碧桂園商業(yè)街項目營銷策劃方案實施

1、WORD 格式整理 碧桂園商業(yè)街項目營銷策劃方案1 本文由浪沉無香 fly 貢獻 北京碧桂園商業(yè)街項目 營銷策劃方案 我們本著“專業(yè)、敬業(yè)”的企業(yè)精神，“為 專業(yè)、敬業(yè) 專業(yè) 為 客戶創(chuàng)造專業(yè)價值”的服 務(wù)理念，致力于為客戶 客戶創(chuàng)造專業(yè)價值 提供專業(yè)價服務(wù)。 同世飛天的使命 同 世飛天的使命 目錄 本案共分為七個部分： 第一部分： 第一部分：市場背景分析 第二部分：項目概況及 第二部分：項目概況及 SWOT 分析 分析 第三部分：項目商業(yè)定位 第三部分： 第四部分： 第四部分：項目規(guī)劃布局 第 五部分： 第五部分：項目招商及運營 第六部分： 第六部分：經(jīng)營收益預(yù)測 第七部分： 第 七部分：商

2、場店鋪切割方案 武漢地勢獨特， 得“水”獨厚， 又受水之隔。 主城區(qū)被長江、 漢水自然分割， 呈“三鎮(zhèn)鼎立”之 勢。從傳統(tǒng)意義上來說， 漢口是商業(yè)中心， 漢陽是工業(yè)中心， 武昌則是政治文化科技中心。經(jīng)過多年 的培育和營造， 武漢三鎮(zhèn)根據(jù)各自區(qū)域特點， 已基本形成七大商圈的商業(yè)格局和不同特色的商務(wù)地產(chǎn) 的分布現(xiàn)狀。 一、項目市場分析 市場背景 城市經(jīng)濟的發(fā)展近年來一直保持著健康、平穩(wěn)、 快速的發(fā)展勢頭， 帶動了武漢及漢陽區(qū)各行 業(yè)的迅猛發(fā)展，更為商業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展環(huán)境及強有力的經(jīng)濟支撐；城市居民收 入的提高， 使居民總體消費水平、 市場消費量 日益增加， 消費結(jié)構(gòu)變化也愈加明顯。 居民已

3、由家庭消費模 式向享受型轉(zhuǎn)變，促使城市商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營結(jié)構(gòu)的提升； 一、項目市場分析 市場背景 武漢城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)由原來的數(shù)量增長轉(zhuǎn)向功能提升，由單個開發(fā)向區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展， 形成多商圈的格局。舊城改造的規(guī)劃建設(shè)給武漢商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機遇和商機。隨著國際 資本及機構(gòu)的進駐， 武漢的商業(yè)氛圍將全面提升， 與金融環(huán)境變化關(guān)系密切的商業(yè)地產(chǎn)也將在武漢迎來快速發(fā) 展時機。 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理 一、項目市場分析 市場背景 銀行貸款政策的松動使武漢商業(yè)地產(chǎn)迎來了充足的發(fā)展機會； 房地產(chǎn)市場整合速度加快， 企 業(yè)之間的強強聯(lián)合將成為武漢 市房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律； 未來武漢市尤其是漢陽區(qū)房地產(chǎn)市

4、場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、 平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢， 產(chǎn)業(yè)成熟期的些特征將逐步顯現(xiàn)， 并保持 一 定的增長速度。 一、項目市場分析 武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀 武漢主要商圈分布： 商圈名稱 解放大道商圈 建設(shè)大道商圈 中山大道商圈 中南商圈 珞喻商圈 徐東商圈 鐘家 村商圈 主要商業(yè)網(wǎng)點 武漢廣場、 世貿(mào)廣場、 武漢商場、 莊勝崇光百貨、 工貿(mào)家電等 新世界 百貨等 大連萬達商業(yè)廣場、王府井百貨、大洋百貨、新世界時尚廣場、中心百貨、太 平洋 購物廣場等 中南廣場、中南商業(yè)大樓、世 紀中商、家樂福等 亞貿(mào)廣場、群光廣場、魯巷廣場、武商量販珞喻店、易初蓮花等 徐東平 價廣場、銷品茂、麥德龍、中百倉儲梨園店、百安居、

5、工貿(mào)家電等 漢陽商場、中商 21 世紀 購物中心、家樂福、國美等 一、項目市場分析 武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀 零售商業(yè)現(xiàn)狀 ： 武漢市已形成以解放大道、 中山等為主的“多商圈”分布格局。 武漢商業(yè) 零售企業(yè)數(shù)量眾多， 主要分布在漢口和武昌兩大區(qū)域， 尤以漢口區(qū)商業(yè)網(wǎng)點分布眾多、 零售 企業(yè)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、 品牌最多、零售額最大、商圈覆蓋面和影響力最廣。 目前武漢 商業(yè)零售業(yè)態(tài)多集中于零售百貨， 而此類業(yè)態(tài)的市場 份額已趨于飽和， 競爭較為激烈， 品類 同質(zhì)化嚴重。 一、項目市場分析 武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀 行業(yè)競爭發(fā)展態(tài)勢 國內(nèi)外各類百貨零售業(yè)態(tài)（主要是現(xiàn)代百貨、大型綜超）知 名商號挾強 大的資本、

6、 管理、物流優(yōu)勢進駐武漢商業(yè)市場， 極 大促進武漢商業(yè)市場繁榮發(fā)展同時， 使武 漢商業(yè)市場的競爭日 益加?。?專業(yè)市場、專賣連鎖店等業(yè)態(tài)成為市場生力軍， 不斷搶占大 型 商場市場份額； 綜合性購物中心將成為武漢消費市場發(fā)展的主要方向。 項目概況及SWOT分析二、項目概況及SWOT分析 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理 項目概況 項目概況及SWOT分析二、項目概況及SWOT分析 項目概況 地處武漢市兩個市級商圈之一漢陽“鐘家村商圈”，漢陽大道與鸚鵡大道交匯處，屬于 武漢三鎮(zhèn)中心區(qū)域；項目集購物、娛樂、餐飲、休閑、酒店、商務(wù)、住宅為一體的綜合性 建筑體；總用地面積： 24183.46 ，地上總建筑

