房地產(chǎn)估計(jì)總論課件

1、房地產(chǎn)評(píng)估聯(lián)系方式聯(lián)系方式: / : / 房地產(chǎn)估計(jì)總論參考文獻(xiàn)l柴強(qiáng). 房地產(chǎn)估價(jià). 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社, 2008年8月第六版.l馬光紅,謝敘偉.房地產(chǎn)估價(jià).化學(xué)工業(yè)出版社,2010年5月第一版.l趙小虹,趙財(cái)福. 房地產(chǎn)估價(jià).同濟(jì)大學(xué)出版社,2009年1月第二版.l北京興宏程建筑考試培訓(xùn)中心組織編寫(xiě).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法命題點(diǎn)全面解讀.中國(guó)鐵道出版社,2010年5月第一版.房地產(chǎn)估計(jì)總論知識(shí)結(jié)構(gòu)第一講 房地產(chǎn)估價(jià)概論第二講 房地產(chǎn)及其描述第三講 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第四講 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素第五講 房地產(chǎn)估價(jià)原則第六講 市場(chǎng)法及其應(yīng)用第七講 成本法及其應(yīng)用第八講 收益法及其應(yīng)用第九講 房

2、地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估計(jì)總論第一講 房地產(chǎn)估價(jià)概論房地產(chǎn)估價(jià)的含義和概念房地產(chǎn)估價(jià)指的是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)房地產(chǎn)估計(jì)總論一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，本質(zhì)上是由（）決定的。A. 估價(jià)機(jī)構(gòu)B. 估價(jià)師C. 估價(jià)目的D. 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)估計(jì)總論關(guān)于確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值先后次序的說(shuō)法，正確的是（ ）A. 確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后。B. 確定評(píng)估價(jià)值在先，得出估價(jià)時(shí)點(diǎn)在后。C. 確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值同時(shí)進(jìn)行。

3、D. 確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值無(wú)先后表示，誰(shuí)先誰(shuí)后都可以。房地產(chǎn)估計(jì)總論專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的不同 專(zhuān)業(yè)估價(jià)是由具有相關(guān)估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、取得相應(yīng)估價(jià)資格的估價(jià)師和具備足夠數(shù)量的估價(jià)師等條件、取得相應(yīng)估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)完成的。由專(zhuān)業(yè)人員和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成 專(zhuān)業(yè)估價(jià)不是憑知覺(jué)、感性認(rèn)識(shí)得出的，而是運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?、測(cè)算和判斷得出的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn) 專(zhuān)業(yè)估價(jià)提供的意見(jiàn)較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀、公正，具有證明效力，能使公眾相信、認(rèn)可或接受。具有公信力 專(zhuān)業(yè)估價(jià)要向委托人收取一定的費(fèi)用，是一種有償服務(wù)行為。實(shí)行有償服務(wù) 專(zhuān)業(yè)估價(jià)要對(duì)估價(jià)的過(guò)程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。承擔(dān)法律

4、責(zé)任房地產(chǎn)估計(jì)總論思考題：p某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擬購(gòu)買(mǎi)A市C區(qū)一套多層住房，該估價(jià)師根據(jù)自己對(duì)該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘察分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于評(píng)估價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對(duì)該住房的估價(jià)是不是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)？為什么？房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是做價(jià)格保證房地產(chǎn)估價(jià)都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)房地產(chǎn)估計(jì)總論下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是（ ）A. 房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)B. 房地產(chǎn)

5、估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證C. 房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍限制D. 房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)估價(jià)的必要性專(zhuān)業(yè)估價(jià)存在的基本前提 一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，才真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià) 真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)資源、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)等。房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體 房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少 房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少 房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。房地產(chǎn)估計(jì)總論下列房

6、地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特性有（）。A. 獨(dú)一無(wú)二B. 壽命長(zhǎng)久C. 供給有限D(zhuǎn). 價(jià)值量大E. 保值增值房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)估價(jià)當(dāng)事人l估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人。l其中，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)是估價(jià)服務(wù)的提供者，是估價(jià)主體；估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者，是估價(jià)服務(wù)的直接對(duì)象。房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)估價(jià)當(dāng)事人房地產(chǎn)估價(jià)人員l房地產(chǎn)估價(jià)人員（簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)人員）是指具有房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，取得房地產(chǎn)估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)人員。l房地產(chǎn)估價(jià)人員有房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員兩類(lèi)。l目前規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)

7、當(dāng)受聘于一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一時(shí)間只能在一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由所在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)。房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)估價(jià)當(dāng)事人房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)l房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是指具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師等條件，依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。l目前規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或者合伙公司形式設(shè)立；法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師。l資質(zhì)等級(jí)從低到高分為暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì)；依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不

