綠城的管控體系——綠城房地產(chǎn)集團本部新員工文化培訓

1、綠城的管控體系綠城房地產(chǎn)集團本部新員工文化培訓綠城的管控體系綠城房地產(chǎn)集團本部新員工文化培訓2011年6月劉煒1992-1999，青島海洋大學：土木工程，環(huán)境工程。1999-2002，浙江廣廈建設集團：質(zhì)量體系管理。2002-2006，浙江質(zhì)量審核中心：ISO9000高級審核員。2006-2010，綠城房地產(chǎn)集團有限公司： 質(zhì)量體系管理，運管管理，標準化建設 。2010.09起，綠城房產(chǎn)建設管理有限公司：行政中心標準化管理；總經(jīng)經(jīng)理辦公室企業(yè)管理制度流程管理。自我介紹了解集團管控的基礎(chǔ)知識；理解綠城管控內(nèi)在的基因；熟悉組織架構(gòu)及制度體系；正確面對現(xiàn)在和將來的革新。目的基礎(chǔ)基因現(xiàn)狀改進執(zhí)行四一二

2、三五目錄044995-006數(shù)據(jù) 基礎(chǔ)需求表現(xiàn)手段基礎(chǔ)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)： 過去3年累計銷售總額達1211億元； 浙江省最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 連續(xù)7年位列中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十強（Top10）； 2011年度排名綜合實力第五名； 中國十大最具價值房地產(chǎn)品牌之一； 2010年品牌評估值為80.08億元（合作的投入）。數(shù)據(jù)（截至2011年5月30日）： 公司已進入50個城市，共有投資開發(fā)項目113個； 土地儲備占地面積2300萬m2，規(guī)劃總建筑面積3900萬m2 ； 總開工面積1700萬m2； 合同銷售額136.8億元，另有協(xié)議未轉(zhuǎn)合同金額18.8億元。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)特點： 規(guī)模大 項目多 地域廣管理需求的變化：

3、單體公司內(nèi)部管理 +集團總部與下屬公司之間的管理與控制 集團化的根本目的 更好地實現(xiàn)戰(zhàn)略目標！基礎(chǔ)需求統(tǒng)一戰(zhàn)略，確保執(zhí)行！044995-006 財務管控型戰(zhàn)略管控型操作管控型行業(yè)特點需要成員企業(yè)做出大量個性化經(jīng)營決策中間狀態(tài)不需要成員企業(yè)做出太多個性化經(jīng)營決策發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)務多元化，但關(guān)聯(lián)度不高業(yè)務多元化，且相互關(guān)聯(lián)單一業(yè)務組織規(guī)模管理幅度和范圍極大?中間狀態(tài)成員企業(yè)較少，或者基本分布在同一區(qū)域領(lǐng)導風格善于抓大放小中間狀態(tài)善于把握細節(jié)，事必躬親基礎(chǔ)表現(xiàn)管控類型適用范圍 財務管控型戰(zhàn)略管控型操作管控型對公司日常經(jīng)營運作的介入戰(zhàn)略規(guī)劃審查戰(zhàn)略規(guī)劃組織審批戰(zhàn)略規(guī)劃制定戰(zhàn)略規(guī)劃投資計劃提供每項業(yè)務所需總資

4、金審查和審批主要項目、分配資金推動每個主要投資項目的準備工作，安排落實融資財務預算計劃監(jiān)控整體財務業(yè)績確定財務目標、考核財務和經(jīng)營業(yè)績確定詳盡的財務和經(jīng)營目標，考核整個業(yè)務的業(yè)績?nèi)肆Y源管理參與控股公司總裁的招聘負責對各子公司的總經(jīng)理及管理層進行業(yè)績考核對于中層及以上干部進行業(yè)績考核弱，分權(quán) 強，集權(quán)管控類型管理范疇基礎(chǔ)表現(xiàn) 財務管控型戰(zhàn)略管控型操作管控型總部功能核心功能財務中心投資管理中心資本運作中心戰(zhàn)略規(guī)劃中心財務中心投資管理中心公關(guān)宣傳中心人力資源中心審計中心戰(zhàn)略規(guī)劃中心運營管理中心營銷中心研發(fā)中心采購/物流中心財務中心投資管理中心公關(guān)宣傳中心人力資源中心審計中心基本功能+總部組織機構(gòu)自