7、面積137600 ，其中商業(yè)面積 43500 ， 停車位 511 個，容積率： 5.70 ，綠化率： 15.50 %， 建筑密度49.60%，綠化面積3753.92。 項目概況及SWOT分析二、項目概況及SWOT分析 項目 SWOT分析分析項目 SWOT分析 Weakness Strengths Opportunity Threat 項目概況及SWOT分析二、項目概況及SWOT分析 項目（ SWOT）分析項目（ SWOT） Strengths（優(yōu)勢分析）Strengths（優(yōu)勢分析） 項目扼城區(qū)進入良鄉(xiāng)的要道，物流車流交通便利，客流的易達性能好，輻射范圍大；開發(fā) 商在本區(qū)域擁有雄厚的經(jīng)濟實力與

8、良好的社會資源；項目商業(yè)總建筑面積4 萬余平方米， 在 本區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢明顯； 地處良衛(wèi)星城的新區(qū)長陽鎮(zhèn)， 市場范圍東可輻射六里橋， 西可輻射良鄉(xiāng)， 商圈市場影響范圍廣； 周邊多個住宅小區(qū)已建成或正在建成，今后有一定的商業(yè)購買 消費力，有利于形成核心商圈； 項目概況及SWOT分析二、項目概況及SWOT分析 項目（ SWOT） 項目（ SWOT）分析 Weakness（劣勢分析） Weakness（劣勢分析） 良鄉(xiāng)屬于京郊衛(wèi)星城，與北京城區(qū)商業(yè)市場相比落后， 項目 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理 周邊缺少應(yīng)有的消費居民、 商業(yè)基礎(chǔ)和商業(yè)氛圍； 開發(fā)商在項目前期對商業(yè)缺少充分的考慮 和專業(yè)設(shè)計；

9、物業(yè)為狹長底商，進深不足，影響商業(yè)的招商和經(jīng)營； 本項目屬于綜合建筑 體，整體功能定位和功能分區(qū)考慮不充分。 項目概況及 SWOT分析 二、項目概況及 SWOT分析 項目（ SWOT）分析 項目（ SWOT） Opportunity （機會分析） Opportunity （機會分析） 良線作為北京城市建設(shè)與發(fā)展的重點 區(qū)域，已逐漸顯示出了強 勁發(fā)展勢態(tài)，為項目提供了良好的成長空間； 周邊區(qū)域的發(fā)展帶 來居民數(shù)量的增長和居民收入的提高，為項 目提供了充足的潛在消費群體和市場機會； 周 邊缺少大型和有檔次的商業(yè)項目，商業(yè)競爭壓力小，項目發(fā) 展空間； 項目概況及 SWOT分析 二、項目概況及 SWO

10、T分析 項目（ SWOT）分析項目（ SWOT） Opportunity（機會分析）Opportunity（機會分析）項目的商業(yè)部分尚未全面啟動，其規(guī) 劃、定位、招商等還有充分 的選擇空間； 城市區(qū)域商業(yè)化建設(shè)進程加快，使土地和商業(yè)物業(yè)價值不斷升值； 北京各類商業(yè)積極拓展京郊網(wǎng)點，發(fā)展連鎖，招商資源相對豐富。 項目概況及SWOT分析二、項目概況及SWOT分析 項目（ SWOT）分析項目（ SWOT） Threat （威脅分析） Threat （威脅分析）北京市商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈；商 業(yè)投資者因日漸理性而對投資更加謹慎，風險意識加強；前期的市場消費力不足，投資店鋪 壓力較大， 影

11、響項目的投資銷售； 項目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時日，使項目市場培育期增長。 三、項目商業(yè)定位 業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)定位： 社區(qū)商業(yè)休閑中心 功能定位： 功能定位： 餐飲、休閑、娛樂、購物、社區(qū)配套服務(wù)。 餐飲、休閑、娛樂、購物、社區(qū)配套服務(wù)。 三、項目商業(yè)定位 功能配置 功能類別 精品店 時尚店 購物 百元 小商品街 超市 休閑、娛樂 餐飲 社區(qū)服務(wù) 動感服飾、飾品、鐘表眼鏡等 日用生活百貨、食品、副食品等 KTV、酒吧、院線、電玩、兒童樂園、康 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理 體休閑、 運動健身、 網(wǎng)吧、休閑書吧等特色餐飲、 中西快餐、 中高檔餐飲、 咖啡、茶樓等電 信、電訊、銀行、郵政、干洗、婚紗

12、、沖印攝影、美容美發(fā)、藥品超市、糕點屋及其它社區(qū) 服務(wù)等。服務(wù)內(nèi)容化妝品、個人護理用品店、男女皮鞋、服裝服飾店等時尚休閑服飾、皮 具箱包、針織內(nèi)衣等 三、項目商業(yè)定位 客層定位：客層定位： 以中檔消費為主， 兼顧部分高檔及低檔消費需求。 以中檔消費為主， 兼顧部分高檔及低檔消費需求。 商圈構(gòu)成：商圈構(gòu)成： 核心商圈：良鄉(xiāng)商圈； 輻射商圈：北京西部房山、豐臺海淀等區(qū)。 輻射商圈：北京西部房山、豐臺海淀等區(qū)。 四、樓層規(guī)劃布局 運作模式：商鋪分零出售、不返租，業(yè)主自行經(jīng)營、運作模式：商鋪分零出售、不返租，業(yè) 主自行經(jīng)營、統(tǒng)一管理 “倒金子塔”式布局結(jié)構(gòu)：倒金子塔”式布局結(jié)構(gòu)：倒金子塔 樓層 經(jīng)營

13、區(qū)域面 經(jīng)營品類 金銀珠寶、化妝品、男女皮鞋、 F1 東區(qū) F 2-3 F4 F1-2 F3 精 品館 生活 超市 時尚流行 館 品牌店 餐飲、 娛樂、 5100 箱包、男女服飾 生活日常用品、 小百貨等 飾品、時尚服飾、百元商品城、 風味小吃城、電玩城、美容院等 名品專業(yè)店、中 西快餐等 餐飲、茶藝、KTV、院線等 備注 不含 1F 臨街 店鋪（ 2600 ） 物業(yè)持有或整售 ( 不 含 2F 門市店 ) 業(yè)主自營 業(yè)主自營 業(yè)主自營 16400 8800 5000 2700 西邊步行街 四、樓層規(guī)劃布局 說明：說明： 商場的垂直功能布局以“漢堡包”形式體現(xiàn)。充分將客流聚集在二、“漢堡包”三

