房地產(chǎn)投資分析復(fù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)

1、房地產(chǎn)投資分析復(fù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)一、緒論【房地產(chǎn)投資】是指國(guó)家、集體或個(gè)人，將一定的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服 務(wù)中去，以期獲得資本增值的一種經(jīng)濟(jì)行為?！痉康禺a(chǎn)投資三要素：】時(shí)機(jī) 地段 質(zhì)量【房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)】1、投資數(shù)額巨大、回收期長(zhǎng)2、投資不確定因素多、風(fēng)險(xiǎn)較大3、流動(dòng)性較差4、具有保值增值性5、受政府政策影響較大6、依賴金融部門的支持7、具有專業(yè)性8、投資具有相互影響性【房地產(chǎn)投資的目的】銷售收益；現(xiàn)金流量收益；避稅收入【房地產(chǎn)投資的作用】1、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；2、促進(jìn)家庭合理消費(fèi) 3、改善城市環(huán)境；4、抵御通貨膨脹影響【房地產(chǎn)投資的影響因素】經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政治和行政因素、 政

2、策法律因素、技術(shù)因素【房地產(chǎn)投資分析的特征】客觀性、全面性、責(zé)任性二、基本原理【投資要素原理】收益、成本（利率、稅收）、預(yù)期【邊際成本遞減遞增規(guī)律】邊際成本=總成本的變化量/產(chǎn)量變化量【規(guī)模收益理論】三階段：規(guī)模收益遞增階段，規(guī)模收益遞減階段，負(fù)收益階段【風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)原理】1、風(fēng)險(xiǎn)收益等價(jià)曲線、成正比 2、投資風(fēng)險(xiǎn)效用分析，通過(guò)比較效用值的大小來(lái)決定方案的取舍。效用值具有客觀性、主觀性。三、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)【房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能】?jī)r(jià)值評(píng)價(jià)的功能、調(diào)節(jié)供求的功能、優(yōu)化資源配置的功能 政府宏觀管理的基礎(chǔ)【影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的因素】房地產(chǎn)價(jià)格、開發(fā)商目標(biāo)、生產(chǎn)要素價(jià)格、建筑技術(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)能力、房地產(chǎn)開發(fā)

3、建設(shè)資金來(lái)源及數(shù)量、國(guó)家宏觀調(diào)控【影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素】人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化、房地產(chǎn)價(jià)格、家庭收入、 城市化進(jìn)程、宏觀調(diào)控、消費(fèi)者預(yù)期【房地產(chǎn)租價(jià)比】房地產(chǎn)租價(jià)比是房地產(chǎn)年租金與市場(chǎng)交易價(jià)格之比。 這個(gè)比值低于4.5%，則說(shuō)明房?jī)r(jià)存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空間。四、房地產(chǎn)投資環(huán)境【房地產(chǎn)投資環(huán)境】是指影響和制約房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的各種外部條件的總和，包括自然、政治、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)因素等。 特點(diǎn)：多樣性、綜合性、動(dòng)態(tài)性【房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法綜合評(píng)價(jià)法】五、資金的時(shí)間價(jià)值【資金時(shí)間價(jià)值】經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資而增加的價(jià)值，稱為資金的時(shí)間 價(jià)值。（等額資金在不同時(shí)間點(diǎn)上所表現(xiàn)出的價(jià)值差別）

4、 表現(xiàn)為：利息、利潤(rùn)【利息 I】是指占用資金所付出的代價(jià)。利率：?jiǎn)挝粫r(shí)間內(nèi)的利息與本金之比?！粳F(xiàn)金流量】把各個(gè)時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量?！镜戎怠渴侵冈诓煌臅r(shí)間點(diǎn)上，數(shù)量不等的資金具有相等的價(jià)值?！緩?fù)利終值】是指投資若干年后包括本金和利息在內(nèi)的未來(lái)值。也稱本利和， 一般用表示。 計(jì)算公式：(1+i)n 【復(fù)利現(xiàn)值】是指未來(lái)某一金額的現(xiàn)在價(jià)值。一般用表示。 計(jì)算公式：/(1+i)n 【年金】一定時(shí)期內(nèi)，在相同間隔的時(shí)間點(diǎn)上，收入或支出的數(shù)額相同。（在一定時(shí)期內(nèi)每期相等金額的收付款項(xiàng)）。用表示。v 期末年金的計(jì)算（后付年金） 1、期末年金終值： 2、期末年金現(xiàn)值：v 期初年金的

