房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)操作實(shí)務(wù)(供參考).docx

1、上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)房屋拆遷評(píng)估培訓(xùn)材料房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)操作實(shí)務(wù)（供參考）目錄第一部分有關(guān)解釋和技術(shù)細(xì)則一、拆遷補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)格、內(nèi)涵二、作業(yè)流程1、拆遷補(bǔ)償估價(jià)項(xiàng)目作業(yè)流程2、現(xiàn)場踏勘工作注意事項(xiàng)三、估價(jià)方法及操作要點(diǎn)（一） 估價(jià)方法的選擇（二） 基準(zhǔn)價(jià)格修正法（三） 市場比較法應(yīng)注意的事項(xiàng)（四） 收益法及操作中注意事項(xiàng)（五） 成本法及操作四、 估價(jià)結(jié)果平衡第二部分估價(jià)成果內(nèi)容及格式一、估價(jià)匯總報(bào)告內(nèi)容及格式二、估價(jià)技術(shù)報(bào)告內(nèi)容及要求三、分戶報(bào)告（附分戶估價(jià)報(bào)告格式表）四、成果資料存檔第一部分有關(guān)解釋和技術(shù)細(xì)則一、拆遷補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)格定義、內(nèi)涵1、拆遷補(bǔ)償估價(jià)價(jià)格的定義根據(jù)上海市城市房屋拆遷補(bǔ)

2、償估價(jià)技術(shù)規(guī)范（試行）中關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的定義，拆遷補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)格應(yīng)是不考慮抵押、租賃等他項(xiàng)權(quán)利影響的公開市場價(jià)格。2、 拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格的內(nèi)涵及相應(yīng)的操作由于土地使用權(quán)性質(zhì)的不同，在具體操作中需分別處理。 居住房屋除花園住宅以外的居住房屋， 凡是有產(chǎn)證的一律視同產(chǎn)權(quán)房，無產(chǎn)證的需與委托方協(xié)商并在報(bào)告中加以說明。 非居住房屋出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)， 應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物尚可使用年限，評(píng)估其有效使用期限內(nèi)的房地產(chǎn)市場價(jià)格。對(duì)于劃撥土地上的房地產(chǎn)，評(píng)估價(jià)格中不包含土地使用權(quán)出讓金。二、作業(yè)流程1、拆遷補(bǔ)償估價(jià)項(xiàng)目作業(yè)流程（見下圖）受理任務(wù)組織安排制定勘察測量表格實(shí)地勘察選擇評(píng)估方法思路不

3、適用基準(zhǔn)價(jià)格修正法適用基準(zhǔn)價(jià)格修正法劃分房屋類別選擇評(píng)估方法平衡、確定類別基準(zhǔn)價(jià)格選擇典型房屋按照通常程序評(píng)估因素修正計(jì)算評(píng)估典型房屋價(jià)格平衡、確定分戶房地產(chǎn)價(jià)格編寫估價(jià)報(bào)告、技術(shù)報(bào)告填寫分戶估價(jià)報(bào)告單2、現(xiàn)場踏勘的注意事項(xiàng)（1）現(xiàn)場踏勘應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)性質(zhì)和房屋類別，提前制作統(tǒng)一的現(xiàn)場勘察表，并按照勘察表列舉的勘察內(nèi)容要求進(jìn)行現(xiàn)場勘察工作?？辈毂響?yīng)注明踏勘時(shí)間、踏勘人。房屋結(jié)構(gòu)、用途、建造年代、使用面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)可以從房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證獲得。其中房屋結(jié)構(gòu)一般分為鋼混、混合、磚混、磚木立柱、磚木單墻、木結(jié)構(gòu)、竹木、竹結(jié)構(gòu)等。（2）現(xiàn)場勘察應(yīng)拍攝可以反映基地整體現(xiàn)狀的照片，并分類選擇有代