14、層，通 過各樓層手扶、 垂直梯等向上、 下兩層及步行街分流， 保證顧 客資源的充分共享和合理引導。一層精品館： 商品定位中高檔， 消費群體主要面向中高端群體。 要求 商裝的色彩典雅、 燈光 明亮、檔次上乘，各店鋪布局上采用店中店形態(tài)，可以最充分地保證商場的整體形象。 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理 四、樓層規(guī)劃布局 說明：說明： 二、三層生活超市： 引進強勢生活超市進駐，一則滿足周邊市民的日常生活消費需求，為大 眾服務(wù)；二則通過其強大的聚客力為項目帶來充足的客源。四層時尚流行館：“百元商品 城”在經(jīng)營上突出“小、少、廉、精、“ 飾、炫、酷、動”的特征，小、動是對商品形態(tài) 的定位，精是對其商品

15、屬性的定位，廉是對其價格的定位，少、炫、酷是對其目標客層的 定位，飾是對其經(jīng)營品類的概括。 附以電玩城等業(yè)態(tài)組合， 吸 引更廣范圍的青少年消費群體、工薪階層和低收入人群， 擴大本項 目的目標客層。 即突顯樓層的經(jīng)營特色， 又是一樓經(jīng)營品 類的延伸和補充，提升四樓的物業(yè)市場價值，擴大商場商鋪的銷售面積。西區(qū)商業(yè)步行街 作為本項目建設(shè)規(guī)劃的亮點，其承載的功能以餐飲、休閑、 娛樂等功能為主，形成本項目購 物、休閑、娛樂、餐飲綜合服務(wù)消費空間，更好滿足區(qū)域消費需求，豐富該區(qū)旅游市場。 四、樓層規(guī)劃布局 樓層業(yè)態(tài)面積規(guī)劃設(shè)定 樓層品類規(guī)劃經(jīng)營面積F1 臨街店鋪： 1600 。 F1精品館（ 7700 ）

16、室內(nèi)部分：1 、 名品街 4100 ；2、個人護理專業(yè)店：500 ； 3 、項目物業(yè)靠鐵路北區(qū)500 規(guī)劃為網(wǎng)吧。 1、 F2： 7600 ；（其余 1100 規(guī)劃為門市店鋪）2 、 F3： 8800 。 1 、百元商品街：4200 ；2、電玩： 600 ； 3 、風味小吃城： 3200 ； 4 、其他配套 （如美容中心、 休閑水吧等）： 800 。 品牌店（名品專業(yè)店、 中西快餐等）： 5000 ； 備注業(yè)主自主經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理業(yè) 主自主經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理物業(yè)持有或整售租戶自主經(jīng)營管理1 、百元商品街業(yè)主自行經(jīng) 營、 統(tǒng)一物業(yè)管理；2 、電玩、風味小吃城等物業(yè)持有或整售，自主經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)

17、管理 1、項目西區(qū)靠鐵路北區(qū)1 3F 擬規(guī)劃約1500 2000 作 為獨立餐飲店面；2 、業(yè)主自營、 自行管理 F2、 F3 生活超市（ 1.64 萬） F4時尚流行館(8800 ) 西區(qū)步行街 F1-2 3F 餐飲、娛樂、休閑：2700 。 五、招商及運營 招商目標品牌（略）招商建議： 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理 規(guī)劃在先， 規(guī)劃在先，按所招品類對象的空間設(shè)計要求進行規(guī)劃； 配套保障， 配套保障， 按各業(yè)態(tài)的功能要求進行配套； 招商先行， 招商先行，按商場的定位目標進行針對招商； 同 步開業(yè)，確保各品牌店、各業(yè)種統(tǒng)一開業(yè)。 同步開業(yè)，確保各品牌店、各業(yè)種統(tǒng)一開業(yè)。 五、招商及運營 招

18、商策略 策略一：科學分類、合理配比； 策略一：科學分類、合理配比； 策略二：強勢品牌優(yōu)先 ； 策略二： 策略三：放水養(yǎng)魚、低價引進 ； 策略三：放水養(yǎng)魚、 策略四：業(yè)態(tài)互補、資源 共享； 策略四：業(yè)態(tài)互補、資源共享； 五、招商及運營 運營建議 模式一： 模式一：注冊成立閩東中天國際城商業(yè)管理公司經(jīng)營管理公 司，對商場實施全程 經(jīng)營管理。 對商場實施全程經(jīng)營管理。 模式二：注冊成立閩東中天國際城商業(yè)管理公司， 模 式二：注冊成立閩東中天國際城商業(yè)管理公司，委托專業(yè) 公司參與經(jīng)營管理。 公司參與經(jīng) 營管理。 七、項目商鋪定位 產(chǎn)品定位 按照“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪” 按照“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”模式切割

19、，將商鋪產(chǎn)權(quán)全 部進 行銷售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓，銷售后全面自營或包租 。 東區(qū)商鋪 滿足投資大眾化的需求，鋪位分割以“小面積，低總價”為主。 1、一層商鋪建筑面積為30 35 為主； 所占比例為60%；20 30 為輔；所占比例為30%； 10 以下及35 60 所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。2 、其他各層，建筑 面積為 10 15 為主；所占比例為 60%；16 25 為輔；所占比例為 30%； 10 以下及 30 60 所占比例 10%；特殊需要，具體可視情況而定。 七、項目商鋪定位 產(chǎn)品定位 西區(qū)商鋪 二、三層，以功能和業(yè)態(tài)定位進行切割，依據(jù)各業(yè)態(tài)的不同需求確定建筑面積。 專業(yè)知

