通道；- 搭建天臺(tái)建築物；- 將通往天臺(tái)的門(mén)上鎖；- 在地下店舖加建或擴(kuò)建閣樓，並在梯間設(shè)置新的門(mén)口去閣樓；及- 在梯間加建門(mén)口，以

26、便將單位分間。任何人士均不可進(jìn)行上述任何工程，包括違例將任何樓層或單位更改作 不配合原來(lái)指定的用途。屋宇署會(huì)就這些違規(guī)之處發(fā)出命令，要求個(gè)別 業(yè)主或所有業(yè)主修復(fù)。(c) 使用不當(dāng)、更改用途及申領(lǐng)牌照(i) 概述樓宇的每一部份均有其指定用途，通常稱(chēng)為核準(zhǔn)用途，如作為住宅、 辦公室、店舖、課室、機(jī)房、走廊、停車(chē)場(chǎng)、管理員辦事處、工廠、貨 倉(cāng)、遊樂(lè)場(chǎng)、會(huì)所等等。在樓宇落成後，建築事務(wù)監(jiān)督會(huì)發(fā)出佔(zhàn)用許 可證(俗稱(chēng)入伙紙)，概括列明在屋宇署批準(zhǔn)的圖則上所標(biāo)明有關(guān) 樓宇及其不同部份的核準(zhǔn)用途。(ii) 核準(zhǔn)用途新樓宇的核準(zhǔn)用途通常是受到 城市規(guī)劃條例下的分區(qū)計(jì)劃大綱圖 (可向規(guī)劃署索取)、政府租契文件(可

27、向土地註冊(cè)署索取)及屋宇署批準(zhǔn)的 建築圖則所規(guī)管。建築事務(wù)監(jiān)督所發(fā)出的入伙紙，簡(jiǎn)單概述了樓宇主要 的資料及其核準(zhǔn)用途。如仍有需要，應(yīng)仔細(xì)查閱經(jīng)批準(zhǔn)的建築圖則，以第3章 認(rèn)識(shí)樓宇的維修及管理Page 13確定不同樓宇部份詳細(xì)的核準(zhǔn)用途在樓宇落成後，住客可能想更改樓宇某些部份的核準(zhǔn)用途。有時(shí)候，新 的用途仍屬規(guī)例所容許，業(yè)主只需在有關(guān)樓宇部份作出非常輕微的調(diào)整 或改建以配合便可。但在有些情況下，業(yè)主可能需要申請(qǐng)有關(guān)牌照，及 申請(qǐng)批準(zhǔn)更改用途、改建或加建等。最極端的情況是業(yè)主甚至可能須將 整幢樓宇拆卸及重建，以符合法例對(duì)新用途的要求。(iii) 使用不當(dāng)不當(dāng)?shù)厥褂谜睒怯罨蚱渲心巢糠莸那闆r包括未經(jīng)許

28、可而擅自更改用 途，常見(jiàn)的例子如下：將辦公室改為住宅單位，或?qū)⒆≌瑔挝桓淖鬓k公室；將住宅單位改作食肆或其他商業(yè)用途，或?qū)⑹乘粱蚱渌虡I(yè)用途 單位改作住宅用途；將辦公室或住宅單位改成工廠或貨倉(cāng)，或?qū)⒐S或貨倉(cāng)改作辦公 室或住宅單位；將工業(yè)用途的單位改作辦公用途，或?qū)⑥k公室用途改作工業(yè)用途； 將平臺(tái)改作停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、辦公室或住宅單位；或?qū)⒑櫯窀淖髌脚_(tái)或露臺(tái)。某些用途的改變是會(huì)增加火警危險(xiǎn)、加重結(jié)構(gòu)的負(fù)荷，或?qū)е率褂萌藬?shù) 增加及防礙走火通道等。因此，業(yè)主在考慮改變用途或增加使用量時(shí)， 如有疑問(wèn)，應(yīng)徵詢(xún)認(rèn)可人士，以免構(gòu)成危險(xiǎn)。(iv) 申請(qǐng)牌照需要領(lǐng)取牌照的場(chǎng)所指定類(lèi)別的行業(yè)，是需要為其經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所申領(lǐng)

29、有關(guān)牌照，方可經(jīng)營(yíng)，常見(jiàn)的例子如下:食肆及其他飲食行業(yè)；酒店、旅館及床位寓所；學(xué)校及超過(guò)特定學(xué)生人數(shù)的補(bǔ)習(xí)班;娛樂(lè)場(chǎng)所及浴室；安老院、幼稚園或幼兒中心；或 會(huì)所。申請(qǐng)牌照每一項(xiàng)牌照的申請(qǐng)程序，均由各有關(guān)的發(fā)牌當(dāng)局釐定。申請(qǐng)用途能否獲 得批準(zhǔn)，通常視乎有關(guān)樓宇的設(shè)計(jì)例如負(fù)荷承受能力、走火通道的數(shù)目 及設(shè)計(jì)、防火安全及消防裝置等。市民在這方面宜徵詢(xún)建築專(zhuān)業(yè)人士， 他們會(huì)評(píng)估該樓宇或其有關(guān)部份是否適合作建議的用途、是否需要進(jìn)行 改建或加建等。如欲急於開(kāi)展的業(yè)務(wù)屬於發(fā)牌當(dāng)局職權(quán)範(fàn)圍內(nèi)，應(yīng)選擇 本身設(shè)計(jì)適合及已獲批準(zhǔn)作該用途、或已領(lǐng)有適當(dāng)牌照的場(chǎng)所，會(huì)較省 便。如欲知悉更多有關(guān)改建及加建的詳情，請(qǐng)參閱本