4、表性的房屋進(jìn)行拍照；（ 3）如果無產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)在現(xiàn)場勘察時(shí)記錄房屋平面圖、標(biāo)示尺寸，用于評(píng)估工作參考。三、估價(jià)方法及操作要點(diǎn)（一）估價(jià)方法的選擇房屋類別條 件適用方法居住房屋集中、連片、同類型房屋基準(zhǔn)價(jià)格修正法整棟花園住宅、新式里弄及其它市場比較法、成本法不適用基準(zhǔn)價(jià)格修正法的房屋非居住房屋有成交案例市場比較法無成交案例，有出租案例收益還原法無成交案例，無出租案例，如機(jī)成本法關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、工廠在建工程成本法、假設(shè)開發(fā)法（二）、基準(zhǔn)價(jià)格修正法1、 基準(zhǔn)價(jià)格修正法的適用范圍基準(zhǔn)價(jià)格修正法適用同一基地中集中連片大批量同類型居住房屋以拆遷補(bǔ)償為目的的價(jià)格評(píng)估。對(duì)整幢花園住宅、新式里弄住宅的拆遷補(bǔ)償評(píng)

5、估不宜采用基準(zhǔn)價(jià)格修正法，應(yīng)單獨(dú)進(jìn)行。2、 基準(zhǔn)價(jià)格修正法的具體操作步驟（ 1）現(xiàn)場踏勘，搜集房地產(chǎn)用途、面積、產(chǎn)權(quán)等相關(guān)資料，填寫踏勘表；（ 2）劃分房屋類別；（ 3）按房屋類別選擇典型房屋；（ 4）調(diào)查搜集典型房屋的可比交易實(shí)例；（ 5）計(jì)算確定各類別典型房屋的價(jià)格作為類別基準(zhǔn)價(jià)格；（ 6）進(jìn)行各類別基準(zhǔn)價(jià)格平衡，確定各類別基準(zhǔn)價(jià)格；（ 7）進(jìn)行估價(jià)對(duì)象與代表性房屋的比較分析，確定修正因素和修正系數(shù)，評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格；（ 8） 進(jìn)行估價(jià)結(jié)果審核、平衡，制作估價(jià)結(jié)果一覽表 （表格形式和內(nèi)容見估價(jià)結(jié)果報(bào)告書內(nèi)容及試行規(guī)范格式 ）。（ 9）編制估價(jià)匯總報(bào)告和技術(shù)報(bào)告；（ 10）制作分戶估價(jià)報(bào)告

6、（見分戶報(bào)告試行格式） ；（ 11）整理資料存檔。3 、劃分房屋類別的具體要求和操作要點(diǎn)按照房屋的結(jié)構(gòu)、式樣、功能相同，建造年份、房地產(chǎn)價(jià)格水平相近等來劃分房屋類別。在具體操作時(shí)，可以在上海市房屋建筑類型分類表（滬房 90 規(guī)字發(fā)第 518 號(hào)）分類的基礎(chǔ)上，結(jié)合可能收集到的交易實(shí)例進(jìn)行劃分，類別和實(shí)例應(yīng)有對(duì)應(yīng)關(guān)系。據(jù)經(jīng)驗(yàn)，類別可以細(xì)分，也可粗分。一般地說，類別劃分越細(xì)，估價(jià)精度越高，但對(duì)類別劃分工作和實(shí)例的要求越高。房屋類別劃分可參考居住房屋分類參考表：居住房屋分類參考表房屋類別總體結(jié)構(gòu)式樣特征分類標(biāo)準(zhǔn)及特征說明公寓鋼骨高層一般為 50年代建造，主體結(jié)構(gòu)為鋼骨， 8層以1-1上（含 8層），

7、有分層住宅形態(tài)，有獨(dú)立室號(hào)和專門出入，有正規(guī)的客廳、陽臺(tái)，一套或多套衛(wèi)生設(shè)備，裝修精致，有電梯設(shè)備。公寓鋼混高層或多一般為 40年代建造，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框1-2層架的高層或多層住宅，有分層住宅形態(tài)，有獨(dú)立室號(hào)和專門出入，有正規(guī)的客廳、陽臺(tái)，有正規(guī)衛(wèi)生設(shè)備，裝修精良，有電梯設(shè)備。公寓混合一梯兩戶一般為 40年代建造，混合結(jié)構(gòu)， 7層（含 7層）1-3以下，有分層住宅形態(tài)， 有獨(dú)立室號(hào)和專門出入，有正規(guī)的客廳、陽臺(tái)，有正規(guī)衛(wèi)生設(shè)備和電梯，公共部位裝修較好。公寓混合一梯多戶一般為 40年代建造，主體混合結(jié)構(gòu)， 7層（含 71-4層）以下，有分層住宅形態(tài)，整體呈連接式，有客廳和衛(wèi)生設(shè)備，無電梯，