20、識分享 WORD 格式整理 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 在滿足經(jīng)營需求的基礎(chǔ)上，最大限度的增加銷售面積，建筑面積為100 150 為主。 七、項目商鋪定位 產(chǎn)品設(shè)計 東區(qū)商鋪 “分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”，合理控制總價與單價，提高銷售率是基本原則。 西區(qū)商鋪 遵循不 同業(yè)態(tài)的經(jīng)營規(guī)律，滿足物業(yè)需求是基本原則，分區(qū)、分期進行銷售。 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 在不違背臨街店鋪主題定位的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)“高、 寬、深”的設(shè)計理念，最大限度地提高利 潤率。 七、項目商鋪定位 價格定位 定價原則：依據(jù)不同區(qū)域，定價原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價格原則 東區(qū)商鋪 層總價一般控制在20 40 萬，盡量挖掘市場資源。首付

21、款控制首付款不宜超過4 10 萬元，降低投資門檻。 一層商鋪的價格為： 10000 元 / 其他各層均價為 6000 元 / 一層商鋪的價格為： 10000 元 其他各層均價為 6000 元 西區(qū)商鋪 遵循“租價反推，合理定價”原則，總價一般控制在150 萬 200 萬。 二、三層均價為：6000 元 / 三層均價為： 6000 元 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理 遵循“黃金地段，黃金價位”的原則，不進行總價控制，按需定價，滿足貴賓級客戶。 東西區(qū)的臨街店鋪的均價為：25000 元 / 東西區(qū)的臨街店鋪的均價為：25000 元 七、項目商鋪定位 客群定位 本產(chǎn)品客

22、群定位為經(jīng)營群體和個體投資者 經(jīng)營群體的主要特征 1、機構(gòu)特征：通訊、銀行、連鎖餐飲等主要鎖定東區(qū)的臨街店鋪。2 、民營企業(yè)：娛樂、餐 飲、文化等主要鎖定西區(qū)的二、三層。3 、個體經(jīng)營：經(jīng)營服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四 層。 個體投資者群體的主要特征 1、年齡結(jié)構(gòu)： 在 30 55 歲之間，其中又以 35 45 歲的投資者為主。 2 、職業(yè)結(jié)構(gòu) 政府人員、企業(yè)中上層領(lǐng)導、私營老板、國有企業(yè)員工、金領(lǐng)一族等。 七、項目商鋪定位 投資者收益分析 東區(qū)一層投資方式設(shè)計 標準鋪位銷售均價總房價銀行貸款租金收益年返租金額提前返租實際首付款償還貸 款 30 10000 元 30 10000=30 萬元 5

23、 成 10 年按揭貸款 ( 首付 15 萬元，貸款 15 萬 元 )租金收益率10 3 萬元 (30 萬元 10=3 萬元 )購房時返還3 年租金 9 萬元 6 萬元 10 年 15 萬元貸款，月還款 112.72 15=1690.80 元 年還款 1690.80 12=20289.6 元 七、項目商鋪定位投資者收益分析 投資者投資收益分析 租金收益 每年收益 3 萬元， 40 年累計收益 120 萬元償還貸款后 現(xiàn)金收益 A、每年收益9711 元 (30000 元一 20289 元=9711 元 ) B 、 10 年累計收益97110 元(9711 10年 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理

24、=97110 元 ) C 、40 年累計收益87.111 萬元 (3萬元 30+97110元 12.6 萬元 =87.11 萬元 ) 40 年商鋪增值 保守估計增幅3 倍，價值90 萬元 (30 3=90萬元 ) 40 年投資總收益 177.111 萬元（ 87.111 萬元 +90 萬元 =177.111 萬元） 八、項目功能及配套建議 各產(chǎn)品類型的功能分析 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 1、北京各建筑綜合體項目不同功能規(guī)模比例 八、項目功能及配套建議 各產(chǎn)品類型的功能分析 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 名稱 物業(yè)類型 總規(guī)模 （ 萬 m2） 56 23.2 80 9.5 28 21.9 16 寫字樓 比例

25、 31.4% 35.3% 50.0% 31.3% 30.7% 30.1% 13.1% 公寓比例 商業(yè)比例 酒店 比例 19.6% 30.4% 11.3% 30.4% 40.6% 國貿(mào) 嘉里中心 東方廣場 賽特廣場 恒基中心 盈科中心 燕莎中心 寫字樓、 公寓、 酒店 會展、商業(yè) 寫字樓、 公寓 酒店、商業(yè) 寫字樓、 公寓、 酒店、商業(yè) 寫字樓、酒店、商業(yè) 寫字樓、公寓、商業(yè) 寫字樓、公寓、商業(yè) 寫字樓、公寓 酒店、商業(yè) 12.1% 15.5% 25.0% 18.2% 32.0% 13.0% 10.7% 6.5% 12.5% 16.3% 28.5% 21.5% 16.7% 八、項目功能及配套建議

26、 各產(chǎn)品類型的功能分析 本項目規(guī)模比例關(guān)系如下 物業(yè)功能寫字樓酒店公寓和住宅 56580 41%商業(yè)（俱樂部 + 商業(yè)配套）45560 33%總 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理 規(guī)模 規(guī)模（平方米）規(guī)模比例 24646 18% 15000 11% 137600 100.0% 與北京七個項目相比， 本項目各部分的功能比例吻合建筑綜合體的 規(guī)模規(guī)律。 不僅如此， 本 項目注重住宅和商業(yè)的比重與項目本身所在區(qū) 域的商業(yè)氛圍是相輔相成的。 八、項目功能及配套建議 各產(chǎn)品類型的功能分析 各產(chǎn)品功能互動關(guān)系分析 1、寫字樓功能特點 整個建筑綜合體的支撐物業(yè)， 其經(jīng)營直接影響到酒店、 商業(yè)的收益。 2 、

27、 酒店功能特點 有酒店的建筑綜合體，寫字樓租金都較高。 3 、公寓功能特點 其客群與寫字 樓和商業(yè)客群在時間上形成互補， 支撐商業(yè)經(jīng)營， 并延長了商業(yè)的 經(jīng)營時間。 同時精英客群 有效提升了建筑綜合體的品質(zhì)。 4 、商業(yè)功能特點 為建筑綜合體中其它功能的使用者帶來便 利，且能夠擴大項目知名度， 在市場中 樹立高檔次的項目形象， 有利于項目租金水平的提高。 八、項目功能及配套建議 本項目各產(chǎn)品類型的功能及配套 酒店配套特點 1、客群特點 需求特點是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)， 注重服務(wù)的水準， 對配套的 要求 不是非常強烈。 2 、配套內(nèi)容 酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等

