企業(yè)如何簽訂旅游景區(qū)開發(fā)合同.doc

1、企業(yè)如何簽訂旅游景區(qū)開發(fā)合同 一般說來，企業(yè)介入旅游景區(qū)的開發(fā)需要和政府就開發(fā)景區(qū)，獲取景區(qū)的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，簽訂相關(guān)協(xié)議，總體說來，可分為兩個階段。第一個階段：框架性協(xié)議階段，這一階段一是對企業(yè)和當(dāng)?shù)卣陂_發(fā)景區(qū)中采取的方式進行界定，即是采用合作開發(fā)，還是企業(yè)獨資開發(fā)或者其他方式開發(fā)；二是對協(xié)議雙方的權(quán)、責(zé)、利進行一般性界定?；舅悸肥?，在保證旅游資源所有者的權(quán)益的前提下，本著雙贏互惠的原則，保證企業(yè)作為投資者的一般性權(quán)益。第二個階段：補充合同或子合同階段，如果不成立新的景區(qū)開發(fā)公司，框架協(xié)議雙方繼續(xù)深化雙方的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系，如資產(chǎn)移交、人員接管、環(huán)境保護、宗教等方面的具體內(nèi)容；如果成立新的景

2、區(qū)開發(fā)公司，則存在新公司與原先框架協(xié)議雙方權(quán)利和義務(wù)繼承的問題，須完善一個法律手續(xù)，才能繼續(xù)深化雙方的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系。具體講，在簽訂合同的過程中，需要注意如下問題： 一、簽訂合同雙方主體資格 合同雙方是否具有簽訂合同的資格，需要加以注意，以免給未來的實際經(jīng)營帶來不必要的麻煩。特別是對企業(yè)而言，對方可能會讓政府下屬的旅游局，甚至是旅游局下屬的景區(qū)管委會或管理公司與其簽訂合同。一般說來，這樣的協(xié)議是不具有法律上的效力的。簽訂合同的對方應(yīng)該是行使景區(qū)旅游資源所有者職權(quán)的當(dāng)?shù)厝嗣裾?。而且，需要值得注意的是，企業(yè)一般也不能和政府個別部門簽署合同，因為旅游景區(qū)的開發(fā)涉及到方方面面，企業(yè)不可能只同一個部門

3、打交道，或經(jīng)常與非合同部門打交道。另外，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)注意與政府方面簽訂的合同是否還需上級主管部門批準(zhǔn)生效，如果需要，則簽訂合同當(dāng)時合同其實還并不具有法律效力，甚至完全可能出現(xiàn)合同不被主管部門批準(zhǔn)，導(dǎo)致談判流產(chǎn)的結(jié)果?？傊髽I(yè)應(yīng)避免出現(xiàn)對合同效力的誤判，杜絕開發(fā)前的重大失誤。 二、經(jīng)營權(quán)問題 經(jīng)營權(quán)的取得是企業(yè)進行景區(qū)投資開發(fā)的核心問題。但景區(qū)投資開發(fā)合同卻往往在這一問題上是“猶抱琵琶半遮面”，吞吞吐吐，含糊其辭。究其原因，其實質(zhì)就是國家對資源屬國家所有的旅游景區(qū)的經(jīng)營權(quán)的讓渡沒有一個明確的法律規(guī)定，而各部委的說法又不一致，甚至是互相矛盾，讓企業(yè)景區(qū)投資開發(fā)面臨諸多不確定的因素，因而借用其他相關(guān)

4、詞匯，間接達到經(jīng)營權(quán)的讓渡，實在是不得以而為之舉。實踐中，多采用合作開發(fā)的形式來規(guī)避經(jīng)營權(quán)讓渡這一敏感性問題。 在四川，隨著2006年11月四川省旅游條例的頒布，經(jīng)營權(quán)問題不再是困擾企業(yè)景區(qū)開發(fā)的一個關(guān)鍵因素，該條例明確規(guī)定“國有旅游資源可以實行所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的適當(dāng)分離，法人和其他組織可以通過租賃、承包、競買和其他法定形式取得國有旅游資源的經(jīng)營權(quán)。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。國家級風(fēng)景名勝區(qū)的經(jīng)營權(quán)不得進行整體性轉(zhuǎn)讓。其他旅游景區(qū)景點的經(jīng)營權(quán)和國家級風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的部分景點經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，由市、州人民政府審核后，報省人民政府有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。”第一次從法規(guī)的高度規(guī)定了經(jīng)營權(quán)可以通過一定的法