8、裝修普通?；▓@住宅部分鋼砼容積率一般為 20-40 年代建造，建筑主體為鋼砼結(jié)構(gòu)，2-10.6并且保養(yǎng)較好，客廳、餐廳等功能、布局合理，花園住宅部分鋼砼容積率有兩套以上衛(wèi)生設(shè)備的獨(dú)立或聯(lián)接式住宅?；▓@2-20.6較大，建筑容積率 0.6 的為 2-1 類；花園較小 , 建筑容積率 0.6 的為 2-2 類?；▓@住宅混合容積率一般為 20-40 年代建造，建筑主體為混合結(jié)構(gòu)，2-30.6有正規(guī)的客廳、餐廳等，有兩套以上衛(wèi)生設(shè)備的花園住宅混合容積率獨(dú)立或聯(lián)接式住宅?；▓@較大，建筑容積率0.62-40.6的為 2-3 類；花園較小 , 建筑容積率 0.6 的為 2-4類?；▓@住宅磚木容積率一般為 2

9、0-40 年代建造，建筑主體為磚木結(jié)構(gòu)，2-50.6客廳、餐廳等功能較好，主體單層高 3米以上，有花園住宅磚木容積率兩套以上衛(wèi)生設(shè)備的獨(dú)立或聯(lián)接式住宅。花園較2-60.6大，建筑容積率 0.6 的為 2-5 類；花園較小 ,建筑容積率 0.6 的為 2-6 類。新工房鋼混高層一般為 50 60年代建造， 8層以上（含 8層）鋼3-1混結(jié)構(gòu)，裝修普通，有獨(dú)用廚房、衛(wèi)生設(shè)施和陽臺(tái)，各有室號(hào)和專門出入，有電梯設(shè)備。新工房鋼混高層8 層以上（含 8層）鋼混結(jié)構(gòu)，裝修較好，公3-2共部位墻面、地面貼磚，有獨(dú)立成套廚房、衛(wèi)生新工房鋼混高層和陽臺(tái)，各有室號(hào)和專門出入，有電梯和大門等設(shè)備。90年代以后建造的為

10、 3-2 類，7080年代建3-3造的為 3-3 類。新工房混合多層7層（含 7層）以下混合結(jié)構(gòu)，有獨(dú)用成套大衛(wèi)3-4獨(dú)立成套生設(shè)備，各有室號(hào)及專門出入。 90年代以后建造新工房混合多層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的為 3-4 類，7080年代建造的為 3-5 類。3-5獨(dú)立成套新工房混合多層一般為 50 60年代建造，以 4 5層的混合結(jié)構(gòu)3-6獨(dú)立成套為主，有全套獨(dú)用衛(wèi)生設(shè)備，有陽臺(tái)且各有室號(hào)及專門出入。新工房混合多層不成一般為 50年代建造， 7層（含 7層）以下混合結(jié)3-7套構(gòu)，合用廚房和衛(wèi)生設(shè)備、或單項(xiàng)獨(dú)用、改全獨(dú)用，一般無陽臺(tái)和正規(guī)廳。新工房磚木多層不成一般為 50年代建造， 7層（含 7層）以下磚木

11、3-8套結(jié)構(gòu)，合用廚房、衛(wèi)生等設(shè)施。新工房磚混不成套一般為 50年代建造， 7層（含 7層）以下磚、3-9木混合或小梁薄板結(jié)構(gòu)，合用倒便器或無衛(wèi)生設(shè)備。新式里弄混合新穎三層一般為 20-40 年代建造，新穎三層聯(lián)結(jié)式混合4-1結(jié)構(gòu)，裝修較好，有三件套大衛(wèi)生設(shè)備，有小花園、陽臺(tái)等設(shè)施。新式里弄磚混普通三層一般為 20-40 年代建造，普通三層（含假三層）4-2( 含假三聯(lián)結(jié)式磚混結(jié)構(gòu)，有衛(wèi)生、廚房設(shè)備，無獨(dú)立花層 )園、陽臺(tái)設(shè)施。新式里弄磚木普通二層一般為 20-40 年代建造，普通二層（含假二層）4-3( 含假二聯(lián)結(jié)式磚木結(jié)構(gòu)，有衛(wèi)生、廚房設(shè)備，無獨(dú)立花層 )園、陽臺(tái)設(shè)施。舊式里弄5-1舊式里