28、。 3、共享配套 對于使用頻次相對較低的配套如健身、會議、咖啡茶吧、美發(fā)店、大型中 餐廳 等設(shè)施，可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O(shè)施或是本項目的配套設(shè)施。 八、項目功能及配套建議 本項目各產(chǎn)品類型的功能及配套 公寓配套特點 1、客群特點 公寓為居家客群， 長久居住， 對公寓的配套、 服務(wù)要求比較高。 2 、配套內(nèi)容 主 要配套內(nèi)容包括金融機構(gòu)、郵政、餐飲、通訊、健身中心、干 洗、高檔會所等。 3 、共享配 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理 套 金融機構(gòu)、郵政、購物、餐飲、休閑娛樂、酒吧等。 七、項目商鋪定位 產(chǎn)品定位 按照“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”按照“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”模式切割，將商鋪產(chǎn)權(quán)全部進 行

29、銷售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓，銷售后全面自營或包租。 東區(qū)商鋪 滿足投資大 眾化的需求，鋪位分割以“小面積，低總價”為主。 1、一層商鋪建筑面積為30 35 為主； 所占比例為60%；20 30 為輔；所占比例為30%； 10 以下及35 60 所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。2 、其他各層，建筑 面積為 10 15 為主；所占比例為 60%；16 25 為輔；所占比例為 30%； 10 以下及 30 60 所占比例 10%；特殊需要，具體可視情況而定。 七、項目商鋪定位 產(chǎn)品定位 西區(qū)商鋪 二、三層，以功能和業(yè)態(tài)定位進行切割，依據(jù)各業(yè)態(tài)的不同需求確定建筑面積。 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 在

30、滿足經(jīng)營需求的基礎(chǔ)上，最大限度的增加銷售面積，建筑面積為100 150 為主。 七、項目商鋪定位 產(chǎn)品設(shè)計 東區(qū)商鋪 “分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”，合理控制總價與單價，提高銷售率是基本原則。 西區(qū)商鋪 遵循不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營規(guī)律，滿足物業(yè)需求是基本原則，分區(qū)、分期進行銷售。 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理 在不違背臨街店鋪主題定位的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)“高、 寬、深”的設(shè)計理念，最大限度地提高利 潤率。 七、項目商鋪定位 價格定位 定價原則：依據(jù)不同區(qū)域，定價原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價格原則 東區(qū)商鋪 層總價一般控制在20 40 萬，盡量挖掘市場資源。首付款控制首付款不宜超過4 1

31、0 萬元，降低投資門檻。 一層商鋪的價格為： 10000 元 / 其他各層均價為 6000 元 / 一層商鋪的價格為： 10000 元 其他各層均價為 6000 元 西區(qū)商鋪 遵循“租價反推，合理定價”原則，總價一般控制在150 萬 200 萬。 二、三層均價為：6000 元 / 三層均價為： 6000 元 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 遵循“黃金地段，黃金價位”的原則，不進行總價控制，按需定價，滿足貴賓級客戶。 東西區(qū)的臨街店鋪的均價為：25000 元 / 東西區(qū)的臨街店鋪的均價為：25000 元 七、項目商鋪定位 客群定位 本產(chǎn)品客群定位為經(jīng)營群體和個體投資者 經(jīng)營群體的主要特征 1、機構(gòu)特

32、征：通訊、銀行、連鎖餐飲等主要鎖定東區(qū)的臨街店鋪。2 、民營企業(yè)：娛樂、餐 飲、文化等主要鎖定西區(qū)的二、三層。3 、個體經(jīng)營：經(jīng)營服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四 層。 個體投資者群體的主要特征 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理 1、年齡結(jié)構(gòu)： 在 30 55 歲之間，其中又以 35 45 歲的投資者為主。 2 、職業(yè)結(jié)構(gòu) 政府人員、企業(yè)中上層領(lǐng)導、私營老板、國有企業(yè)員工、金領(lǐng)一族等。 七、項目商鋪定位 投資者收益分析 東區(qū)一層投資方式設(shè)計 標準鋪位銷售均價總房價銀行貸款租金收益年返租金額提前返租實際首付款償還貸 款 30 10000 元 30 10000=30 萬元 5 成 10 年按揭貸款 (

33、 首付 15 萬元，貸款 15 萬元 ) 租金收益率 10 3 萬元 (30 萬元 10=3 萬元 ) 購房時返還 3 年租金 9 萬元 6 萬元 10 年 15 萬元貸款，月還款 112.72 15=1690.80 元 年還款 1690.80 12=20289.6 元 七、項目商鋪定位 投資者收益分析 投資者投資收益分析 租金收益每年收益3 萬元， 40 年累計收益120 萬元 償還貸款后現(xiàn)金收益 A、每年收益 9711 元 (30000 元一 20289 元=9711 元 ) B 、 10 年累計收益 97110 元(9711 10年 =97110 元 ) C 、40 年累計收益 87.1

34、11 萬元 (3 萬元 30+97110元 12.6 萬元 =87.11 萬元 ) 40 年商鋪增值 保守估計增幅3 倍，價值90 萬元 (30 3=90萬元 ) 40 年投資總收益 177.111 萬元（ 87.111 萬元 +90 萬元 =177.111 萬元） 八、項目功能及配套建議 各產(chǎn)品類型的功能分析 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 1、北京各建筑綜合體項目不同功能規(guī)模比例 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理 八、項目功能及配套建議 各產(chǎn)品類型的功能分析 名稱物業(yè)類型各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系總規(guī)模（萬m2） 56 23.2 80 9.5 28 21.9 16寫 字樓比例 31.4% 35.3% 50

35、.0% 31.3% 30.7% 30.1% 13.1%公寓比例商業(yè)比例酒店比例 19.6% 30.4% 11.3% 30.4% 40.6% 國貿(mào)嘉里中心東方廣場賽特廣場恒基中心盈科中心燕莎中心 寫字樓、 公寓、 酒店 會展、商業(yè) 寫字樓、 公寓 酒店、商業(yè) 寫字樓、 公寓、 酒店、商業(yè) 寫字樓、酒店、商業(yè) 寫字樓、公寓、商業(yè) 寫字樓、公寓、商業(yè) 寫字樓、公寓 酒店、商業(yè) 12.1% 15.5% 25.0% 18.2% 32.0% 13.0% 10.7% 6.5% 12.5% 16.3% 28.5% 21.5% 16.7% 八、項目功能及配套建議 各產(chǎn)品類型的功能分析 本項目規(guī)模比例關(guān)系如下 物