30、章的 3.2.2(c)(vii)部 份及第4章的4.3節(jié)。(v) 更改用途即使構(gòu)想中新的用途並不涉及改建或加建工程，業(yè)主或用戶仍有可能需 要先獲得建築事務(wù)監(jiān)督或其它部門(mén)的批準(zhǔn)，才可更改樓宇的用途。讀者 應(yīng)聘請(qǐng)建築專(zhuān)業(yè)人士，就以下各方面評(píng)估有關(guān)樓宇現(xiàn)時(shí)的設(shè)計(jì)及建築是 否適合建議新的用途：- 城市規(guī)劃條例及有關(guān)的分區(qū)計(jì)劃大綱圖或發(fā)展計(jì)劃圖中列明 的核準(zhǔn)用途；- 地契條款中列明的核準(zhǔn)用途；- 建議的用途對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)的影響；- 有關(guān)建議對(duì)火警時(shí)使用走火通道的影響；- 衛(wèi)生設(shè)備是否足夠；- 消防裝置是否足夠、防火結(jié)構(gòu)是否符合規(guī)定；及- 建議的用途是否與鄰近單位現(xiàn)時(shí)的用途及樓宇本身設(shè)計(jì)相配合， 會(huì)否對(duì)其他住

31、客造成危險(xiǎn)或滋擾。(vi) 局部拆卸、美化及改善工程局部拆卸局部拆卸即拆除樓宇某一部份。通常涉及拆卸結(jié)構(gòu)組件，如樓板、橫樑 或支柱等，例子包括：- 拆除簷篷；- 拆除樓板以增加樓底的高度；- 拆除樓板以安裝新樓梯、電梯或扶手電梯；- 拆除樓宇的部份以用作興建或連接新翼；或- 拆卸大型僭建物亦被視為局部拆卸的一種。這類(lèi)改建或拆卸僭建工程，有時(shí)候會(huì)涉及拆除含石棉物質(zhì)的物料，這方 面在本章的3.2.2(h)節(jié)及第4章的4.1.5節(jié)載有關(guān)於這方面的更詳細(xì)資料。不論是進(jìn)行局部或全部拆卸，業(yè)主均應(yīng)聘請(qǐng)認(rèn)可人士提交拆卸計(jì)劃書(shū)，供建築事務(wù)監(jiān)督批準(zhǔn)。而有關(guān)工程須由註冊(cè)專(zhuān)門(mén)承建商(拆卸工程類(lèi)別)嚴(yán)格按安全守則進(jìn)行

32、。.美化及改善工程樓宇的美化及改善工程通常包括一些粉飾項(xiàng)目、更換外牆及公用大堂表 層或陳舊失修的屋宇裝備、機(jī)器或裝置等。業(yè)主宜向認(rèn)可人士徵詢(xún)，以 確定這些工程是否需要建築事務(wù)監(jiān)督的批準(zhǔn)。這些工程與改建及加建工程相類(lèi)似，詳情可參閱第4章的4.3節(jié)（vii） 改建及加建更改樓宇的建築工程通常統(tǒng)稱(chēng)為改建及加建工程，雖然實(shí)際上這些工 程未必一定增加樓宇面積。改建及加建工程的例子如下：在現(xiàn)時(shí)樓宇毗鄰增建新的建築物；在天臺(tái)或樓層之間多建樓層；興建泳池；拆卸部份樓板，及/或加建內(nèi)樓梯，打通兩個(gè)或以上的樓層； 興建閣樓：拆除間隔牆，打通兩個(gè)或以上單位；於樓宇外牆安裝外牆蓋板或玻璃幕牆；將單位分間成數(shù)個(gè)小型單位