12、弄5-2舊式里弄5-3舊式里弄5-4舊式里弄5-5簡屋6-1自建房屋7-1自建房屋7-2磚木 1等新式石庫一般為 40年代建造，新式石庫門，聯(lián)接式磚木門1等結(jié)構(gòu)住宅，有衛(wèi)生設(shè)備，無花園、陽臺(tái)設(shè)施。磚木 2等普通石庫一般為 30-40 年代建造，普通石庫門或廣式，門或廣式聯(lián)接式磚木 2等結(jié)構(gòu)住宅，無衛(wèi)生設(shè)備。磚木舊式樓房一般為 30-40 年代建造，聯(lián)接式立柱單墻結(jié)( 立柱單構(gòu)，式樣陳舊的樓房，無衛(wèi)生設(shè)備。墻 )磚木平房一般為 30-40 年代建造，聯(lián)接式磚木結(jié)構(gòu)，單層平房，無衛(wèi)生設(shè)備。磚木矮樓房一般為 30-40 年代建造，聯(lián)接式磚木結(jié)構(gòu)， 層( 立柱單高低矮的樓房，無衛(wèi)生設(shè)備。墻 )木結(jié)構(gòu)或

13、瓦頂建造標(biāo)準(zhǔn)低的簡陋房屋或臨時(shí)房屋，瓦屋面、磚墻磚墻身、木屋架三項(xiàng)條件中至少有一項(xiàng)比較簡陋不正規(guī)，無衛(wèi)生設(shè)備。磚混多層一般為市區(qū) 70年代以后的自建房屋， 多為磚混磚混平房結(jié)構(gòu)。其中 2層（含 2層）以上多層樓房為 7-1 類，單層平房為 7-2 類，一般無衛(wèi)生設(shè)備。4、選擇典型房屋典型房屋是各類別房屋中建筑結(jié)構(gòu)、功能、式樣具有代表性的房屋。選擇典型房屋時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：（1）典型房屋應(yīng)分類選擇；（2）典型房屋要求在建筑結(jié)構(gòu)、 式樣和功能等方面具有代表性，如位置、采光、視野、房屋保養(yǎng)、基本無裝修或一般裝修的房屋；（3）公寓、新里住宅、新工房和合用的花園住宅一般以正房為主、根據(jù)正房或主臥室朝向并

14、結(jié)合交易實(shí)例選擇典型房屋；（4）典型房屋的具體條件應(yīng)清楚、準(zhǔn)確。5 、基準(zhǔn)價(jià)格的評(píng)定評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格的技術(shù)要求與房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和滬房地資市200266號(hào)文規(guī)定中關(guān)于市場比較法的有關(guān)要求相同。一般應(yīng)考慮的修正因素主要包括：交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素。區(qū)域因素包括：座落、交通便捷程度、環(huán)境優(yōu)劣狀況、商服繁華程度、公建配套設(shè)施狀況等；個(gè)別因素包括：位置、朝向、層次、設(shè)備、公共部位裝修等。對(duì)于交易實(shí)例與典型房屋或者典型房屋估價(jià)對(duì)象房屋在結(jié)構(gòu)、房型、設(shè)備、的修正可參考下表確定：居住房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)構(gòu)、式樣、房型、設(shè)備修正系數(shù)參考表修正因素類別標(biāo)準(zhǔn)房屋修正因子修正幅度磚混2磚木類磚木 1等磚木

15、1等0磚木 2等-2建筑結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)-8混合預(yù)制0%混合類混合預(yù)制混合現(xiàn)澆5%鋼混、鋼骨類普通鋼混普通鋼混0%鋼 骨3%公寓、合用的聯(lián)接式一聯(lián)接式一梯多戶-2%花園住宅梯兩戶獨(dú)立式一梯多戶-1%聯(lián)接式一梯兩戶0%式樣獨(dú)立式一梯兩戶2新式里弄單開間單開間0%雙開間5%舊式里弄普通石庫門新式石庫門2%普通石庫門0%廣式-2%兩室一廳三室兩廳1.5三室一廳1房型兩室兩廳1兩室一廳0%一室一廳-1%假層、亭子間-5%底層車庫-10%輔房-10%煤衛(wèi)設(shè)備煤衛(wèi) 2戶煤衛(wèi)全獨(dú)用8%全合用改建全獨(dú)用5%煤衛(wèi)單項(xiàng)獨(dú)用3%煤衛(wèi) 2 戶全合用0%煤衛(wèi)3戶（含 3-1%戶）以上全合用倒便器-5%無衛(wèi)生-6%備注指整幢

