濟(jì)南國(guó)際風(fēng)情街項(xiàng)目調(diào)研規(guī)劃書.

1、濟(jì)南國(guó)際風(fēng)情街項(xiàng)目調(diào)研規(guī)劃書一研究背景1 .項(xiàng)目簡(jiǎn)介地理位置國(guó)際風(fēng)情街位于濟(jì)南市仲宮鎮(zhèn)，從濟(jì)南市濟(jì)微路南出南外環(huán)，沿104國(guó)道南行 10公里即可到達(dá)。 商業(yè)街南臨仲宮鎮(zhèn)，西接104國(guó)道。項(xiàng)目規(guī)模整條商業(yè)街長(zhǎng)約800米，沿街兩邊各一排3層商業(yè)樓，總建筑面積約為35000平米（商業(yè)街往東為二期工程，預(yù)計(jì)建筑面積為 15000余平米）。建筑單體歐式建筑風(fēng)格，共計(jì)19座，120余單元，每個(gè)單元建筑面積從200 1000平米不等，大部分為 300-600 平米。內(nèi)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間。交通狀況內(nèi)部交通商業(yè)街向東沒有重要場(chǎng)所，因此商業(yè)街內(nèi)部交通壓力很小。外部交通從商業(yè)街到濟(jì)南市有3路公交車，作為近郊而言，外部交通

2、是 比較方便的。建筑結(jié)低層磚混結(jié)構(gòu)，坡層頂。構(gòu)目標(biāo)售價(jià)2300兀/平米左右 （均價(jià)）。2 .調(diào)研背景:經(jīng)科學(xué)分析與多方論證，作為幵發(fā)商和營(yíng)銷策劃公司，均對(duì)國(guó)際風(fēng)情街的商業(yè)業(yè)態(tài)定位一一娛樂(lè)休閑MALL模式達(dá)成了一致意見為使商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)一步切合經(jīng)營(yíng)者和終端消費(fèi)者雙方的需求，最終實(shí)現(xiàn)幵發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者三贏，消費(fèi)者滿意的商業(yè)局面，幵展一次全面深入的市場(chǎng)調(diào)研勢(shì)在必行。二、調(diào)研目的1調(diào)研目標(biāo)概述：A 分析目標(biāo)買家 （包括投資者和自用經(jīng)營(yíng)者）的消費(fèi)心理及承受能力。B 通過(guò)調(diào)研， 明確商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃與消費(fèi)檔次 （包括商業(yè)街 具體提供何種服務(wù)及商品？究竟針對(duì)哪個(gè)層次的終端消費(fèi)群體？C. 分析目前與商

3、業(yè)街定位相符的經(jīng)營(yíng)者投資商業(yè)街的意向及其強(qiáng)烈程度。D. 通過(guò)調(diào)研，明確商業(yè)街的物業(yè)管理內(nèi)容。E. 調(diào)研與前期宣傳、 銷售模擬互動(dòng)， 為項(xiàng)目推廣積累經(jīng)驗(yàn)與信 心。2.調(diào)研報(bào)告內(nèi)容規(guī)劃：A. 濟(jì)南市商業(yè)物業(yè)宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟(jì)、商業(yè)物業(yè)投資行為與心理（濟(jì)南宏觀經(jīng)濟(jì)研究、濟(jì) 南商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)、商業(yè)物業(yè)的格局分布、商業(yè)物業(yè)的投 資回報(bào)率、商業(yè)物業(yè)的投資行為）。B. 國(guó)際風(fēng)情街商業(yè)業(yè)態(tài)定位研究國(guó)際國(guó)內(nèi)流行的商業(yè)業(yè)態(tài)及其發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)、國(guó)際風(fēng)情街業(yè) 態(tài)定位的先進(jìn)性、國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)與濟(jì)南其它商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性研 究、消費(fèi)者對(duì)國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)的認(rèn)同度與期望值、相關(guān)行業(yè)經(jīng)營(yíng)者 對(duì)國(guó)際風(fēng)情街的認(rèn)同度及傾向值。