33、；或加建水缸、電梯、扶手電梯、幕牆、吊機(jī)裝置、殘疾人士設(shè)施、 簷篷、固定冷氣機(jī)或散熱系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)框架、廣告招牌的結(jié)構(gòu)支撐香港是世界上其中一個(gè)最擠迫的城市，可發(fā)展的土地十分短缺，可謂寸 金尺土。一塊土地可發(fā)展的潛力，往往成為釐定其市場(chǎng)價(jià)格的主要因 素。發(fā)展商和業(yè)主一般都會(huì)地盡其用。但在一些特別情況下，大廈興建 時(shí)並未完全用盡法例下所容許的最大建築面積。業(yè)主在此情況下，可在 入伙紙發(fā)出後申請(qǐng)擴(kuò)建。常見(jiàn)的例子為一些按特定用途而興建的工業(yè)或 教育用途的建築物。讀者須留意即使擁有毗連平臺(tái)、簷篷、天臺(tái)、天井、光井或地面的業(yè)權(quán) 或通行權(quán)，並不等同有權(quán)在這些地方加建或改建。讀者應(yīng)參閱大廈公契、 經(jīng)批準(zhǔn)的建築圖則

34、、地契條款等。如有疑問(wèn)，應(yīng)徵詢(xún)建築專(zhuān)業(yè)人士。聘用建築專(zhuān)業(yè)人士業(yè)主如擬進(jìn)行改建或加建工程，應(yīng)先向建築專(zhuān)業(yè)人士徵詢(xún)。專(zhuān)業(yè)人士通 常會(huì)先進(jìn)行詳細(xì)研究，查閱樓宇過(guò)往的建築記錄、地契文件及建議有關(guān) 工程的技術(shù)限制等。如認(rèn)為建議是可行的，在動(dòng)工前業(yè)主須聘用認(rèn)可人 士 （按建築物條例的規(guī)定註冊(cè)）代為擬備及提交改建或加建工程圖則, 以待屋宇署批準(zhǔn)。詳細(xì)程序見(jiàn)第 4章434節(jié)。（d） 泳池泳池規(guī)例（第132章）規(guī)定，任何人士如欲設(shè)立或經(jīng)辦一個(gè)泳池，必 須向食物環(huán)境衛(wèi)生署取得泳池牌照。根據(jù)現(xiàn)行法例，泳池是指任何人工 興建用作游泳或浸浴，而公衆(zhòng)可使用（不論是否收費(fèi)）的水池，或由任何 會(huì)所、機(jī)構(gòu)、聯(lián)會(huì)或其他組織負(fù)責(zé)管

35、理的泳池。但這條例不適用於只供 為數(shù)不多於20個(gè)住宅單位使用及公衆(zhòng)不能使用的泳池。妥善維修保養(yǎng)泳池，可延長(zhǎng)泳池結(jié)構(gòu)及濾水裝置的使用年限。太大的溫 差，可令乾涸的泳池表面出現(xiàn)龜裂。建議在冬季的例行維修保養(yǎng)- 每隔一個(gè)星期開(kāi)動(dòng)過(guò)濾水裝置及水泵如常操作一次。- 用清洗劑殺死細(xì)菌和青苔。- 每星期清潔池邊及底部，確保並無(wú)青苔生長(zhǎng)。- 每星期進(jìn)行檢查和機(jī)械保養(yǎng)。- 關(guān)閉所有入口，張貼告示，說(shuō)明泳池不對(duì)外開(kāi)放，並且無(wú)救生員 當(dāng)值。讀者應(yīng)留意泳池結(jié)構(gòu)及濾水系統(tǒng)的保養(yǎng)須由專(zhuān)業(yè)的承建商執(zhí)行。.(e)私家巷、私家路及空地私家巷、私家路及空地與私人樓宇一樣，均受建築物條例規(guī)管。如 需在這些地方需進(jìn)行建築工程，業(yè)主須

36、聘請(qǐng)認(rèn)可人士負(fù)責(zé)統(tǒng)籌監(jiān)管。(i) 私家巷私家巷主要是作支援服務(wù)及鋪置公共設(shè)施用途，例如在地底鋪設(shè)排水系 統(tǒng)、供水系統(tǒng)、電力及通訊電纜，供毗鄰樓宇使用。市區(qū)很多私家巷均 有作收集垃圾的用途。常見(jiàn)的情況是樓宇的樓梯或地面層單位的出口是 通向後巷或側(cè)巷，因此這些巷亦成為走火通道的一部份。這些巷可能位 於樓宇的後面或兩旁。若這巷屬私人擁有，則業(yè)主有責(zé)任進(jìn)行維修及保 養(yǎng)。以下是這方面值得留意的事項(xiàng)：- 巷遭地面層的住客非法擴(kuò)建，或被外人擅闖及佔(zhàn)用；- 巷或地面通往巷的逃生出口被阻塞；- 地下水電設(shè)施的接駁及維修；- 雨水及地面水能否妥善排放；- 地面的維修；及- 照明及衛(wèi)生狀況(ii) 私家路私家路指私