16、建筑式樣無廳修正 -2%; 假層、亭子間、底層車庫、輻房的修正系數(shù)指相對(duì)于兩室一廳正房單價(jià)的修正系數(shù)。一套以上衛(wèi)生每增加一套修正 0.5%基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)定中的其他具體要求如下：（ 1） 應(yīng)對(duì)基地內(nèi)和臨近區(qū)域內(nèi)的成交實(shí)例做全面調(diào)查，一般應(yīng)調(diào)查本拆遷基地一年內(nèi)全部成交案例， 并經(jīng)分析剔除后， 每一種類型的房屋應(yīng)選擇 4 或 4 個(gè)以上的正常案例作為可比實(shí)例進(jìn)行評(píng)估。（2）可比實(shí)例應(yīng)優(yōu)先選用基地內(nèi)的成交實(shí)例；（3）可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)比較修正后相差幅度應(yīng)不超過30；（4）應(yīng)取可比實(shí)例經(jīng)修正后的價(jià)格的平均值作為典型房屋的價(jià)格。（5）基準(zhǔn)價(jià)格關(guān)系到整個(gè)基地估價(jià)結(jié)果的可比性和合理性， 評(píng)估得到各類別典型房屋的價(jià)格

17、后，必需經(jīng)過平衡后確定各類別房屋的基準(zhǔn)價(jià)格。6 、分戶房屋估價(jià)估價(jià)對(duì)象房屋分戶估價(jià)即在基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上，通過估價(jià)對(duì)象房屋具體條件與典型房屋條件的比較，根據(jù)上海市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)規(guī)范（試行）中規(guī)定的朝向、層次和其他因素修正標(biāo)準(zhǔn)，確定修正系數(shù)，評(píng)定具體房屋價(jià)格。（三）估價(jià)對(duì)象直接采用市場比較法時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)1、總體技術(shù)要求與建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范關(guān)于市場比較法的有關(guān)要求相同。2 、選擇成交案例不應(yīng)少于3 個(gè)，成交日期不超過 6 個(gè)月，可比成交實(shí)例主要要求與估價(jià)對(duì)象在建筑結(jié)構(gòu)、房屋類別、建造年代和價(jià)格類別上相同或相近，并且應(yīng)優(yōu)先選用本拆遷范圍內(nèi)發(fā)生的成交案例。3、 修正系數(shù)可參考本文中有關(guān)

18、修正系數(shù)表中列出的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正。4、 要注意比較對(duì)象的一致性。（四）收益法及操作中的注意事項(xiàng)不具備市場比較法估價(jià)條件但有租金收益的可采用收益法估價(jià)，即根據(jù)估價(jià)對(duì)象出租時(shí)正常情況下的年租金和該房屋的可使用年限，還原得到估價(jià)對(duì)象的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。采用收益法估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮正常情況的空置率，并采用房屋出租純收益。出租純收益及費(fèi)用計(jì)算參考同類區(qū)域、同類房屋的社會(huì)平均水平。還原率應(yīng)按照行業(yè)社會(huì)平均水平確定。（五）成本法及操作既無成交實(shí)例又無租金收益的，可采用成本法估價(jià)，即分別評(píng)估出估價(jià)對(duì)象單位建筑面積的熟地樓面價(jià)格和建筑物現(xiàn)值，取二者之和作為估價(jià)對(duì)象價(jià)格。樓面地價(jià)按出讓土地使用權(quán)的正常市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定；建筑物

19、現(xiàn)值根據(jù)重置成本結(jié)合成新折舊評(píng)定。具體操作中，樓面地價(jià)應(yīng)采用市場比較法和其他一種方法綜合評(píng)定?？筛鶕?jù)相同或相似區(qū)域相同用途、功能的物業(yè)的開發(fā)價(jià)值，根據(jù)合理確定的地價(jià)構(gòu)成，采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）評(píng)估樓面地價(jià)。四、估價(jià)結(jié)果平衡拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果正式確定前，應(yīng)進(jìn)行評(píng)估價(jià)格的平衡。平衡包括拆遷地塊內(nèi)部各個(gè)類別、分戶之間和就近同類地塊之間的平衡。第二部分估價(jià)成果內(nèi)容及格式拆遷補(bǔ)償估價(jià)成果包括估價(jià)匯總報(bào)告、分戶報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告。一、估價(jià)匯總報(bào)告估價(jià)匯總報(bào)告又稱估價(jià)報(bào)告，是向拆遷委托方提交的經(jīng)過匯總的估價(jià)結(jié)果報(bào)告書。估價(jià)匯總報(bào)告一般由首頁、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告書、附件四部分構(gòu)成。估價(jià)報(bào)告首頁由項(xiàng)目名稱