4、C. 國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)規(guī)劃研究國(guó)際風(fēng)情街各類商品及服務(wù)的分布與格局、國(guó)際風(fēng)情街各類商 品及服務(wù)所應(yīng)占的比重。D. 國(guó)際風(fēng)情街物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)的研究物業(yè)管理的具體內(nèi)容、物業(yè)經(jīng)營(yíng)的可行性及經(jīng)營(yíng)方向。E. 政策環(huán)境 （地房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)及相關(guān)文件對(duì)項(xiàng)目的影 響，城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響） 。F .媒體環(huán)境 （重點(diǎn)研究媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)作用和溝通效果，為項(xiàng)目媒體運(yùn)作提供分析依據(jù)）。三、調(diào)研方法1調(diào)研方法概述：根據(jù)該項(xiàng)目的具體情況成立由項(xiàng)目專家構(gòu)成的調(diào)研項(xiàng)目小組， 研究方法將包含定量和定性研究?jī)蓚€(gè)方式，按照前面設(shè)定的研究?jī)?nèi) 容，將定性研究與定量研究研究結(jié)合開展。A. 整合調(diào)研：成立由專業(yè)調(diào)查人員、地產(chǎn)營(yíng)銷

5、策劃人員、高校經(jīng)濟(jì)學(xué)專家、商業(yè)研究機(jī)構(gòu)成員共同組成的項(xiàng)目組，分別發(fā)揮調(diào) 查整體過(guò)程控制、調(diào)查內(nèi)容制定與規(guī)范、商業(yè)物業(yè)策劃與推廣、宏 觀經(jīng)濟(jì)層面等方面的優(yōu)勢(shì)，走整合調(diào)研之路。B. 利用項(xiàng)目組核心成員的身份優(yōu)勢(shì)，召集被調(diào)查對(duì)象舉行座談會(huì)。C. 充分發(fā)揮專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)的經(jīng)驗(yàn)與組織能力，幵展定量問(wèn)卷調(diào)查，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，由項(xiàng)目組進(jìn)行定量研究。2. 核心難點(diǎn)的突破：由于商業(yè)物業(yè)的主要目標(biāo)買家為投資者和符合商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)定 位的經(jīng)營(yíng)者，因此，接觸難度極大。為了順利地完成調(diào)研任務(wù)，特 設(shè)計(jì)有針對(duì)性的調(diào)研方法，以期突破核心難點(diǎn)。A. 分析地產(chǎn)投資者最習(xí)慣光顧的消費(fèi)場(chǎng)所，通過(guò)和這些消費(fèi)場(chǎng)所建良好關(guān)系而對(duì)目標(biāo)對(duì)象進(jìn)

6、行隨機(jī)訪問(wèn)。（例如高檔餐飲場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所等）B. 從其它商業(yè)物業(yè)的售樓處購(gòu)買投資客戶名單，邀請(qǐng)他們參 加座談會(huì)。C. 利用齊魯晚報(bào)媒體的影響力舉辦相關(guān)活動(dòng)，例如商業(yè)物業(yè)投資論壇、郊區(qū)旅游地產(chǎn)發(fā)展研討會(huì)等等3 .具體研究方法 ：調(diào)研內(nèi)容研究方式商業(yè)物業(yè)宏觀環(huán)境調(diào)查統(tǒng)計(jì)局資料查閱、晚報(bào) 記者站提供資料，調(diào)研 項(xiàng)目組的定性研究、會(huì) 議搜集。商業(yè)物業(yè)投資行業(yè)與心理分析購(gòu)買資料，邀請(qǐng)參加座談會(huì)國(guó)際風(fēng) 情街業(yè) 態(tài)定位 研究國(guó)際國(guó)內(nèi) 流行的商業(yè) 業(yè)態(tài)及其發(fā)展現(xiàn)狀與 趨勢(shì)調(diào)研項(xiàng)目組的定性研究國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位的先進(jìn)性調(diào)研項(xiàng)目組的定性研究國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)與濟(jì) 南其它商 業(yè)業(yè)態(tài)的互 補(bǔ)性研究、調(diào)研項(xiàng)目組的定性研究消