36、業(yè)功能 寫字樓 酒店 公寓和住 宅 56580 41% 商業(yè)（俱樂部 + 商業(yè)配套） 45560 33% 總 規(guī)模 規(guī)模（平方米）規(guī)模比例 24646 18% 15000 11% 137600 100.0% 與北京七個項目相比，本項目各部分的功能比例吻合建筑綜合體的規(guī)模規(guī)律。 不僅如此， 本 項目注重住宅和商業(yè)的比重與項目本身所在區(qū)域的商業(yè)氛圍是相輔相成的。 八、項目功能及配套建議 各產(chǎn)品類型的功能分析 各產(chǎn)品功能互動關(guān)系分析 1、寫字樓功能特點整個建筑綜合體的支撐物業(yè)，其經(jīng)營直接影響到酒店、商業(yè)的收益。2 、 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理 酒店功能特點有酒店的建筑綜合體，寫字樓租金都較高

37、。3 、公寓功能特點其客群與寫字 樓和商業(yè)客群在時間上形成互補， 支撐商業(yè)經(jīng)營， 并延長了商業(yè)的 經(jīng)營時間。 同時精英客群有效提升了建筑綜合體的品質(zhì)。 4 、商業(yè)功能特點 為建筑綜合體中其它功能的使用者帶來便利，且能夠擴大項目知名度， 在市場中 樹立高檔次的項目形象， 有利于項目租金水平的提高。 八、項目功能及配套建議 本項目各產(chǎn)品類型的功能及配套 酒店配套特點 1、客群特點 需求特點是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)， 注重服務(wù)的水準， 對配套的 要求 不是非常強烈。 2 、配套內(nèi)容 酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等。 3 、共享配套 對于使用頻次 相對較低的配套如健身、會議

38、、咖啡茶吧、美發(fā)店、大型中 餐廳等設(shè)施，可共享公寓或?qū)懽?樓的配套設(shè)施或是本項目的配套設(shè)施。 八、項目功能及配套建議 本項目各產(chǎn)品類型的功能及配套 公寓配套特點 1、客群特點 公寓為居家客群， 長久居住， 對公寓的配套、 服務(wù)要求比較高。 2 、配套內(nèi)容 主 要配套內(nèi)容包括金融機構(gòu)、郵政、餐飲、通訊、健身中心、干 洗、高檔會所等。 3 、共享配 套 金融機構(gòu)、郵政、購物、餐飲、休閑娛樂、酒吧等。 八、項目功能及配套建議 本項目各產(chǎn)品類型的功能及配套 寫字樓配套特點 1、客群特點 作為白領(lǐng)階層， 他們需求主要集中在生活需求方面， 實用性和形象 并重， 講求 生活質(zhì)量。 2 、配套內(nèi)容 公司的需求

39、內(nèi)容具體包括公務(wù)宴請、 產(chǎn)品展示和發(fā)布、 大型會議與 報告、金融郵政服務(wù)、票務(wù)服務(wù)等。 員工需求包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健 身、休閑等。3 、共享配套銀行、品牌快餐、咖啡酒吧、郵局、健身與通訊。 八、項目功能及配套建議 配套功能組合與分布 各產(chǎn)品類型配套功能需求 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理 1、酒店配套需求 配套名稱前臺咖啡吧餐廳商務(wù)中心 2、公寓配套需求 配套名稱 配套名稱 配套名稱 美容、美體 桑拿、淋浴 西餐廳 保健中 心 健身房 休息廳 花店 體操房 球類運動室 藥店、面包 房 兒童活動室 空中花園 超市 圖書室 1、寫字樓配套需求 配套名稱配套名稱銀行員工餐廳、會

40、議室郵局 商務(wù)中心咖啡廳高檔餐廳夜總會 八、項目功能及配套建議 配套功能組合與分布 各產(chǎn)品類型配套功能組合 將不同物業(yè)的商業(yè)配套需求，進行組合， 最大限度的發(fā)揮本項目中商業(yè)物業(yè)的功能。 1 、酒 店可共享配套：咖啡吧、餐廳。2 、公寓可共享物業(yè)：美容、美體、保健中心、花店、藥店、 面包房、超市、桑拿、健身房、體操房、圖書室、西餐廳3 、寫字樓可共享物業(yè)：銀行、高 檔餐廳、員工餐廳、郵局、咖啡廳、夜總會。4 、高檔俱樂部補充商業(yè)物業(yè)的不足，完善各 產(chǎn)品類型配套功能的組合。 八、項目功能及配套建議 配套功能組合與分布 共享商業(yè)配套的分布 1、東部商業(yè)區(qū)實現(xiàn)全部購物和金融、通訊等部分商務(wù)功能功能。2

41、 、步行街實現(xiàn)咖啡廳、 酒吧、娛樂功能。3 、西部商業(yè)區(qū)實現(xiàn)中檔餐飲、小吃一條街、部分娛樂功能。4 、高檔俱 樂部實現(xiàn)康體、娛樂功能，包含健身房等；高級餐飲功能：以高級西餐為主，兼有最高檔 中餐；會議功能：包含大規(guī)模的會議廳及小會議室。 八、項目功能及配套建議 高檔商 務(wù)俱樂部 目標客戶 具備一定實力的公司的決策層人士 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理 經(jīng)營方式 采用會員制的經(jīng)營方式 功能分類 1、康體娛樂功能：健身房、桑拿、臺球、保齡球、壁球、室內(nèi)網(wǎng)球場等；2 、高級餐飲：以 高級西餐為主，以及日本、韓國料理等，兼有最高檔中餐；3 、會議功能：包含大規(guī)模的會 議廳及小會議室；4 、其它功能：