5、身的管理+總部組織機構(gòu)自身的管理+總部組織機構(gòu)自身的管理總部定位基礎(chǔ)表現(xiàn)管控類型 三分法來源戰(zhàn)略管理大師邁克爾古爾德（1987）； 理論上的歸納，高度抽象，幫助理解； 并未給出具體的手段； 需要結(jié)合公司特點，分析管控手段，量體裁衣。基礎(chǔ)手段基礎(chǔ)手段統(tǒng)一戰(zhàn)略確保執(zhí)行設計集團組織模式與架構(gòu)基于傳統(tǒng)的勞動分工理論劃清總部與子公司的責權(quán)強調(diào)權(quán)責體系、業(yè)績評價以財務預算作為集團管控核心起源于杜邦分析國企央企，關(guān)注合規(guī)企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范中央企業(yè)全面風險理論指引風險內(nèi)控預算控制集權(quán)分權(quán)公司治理組織設計注重母子公司的法人治理結(jié)構(gòu)著重理順出資人、董事會、經(jīng)理人關(guān)系常用手段044995-006公司治理投資管理制

6、度 +章程預算控制預算管理制度 +各分項預算成果風險內(nèi)控 各項制度、流程 + 預案組織架構(gòu)組織架構(gòu)圖 +各層級職責職能集權(quán)分權(quán)流程制度中約定審批 +審批權(quán)限表基礎(chǔ)手段集團管控體系架構(gòu)以上劃分，來源于2003年國家修訂發(fā)布的有關(guān)標準體系建設的系列標準： GB/T15496-2003 企業(yè)標準體系 要求 GB/T154897-2003 企業(yè)標準體系 技術(shù)標準體系 GB/T15498-2003 企業(yè)標準體系 管理標準和工作標準體系 GB/T19273-2003 企業(yè)標準體系 評價與改進標準企業(yè)文化什么樣的人，用什么方法，管哪些事情？帶著何種價值觀！基礎(chǔ)手段固有認知基因ISO9000作用機制核心價值觀

7、：真誠善意（基本思維模式）精致完美（基本行為模式）工作理念：工作是神圣的，應以禮佛之心面對工作。取法極致，得乎其上。服務理念：以人為本，客戶至上。創(chuàng)造理想生活，提供至誠服務。固有認知基因顧客領(lǐng)導員工過程系統(tǒng)基于事實持續(xù)改進供方互利八項管理原則：一個焦點顧客兩類人員領(lǐng)導、員工三種方法過程、系統(tǒng)、基于事實改進互利持續(xù)、供方ISO9000基因顧客領(lǐng)導員工過程系統(tǒng)基于事實持續(xù)改進供方互利ISO9000基因顧客領(lǐng)導員工過程系統(tǒng)基于事實持續(xù)改進供方互利以顧客為關(guān)注焦點。綠城認知：- 替客戶多想一點，是我們基本的思維方式 客戶的監(jiān)督權(quán)是公司的最高權(quán)力 客戶的意見、建議，是公司進步的動力- 例如：驗房合格證，

8、使用說明錄像顧客的概念產(chǎn)品和服務的接受者 外部、內(nèi)部 我現(xiàn)在的顧客是誰？ 崗位使命：建立在對顧客的清晰認知上 狹義、廣義 宋丹丹的微博： 宋總的領(lǐng)先認知潘總,長安街南邊那么好的位置你蓋了那么一大片難看極了的廉價樓(建外soho)把北京的景色毀得夠嗆你后悔嗎今天？求你了，不帶這樣的！經(jīng)營企業(yè)唯一正確而有效的目的是創(chuàng)造顧客，利潤其實是做對、做好一些事情的必然結(jié)果。德魯克低頭抬頭理論 2006年新員工培訓的收獲ISO9000基因顧客領(lǐng)導員工過程系統(tǒng)基于事實持續(xù)改進供方互利領(lǐng)導作用。確立統(tǒng)一的宗旨和方向，創(chuàng)造使員工能充分參與實現(xiàn)組織目標的內(nèi)部環(huán)境。綠城認知：- 公司存在的理由：為了員工的成長對員工的培

9、養(yǎng)教育是公司頭等重要的業(yè)務與工作能以公司的目標為目標，以公司的理想為理想嗎？ISO9000基因顧客領(lǐng)導員工過程系統(tǒng)基于事實持續(xù)改進供方互利全員參與。各級人員都是組織之本，只有他們的充分參與，才能為組織帶來收益。綠城認知：- 好員工要更多地關(guān)注公司整體運營- 綠城最大的憑借是人力資源企業(yè)里的自由：員工有目標，愿意承擔由此產(chǎn)生的責任，愿意為了完成目標，發(fā)揮自己的長處，做出貢獻，從而使顧客滿意。 德魯克的理論 ISO9000基因顧客領(lǐng)導員工過程系統(tǒng)基于事實持續(xù)改進供方互利輸入(料)輸出(產(chǎn)品)軟件(法環(huán))監(jiān)控人員硬件(機環(huán))活動過程方法。將活動和相關(guān)的資源作為過程進行管理,可以更高效地得到期望的結(jié)果