5、律形式實現(xiàn)轉(zhuǎn)移。這實際上是對全川已經(jīng)風(fēng)起云涌、很多既成事實，甚至是功成名就的企業(yè)投資開發(fā)旅游景區(qū)的法律確認，對全國其他各省、市、區(qū)也具有積極的借鑒意義。 另外，經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容也是不容回避的一個核心問題。經(jīng)營權(quán)應(yīng)該包含什么樣的實質(zhì)性權(quán)利？首先，旅游景區(qū)的經(jīng)營應(yīng)該是立足于旅游資源上，而旅游資源一般包含以下三個部分：自然景觀、歷史人文景觀和民風(fēng)民俗。特別對于民風(fēng)民俗的開發(fā)來說，如果企業(yè)不能獲得獨家的開發(fā)權(quán)，則進行景區(qū)開發(fā)實際上是沒有任何意義的。因此，經(jīng)營權(quán)的實質(zhì)應(yīng)該是對景區(qū)的獨家開發(fā)權(quán)，并且，應(yīng)該在合同中加以明確。其次，經(jīng)營權(quán)的表現(xiàn)形式應(yīng)該體現(xiàn)在對旅游資源的占有、投資開發(fā)、使用、收益和一定條件下的處分

6、的權(quán)利，需在合同中加以明確。 三、擬投資開發(fā)景區(qū)紅線圖問題 旅游景區(qū)是一個比較大的范圍，景區(qū)內(nèi)實現(xiàn)旅游資源所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)相分離，企業(yè)對景區(qū)享有相關(guān)權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，因此，在簽署合同的時候，務(wù)必對旅游景區(qū)的范圍進行界定，充分利用現(xiàn)有的官方的專業(yè)數(shù)據(jù)，劃定景區(qū)的區(qū)域紅線，確定企業(yè)獲得經(jīng)營開發(fā)的景區(qū)究竟范圍是多大，為保障企業(yè)投資權(quán)益提供必要的保證。需要注意的是，在對景區(qū)范圍進行界定的文本中，必須要采用官方的真實的數(shù)據(jù)，有的企業(yè)認為：擬開發(fā)景區(qū)范圍足夠大，反正在今后的實際開發(fā)中只是對核心地區(qū)進行開發(fā)，因此只要保證核心區(qū)域的界定就行。錯誤的不去注重對邊界的確定，為今后開發(fā)留下了后患。 四、簽約雙方對開

7、發(fā)方式的確認 以何種方式和當(dāng)?shù)卣吐糜钨Y源開發(fā)達成協(xié)議需要在合同文本中做詳細科學(xué)的界定。四川省旅游條例第十一條規(guī)定：法人和其他組織可以通過租賃、承包、競買和其他法定形式取得國有旅游資源的經(jīng)營權(quán)。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。明確了企業(yè)取得經(jīng)營權(quán)的方式有租賃、承包、競買和其他法定形式，企業(yè)在簽訂合同的時候務(wù)必對相關(guān)法律條款進行認真解讀。筆者認為，除了以本條規(guī)定的方式取得經(jīng)營權(quán)進行開發(fā)外，還有不獲取經(jīng)營權(quán)的景區(qū)投資開發(fā)方式，如入股開發(fā)、合作開發(fā)等方式，企業(yè)也可以考慮采用。 在確定以獲取經(jīng)營權(quán)投資開發(fā)方式的前提下，企業(yè)成立獨資景區(qū)開發(fā)公司，承擔(dān)景區(qū)開發(fā)的具體開發(fā)工作，原先企業(yè)從事投資開發(fā)的公司的