7、費(fèi)者對(duì)國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)的認(rèn)同度與期望值冋卷調(diào)杳、疋里分析相關(guān)仃業(yè) 經(jīng)營(yíng)者際風(fēng)情街 的認(rèn)同傾向值對(duì)國(guó)度及座談會(huì)國(guó)際風(fēng)情街業(yè)態(tài)規(guī)劃研究實(shí)地走訪調(diào)研、項(xiàng)目組定性研究及座談會(huì)國(guó)際風(fēng)情等物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)的實(shí)地走訪調(diào)研、項(xiàng)目組研究定性研究及座談會(huì)政策研究與媒體研究資料收集與項(xiàng)目組定性研究4 .調(diào)查對(duì)象與規(guī)模調(diào)查對(duì)象調(diào)查方法調(diào)查規(guī)模通過(guò)購(gòu)買資料獲取的真實(shí)商業(yè)物業(yè)投資者座談會(huì)1場(chǎng)約訪30人相關(guān)仃業(yè)私企業(yè)主、 優(yōu)勢(shì)個(gè)體工商業(yè)戶入戶訪問(wèn)（經(jīng)營(yíng)或辦公地點(diǎn)）量化訪問(wèn) 50人專題座談會(huì)1場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)研究專家、商業(yè)機(jī)構(gòu)管理人員、媒體經(jīng)濟(jì)類記者等專題座談會(huì)1場(chǎng)終端消費(fèi)群?jiǎn)柧碚{(diào)查量化訪問(wèn)300人四、分析方法1、聚類分析2、鏡面分析

8、3、因子分析4、聯(lián)合分析5 、回歸分析該項(xiàng)分析工作的人員組成：李鐵崗、陳月軍、易文勝具備 5 年以上在山東市場(chǎng)豐富的調(diào)研經(jīng)驗(yàn) 具備房地產(chǎn)行業(yè)研究的專業(yè)經(jīng)驗(yàn) 具備博士碩士以上學(xué)歷從事過(guò)多次大型房地產(chǎn)項(xiàng)目研究五、質(zhì)量控制1 根據(jù)我們調(diào)研工作多年的研究經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)識(shí)到質(zhì)量控制 是研究項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，對(duì)于本次研究項(xiàng)目，我們將會(huì)采用如下的 質(zhì)量控制方法：A 對(duì)所有數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行100%的邏輯編輯。B. 對(duì)所有的訪問(wèn)結(jié)果進(jìn)行100%的QC反饋檢驗(yàn)。C. 對(duì)所有的調(diào)研人員實(shí)行嚴(yán)格的管理制度:發(fā)現(xiàn)一分有問(wèn)題的 問(wèn)卷，該調(diào)研人員的所有問(wèn)卷均拒收。D. 數(shù)據(jù)處理實(shí)行兩次并行輸入，交叉檢查制度。2 .要求國(guó)際風(fēng)情街的