10、。TQM理論：- 以終為始，管因素，保結(jié)果（核心思路）- 人機料法環(huán)測 5M1E 圍繞過程的有效性得到期望的結(jié)果 編寫制度、標準的基本支持理論。ISO9000基因顧客領(lǐng)導員工過程系統(tǒng)基于事實持續(xù)改進供方互利管理的系統(tǒng)方法。將相互關(guān)聯(lián)的過程作為系統(tǒng)加以識別、管理和理解。TQM理論： 協(xié)作配合，過程網(wǎng)絡； 目標一致，相互關(guān)聯(lián)； 系統(tǒng)識別，系統(tǒng)管理。ISO9000基因顧客領(lǐng)導員工過程系統(tǒng)基于事實持續(xù)改進供方互利集團、片區(qū)、專業(yè)公司：服務，管控目標實現(xiàn)規(guī)劃設計工程營造營銷策劃物資采購項目公司：協(xié)調(diào)，支持ISO9000基因顧客領(lǐng)導員工過程系統(tǒng)基于事實持續(xù)改進供方互利基于事實的決策方法。有效決策是建立在數(shù)

11、據(jù)和信息分析的基礎(chǔ)上。綠城做法：- 實事求是- 管理信息通報，工作案例分析- 大力推進信息化建設- 各部門的巡查ISO9000基因樂百氏末端失察樂百氏果凍面市之初，市場反應極好，導致中間商開始囤貨，市面表現(xiàn)出巨大需求，到處要貨。公司便持續(xù)增加生產(chǎn)線，年生產(chǎn)計劃從2.8億元調(diào)到12億元。由于不了解市場一線的信息，被大庫存帶來的虛假繁榮蒙蔽，由此損失1億多元，從此走向下坡路。娃哈哈緊盯一線娃哈哈多年保持行業(yè)的領(lǐng)軍地位。宗慶后每年有近200天在一線市場，對飲料市場和營銷基層問題了如指掌，邊巡視，邊發(fā)出指令，市場反應迅速。顧客領(lǐng)導員工過程系統(tǒng)基于事實持續(xù)改進供方互利持續(xù)改進。按戴明（W. Edward

12、s Deming）理論，以PDCA（策劃、實施、檢查、改進）的循環(huán)實現(xiàn)持續(xù)改進。綠城認知：- 精致，完美- 管理，是追求一種理想狀態(tài) 工作者應該自省、自覺基因ISO9000顧客領(lǐng)導員工過程系統(tǒng)基于事實持續(xù)改進供方互利供方互利。組織與供方是相互依存的，互利的關(guān)系可增強雙方創(chuàng)造價值的能力。管理共識：- 典型的資源整合型行業(yè)，對供方高度依賴- 現(xiàn)代企業(yè)的競爭，是供應鏈之間的競爭 星河灣的精裝修施工隊伍綠城的延展善待合作方（供方、委托方）“仁”的字形由兩個“人”組成，意謂你和我是一樣，你應該替我考慮，我也應該替你考慮，即設身處地替他人著想。這是綠城基本的思維方式，綠城形成的很多口碑都源于此。依托優(yōu)秀的

13、品牌影響力和專業(yè)管理能力，以管理和品牌輸出為主進行項目合作，與廣泛的戰(zhàn)略合作者形成了“優(yōu)勢互補，合作共贏”的良好格局。政府合作單位:青島市李滄區(qū)政府杭州市江干區(qū)政府杭州市西湖區(qū)政府青島市膠州市政府大型國有企業(yè):國內(nèi)知名企業(yè):知名開發(fā)商:ISO9000基因物質(zhì)層產(chǎn)品服務品質(zhì)品質(zhì)工作品質(zhì)管控層流程架構(gòu)制度觀念層企業(yè)文化固有認知：人文主義情懷理想主義精神ISO9000：現(xiàn)代管理理念作用機制特點：關(guān)注顧客控制過程追求細節(jié)持續(xù)改善基因組織架構(gòu)現(xiàn)狀制度體系要求舉例材料設備部董事會總經(jīng)理集團執(zhí)行總經(jīng)理副總經(jīng)理(各有分管)各項目公司片區(qū)運營管理部片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理綜合管理部本體建設部企業(yè)文化部法律事務部運營管理部

14、規(guī)劃設計公司景觀咨詢公司裝飾公司總工程師辦公室造價咨詢公司客戶服務部財務管理部資金管理中心審計部投資者關(guān)系部營銷公司園區(qū)服務事業(yè)部住宅科技部工程質(zhì)量督導部銷售中心綠城會大綜管系統(tǒng)大工程系統(tǒng)財務系統(tǒng)商務調(diào)查部稅務管理部市場研究部營銷系統(tǒng)工程成本督導部現(xiàn)狀組織架構(gòu)三層結(jié)構(gòu)，相對扁平；片區(qū)和部門之間適當分工，不重疊。架構(gòu)扁平化職能部門化工作專業(yè)化根據(jù)職能的細分來設定部門，如資金管理中心、裝飾公司 (精裝修管理部)；從專業(yè)角度體現(xiàn)社會分工的優(yōu)點。深入鉆研各項工作，強化品質(zhì)管理；培養(yǎng)出各個領(lǐng)域的專家；要么不做，要做就做第一流?，F(xiàn)狀組織架構(gòu)2003年左右，形成了較為完善的五大管理體系。綜合管理體系成本管理