37、人土地上物業(yè)內(nèi)的道路或街道，包括所有屋苑道路、通路、 設(shè)有或沒(méi)有行人路的車(chē)道，包括緊急車(chē)輛通道。不過(guò)，亦有一些街道或 道路，由於受一些實(shí)際限制，未能容許車(chē)輛通過(guò)，但按它們建造的用途, 仍被視作道路或街道。業(yè)主有責(zé)任維修及保養(yǎng)所有私家路。除了留意以 上就私家路所述的事項(xiàng)外，亦應(yīng)留意下列幾方面：所有車(chē)輛通道、車(chē)路及緊急車(chē)輛通道必須在長(zhǎng)、闊、通行高度、 轉(zhuǎn)彎半經(jīng)、斜度、地面負(fù)荷及質(zhì)料方面符合法例的基本要求；道路上不得有危及使用者安全的伸出或加建物、障礙物、裝置或傢具等；所有交通標(biāo)誌及路面標(biāo)記必須符合路政署及運(yùn)輸署的最新標(biāo)準(zhǔn)；必須妥善維修保養(yǎng)公共設(shè)施，如花架、花床、座椅、欄桿、下斜 路緣及斜路、路拱、

38、垃圾筒、雨水及地面排水渠、暗渠、照明系 統(tǒng)、交通燈及消防龍頭；道路的結(jié)構(gòu)可能包括高架斜路、天橋、行人天橋、斜坡及擋土牆; 及未經(jīng)許可而停泊的車(chē)輛及小販擺賣(mài)問(wèn)題，需由業(yè)主及他們的管理 代表處理，而不是政府的責(zé)任。(iii) 私人空地私人空地泛指花園、休憩地方、兒童遊樂(lè)場(chǎng)、停泊或上落客貨區(qū)、草坪 區(qū)、緩坡、預(yù)留作引水道的區(qū)域、接近斜坡或擋土牆頂部或底部的空地, 或任何屬私人但尚未有建築物的地方。這些地方通常會(huì)被疏於管理，並且任由公衆(zhòng)使用。業(yè)主有責(zé)任維修保養(yǎng) 空地及其設(shè)施，保持空地在良好狀況及防止有人濫用或擅闖。樓宇的管 理人員應(yīng)定時(shí)巡查，如發(fā)現(xiàn)任何問(wèn)題，應(yīng)盡快處理及報(bào)告。 常見(jiàn)的僭建工程(i) 建

39、築物條例所界定的僭建工程(或稱(chēng)僭建物)建築物條例規(guī)定，在所有私人樓宇及土地的建築工程，均須事先由 認(rèn)可人士向建築事務(wù)監(jiān)督提交圖則，申請(qǐng)審批。私人樓宇及土地上任何 未經(jīng)建築事務(wù)監(jiān)督事先同意及批準(zhǔn)的建築、建造、改建及加建工程，一 律被視為僭建工程。這些工程均屬違法，當(dāng)局會(huì)下令清拆。任何人士如 教唆進(jìn)行或擁有僭建工程，均會(huì)接獲清拆命令，被要求拆除僭建物及將 樓宇修復(fù)至原本獲批準(zhǔn)的狀況，而且更有可能被檢控、罰款甚至判處監(jiān)(ii) 僭建工程的種類(lèi)及向屋宇署舉報(bào)的責(zé)任以下為常見(jiàn)的僭建工程:從樓宇外牆伸出的鐵籠、簷篷、金屬花架、冷氣機(jī)支撐框架等; 在政府土地、行人路、後巷的上方伸出的簷篷及結(jié)構(gòu)組件； 在天井

40、、天臺(tái)、平臺(tái)、庭園的非法擴(kuò)建物；未獲批準(zhǔn)而為加建地庫(kù)或泳池進(jìn)行土地挖掘；拆除在公用地方或單位入口的防煙門(mén)；將單位入口的防火門(mén)轉(zhuǎn)換為普通玻璃門(mén) (這個(gè)情況在辦公室或工 業(yè)樓宇單位很普遍)；在走火通道上安裝鐵閘，或鐵閘向外開(kāi)啟，阻礙走火通道；將污水渠(地面或地下)改道或接駁至雨水渠； 冷氣機(jī)及冷氣系統(tǒng)的散熱裝置的金屬支撐架； 豎立危險(xiǎn)或過(guò)大的廣告招牌(請(qǐng)不時(shí)參考屋宇署最新發(fā)出的指 引，附錄10載有現(xiàn)時(shí)指引的樣本)；在山邊進(jìn)行挖掘或填土，以蓋搭堤圍或平臺(tái)；及 未經(jīng)批準(zhǔn)蓋搭擋土牆，或改變擋土牆的高度。屋宇署設(shè)有電話熱線(見(jiàn)附錄2)，讓公衆(zhòng)舉報(bào)任何正在進(jìn)行的僭建工程, 屋宇署亦會(huì)採(cǎi)取即時(shí)取締行動(dòng)。(ii