42、根據(jù)特殊人群的特殊服務(wù)，提供一些特殊的空間； 九、項目營銷策略 營銷總思路 以“整體營銷策略”、“未來營銷策略”和“功能營銷策略”為主要整體營銷策略”未來 營銷策略”功能營銷策略”營銷策略，針對未來的“中天人”定向推廣，結(jié)合中天國際流 光溢彩的賣點，針對未來的“中天人”定向推廣，結(jié)合中天國際流光溢彩的賣點，確定銷 售和推廣策略。確定銷售和推廣策略。 “整體營銷策略” 將“國際公寓、星G酒店、市G商圈和 5A 配套的綠色生態(tài)辦公區(qū)（EOD）”融為 一體，以 強調(diào)中天國際的恢弘與大氣，以中天國際的綜合性來塑造新武漢 的城市景觀，以關(guān)鍵詞“中天國際”，以攜領(lǐng)之勢樹立整體形象。 九、項目營銷策略 營銷

43、總思路 “未來營銷策略” 昨日漢陽，“晴川歷歷漢陽樹 , 芳草萋萋鸚鵡州”。 明日漢陽，“錦繡長江鸚鵡州，珠璣中天鐘家村”。 以“錦繡長江”描繪漢陽未來，描繪中天國際的未來 “功能營銷策略” 以功能的第一性使整個武漢為之瞠目。 以告別空調(diào)與頂 G品質(zhì)的嚴重背 離，使整個武漢為之結(jié)舌 。 九、項目營銷策略 關(guān)鍵詞 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理 中天 中天國際 中天概念 天地之元點，歷法之根本；四季交更、時代變遷之臨界點。 堯典中記載，敘述了帝堯當時制定歷法的情況。帝堯命令羲氏、和 氏通過觀測日月星辰的運行，制定歷法，告知百姓。具體的做法就 是：“日中星鳥，以殷仲 春” 是：“日中星鳥，以殷仲

44、春”，“日永星火，以正仲夏”，“宵中 日永星火，以正仲 夏” 星虛， 以殷仲秋” 以殷仲秋”，“日短星昴，以正仲冬”。也就是說，晝夜等長的時 日短星昴，以正仲冬” 候， 當黃昏時見到鳥星升到中天，即為仲春或春分；白晝最長的時 候， 見到大火星升到中天，即為仲夏或夏至；晝夜又等長到時候，見到 虛星升到中天，即 為仲秋或秋分；白晝最短的時候，見到昴星升到 中天，即為仲冬或冬至。 九、項目營銷策略 關(guān)鍵詞 國際概念 注冊世界 500 強的國際商務(wù)空間 注冊世界 500 強的國際商務(wù)空間 國際品質(zhì)：頂級品質(zhì)節(jié) 能智能 居住世界各地朋友的世界村中天國際公寓 居住世界各地朋友的世界村中 天國際公寓 國際的

45、思維方式：大武漢大華中大中國 國際的思 維方式：大武漢大華中大中國大世界的思維方式。 九、項目營銷策略 銷售策略 高舉高打，注重亮點，高舉高打，注重亮點，合理統(tǒng)籌 形成一個有效的貼合產(chǎn)品：漢陽武漢明天的高檔社區(qū)；有一定高度的市場推廣主題：中 天國際武漢天元； 因地制宜的高效率組合有效媒體高端媒體、高品質(zhì)、大篇幅的宣傳效果。 “五位一體”，多頭并進，高效蓄水，快速銷售五位一體”多頭并進，高效蓄水， 包裝成一個好的樓盤產(chǎn)品、 建立一支好的銷售隊伍、 營造一個好的市場環(huán) 境、設(shè)計一個好的推廣策略和形成一個好的項目管理體系及全員激勵措施。 九、項目營銷策略 促銷策略 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理

46、本項目的關(guān)鍵點是“中天國際購物中心”，本項目的推廣重點是“本項目的關(guān)鍵點是“中天 國際購物中心”，本項目的推廣重點是“中天商廈”。促銷時“中天國際購物中心”先行， 重點進行“中天國際大廈”的。促銷時“中天國際購物中心”先行，重點進行“中天國際大 廈” 促銷。整合資源 除傳統(tǒng)媒體以外， 充分利用發(fā)展商自身龐大的商戶資源、客戶資源， 及政府資源、新聞資源、 內(nèi)部資源進行多維度的宣傳與行銷，口碑渠道，事件行銷，及全員行銷方式進行立體傳播。 建立制度 1、“全員獎勵制度”； 2、“客帶客銷售獎勵制度”； 3、 VIP 大客戶（團購） 制度 4 、政府官員自動行銷管理制度； 5、促銷獎勵制度 九、項目營

47、銷策略 價格策略 價格優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 總價優(yōu)勢、 首期優(yōu)勢、 月供優(yōu)勢， 以 及單價優(yōu)勢和首期付款時間等方面。 本項目的價格策略在投資產(chǎn)品中，淡化單價概念和總價概念，在投資產(chǎn)品中，淡化單價概 念和總價概念，強調(diào)首期付款時間和保值、增值優(yōu)勢。和保值、增值優(yōu)勢。在企業(yè)和個人 自用產(chǎn)品中，淡化單價感念，降低入駐門檻，突出首付優(yōu)勢和首期付款時間。 九、項目營銷策略 促銷措施舉例“中天國際大廈”促銷措施舉例“中天國際大廈” 武漢市今年寫字樓大量面市，必須加強對市場空間與銷售渠道的深度開發(fā) 行銷策略：直銷為主的行銷原則 盡快鎖定目標大客戶， 了解目標客層投資需求， 力爭以整售為主， 配合廣告

48、 宣傳主動上門直銷，深度挖掘潛在中、小型客戶。 低首付的付款方式 中天國際推出“付二成貸八成”的低首付模式，從而迎合大多中小企業(yè)又想置業(yè)，但又需要 流動獎金而貸款難的尷尬，從而降低首付壓力，有力促進售房。 返租計劃 針對投資客戶， 考慮到客戶收益，可考慮購房返租的手段，既分析清楚按揭年限與成數(shù)， 結(jié) 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理 合市場租賃行情，代為出租。 九、項 目營銷策略 促銷措施舉例“中天國際大廈”促銷措施舉例“中天國際大廈” 買房、租房送豪華大小會議室 其活動旨在考慮到小企業(yè)因辦公面積所限， 會議室安排使用不便。 買房客戶 贈送一定時間的會議中心使用時段或頻次迎合其需要。 買房租房