15、體系財務管理體系人資管理體系質(zhì)量管理體系綠城管理體系現(xiàn)狀制度體系圍繞人力資源的管理體系人力資源編制管理制度人力資源信息統(tǒng)計管理制度人才招聘錄用管理辦法勞動合同管理辦法人力資源調(diào)配管理制度人才信息庫管理辦法員工進修學習管理制度本體建設體系新員工培訓管理制度新員工輔導員管理辦法績效考核管理制度員工退出管理制度薪資管理制度福利管理制度休假管理制度員工日常評估管理制度季度工作計劃及目標管理辦法管理干部選拔與員工晉升管理制度GTS33100-2010招聘錄用管理規(guī)定GTS33101-2010應聘人員背景核查工作指引GTS33102-2010試用期轉(zhuǎn)正考核管理辦法GTS33200-2009員工調(diào)動管理辦法

16、GTS34200-2010員工進修學習管理制度GTS36101-2009集團公司本部部門績效考核辦法（試行）GTS36102-2009集團公司本部員工績效考核辦法（試行）GTS36200-2010福利管理辦法GTS36201-2009年金管理辦法GTS36202-2010休假管理辦法GTS37100-2010勞動關(guān)系與勞務關(guān)系管理規(guī)定GTS37101-2010員工離職管理辦法GTS37102-2009員工退休管理規(guī)定GTS37200-2010eHR信息系統(tǒng)使用管理規(guī)定（試行）GTS37201-2010eHR系統(tǒng)人事信息管理操作指引GTS37300-2010員工行為獎懲管理辦法GTS37400-

17、2009綠城員工職務行為準則現(xiàn)狀制度體系圍繞行政管理及后勤保障的管理體系會議管理檔案管理接待管理文秘管理綜合管理體系資產(chǎn)物品管理后勤總務管理信息管理行政管理現(xiàn)狀制度體系圍繞財務、資金、審計的管理體系內(nèi)部審計制度企業(yè)負責人離任審計制度資金支付審批規(guī)程資金管理辦法財務管理體系房地產(chǎn)企業(yè)會計制度會計電算化管理制度財務管理工作規(guī)程外派財務人員管理規(guī)定現(xiàn)狀制度體系圍繞工程成本控制的管理體系工程招標管理工作規(guī)程施工階段成本控制規(guī)程成本管理體系項目成本預算控制工作規(guī)程工程施工合同簽訂及履行工作規(guī)程項目竣工決算成本控制工作規(guī)程房屋銷售面積復核工作規(guī)程工程成本類資料管理工作規(guī)程現(xiàn)狀制度體系圍繞產(chǎn)品開發(fā)過程的管理

18、體系文件管理控制程序質(zhì)量記錄控制程序設備設施控制程序企業(yè)文化建設控制程序項目投資控制程序項目計劃管理程序項目督查控制程序質(zhì)量管理體系項目前期管理程序設計管理控制程序合格供方控制程序物資采購控制程序工程營造管理程序營銷策劃控制程序銷售管理控制程序客戶服務管理程序內(nèi)部審核控制程序管理評審控制程序不合格及糾正/預防措施控制程序現(xiàn)狀制度體系資料鏈接投資拓展控制項目設計管理項目前期管理項目營銷策劃項目銷售管理客戶服務管理采購招標管理工程營造管理管理改進項目計劃管理設備設施管理人力資源管理企業(yè)文化管理文件記錄管理綜合事務管理各類供方管理內(nèi)部質(zhì)量審核項目督查主要管理過程及相互關(guān)系項目投資控制程序項目前期管理

19、程序項目計劃管理程序設計管理控制程序合格供方控制程序人力資源管理體系文件管理控制程序質(zhì)量記錄控制程序設備設施控制程序企業(yè)文化建設程序客戶服務管理程序項目督查控制程序內(nèi)部審核控制程序管理評審控制程序不合格及糾正/預防措施控制程序物資采購控制程序工程成本管理體系工程營造管理程序營銷策劃控制程序銷售管理控制程序程序文件之間邏輯關(guān)系現(xiàn)狀制度體系044995-006從產(chǎn)品、設計、施工等環(huán)節(jié)編制了較為豐富的技術(shù)標準。施工工藝工法標準部分設計要求導則精品工程認定標準產(chǎn)品復制標準綠城技術(shù)標準現(xiàn)狀制度體系另外，還有一些操作標準、工作標準。 案場管理手冊法律事務指引施工管理記錄集團職位說明書綠城工作標準資料鏈接現(xiàn)