41、i) 業(yè)主或業(yè)主立案法團(tuán)的責(zé)任業(yè)主或業(yè)主立案法團(tuán)有責(zé)任適當(dāng)?shù)乇ｐB(yǎng)及維修其樓宇，以確保樓宇狀況 安全及衛(wèi)生，及沒(méi)有僭建物。若僭建物位於業(yè)權(quán)契據(jù)訂明的單位範(fàn)圍內(nèi), 不論該僭建物是否由其蓋搭，該單位的業(yè)主均有責(zé)任將其拆除並修復(fù)至 原貌。若僭建物位於樓宇的公用部份，則業(yè)主立案法團(tuán)須負(fù)責(zé)拆除。若 無(wú)業(yè)主立案法團(tuán)，則由業(yè)主們須共同負(fù)起責(zé)任。(iv) 建築物條例所界定的豁免管制建築工程某些毋須獲建築事務(wù)監(jiān)督事先批準(zhǔn)而進(jìn)行的建築工程通常稱(chēng)為豁免管 制的建築工程，例如：- 不影響樓宇結(jié)構(gòu)的粉飾及小型裝修工程；- 拆除非結(jié)構(gòu)性及非作為防火用途的內(nèi)部間隔牆；- 加設(shè)輕型間隔牆，如板間牆、輕型混凝土牆；- 更換室內(nèi)的

42、非防火門(mén)；或- 在不違反規(guī)例及並無(wú)對(duì)他人造成滋擾的情況下，更換或移動(dòng)浴室 潔具或廚房洗碗盆等設(shè)備。如有疑問(wèn)，業(yè)主應(yīng)向認(rèn)可人士或屋宇署諮詢(xún)。(v) 其他詳情第4章的4.2節(jié)載有更多有關(guān)處理及清拆僭建工程的詳情。(g) 廣告招牌(i) 法例管制廣告招牌(包括其支撐結(jié)構(gòu))的豎立，一般屬於建築物條例所監(jiān)管的 第3章認(rèn)識(shí)樓宇的維修及管理Page 19範(fàn)圍內(nèi)，因此須獲得建築事務(wù)監(jiān)督的批準(zhǔn)及同意才可進(jìn)行這類(lèi)工程，否 則會(huì)被列為僭建工程，當(dāng)局會(huì)發(fā)出清拆命令。屋宇署印製的安裝及維 修廣告招牌指引 (見(jiàn)附錄 10)提供了一些這方面的資料。除了受建築 物條例管制外，廣告招牌亦須符合其他監(jiān)管部門(mén) (包括機(jī)電工程署、消

43、 防處、民航處、運(yùn)輸署、郊野公園及海岸公園管理局等 )的規(guī)定。(ii) 維修必須定時(shí)檢查及維修設(shè)於樓宇外牆的廣告招牌，以確保市民的安全。任 何招牌，如可能對(duì)公眾構(gòu)成危險(xiǎn)或影響樓宇的結(jié)構(gòu)，當(dāng)局便可根據(jù)建 築物條例第 24 條的規(guī)定發(fā)出清拆令。任何棄置的廣告招牌及結(jié)構(gòu)，如 證實(shí)是危險(xiǎn)或會(huì)構(gòu)成危險(xiǎn) ，當(dāng)局亦可根據(jù) 公眾衞生及市政條例 第 105 條的規(guī)定進(jìn)行清拆。(h) 石棉及噪音(i) 樓宇內(nèi)含石棉物料石棉是一組天然纖維狀的硅質(zhì)礦物的泛稱(chēng)，已證實(shí)對(duì)人體有害。在八十 年代中期之前，工廠、醫(yī)院、酒店、學(xué)校及一些公共設(shè)施等樓宇較常會(huì) 使用含石棉的物料，以作防火、隔熱、電力絕緣及吸音的用途。較常見(jiàn)的含石棉

44、物料包括有鋪蓋屋頂及簷篷的波紋石棉片( 俗稱(chēng)石棉瓦，經(jīng)常用於蓋搭在僭建物 )、一些類(lèi)似塑膠的地板磚、假天花隔熱板、 天花隔音板、用作護(hù)牆或邊界牆的裝飾性混凝土磚、絕緣氈、纖維水泥 板等。含石棉物料一旦退化或破損，內(nèi)藏的石棉纖維就會(huì)飛散出來(lái)，長(zhǎng)期浮游 於空氣中。人體如吸入這些纖維，可能會(huì)引致一些慢性疾病。如欲知道更多這方面的資料或需要查閱專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)及承建商的名單，請(qǐng)參 閱由環(huán)境保護(hù)署印製的拆除含石棉物料的僭建物小冊(cè)子 (見(jiàn)附錄 14 及第 4 章的 4.1.5節(jié))。(ii) 通風(fēng)或抽水系統(tǒng)的噪音通風(fēng)及抽水系統(tǒng)是樓宇內(nèi)常見(jiàn)的噪音來(lái)源，並可能對(duì)住客造成滋擾。樓宇管理人員應(yīng)制定一個(gè)定期保養(yǎng)設(shè)備的時(shí)間表，