20、、委托估價(jià)方（名稱） 、受托估價(jià)機(jī)構(gòu)（名稱） 、簽發(fā)及估價(jià)人員（姓名）、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告編號(hào)構(gòu)成。獨(dú)立為一頁。估價(jià)師聲明是簽發(fā)及估價(jià)人員就估價(jià)報(bào)告的客觀、公正、公平性作出的承諾或聲明。要列明估價(jià)師姓名、注冊(cè)資格證書號(hào)。獨(dú)立為一頁。估價(jià)結(jié)果報(bào)告是報(bào)告書的主體。主要記載了估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)格定義、估價(jià)方法及技術(shù)要點(diǎn)、房屋分類、修正系數(shù)表和估價(jià)結(jié)果匯總表等。 （參考規(guī)范格式見附件 1）分戶報(bào)告可以作為匯總報(bào)告的附件，提交給委托方。匯總報(bào)告的其他附件主要應(yīng)包括：1、估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖（主要指拆遷地塊的地理位置）2、估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明及有關(guān)資料3、經(jīng)被拆遷人簽字認(rèn)可的估價(jià)對(duì)象的實(shí)地踏勘、

21、測繪記錄、現(xiàn)狀照片4、可比實(shí)例的實(shí)地踏勘記錄及其它資料5、其他相關(guān)依據(jù)資料6、機(jī)構(gòu)資格證書7、簽發(fā)及估價(jià)人員資格證書二、估價(jià)技術(shù)報(bào)告每個(gè)拆遷估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)有完整的估價(jià)技術(shù)報(bào)告，市場比較法、成本法、收益法的要求與房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及技術(shù)報(bào)告規(guī)范格式 （ 1997 0609 發(fā)布）中有關(guān)要求相同。主要應(yīng)闡述清楚估價(jià)的技術(shù)方法和方法選擇的依據(jù)、估價(jià)的過程、各參數(shù)、系數(shù)的取值標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)、估價(jià)結(jié)果的平衡情況和結(jié)果的確定方法等。采用基準(zhǔn)價(jià)格修正法的一般應(yīng)闡述清楚以下事項(xiàng)：應(yīng)闡述劃分房屋類別的依據(jù)、劃分結(jié)果、各類別房屋的建筑結(jié)構(gòu)、建造年代、式樣、設(shè)備設(shè)施條件等特征標(biāo)準(zhǔn)；典型房屋的選擇條件、選擇結(jié)果；可比實(shí)例的情況描

22、述和類別基準(zhǔn)價(jià)格的評(píng)估及確定過程；各估價(jià)對(duì)象修正因素和修正系數(shù)；各估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果；采用基準(zhǔn)價(jià)格修正法的估價(jià)技術(shù)報(bào)告的具體內(nèi)容和參考格式見附件2。三、分戶報(bào)告分戶報(bào)告一般包括以下內(nèi)容：1、 項(xiàng)目基本內(nèi)容：估價(jià)對(duì)象、位置、委托方、評(píng)估機(jī)構(gòu)（地址、法人代表等）、價(jià)格定義、價(jià)格時(shí)點(diǎn)等；2、 估價(jià)對(duì)象情況：房型、朝向、設(shè)備、層次等；3、 計(jì)算過程要點(diǎn)：基準(zhǔn)價(jià)格、修正系數(shù)、估價(jià)結(jié)果；4、 簽名蓋章：估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)；5、 提示性條款：復(fù)估時(shí)效、復(fù)估機(jī)構(gòu)聯(lián)系電話/ 地址等。參考格式見附件3：房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)分戶報(bào)告四、成果資料存檔下列資料須和估價(jià)報(bào)告、技術(shù)報(bào)告一起整理存檔。1、委托估價(jià)合同；2、拆遷許可