5、計(jì)算（先付年金） 1、期初年金終值： 2、期初年金現(xiàn)值： v 資金回收年金（等額還款） 【名義利率】是指金融機(jī)構(gòu)公布的年利率。用ie表示 實(shí)際利率大于名義利率【實(shí)際利率】是指由于計(jì)復(fù)利次數(shù)的不同而實(shí)際支付的利率。用in表示。六、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系【房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系】靜態(tài)指標(biāo)：投資利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期、投資利稅率動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期、盈利指數(shù)、年值 F t 各年的凈現(xiàn)金流量； P期初投資額； io基準(zhǔn)回報(bào)率； NPV凈現(xiàn)值； IRR內(nèi)部回報(bào)率?！緝衄F(xiàn)值】是指用一定的貼現(xiàn)率將投資期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。 NPV = Ft （P/Fi0t）-P NP

6、V0時(shí)，投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可取的【內(nèi)部回報(bào)率】是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在投資期內(nèi)資金凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 NPV(i1)0； NPV(i2)i1 IRR i0(基準(zhǔn)回報(bào)率)【凈現(xiàn)值率】是凈現(xiàn)值和初始投資（P）的比率、【盈利指數(shù)PI 】是單位投資帶來(lái)的收益現(xiàn)值 七、不確定性分析【不確定因素】租售價(jià)格及租售率（出租率、空置率）、開發(fā)周期 開發(fā)成本（土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、融資成本等）、利率【盈虧平衡點(diǎn)】 是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈利與虧損的分界點(diǎn)，在這一點(diǎn)上，項(xiàng)目的收入與支出持平，凈收入等于零。它是開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除銷售稅金后與成本相等的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。 CF Q* = P-CX-t【敏感性分析】是通過(guò)分析、

7、預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的某些不確定性因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)因此而受到的影響程度，進(jìn)而從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種分析方法?！靖怕史治觥渴沁\(yùn)用概率原理預(yù)測(cè)不確定性因素對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法。八、風(fēng)險(xiǎn)分析【風(fēng)險(xiǎn)】是指在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)程度。風(fēng)險(xiǎn)是指投資的實(shí)際收益與期望的或要求的收益的偏差。（一個(gè)人事件的不確定性和它可能帶來(lái)的不確定性的結(jié)果的綜合效果）【房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征】多樣性、變現(xiàn)差、補(bǔ)償性【按揭違約風(fēng)險(xiǎn)】 r - F R R =1+ 為樓價(jià)下跌幅度警戒線。 1 +借款本金償還率增加時(shí)，違約風(fēng)險(xiǎn)??；按揭比率增大，違約風(fēng)險(xiǎn)

8、增大；購(gòu)樓交易費(fèi)率增大，違約風(fēng)險(xiǎn)增大；樓價(jià)下跌幅度增大，違約風(fēng)險(xiǎn)增大?！痉康禺a(chǎn)投資組合】狹義：是指由不同類型和不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資所構(gòu)成的投資組合。 廣義：是指房地產(chǎn)與股票、證卷等金融資產(chǎn)的投資組合。 組合投資能夠分散風(fēng)險(xiǎn)，但要付出降低風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的代價(jià)。 完全正相關(guān)組合投資，起不到分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。 完全負(fù)相關(guān)組合投資，可將所有個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)都分散掉。九、投資決策【房地產(chǎn)投資決策時(shí)，需具備的基本條件：】具有明確的投資決策目標(biāo)具有具體的投資決策方案具有科學(xué)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)具有翔實(shí)、客觀的數(shù)據(jù)【確定型房地產(chǎn)投資決策分析的主要方法】數(shù)值比較法、比率比較法【獨(dú)立方案的比較與選擇】 以期獲得最大的總體效益，即NPV最大?！净コ夥桨傅谋容^和選擇】 1、對(duì)于項(xiàng)目計(jì)算期相同的互斥方案，可直接用凈現(xiàn)值進(jìn)行比選。 2、對(duì)于項(xiàng)目計(jì)算期不同的互斥方案，可采用凈年值進(jìn)行比選。 【不確定型房地產(chǎn)投資決策】一、悲觀法決策：小中取大二、樂觀法決策：大中取小三、折中法決策：四、后悔值法決策：十、可行性研究【可行性研究的作用】是項(xiàng)目投資決策的科學(xué)依據(jù)、是項(xiàng)目評(píng)估的依據(jù)、是項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的依據(jù)是開發(fā)商與各部門簽定合同的依據(jù)、是項(xiàng)目設(shè)計(jì)等基本建設(shè)前期工作的依據(jù)是環(huán)保部門審核項(xiàng)目環(huán)境效益的依據(jù)【可行性研究的依據(jù)】國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策以及長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或同等效力文件國(guó)家批準(zhǔn)的城市