9、幵發(fā)商委派一名工作人員參與項(xiàng)目的調(diào) 查與研究，要求委托方項(xiàng)目經(jīng)理參加座談會(huì)和論壇。六、項(xiàng)目研究人員1 .工作分配：A、調(diào)查人員：把握并監(jiān)控消費(fèi)者調(diào)研數(shù)據(jù)分析與統(tǒng)計(jì)B、地產(chǎn)研究專家：把握市場(chǎng)宏觀環(huán)境，提供政治、法律、經(jīng)濟(jì) 等方面的研究成果。C、營(yíng)銷策劃人員：走訪調(diào)查對(duì)象，設(shè)計(jì)座談會(huì)會(huì)議內(nèi)容等。D、 媒體人員：媒體分析，收集媒體已發(fā)布過(guò)的相關(guān)研究類文章 內(nèi)容。2 .人員組成：項(xiàng)目經(jīng)理陳月軍 一一 負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目管理及協(xié)調(diào)專家組成李鐵崗：山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任（博士）-豐富的社會(huì)學(xué)研究經(jīng)驗(yàn)-參與多次大型重要項(xiàng)目研究工作孫曰瑤山東經(jīng)濟(jì)學(xué)博士易文勝：山東正易營(yíng)銷咨詢有限公司策劃總監(jiān)3年房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃推

10、廣經(jīng)驗(yàn)（齊魯世紀(jì)園觀瀾閣項(xiàng)目推廣、黃橋花園項(xiàng)目推廣、康和苑項(xiàng)目推廣等）國(guó)際風(fēng)情街項(xiàng)目推廣主力策劃師 -濟(jì)南市首屆、第二屆房地產(chǎn)營(yíng)銷人員培訓(xùn)班主要授課成員-主持多次大型房地產(chǎn)調(diào)研項(xiàng)目（縣西巷商業(yè)街改造項(xiàng)目調(diào) 研、齊魯世紀(jì)園住宅項(xiàng)目調(diào)研等）張鵬：工商管理碩士（MBA）-豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)分析經(jīng)驗(yàn)-參與多次大型項(xiàng)目研究支英珉-齊魯晚報(bào)經(jīng)濟(jì)?？恐魅雾?xiàng)目執(zhí)行管理曹穎 一一8年調(diào)研執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行總監(jiān)項(xiàng)目執(zhí)行組織王延寧一一齊魯廣告調(diào)查公司調(diào)研項(xiàng)目組織專家文案撰寫徐瑾瑜統(tǒng)計(jì)分析丁奕劉翠娟日程安排根據(jù)該調(diào)研項(xiàng)目執(zhí)行的難度，我們?cè)O(shè)立如下的工作時(shí)間表，可 以根據(jù)客戶要求進(jìn)行調(diào)整:批準(zhǔn)人：日期：文本：WB

11、S項(xiàng)目X-履行工作D-獨(dú)立作出 決定d-共同作出決定p-管理進(jìn)度C-必須經(jīng)過(guò) 咨詢I-必須通知 到A-提供咨詢項(xiàng) 目 經(jīng) 理項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 組現(xiàn) 場(chǎng) 調(diào) 查 組房 產(chǎn) 運(yùn) 營(yíng) 部數(shù)據(jù)處 理組報(bào) 告 研 究 組項(xiàng) 目 顧 問(wèn) 組工作天數(shù)編號(hào)工作細(xì)目12345672D1項(xiàng)目準(zhǔn)備DA3D2調(diào)查內(nèi)容設(shè)計(jì)DdXCAAAA2D3調(diào)研內(nèi)容測(cè)試DXDXdXDXA1D4調(diào)研內(nèi)容的確定DCXAA2D5座談會(huì)樣本篩選、預(yù)約DdXCAAAA2D6座談會(huì)DXAA1D7訪員培訓(xùn)PADXA5D8正式調(diào)查訪問(wèn)DXI3D9競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查DXI1D10數(shù)據(jù)錄入與處理DXI2D11數(shù)據(jù)分析ICXDAIAl5D12撰寫報(bào)告DXA總計(jì)：29天費(fèi)用明細(xì)：根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)情況，我們的估算價(jià)格如下工作項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)（元）金額（元）項(xiàng)目調(diào)查研究設(shè)計(jì)（包括專家費(fèi)用）6000座談會(huì)費(fèi)用2場(chǎng)25005000督導(dǎo)/訪員招聘培 訓(xùn)20