45、妥善維修保養(yǎng)樓宇內(nèi) 的設(shè)備及裝置，確保它們操作正常，不會(huì)產(chǎn)生過(guò)大的噪音或震動(dòng)。管理人員若發(fā)現(xiàn)通風(fēng)或抽水系統(tǒng)有不尋?；蜻^(guò)量的噪音，應(yīng)立刻找出噪 音來(lái)源及成因，然後採(cǎi)取適當(dāng)?shù)男迯?fù)措施。管理人員應(yīng)留意，一個(gè)操作正常的強(qiáng)力抽氣扇或高性能冷凝器，亦會(huì)產(chǎn) 生擾人的噪音。在這些情況下，應(yīng)採(cǎi)取額外的措施減低噪音，如設(shè)置隔 音板、圍板、靜音器或隔音百葉等。雖然水泵大多位於機(jī)房?jī)?nèi)，其震動(dòng)卻?？赏高^(guò)地板或其它結(jié)構(gòu)組件傳送 至樓宇內(nèi)敏感的地方，如住宅或課室等。管理人員應(yīng)用彈簧或橡膠墊裝置，將水泵及水管與機(jī)房結(jié)構(gòu)分隔開(kāi)來(lái)。 至於穿越樓板或牆壁的水管，應(yīng)用避震物料，如橡膠套或玻璃纖維包好。若要改建或更換通風(fēng)或抽水系統(tǒng)，除

46、了考慮性能外，水泵或活動(dòng)零件是 否能寧?kù)o操作亦是一個(gè)重要因素。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量將嘈吵的操作系統(tǒng)搬離 對(duì)噪音敏感的地方，或加上適當(dāng)?shù)母粢羝琳匣蛭锪稀?i) 簷篷及露臺(tái)在衆(zhòng)多樓宇附加物當(dāng)中，簷篷及露臺(tái)特別容易被人不當(dāng)?shù)厥褂?。簷篷?為行人遮擋風(fēng)雨及高空墮下的物件，而露臺(tái)則主要供住客作觀賞室外景 物之用。若欠缺維修保養(yǎng)、使用不當(dāng)、物料銹蝕/老化、施工技術(shù)欠佳， 又或在簷篷上下加建僭建物，都會(huì)引發(fā)倒塌的危險(xiǎn)，造成傷亡。有些倒 塌的簷篷本身便是僭建物。亦有一些例子，住客將原本符合規(guī)例而獲批 準(zhǔn)的露臺(tái)改為儲(chǔ)物室，以致負(fù)荷過(guò)重，最後釀成倒塌意外。因此，對(duì)簷篷/露臺(tái)應(yīng)留意以下各點(diǎn)：- 避免令負(fù)荷過(guò)重；- 確保並無(wú)

47、任何僭建物；- 避免有積水；- 確保排水及其它防水系統(tǒng)得到妥善維修保養(yǎng)，並且結(jié)構(gòu)安全；及- 除非有認(rèn)可人士或註冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)及在其監(jiān)督下，由註 冊(cè)一般建築承建商進(jìn)行安裝工程，否則不要將露臺(tái)欄河更換作玻 璃嵌板。簷篷及露臺(tái)的損毀未必能單靠肉眼可以觀察得到，業(yè)主如對(duì)這類(lèi)構(gòu)件的 安全有憂慮，應(yīng)聘請(qǐng)建築專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行勘測(cè)。若情況需要，屋宇署亦會(huì) 向簷篷/露臺(tái)的註冊(cè)業(yè)主發(fā)出命令，要求他們聘請(qǐng)建築專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行勘 測(cè)及作出相應(yīng)措施，確保其結(jié)構(gòu)的安全。勘測(cè)通常包括以下程序：有需要時(shí)鑿開(kāi)結(jié)構(gòu)關(guān)鍵的部位作檢查，驗(yàn)證原 有的建築物料及設(shè)計(jì)，測(cè)試物料強(qiáng)度，以及評(píng)估它的穩(wěn)定性?？睖y(cè)人員 亦會(huì)檢查排水及防水系統(tǒng)，以及

48、查看有否鬆脫的部份或附加物。若建築專(zhuān)業(yè)人員的評(píng)估發(fā)現(xiàn)簷篷及露臺(tái)變得不安全，便可能需要進(jìn)行修 復(fù)或鞏固工程，甚至將結(jié)構(gòu)局部或全部拆除。如欲了解更詳盡的工程詳情，可參閱第4章的4.2及4.3節(jié)內(nèi)所列舉的解 決方案。(j)因毗鄰建築工程或其他外在因素而造成的損毀(i) 毗鄰建築工程樓宇的損毀可能受毗鄰的建築工程影響而造成，這些包括挖掘、打樁、 拆卸及建築的工程，應(yīng)由認(rèn)可人士、註冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師及註冊(cè)承建商監(jiān)督 及進(jìn)行。若是屬政府的工程，是會(huì)由有關(guān)的政府部門(mén)或其聘用的私人建 築專(zhuān)業(yè)人士及承建商負(fù)責(zé)。屋宇署及其他有關(guān)政府部門(mén)，會(huì)就這類(lèi)工程的安全、穩(wěn)定性、噪音、塵 埃、水質(zhì)污染等事宜不時(shí)巡查地盤(pán)。但即使有關(guān)方