8、權(quán)利義務(wù)通過法律手續(xù)轉(zhuǎn)由景區(qū)開發(fā)公司承擔(dān)。這樣做的好處是，由開發(fā)公司承擔(dān)法律責(zé)任，避免由整個企業(yè)來承擔(dān)，弱化經(jīng)營風(fēng)險。在開發(fā)公司經(jīng)營過程中，政府不干預(yù)企業(yè)經(jīng)營，只行使法律規(guī)定的管理權(quán)；在確定以政府和企業(yè)進行合作開發(fā)的方式下，企業(yè)和政府將作為新組建的開發(fā)公司的股東，開發(fā)公司將代表政府和企業(yè)行使對旅游景區(qū)的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，這樣就可以規(guī)避建設(shè)部有關(guān)經(jīng)營權(quán)不得讓渡的說法。 五、投資額度和經(jīng)營期限 在簽署合同的過程中作為旅游資源的所有者和景區(qū)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的讓渡者，政府必然會關(guān)心企業(yè)的投資總額，一方面和景區(qū)開發(fā)的實際需要有關(guān)系，另一方面也和個別部門、個別政要一味追求招商引資成績，并將此作為追求政績，獲取更大的仕

9、途發(fā)展空間有關(guān)系。企業(yè)在和政府的博弈中往往處于弱勢，有可能成為事件發(fā)展的受害者，在這種大環(huán)境下，作為投資者，在簽署總合同的時候，應(yīng)該如何確定一個合理的投資總額呢？筆者認為，主要考慮兩個方面的問題。一、投資額的性質(zhì)界定問題。企業(yè)取得旅游景區(qū)的經(jīng)營權(quán)，不是一個空洞的說辭，而應(yīng)該有明確的表現(xiàn)形式，其中，對景區(qū)開發(fā)的招商引資權(quán)便應(yīng)包含在內(nèi)。也即是說，企業(yè)對景區(qū)的投資額不僅僅是自身所投入的自有資本，還應(yīng)當(dāng)包含企業(yè)通過招商引資等其它方式吸引的資本。這樣一來，巨額的投資總額實現(xiàn)的可能性就大大提高了。二、經(jīng)營期限與投資額的微妙關(guān)系。一般說來，經(jīng)營期限與合同投資額是呈正比例關(guān)系的，經(jīng)營期限越長，合同投資額可能會

10、更大，政府樂見于此。對于企業(yè)來講，景區(qū)經(jīng)營只要不出現(xiàn)凈虧損，經(jīng)營期限也應(yīng)該是越長越好，會給企業(yè)帶來更多的收益。而且，越長的經(jīng)營期限，給企業(yè)留下越大的活動空間，試想，50年投資5個億，跟50年投資10個億有多大差別呢？誰知道50年以后國家的政策、法律、旅游發(fā)展?fàn)顩r發(fā)生了怎樣的變化？誰又知道50年以后的企業(yè)是什么狀況呢？更何況70年呢？筆者認為：只要不是太短的期限，超過30年以上的經(jīng)營權(quán)對企業(yè)來說，投資總額的大小不應(yīng)再成為影響合同談判成功與否的決定因素。有一次，筆者曾代表某個企業(yè)集團和某旅游景區(qū)當(dāng)?shù)卣M行就旅游景區(qū)的投資開發(fā)進行談判，談判過程中涉及到一個關(guān)于企業(yè)給原景區(qū)離退休職工進行補償?shù)膯栴}，

11、政府要求企業(yè)每年按照每人1萬元對職工進行補償，因為涉及到40個員工，這樣每年就是40萬每年的補償費用，而企業(yè)的老板堅決要求按照0.5萬每人一年進行談判，因為每年可以節(jié)省20萬，這個問題成為整個談判問題的核心，雙方僵持不下，為這個問題談判了將近2個月，老板的算法是20萬一年的支出，如果按照經(jīng)營權(quán)的50年計算，那就是1000萬，是一個很大的數(shù)據(jù)，所以他絕不讓步。最后老板親自上陣和政府代表談判，還是僵持不下，筆者就提醒了老板一句：50年后他們、我們都干嘛去了？老板恍然大悟，談判順利通過。 六、合同雙方利益分配問題 企業(yè)享有景區(qū)經(jīng)營權(quán)設(shè)立獨資開發(fā)公司進行開發(fā)的模式，在利益分配上比較簡單，政府在出讓經(jīng)營