23、證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證或有關(guān)批準(zhǔn)文件；3、估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；4、估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；5、可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；6、確定估價(jià)結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；7、其他涉及估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料。附件 1：基準(zhǔn)價(jià)格修正法估價(jià)結(jié)果報(bào)告內(nèi)容及規(guī)范格式（供參考）一、 委托估價(jià)方 名稱、法定代表人、地址、拆遷資質(zhì)等級(jí)及資質(zhì)證書號(hào)等二、 受托估價(jià)方 名稱、法定代表人、地址、估價(jià)資質(zhì)等級(jí)及資質(zhì)證書號(hào)等三、 估價(jià)對(duì)象簡介1、估價(jià)對(duì)象界定：基地的座落、范圍、門牌號(hào)、土地面積等2、權(quán)利和登記狀況估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、使用人、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)；登記用途；房屋類別、建筑結(jié)

24、構(gòu)等?？梢员砀裥问秸肀硎?。3、建筑物及設(shè)備、公共部位裝修狀況根據(jù)房屋類別， 以表格形式分類整理描述的基地總體情況。表述內(nèi)容應(yīng)包括：哪些類別的房屋、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年代、具備的設(shè)施條件、房型和式樣等。4、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析（1）基地所在區(qū)域條件：商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度、公交便捷程度、市政設(shè)施條件和環(huán)境優(yōu)劣狀況。（2）基地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場行情： 主要是該區(qū)域商品房和二手房市場銷售狀況、平均或一般價(jià)格水平。（3）其它個(gè)別條件：基地內(nèi)部有無環(huán)境污染、噪音、地質(zhì)方面等的不利因素或集中綠地、公共景觀建筑等有利條件；有無城市建設(shè)規(guī)劃制約或有利因素，等等。四、 估價(jià)目的評(píng)估房地產(chǎn)公開市場價(jià)格，供拆遷補(bǔ)償參考

25、五、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日六、 價(jià)格定義滿足全部限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)公開市場價(jià)格， 不包含房屋室內(nèi)二次裝修費(fèi)用七、 估價(jià)原則八、 估價(jià)方法及要點(diǎn)1、估價(jià)總體思路和技術(shù)方法總體闡述選擇基準(zhǔn)價(jià)格修正法的理由、總體技術(shù)思路。2、房屋分類表將房屋分類結(jié)果按下表表述：類別名稱類別條件表述類別房屋備注（以 90518號(hào)（表述內(nèi)容應(yīng)包括：式樣、（列舉屬于該類別的對(duì)個(gè)別與類別文為基礎(chǔ)細(xì)分）建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備條件、房屋的幢號(hào)、門牌號(hào)）條件有差異的建造年代等）房屋予以說明3）基準(zhǔn)價(jià)格的評(píng)定采用市場比較法評(píng)定基準(zhǔn)價(jià)格的列示采用的可比交易實(shí)例表（4 個(gè)以上）類別可比交易實(shí)例表：交易實(shí)例名稱

26、實(shí)例1實(shí)例2實(shí)例3實(shí)例4位置價(jià) 格（元 /M2）價(jià)格類別價(jià)格期日建筑結(jié)構(gòu)所在層 /總層數(shù)房 型建筑面積建造年代設(shè)施設(shè)備條件其他條件采用的修正系數(shù)總表即在基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上修正評(píng)估分戶房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，進(jìn)行朝向、層次和其它因素修正時(shí)具體取定的修正系數(shù)。采用成本法評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格的熟地樓面價(jià)的評(píng)定方法和技術(shù)思路，建筑物價(jià)格的評(píng)估方法和技術(shù)思路。采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）評(píng)估熟地樓面價(jià)的，列舉測算開發(fā)價(jià)值或銷售價(jià)格的多層商品房銷售實(shí)例，列出剝離成本項(xiàng)目計(jì)算熟地樓面價(jià)格的公式。采用成本法評(píng)估熟地樓面價(jià)的，列出累加成本項(xiàng)目計(jì)算熟地樓面價(jià)格的公式。各類別建筑物套用的基本價(jià)格或造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)采用成本法評(píng)估得到基準(zhǔn)價(jià)格后，再經(jīng)修