20、狀制度體系現(xiàn)狀制度體系鋁木門窗標準洞口安裝施工管理鋁木門窗標準洞口安裝施工管理現(xiàn)狀制度體系“第四境界”我們的目標！第二境界導入ISO9000管理體系，但全面性較差第三境界開始建立全面管理體系，但適宜性、執(zhí)行力較差第一境界以通知、規(guī)定等零散性規(guī)章和匯編性文件為主，還沒有體系化房地產(chǎn)企業(yè)管理體系的四個境界第四境界全面標準化管理體系，簡約、適宜，精細化、標準化，執(zhí)行力提升好處：1. 弱化人為因素的影響；2. 標準=品質(zhì)，執(zhí)行標準=控制品質(zhì)；3. 第一次就把正確的事情做對；4. 標準化成熟度 = 復制擴張能力?，F(xiàn)狀制度體系044995-006有章可依，有據(jù)可查；有責必問，有錯必糾。建立切合實際、協(xié)調(diào)統(tǒng)

21、一、持續(xù)改進的企業(yè)標準體系，確保標準內(nèi)容覆蓋到管控體系、組織架構(gòu)、產(chǎn)品品類、施工工藝、材料設備等各個方面；打造學習標準、執(zhí)行標準、捍衛(wèi)標準的工作氛圍，確保標準意識滲透到員工認知、工作習慣、價值取向等各個層面；從而實現(xiàn)企業(yè)運作的法治化、機制化?，F(xiàn)狀制度體系對公司標準化工作進行整體規(guī)劃，規(guī)劃時關(guān)注職能模塊的整體發(fā)揮，以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為主線，集團化運營和管控為支撐。同時起到去除冗余文件的效果。產(chǎn)品研發(fā)系統(tǒng)工程營造系統(tǒng)采購管理系統(tǒng)策劃營銷系統(tǒng)客戶服務系統(tǒng)投資拓展系統(tǒng)運營管理系統(tǒng)財務管理系統(tǒng)本體建設系統(tǒng)綜合管理系統(tǒng)綠城標準體系現(xiàn)狀制度體系現(xiàn)狀制度體系作息考勤著裝禮儀辦公紀律工作筆記每周半小時互教互學每月

22、一文部門例會現(xiàn)狀要求舉例通用1. 日常辦公044995-006考察 評價：考察報告、供方評價表、項目經(jīng)理背景調(diào)查項目公司集團總師辦工程分管領(lǐng)導 考察 重點：能力、意識、品質(zhì)、檔期 入圍 招標：新入圍者、已列入合格錄者 決標 合同：成本線/工程線產(chǎn)品中心負責人公司產(chǎn)品副總 評價 反饋：項目公司供方考核表、浙一建的案例供方考察評價的必要性；合理選擇考察時間節(jié)點?，F(xiàn)狀要求舉例工程2. 供方考察044995-006案例：某項目精裝修工程，項目公司在合格供方中邀請了3家與集團合作良好的投標單位參與投標。開標后發(fā)現(xiàn)投標書商務報價質(zhì)量很差，不能滿足評標要求，需大范圍調(diào)整投標報價，增加了大量工作。后經(jīng)項目公司

23、進一步了解，該三家單位在集團其他項目均有在建工程，且工程量已經(jīng)飽和，已無相應實力再承接后續(xù)工程，導致此次招標失敗，嚴重影響工程進度。保證投標人的質(zhì)量應有兩個方面的理解：一是對未合作過的投標單位必須按規(guī)程考察合格后進入供方名單；二是對于已經(jīng)是合格供方的單位及項目經(jīng)理也應嚴格考察其投標意愿及同期承接能力?，F(xiàn)狀要求舉例工程044995-006報價方式適用條件費率招標擬發(fā)包工程為多層、別墅、小型會館、樣板房等面積小、建筑形態(tài)復雜的工程，施工單位一般不太感興趣，有意向的單位較少，宜采用費率招標。工程量清單招標施工圖紙齊全，條件具備，時間較充分時；高層、小高層一般選擇施工單位余地較大，宜采用工程量清單報價

24、。施工圖預算招標主要適用于圖紙設計深度到位且變化較小的項目?，F(xiàn)狀要求舉例工程3. 工程招標044995-006每標段入圍投標單位數(shù)量應不少于3家，造價1000萬以上工程則不少于4家。為避免串標現(xiàn)象，應特別注意招標過程中的保密工作。通知各投標單位在不同時間領(lǐng)取招標文件等資料，并分開辦理簽收手續(xù)；各投標單位的現(xiàn)場踏勘時間也應予以錯開?？筛鶕?jù)工程具體情況，在招標文件中對開標形式（明標或暗標）進行約定，如費率招標宜采取暗標形式?，F(xiàn)狀要求舉例工程044995-006投標保證金的金額，按擬投標工程暫估價的2%且不高于80萬元、不低于5萬元的原則確定。嚴禁以電子文檔形式向外發(fā)放施工合同和招標文件等相關(guān)資料。