12、權(quán)和稅收上具有權(quán)利，企業(yè)按照法律和合同規(guī)定額度上繳。在采用合作開發(fā)的模式下，企業(yè)其實是作為股東的形式出現(xiàn)，既然作為股東，那么對入股公司的經(jīng)營收益都應(yīng)當(dāng)按照合同確定的入股比例或合同確定的方式進行分紅，而不應(yīng)單純局限在對景區(qū)門票收入上計算提成收入。所入股的公司對旅游六大要素及其他方面的經(jīng)營都可能為企業(yè)帶來收益，因此，對入股公司的經(jīng)營范圍的界定，也顯得很有必要。另外，合作開發(fā)的分成比例如何確定？以入股比例還是其他方式確定？不管是以何種方式，都將涉及到投資企業(yè)的核心利益問題，應(yīng)該寸土必爭，需要在合同中做明確的界定，但是需要注意方式方法。 七、如何處理和旅游景區(qū)內(nèi)相關(guān)單位的關(guān)系 自古名山僧占多，在各個旅

13、游景區(qū)大多存在這個問題，企業(yè)取得開發(fā)經(jīng)營權(quán)的景區(qū)里面，大多數(shù)都有諸如佛教寺院、道家場所等宗教場所，還有諸如氣象站、轉(zhuǎn)播臺、電力部門等各種單位，如何協(xié)調(diào)這些單位和政府、企業(yè)之間的關(guān)系顯得尤其重要，在合同中須明確界定。企業(yè)可能沒有能力來對這些可能會和自身經(jīng)營產(chǎn)生利益沖突的單位進行協(xié)調(diào)的。一般說來，在合同文本中規(guī)定如下：企業(yè)只對當(dāng)?shù)卣撠?zé)，涉及到和景區(qū)內(nèi)各種單位之間的協(xié)調(diào)事務(wù)，由政府負責(zé)。 同時還涉及到一個關(guān)鍵問題，在有的景區(qū)里面，特別是在一些剛確定紅線圖范圍的旅游景區(qū)內(nèi)部，有各種收取門票的宗教單位，這些單位收取門票和企業(yè)投資開發(fā)收取的景區(qū)門票之間必然存在矛盾的關(guān)系，比如以寺廟為例，寺廟本身在收取

14、門票，企業(yè)投資開發(fā)后，再次收取大門票，必然影響到部分游客和香客的利益，對于游客來講問題稍好處理，但是對于香客來說，他絕對愿意把錢捐獻給廟宇，而不愿意把錢給景區(qū)開發(fā)公司，那么這就涉及到旅游景區(qū)開發(fā)公司和游客、香客特別是和廟宇本身的復(fù)雜關(guān)系。如何處理這些關(guān)系，由誰負責(zé)都必須做界定。 八、擬投資開發(fā)的開發(fā)總體目標(biāo)確定問題 通過投資開發(fā)，將擬開發(fā)景區(qū)打造成什么樣的景區(qū)？達到的總體目標(biāo)是什么？這個問題相對比較簡單，簽約雙方約定一個合作的愿景，提出一個口號，這也是應(yīng)該的，至少它能給人希望和目標(biāo)，在合同中一般需要加以界定。 九、投資期限的起點界定問題 對于企業(yè)來將這是一個核心問題，因為涉及到企業(yè)具體的經(jīng)營，

15、在合同中必須明確作為界定，比如可以把景區(qū)紅線圖外的“三通一平”的最終解決或者景區(qū)規(guī)劃的最終評審?fù)ㄟ^等作為投資的起點，這個必須作明確的說明，而且最好是越細致越好，對企業(yè)越有利。 十、景區(qū)規(guī)劃問題 景區(qū)規(guī)劃問題涉及到景區(qū)的總體開發(fā)進度和開發(fā)的狀態(tài)，需要引起重視，在總合同中必須做界定，但目前國內(nèi)絕大多數(shù)的規(guī)劃操作都是政府負責(zé)，企業(yè)出錢，聘請規(guī)劃公司對景區(qū)進行規(guī)劃。如果企業(yè)能和政府達成協(xié)議，由政府出資那是再好不過了，可以節(jié)省資金，但是對于一個有誠意開發(fā)景區(qū)的企業(yè)來說，規(guī)劃由誰出資也是一個雙刃劍，如果企業(yè)出資，規(guī)劃公司在景區(qū)規(guī)劃思路上可以在很大程度上以開發(fā)商的為主，開發(fā)商可以占據(jù)很大的主動權(quán)。 特別要提