49、面可能已採(cǎi)取預(yù)防及 安全的措施，仍不能完全排除影響到毗鄰樓宇的機(jī)會(huì)。(ii) 其他外在因素其他外在因素包括惡劣的天氣、意外、爆竊或毗鄰業(yè)主的疏忽等。意外亦可因車(chē)輛闖入、火警、山泥傾瀉、公共喉管爆裂，或毗鄰樓宇有物件 從高處墮下所引致。(iii) 常見(jiàn)的損毀因毗鄰建築工程或其它外在因素造成常見(jiàn)的損毀有以下的例子：因震動(dòng)、泥土移動(dòng)或沉降而令牆壁、門(mén)窗、天花板、地板等出現(xiàn) 裂縫；因泥土移動(dòng)或沉降而令樓宇某些部份出現(xiàn)傾側(cè)或傾斜；牆壁或屋頂局部倒塌；在毗連樓宇被拆卸後，共用牆出現(xiàn)滲漏情況；及泥水直接從毗連的地盤(pán)湧入，或地盤(pán)因公共渠道淤塞而導(dǎo)致泥水 湧入。(iv)支撐工程你的物業(yè)有時(shí)候可能因毗鄰建築工程的

50、影響而須進(jìn)行臨時(shí)的支撐工程， 以確保樓宇結(jié)構(gòu)的安全。但這些支撐工程亦可能是在損毀出現(xiàn)後才進(jìn)行 的補(bǔ)救措施。支撐或鞏固工程是用作強(qiáng)化及保護(hù)樓宇的結(jié)構(gòu)?？墒?，在某程度上這類(lèi) 工程會(huì)對(duì)樓宇的裝修及飾面造成損毀及為住客帶來(lái)不便。毗鄰的業(yè)主或其承建商，如欲在你的樓宇進(jìn)行支撐或鞏固工程，應(yīng)先取 得你的同意。假使雙方不能達(dá)成協(xié)議，但為了樓宇的安全及結(jié)構(gòu)的穩(wěn)固 性，這類(lèi)工程仍應(yīng)如期進(jìn)行。般來(lái)說(shuō)，支撐架等會(huì)在毗鄰的工程完成後拆除。若你的物業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn) 損毀，毗鄰的業(yè)主須為你的物業(yè)進(jìn)行檢查、測(cè)量及修葺，才可以拆除支 撐架或其他用作鞏固樓宇的臨時(shí)措施。第4章的4.1.8節(jié)載有更多這方面的指引第3章認(rèn)識(shí)樓宇的維修及管理

51、Page 223.3 法定命令的類(lèi)別倘若樓宇的損毀或有關(guān)的滋擾危及公眾安全或健康，政府會(huì)介入以加快有關(guān)的 修復(fù)進(jìn)度。3.3.1 屋宇署發(fā)出的命令屋宇署會(huì)向私人樓宇的業(yè)主發(fā)出勸喻信或警告信，甚至命令，要求業(yè)主進(jìn)行勘 測(cè)、修補(bǔ)損毀或修復(fù)違規(guī)之處。命令一旦發(fā)出，業(yè)主業(yè)主立案法團(tuán)應(yīng)立刻採(cǎi) 取適當(dāng)行動(dòng)，否則可能被檢控、罰款及或監(jiān)禁。此外，命令會(huì)在土地註冊(cè)處 有關(guān)物業(yè)的業(yè)權(quán)上註冊(cè)，亦因此而可能令樓宇買(mǎi)賣(mài)交易出現(xiàn)障礙。以下是一些 常見(jiàn)的命令：(a) 違例建築工程清拆令 一建築物條例(第123章)第24條這命令是發(fā)給有僭建工程的註冊(cè)業(yè)主 。有關(guān)業(yè)主須在 60 天內(nèi)，清拆僭建 物及按獲批準(zhǔn)圖則將樓宇修復(fù)至原狀。

52、(b) 勘測(cè)令一建築物條例第26A條這命令是發(fā)給那些樓宇有早期損毀跡象的業(yè)主或業(yè)主立案法團(tuán)，要求他 們對(duì)樓宇進(jìn)行詳細(xì)勘測(cè) ，找出失修損毀的部份、類(lèi)別、成因及其程度。業(yè)主須聘請(qǐng)認(rèn)可人士進(jìn)行勘測(cè)，然後向屋宇署提交補(bǔ)救或修復(fù)方案，以 待批核。該認(rèn)可人士亦須負(fù)責(zé)監(jiān)督建議的修復(fù)工程。(c) 修葺令一建築物條例第26條這命令是要求那些樓宇有嚴(yán)重問(wèn)題，且可能危及公眾安全或造成損害的 業(yè)主或業(yè)主立案法團(tuán)須在 6 個(gè)月內(nèi)進(jìn)行及完成所需的維修工程，確保樓 宇安全。業(yè)主須聘請(qǐng)認(rèn)可人士監(jiān)督修復(fù)工程，並在工程完成後需獲得屋宇署按既 定的標(biāo)準(zhǔn)或指定的要求認(rèn)可。(d) 危險(xiǎn)斜坡修葺令 一建築物條例第27A及27C條若發(fā)現(xiàn)斜