25、 招標結(jié)果確定后，應及時簽訂合同，嚴禁先進場施工后簽訂施工合同。在合同簽訂時，禁止實質(zhì)性改變招標約定的有關(guān)內(nèi)容?，F(xiàn)狀要求舉例工程044995-0061）項目總體開發(fā)計劃（工程系統(tǒng)協(xié)助編制） 確立里程碑領(lǐng)證、開工、樣板、結(jié)頂、交付等 配合營銷推廣形象展示、促進銷售 明確資金計劃全面預算管理的要求 總體、年度的計劃要求，為公司的管理重點。現(xiàn)狀要求舉例工程4. 計劃編制044995-0062）工程總體進度計劃工程系統(tǒng)主導編制 內(nèi)容：開工前準備工作的進度設計控制的進度供方考察與選擇的進度土建、安裝、室內(nèi)、景觀、專項施工進度物資采購的進度 依據(jù)：項目總體開發(fā)計劃現(xiàn)狀要求舉例工程044995-006施工單

26、位監(jiān)理單位建設單位施工組織設計、施工方案監(jiān)理規(guī)劃、 監(jiān)理細則？ 如何管？如何保持不同標段管理水準的一致？ 控制哪些節(jié)點？審批哪些方案？ 哪些需要做樣板？哪些環(huán)節(jié)需要巡視、旁站？ 哪些環(huán)節(jié)需要簽字放行？檢查哪些項目、標準值？例：園區(qū)瀝青道路的現(xiàn)場控制：出料溫度、攤鋪溫度、初壓開始溫度、碾壓終了溫度例：試塊標養(yǎng)的條件控制砂漿試塊、混凝土試塊的不同養(yǎng)護標準 現(xiàn)狀要求舉例工程5. 管理規(guī)劃044995-006施工總包單位與分包單位（督促監(jiān)理實施）項目經(jīng)理、管理人員、特殊工種資格及到位施工機械設備配備情況和完好情況；檢測設備配置情況和檢定報告；審批施工組織設計及專項施工方案，形成記錄現(xiàn)狀要求舉例工程6.

27、 進場控制044995-006開工審批：施工單位監(jiān)理單位總監(jiān)簽發(fā)工程管理部 第一次工地會議：工程管理部組織，監(jiān)理、施工各方參與 明確各方駐現(xiàn)場的組織機構(gòu)、人員及其分工； 項目公司對監(jiān)理單位和總監(jiān)的授權(quán)；施工總、分包單位的承包范圍、權(quán)限和協(xié)調(diào)原則；綠城對施工管理的特殊要求和流程?，F(xiàn)狀要求舉例工程044995-006甲供材料（建設、監(jiān)理、施工、供貨四方共同）進場必須按策劃驗收！明確抽樣方案、驗收標準、驗收情況建議與財務支付捆綁例：面磚的驗收-公差2mm； 瀝青瓦的驗收-ASTM標準誰來驗收？怎么驗收？如何確保驗收？現(xiàn)狀要求舉例工程7. 材料驗收044995-006內(nèi)部評審工程管理部組織，必要時邀請

28、職能部門結(jié)果形成圖紙評審記錄表并保存、備案會審時一一對應地解決；成本相關(guān)指標復核。四方會審建設、設計、監(jiān)理、施工分頭評審、書面紀要；及時變更圖紙現(xiàn)狀要求舉例工程8. 圖紙會審044995-006月度進度計劃審批（監(jiān)理單位事先確認）： 完善、可操作的進度計劃應能體現(xiàn)：施工流水段的劃分、各工序的先后順序及需要的時間；勞動力及機具設備計劃；有關(guān)場地、材料、施工條件等資源的需求；對上階段的進度滯后情況的補救措施?，F(xiàn)狀要求舉例工程9. 進度控制044995-006成本人員簽署設計單位提出變更材料人員簽署錄入聯(lián)系單工程人員填變更審批單分權(quán)審批施工單位提出變更抄送監(jiān)理監(jiān)理審核項目公司 提出變更通知業(yè)主/更改

29、報建發(fā)放給施工單位10. 工程變更現(xiàn)狀要求舉例工程044995-006審批人金額項目公司工程管理部經(jīng)理1萬元以下工程分管領(lǐng)導1，5萬元）總經(jīng)理5，50萬元）集團片區(qū)造價咨詢公司及集團總師辦/景觀咨詢公司/裝飾公司會簽50萬元及以上集團工程分管領(lǐng)導審核片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理審批變更審批權(quán)限現(xiàn)狀要求舉例工程044995-0061）項目公司：工程月度檢查項目公司組織參建各方管理者的檢查。項目公司內(nèi)部檢查 項目公司內(nèi)部組織的，自查自糾自我改進機制，是綠城倡導的方向。2）公司本部：專項檢查單一職能線；專項問題。聯(lián)合巡查多部門聯(lián)合，總體評價項目公司?，F(xiàn)狀要求舉例工程11. 各類檢查044995-0063）綠城工程