27、正評(píng)估分戶房地產(chǎn)價(jià)格的，列出與前述類似的采用的修正系數(shù)總表。4）類別基準(zhǔn)價(jià)格類別名稱分類名稱類別基準(zhǔn)價(jià)格（元 /M 2）以建筑面積計(jì)的房地產(chǎn)價(jià)格備注注明價(jià)格內(nèi)涵及條件九、 估價(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果應(yīng)精確到個(gè)位。大批量拆遷房屋的估價(jià)結(jié)果可以表格式表述，表格形式和內(nèi)容如下：基地拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果一覽表估價(jià)機(jī)構(gòu)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)：年月日序估價(jià)產(chǎn)權(quán)或權(quán)利 土地使用建筑 房屋 建筑 實(shí)際 登記 評(píng)估設(shè) 評(píng)估單價(jià)總價(jià)備 注號(hào)位 置使用人狀況 權(quán)性質(zhì)面積 類別 結(jié)構(gòu) 用途 用途 定用途(元 /M2)(元)對(duì)象十、簽發(fā)及估價(jià)人員包括：姓名、資格證書號(hào)、簽名或簽章十一、估作業(yè)日期附件 2、基準(zhǔn)價(jià)格修正法估價(jià)技術(shù)報(bào)告書內(nèi)容及規(guī)范格

28、式（供參考）一、估價(jià)對(duì)象簡介1、估價(jià)對(duì)象界定：估價(jià)對(duì)象基地的座落、范圍、門牌號(hào)、土地面積等2、地上房屋情況概述二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析1、區(qū)域因素分析指基地所在的區(qū)域條件，包括：商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度、公交便捷程度、市政設(shè)施條件和環(huán)境優(yōu)劣狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域性因素。2、市場行情分析指基地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場行情：主要是該區(qū)域商品房和二手房市場銷售狀況、平均或一般價(jià)格水平，并應(yīng)按評(píng)估對(duì)象中的房地產(chǎn)用途和房屋類別類別分別分析、表述。3、其它個(gè)別因素分析（1）基地內(nèi)部或周邊有無環(huán)境污染、噪音；（2）基地內(nèi)部或周邊有無集中綠地、公共景觀建筑等有利條件；（3）有無城市建設(shè)規(guī)劃制約或有利因素（4）有無地

29、質(zhì)方面等的不利因素，等等。三、 估價(jià)方法及技術(shù)思路總體闡述選擇基準(zhǔn)價(jià)格修正法的理由、技術(shù)過程，表述內(nèi)容包括選擇基準(zhǔn)價(jià)格修正法的依據(jù)、基準(zhǔn)價(jià)格的評(píng)定方法和方法選擇的理由、 分戶價(jià)格的評(píng)估方法。四、 估價(jià)方法和過程（一）采用市場比較法評(píng)定基準(zhǔn)價(jià)格的1、房屋分類1）房屋分類的依據(jù)闡明分類依據(jù)的要素：如式樣、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備和設(shè)施條件等；2）分類結(jié)果 (可按下表闡述 )類別名稱類別條件表述類別房屋備注（以 90518號(hào)（表述內(nèi)容應(yīng)包括：式樣、（列舉屬于該類別的對(duì)個(gè)別與類別文為基礎(chǔ)細(xì)分）建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備條件、房屋的幢號(hào)、門牌號(hào)，條件有差異的建造年代等）并指明典型房屋）房屋予以說明2、基準(zhǔn)價(jià)格的評(píng)定（1）

30、基準(zhǔn)價(jià)格的評(píng)估方法和思路總體表述評(píng)定基準(zhǔn)價(jià)格選用的方法、依據(jù)和條件、評(píng)估的技術(shù)過程。（2）選擇典型房屋根據(jù)房屋分類結(jié)果，分類指明典型房屋和典型房屋的特征，并整理列表表述。類別名稱典型房屋典型房屋特征備注典型房屋的幢號(hào)、門牌號(hào)式樣、結(jié)構(gòu)、朝向、層次、房型、設(shè)施設(shè)備條件等。（ 3）評(píng)定基準(zhǔn)價(jià)格按照建設(shè)部房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范關(guān)于市場比較法的有關(guān)要求和上海市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)規(guī)范 （試行）對(duì)市場比較法和基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)定的有關(guān)要求，逐個(gè)對(duì)各類別的典型房屋的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。（4）類別基準(zhǔn)價(jià)格的平衡說明類別基準(zhǔn)價(jià)格之間及與類似區(qū)域拆遷估價(jià)基準(zhǔn)價(jià)格的差異狀況，是否需要平衡調(diào)整、平衡的理由和依據(jù)。（5）類別基準(zhǔn)價(jià)格表類別名稱典型房屋類別基準(zhǔn)價(jià)備注格（元