53、坡及擋土牆有危險(xiǎn)，及可能導(dǎo)致他人受傷，或會(huì)對(duì)毗鄰的物業(yè) 造成損毀，又或斜坡或擋土牆的渠道或埋藏的水管出現(xiàn)漏水，可能導(dǎo)致 山泥傾瀉或倒塌 ，屋宇署便會(huì)對(duì)有關(guān)的業(yè)主或業(yè)主立案法團(tuán)發(fā)出此命令 。命令會(huì)要求業(yè)主進(jìn)行勘測(cè)及提交補(bǔ)救方案及申請(qǐng)審批，並在指定期限內(nèi) 進(jìn)行及完成修復(fù)工程。這些勘測(cè)及修復(fù)工程須委聘認(rèn)可人士代為處理。（e） 渠務(wù)修葺令一建築物條例第28條若發(fā)現(xiàn)樓宇的排水系統(tǒng)出現(xiàn)問(wèn)題或不足夠而造成滋擾，屋宇署會(huì)發(fā)出命 令，要求業(yè)主或業(yè)主立案法團(tuán)進(jìn)行勘測(cè)及維修。業(yè)主須聘用認(rèn)可人士在列明的限期內(nèi)提交補(bǔ)救方案及監(jiān)督有關(guān)工程完 成，並獲屋宇署按標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)可。 改善消防安全指示一消防安全（商業(yè)處所）條例第502章

54、這些指示可由屋宇署或消防處發(fā)出。根據(jù)上述條例，商業(yè)樓宇被劃分為兩類(lèi)：訂明商業(yè)處所和指明商業(yè)建築 物。訂明商業(yè)處所包括作下列用途而面積超過(guò)230平方米的地方：銀行；場(chǎng)外投注站；珠寶或金飾店等需要特別保安措施的單位;超級(jí)市場(chǎng)、大型超級(jí)市場(chǎng)；百貨公司；及 商舖/商場(chǎng)。指明商業(yè)建築物是指在1987年3月1日之前落成的商業(yè)樓宇。按今日 的標(biāo)準(zhǔn)，這些樓宇的消防裝置及設(shè)備並不足夠，當(dāng)火警發(fā)生時(shí)，使用人 的安全會(huì)受到較大的威脅。業(yè)主或使用人會(huì)收到改善消防安全指示，要求提昇或改善消防裝置及設(shè) 備（通常是加設(shè)灑水系統(tǒng)）及其它必需的工程，例如安裝或改善防煙門(mén)、 防火結(jié)構(gòu)（如牆窗），以及清除走火通道的障礙物等。業(yè)主須

55、委聘認(rèn)可人 士進(jìn)行勘測(cè)，向建築事務(wù)監(jiān)督提交補(bǔ)救方案，以待審批，並監(jiān)督有關(guān)工 程。（g）大規(guī)模清拆行動(dòng)及屋宇維修統(tǒng)籌計(jì)劃自1999年起，屋宇署展開(kāi)了個(gè)大規(guī)模的行動(dòng)，名為大規(guī)模清拆行動(dòng)， 以清拆樓宇外牆的僭建工程。亦自2000年11月起，屋宇署亦在多個(gè)地 區(qū)展開(kāi)屋宇維修統(tǒng)籌計(jì)劃，統(tǒng)籌其他有關(guān)部門(mén)包括民政事務(wù)總署、消 防處、機(jī)電工程署、食物環(huán)境衛(wèi)生署及水務(wù)署就目標(biāo)樓宇進(jìn)行勘測(cè)，評(píng) 估所需改善工程的範(fàn)圍及性質(zhì)，希望協(xié)助業(yè)主及業(yè)主立案法團(tuán)加快在這 方面的進(jìn)度，及在進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)能達(dá)至最佳的效率及成本效益。業(yè)主或業(yè)主立案法團(tuán)應(yīng)在接獲命令、勸喻信、警告信或指示後應(yīng)馬上自 動(dòng)遵守。為了協(xié)助在這方面調(diào)配資源有困難的業(yè)主，屋宇署特別設(shè)立了樓宇安全貸款計(jì)劃,向他們提供樓宇維修及保養(yǎng)所需的財(cái)務(wù)支援。 讀者如要了解此計(jì)劃的詳情及收到命令後應(yīng)採(cǎi)取遵守行動(dòng)的程序，可參 閱第4章的421節(jié)及附錄6。屋宇署決心檢控不守法的業(yè)主3.3.2其他政府