49、送酒店套房 買房客戶贈送一年酒店套房免費使用次數(shù)（如每年10 次），事先預(yù)約使用。 免費室內(nèi)設(shè)計、菜單式裝修服務(wù)以租代售方式（免息） 九、項目營銷策略 銷控策略 整體銷控策略 “中天國際購物中心”、 “中天國際大廈”、 “中天國際大酒店”， 依 中天國際購物中心”中天國際大廈” 中天國際大酒店” 序銷 控；“中天國際公寓” 控；“中天國際公寓”與 “中天國際都市匯”同步進行。中天國際都市匯” 各產(chǎn)品的銷控策略 1、“中天國際大廈”銷控策略：分層銷控，整、散合理控制，售、租合理分配。分層銷控， 散合理控制，分區(qū)銷控，整合理控制。2 、“中天國際大酒店”銷控策略：分區(qū)銷控，散、 整合理控制。3 、

50、“中天國際公寓”與“中天國際都市匯”銷控策略：分樓、分層、分戶型 合理銷控分樓、分層、 分戶型合理銷控4 、“中天國際購物中心”銷控策略依經(jīng)營者、 投 資者的性質(zhì)、特征分類集中，自營第一、依經(jīng)營者、投資者的性質(zhì)、特征分類集中，自營第 一、投資第二的銷控策略 九、項目營銷策略 服務(wù)策略 “中天護照”利益在線的互動中天護照”利益在線的互動 建議發(fā)行“中天護照”，業(yè)主（包括各種形態(tài)） 人手一張， 業(yè)主憑借該卡可“中天護照”以 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理 享受物業(yè)公司提供的所有免費服務(wù)，同時不同身份和形態(tài)的業(yè)主之間可以資源共享優(yōu)勢互 補。 鐘點助理101 服務(wù)升級版鐘點助理 101 服務(wù)升級版

51、傳統(tǒng)酒店式公寓提供各種服務(wù)，但大多限制在保姆式的洗衣、打掃和快遞等等。建議提供商 務(wù)助理的服務(wù)，不僅包括收發(fā)傳真、復(fù)印，還包括提供鐘點式的秘書人員，可以跟隨SOHO 外出聯(lián)系業(yè)務(wù)，同時做一些記錄和翻譯的工作 十 、項目宣傳策略 宣傳總精神 充分利用“中天國際”前期的宣傳成果，提煉中天國際內(nèi)涵，充分利用“中天國際”前期 的宣傳成果，提煉中天國際內(nèi)涵，強調(diào)第一性 和未來發(fā)展趨勢。和未來發(fā)展趨勢。 中天國際內(nèi)涵 中天生活，看得見、用得著、影響生活方式、擁有榮譽感的生活； 中天企業(yè)、中天品牌、中天生活，三位一體。 第一性和未來發(fā)展趨勢 1、第一性中天國際告別空調(diào)的頂G品質(zhì)武漢無同類。中天國際告別空調(diào)的

52、頂品 質(zhì)，武漢無同類。告別空調(diào)的頂品質(zhì)， 2 、未來性中 天國際鐘家村、鸚鵡大道，武漢只有一個元點。中天國際鐘家村、鸚鵡大道，武漢 只有一個元點。鐘家村 十 、項目宣傳策略 賣點提煉 不同的產(chǎn)品類型具有各自鮮明的賣點， 在本項目中， 必須將各產(chǎn)品類型的 賣點提煉， 形成總體的統(tǒng)一。以“中天國際大廈”為例，說明賣點提煉過程。 中天國際生態(tài)寫字樓 賣點精粹 極品物業(yè) 綠色、環(huán)保、節(jié)能的綜合運用高科技、智能化、人性化設(shè)備的配套呈現(xiàn)綠色 植物、綠色建筑、綠色生活不一樣的客戶形態(tài)，一樣的皇家服務(wù)體系 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理 十 、項目宣傳策略 賣點精粹 升級價值 可貸款可按揭的靈活付款，可租可

53、售的多維物業(yè)；優(yōu)于儲蓄的兩大優(yōu)勢：可持續(xù)增 值、可隨時取用； 強于股票的三大利好：低風險性，高成長性，回報穩(wěn)定； 值得投資的四要素：產(chǎn)權(quán)、可套現(xiàn)、歸屬感、固定資產(chǎn)。 集錦多元 辦公、酒店、豪宅、公寓、商業(yè)購物的多元業(yè)態(tài)；休閑步行街、精品世界、VIP 會 所的多元產(chǎn)品；名流商賈、 中外機構(gòu)、 世界村落共生共存的多元人群；全產(chǎn)權(quán)式、 使用權(quán)式、部分產(chǎn)權(quán)式的多元銷售方式。 十 、項目宣傳策略 賣點精粹 星級服務(wù) 執(zhí)行“ 99+1”模式的新懶漢計劃； 星級大堂、星級會所、星級辦公的“星”生活；業(yè)主的管家， 顧客的助理， 企業(yè)的后勤； 換位思考， 從“請消費者注意”到“請注意消費者” ； 十 、項目宣傳

54、策略 賣點精粹 技術(shù)智能 紅外線遙控安保系統(tǒng)，保障安全生活百分百； “指紋生活”上，“卡式生活”下，簡單才是硬道理； VOD點播、電子商務(wù)、遠程 可視會議輕松“指點”； 繼續(xù)發(fā)展 建筑是發(fā)展的， 改進 +引進，物業(yè)正無窮； 服務(wù)是發(fā)展的， 人性 +個性，滿分不滿足；客戶是發(fā)展的，交流 +溝通，生活起步走； “中天”是發(fā)展的，可持續(xù)合作，發(fā)展無極限 ； 十 、項目宣傳策略 專業(yè)知識分享 WORD 格式整理 客群目標策略 第一階段媒體目標提升內(nèi)涵，引起關(guān)注 此階段是項目推廣開盤前進行宣傳造勢，以迅速提升中天國際的品牌內(nèi)涵為主要目的， 擴大 項目影響，引起目標客戶群的關(guān)注。 第二階段媒介目標注重信息到達率，激發(fā)購買欲望 此階段配合階段性