30、質(zhì)量督導綠城房地產(chǎn)集團總師辦下屬工程質(zhì)量督導部在項目的關(guān)鍵節(jié)點組織的檢查和交底。關(guān)鍵節(jié)點：地下室底板混凝土澆搗前；0.00結(jié)構(gòu)完成時；主體結(jié)構(gòu)基本完成時；裝飾面樣板完成后的檢查；大面積裝飾工程完成50%時；竣工前的預驗收。需要及時申報節(jié)點！現(xiàn)狀要求舉例工程044995-006砌體垂直度偏差、梁柱位置偏差、截面偏差、蜂窩麻面試塊缺棱掉角缺少踢腳桿的腳手架高層上的糞便缺少安全防護的施工人員現(xiàn)狀要求舉例工程12. 安全文明044995-006 總監(jiān)、總監(jiān)代表及其他人員資格及到位情況； 檢測設備配備情況及合格證明文件、檢定報告； 審批監(jiān)理規(guī)劃、細則，監(jiān)理規(guī)劃/監(jiān)理細則審批表； 監(jiān)理例會； 監(jiān)理月報及回

31、復； 監(jiān)理通知及回復的備案和跟蹤?，F(xiàn)狀要求舉例工程13. 監(jiān)理管理044995-006竣工驗收：法定一房一驗：工程管理部、監(jiān)理單位、施工單位物管單位 營銷公司/ 業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督小組精品工程認定例：驗收環(huán)節(jié)主要要求1. 提前3個月編制方案，明確驗收的階段、進度、參與人員、分工、內(nèi)容、指標、測量方法、工具、表單等資源需求。2. 設定檢查工作動線及開展順序，對各驗收部位事先編號。3. 按序逐項檢查，記錄、拍照、錄像，現(xiàn)場標注，簽字確認。4. 下發(fā)施工單位，督促其整改；再驗收。5. 整理資料，形成檔案。 現(xiàn)狀要求舉例工程914. 驗收管理044995-0061）工作績效上的改進： 現(xiàn)場質(zhì)量、文明標化、項

32、目進度 例：每天發(fā)聯(lián)系單清點施工單位人頭2）改進的表達方式閉環(huán)： 整改回復報告、整改確認簽字：承諾、督促 例：杜絕虎頭蛇尾的工作習慣現(xiàn)狀要求舉例工程15. 管理改進044995-006產(chǎn)品策劃階段性銷售工作總結(jié)及調(diào)整營銷策劃總體安排選定廣告策劃服務公司編制營銷策劃書實施營銷策劃活動廣告宣傳專項活動營銷標識系統(tǒng)網(wǎng)站開通維護樣板房銷售中心零距離感受圍墻設計交房文件編制園區(qū)標識系統(tǒng)現(xiàn)狀要求舉例營銷案名、LOGO16. 策劃管理044995-006銷售價格控制銷售合同文本控制 開盤控制購房優(yōu)惠控制銷售保留房控制銷售案場管理 普通客戶簽約控制客戶變更控制 退房及換房控制催款控制銷售統(tǒng)計分析銷售例會管理房

33、產(chǎn)品交付控制依據(jù)銷售案場管理手冊現(xiàn)狀要求舉例營銷17. 銷售管理044995-006公司化改進商業(yè)代建精細化 公司目前正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中，順應發(fā)展需要，公司的組織架構(gòu)和管理體系會做出合理的調(diào)整，各級管理者要跟上公司發(fā)展的步伐，轉(zhuǎn)變觀念，適應變化，努力推動公司組織架構(gòu)和管控體系的不斷變化。集團2011年度工作會議紀要不同項目公司之間，專業(yè)管控水平差異較大；公司擴張越來越快，專業(yè)人才捉襟見肘；公司專業(yè)方面的經(jīng)驗教訓，難以積累固化；公司對外品牌輸出和管理輸出的機制尚不健全。改進公司化強化品質(zhì)保障作用放大集團管控效能遵循管理職能垂直化和專業(yè)服務公司化的原則，陸續(xù)形成垂直職能系統(tǒng)和專業(yè)服務公司。財務管