16、醒的是一定要將最終評審?fù)ㄟ^的規(guī)劃作為投資開發(fā)景區(qū)的依據(jù)，并可以作為投資的條件，避免政府個別部門按照自己的工作思路給企業(yè)列出項目投資時間表，他們原則上會提出，企業(yè)可以在沒有規(guī)劃的情況下，先行投資某某項目（一般為形象工程），然后在具體的規(guī)劃中，將已經(jīng)修建成型的項目作為規(guī)劃的內(nèi)容即可，企業(yè)萬不可貿(mào)然投資，必須按照景區(qū)規(guī)劃來有步驟，有重點的投資。 十一、景區(qū)內(nèi)外環(huán)境建設(shè)和環(huán)境保護問題 景區(qū)環(huán)境保護人人有責(zé)，環(huán)保問題由誰來負責(zé)，怎么和政府約定？怎么協(xié)調(diào)具體工作？都需要明確界定。通常慣例應(yīng)堅持誰受益，誰負責(zé)的原則，但也可以做具體的約定。 按照一般招商引資和投資管理，在景區(qū)紅線圖范圍內(nèi)的投資開發(fā)由企業(yè)全面負

17、責(zé)，而在紅線圖外環(huán)境的“三通一平”問題應(yīng)該由政府全面負責(zé)。 十二、景區(qū)門票問題 旅游景區(qū)門票是景區(qū)經(jīng)營的最核心問題，應(yīng)作專章進行界定，明確門票的印制、管理、監(jiān)督問題，權(quán)屬問題。在企業(yè)對景區(qū)經(jīng)營管理的模式下，一般的操作方式為：由當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門牽頭，對門票進行監(jiān)制，并交由景區(qū)管理部門，企業(yè)在具體經(jīng)營中，向管理部門領(lǐng)取，并以領(lǐng)取數(shù)量的實際消耗作為門票銷售量，計入開發(fā)公司收入。 十三、優(yōu)惠政策問題 按照旅游景區(qū)當(dāng)?shù)卣谡猩桃Y上的優(yōu)惠政策規(guī)定，企業(yè)作為旅游景區(qū)的投資者，對旅游景區(qū)進行開發(fā)，應(yīng)該享受諸如稅收、土地優(yōu)惠等方面的政策，并在合同中做明確的界定，特別是要對優(yōu)惠政策的實現(xiàn)方式做具體的界定。除政府已

18、經(jīng)規(guī)定的優(yōu)惠政策之外，企業(yè)還可以和政府約定其他優(yōu)惠政策，但是在簽署合同的時候，必須對相關(guān)法律法規(guī)認真研讀，當(dāng)?shù)卣兄Z的個別優(yōu)惠政策和國家現(xiàn)行法律法規(guī)是否存在沖突？如果有沖突，如何規(guī)避？都需要仔細研究，并加以明確。 十四、景區(qū)管理機構(gòu)問題 旅游景區(qū)開發(fā)投資巨大、而且投資期較長，而投資收益相對較慢，企業(yè)在具體的經(jīng)營中，除去基礎(chǔ)管理、項目建設(shè)、市場營銷等通常的經(jīng)營手段以外，和政府關(guān)系顯得尤其重要。由于旅游景區(qū)開發(fā)涉及到和政府眾多部門打交道，而部門之間也存在利益關(guān)系，導(dǎo)致景區(qū)的多頭管理，這就會給企業(yè)具體的開發(fā)經(jīng)營帶來不必要的麻煩。鑒于此，在簽署合同的時候，應(yīng)該約定成立由政府主管領(lǐng)導(dǎo)直接負責(zé)的某旅游景區(qū)投資開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一協(xié)調(diào)關(guān)系，政府為企業(yè)提供一站式服務(wù)，這樣就節(jié)省了很多時間、人力、物理成本，大大的提高了辦事效率。 十五、成立旅游開發(fā)公司問題 如需成立開發(fā)公司對景區(qū)進行開發(fā)，則應(yīng)在總合同中約定由簽署合同雙方或者企業(yè)成立新的旅游景區(qū)開發(fā)公司時間表，并可將乙方獲取的經(jīng)營權(quán)向新的開發(fā)公司進行讓渡。另外，成立公司的注冊地，注冊資本為問題也需要明確約定。 十六、景區(qū)接管問題和旅游景區(qū)資產(chǎn)處理問題 在景區(qū)開發(fā)中，如需轉(zhuǎn)移經(jīng)營