34、理工程成本管理物資采購管理計劃及預算管理設計管理精裝修管理景觀管理項目策劃管理本體建設管理材料公司裝飾公司工程管理公司建筑科技公司營銷公司規(guī)劃設計公司景觀咨詢公司工程造價咨詢公司產(chǎn)品中心改進公司化一對一一組對一組改進公司化改進公司化集團公司項目公司集團公司執(zhí)總片區(qū)項目公司集團公司管理區(qū)域項目公司片區(qū)運營部專業(yè)公司二級管理三級管理2.5專業(yè)公司下的三級管理片區(qū)：協(xié)助集團進行戰(zhàn)略布局與運營支持。管控重點為：本體建設、項目拓展、計劃管理、運營協(xié)調(diào)、片區(qū)內(nèi)部資源整合。定位項目公司：一線生產(chǎn)經(jīng)營單位。工作重點為：本體建設、外部溝通、內(nèi)部經(jīng)營。集中專業(yè)公司把控職能；發(fā)揮片區(qū)運營統(tǒng)合職能。聯(lián)合辦公，緊密溝通

35、改進公司化戰(zhàn)略意義：1. 突破瓶頸以管理和品牌輸出的方式，突破自有資金、土地等資源瓶頸，實現(xiàn)快速增長，提高規(guī)避市場風險能力；2. 開創(chuàng)模式引領(lǐng)中國房地產(chǎn)開發(fā)模式的變革，打造專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)能力與土地、資本等資源結(jié)合的渠道和平臺；3. 實現(xiàn)理想充分放大自身能力，不斷提高市場占有率，為更多人造更多的好房子。改進商業(yè)代建基本業(yè)務模式：委托協(xié)議委托方（擁有項目權(quán)益）前期階段前期管理規(guī)劃設計開發(fā)階段工程營造成本控制銷售階段策劃推廣銷售推盤售后階段合同期維保園區(qū)服務項目投資決策安排啟動資金設立項目公司前期階段營造階段銷售階段售后階段綠城建設（管理、品牌輸出）籌集項目開發(fā)資金，財務控制，成本監(jiān)控，專項方案審定

36、，后續(xù)維保招投標管理工程管理供方管理成本管理品牌使用全案策劃定價策略客戶資源案場銷控客戶維護物業(yè)管理園區(qū)服務計劃統(tǒng)籌產(chǎn)品定位規(guī)劃設計權(quán)證報批延伸延伸改進商業(yè)代建運營模式：項目投資管理權(quán)和運營管理權(quán)相分離。委托方擁有投資決策權(quán)和所有重要經(jīng)營決策的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；綠城的代建項目經(jīng)營團隊，對項目公司董事會負責，行使運營管理權(quán)，主要包括：人事管理:含任免、考核、激勵等。規(guī)劃設計：在合理成本范圍把控設計品質(zhì)。供方選擇含勘察、設計、施工、材料等?，F(xiàn)場管控三控三管一協(xié)調(diào)等項目管理活動。營銷策劃含推廣、策劃、組織銷售等?？蛻舴战M織交付及合同期限內(nèi)的維保。改進商業(yè)代建取費項目取費方式派駐團隊基本管理費現(xiàn)場派駐

37、管理團隊的基本管理費（包括工資、社會保險、福利等），采用包干制。委托開發(fā)管理費該項取費標準原則為項目總銷售額的 7%，可根據(jù)物業(yè)類型、利潤率、規(guī)模、開發(fā)周期等具體情況，談判確定。業(yè)績獎勵部分項目，雙方以約定的利潤目標作為經(jīng)營考核依據(jù)，從超額利潤中提取一定比例（20% - 50%）作為經(jīng)營獎勵，具體獎勵方案根據(jù)項目實際情況談判確定。改進商業(yè)代建044995-006改進商業(yè)代建數(shù)據(jù)（截至2011年4月15日）： 已簽約代建項目共計31個； 總占地面積約340.82萬m2 ； 地上建筑面積（計容積率面積）約456.36萬m2; 預計總可售金額約681.73億元； 預計代建收益約39.62億元。規(guī)范了

38、職能，有沒有規(guī)范具體流程？規(guī)范了流程，有沒有規(guī)范具體動作？規(guī)范了動作，有沒有規(guī)范具體結(jié)果 ？規(guī)范了結(jié)果，有沒有規(guī)定檢查 方法？規(guī)范了 檢查，有沒有規(guī)定處理規(guī)定？為什么標準化了，效果并不明顯？標準化的深度，決定了其真正的作用，越精細越有用。精細化改進精細化 公司要推動精細化管理在工作品質(zhì)中的具體落實，特別是要推動工地現(xiàn)場、營銷服務、客戶管理的精細化管理。集團公司運營管理部要完善精細化管理工具，固化巡查標準與規(guī)范；要督促各片區(qū)運營管理部發(fā)揮片區(qū)力量，加強對項目的幫扶力度，明確控制要求。集團2011年度工作會議紀要改進精細化數(shù)字+具體+樣板改進精細化某物管公司提出三項質(zhì)量標準：1.小區(qū)地上0紙屑；2.小區(qū)自行車0丟失；3.綠化帶要保持綠草如茵?？煽诳蓸返匿N售點陳列生動化要求。每店須有3個大品牌可樂、雪碧、芬達；每店陳列的