8、受行政區(qū)域、行業(yè)限制；不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價(jià)活動(dòng)；房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具。房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)估價(jià)當(dāng)事人估價(jià)委托人估價(jià)委托人是指直接向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委估價(jià)委托人是指直接向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委托合同的單位或個(gè)人。托合同的單位或個(gè)人。估價(jià)對(duì)象權(quán)利人估價(jià)對(duì)象權(quán)利人是指估價(jià)對(duì)象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人等權(quán)利人。估價(jià)利害關(guān)系人估價(jià)利害關(guān)系人是指估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否會(huì)直接影響其利益的單位或個(gè)人。 估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人，估價(jià)對(duì)象的潛在投資者、受讓人往往也

9、是估價(jià)利害關(guān)系人。估價(jià)報(bào)告使用者估價(jià)報(bào)告使用者可能是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、債權(quán)人、投資者、受讓人、政府及其有關(guān)部門(mén)和社會(huì)公眾等。 委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)保報(bào)告的目的可能是供自己使用，此時(shí)委托人同時(shí)也是估價(jià)報(bào)告使用者。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是提供給特定的第三方使用，還可能是提供給不特定的第三方使用。房地產(chǎn)估計(jì)總論思考題：p在任何時(shí)候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者，又是估價(jià)利害關(guān)系人。這種說(shuō)法對(duì)不對(duì)？為什么？房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)估價(jià)目的l估價(jià)目的是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途估價(jià)目的是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。l任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，而且

10、估價(jià)目的來(lái)源于委托人的估價(jià)需要。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的。房地產(chǎn)估計(jì)總論一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的，估價(jià)目的決定其（）。房地產(chǎn)估價(jià)的定義A. 估價(jià)委托人B. 估價(jià)師C. 價(jià)值類(lèi)型D. 估價(jià)對(duì)象E. 估價(jià)結(jié)果房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象p估價(jià)對(duì)象即估價(jià)客體，也稱(chēng)為被估價(jià)房地產(chǎn)、估價(jià)標(biāo)的，當(dāng)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)以外的某種房地產(chǎn)權(quán)益時(shí)，例如租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)時(shí)，可稱(chēng)為被估價(jià)權(quán)益，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其價(jià)值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益及相關(guān)其他財(cái)產(chǎn)。p概括來(lái)講，房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象有土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等。房地產(chǎn)估計(jì)總論房

11、地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)也稱(chēng)為價(jià)值日期、估價(jià)基準(zhǔn)日，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。由于房地產(chǎn)在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值，所以估價(jià)必須弄清并說(shuō)明是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在哪個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值，這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用公歷年、月、公歷年、月、日日表示。估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定要根據(jù)估價(jià)目的，并且估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定先于評(píng)估價(jià)值的確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定要根據(jù)估價(jià)目的，并且估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定先于評(píng)估價(jià)值的確定。房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)原則分類(lèi)基本原則 獨(dú)立、客觀、公正原則 也稱(chēng)為最高行為準(zhǔn)則普適技術(shù)性原則 合法原則 最高最佳使用原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 替代原則特殊原則 謹(jǐn)慎原則房地產(chǎn)估計(jì)總論

12、房地產(chǎn)估價(jià)原則的分類(lèi)獨(dú)立、客觀、公正獨(dú)立、客觀、公正合法原則合法原則最高最佳使最高最佳使用原則用原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則替代原則替代原則謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則最高行為準(zhǔn)則最高行為準(zhǔn)則技術(shù)性原則技術(shù)性原則普適性原則普適性原則特殊原則特殊原則房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型價(jià)值類(lèi)型有兩種含義：一是指價(jià)值的種類(lèi)；二是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的具體某種類(lèi)型的價(jià)值特定價(jià)值。房地產(chǎn)估計(jì)總論價(jià)值的種類(lèi)價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值l房地產(chǎn)估價(jià)中，所涉及的價(jià)值主要是經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價(jià)值l經(jīng)濟(jì)學(xué)中廣義的價(jià)值分為使用價(jià)值和交換價(jià)值使用價(jià)值是指物品能使用價(jià)值是指物品能滿(mǎn)足人們某種需要的滿(mǎn)足人們某種需要的效用效用交換

13、價(jià)值是指一種商品同另一種商品相交換的量的比例和關(guān)系，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的交換價(jià)值，但首先要對(duì)使用價(jià)值進(jìn)行鑒定。房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)特定價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值某種某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。（平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)）房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)特定價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值自愿交易利己動(dòng)機(jī)精明謹(jǐn)慎時(shí)間充裕理性無(wú)偏好最高最佳使用房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)特定價(jià)值快速變現(xiàn)價(jià)值特點(diǎn)：交易時(shí)間不充分導(dǎo)致交易價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)值抵押物拍賣(mài)；賣(mài)方急于脫手房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)特定價(jià)值謹(jǐn)慎價(jià)值存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值例如：房地產(chǎn)抵押價(jià)

14、值 、利用收益法計(jì)算未來(lái)收益價(jià)格房地產(chǎn)估計(jì)總論下列房地產(chǎn)估價(jià)原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價(jià)，不適用于拆遷補(bǔ)償估價(jià)的是（）。A. 最高最佳使用原則B. 合法原則C. 替代原則D. 謹(jǐn)慎原則補(bǔ)充：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)特定價(jià)值投資價(jià)值 從特定投資者的角度來(lái)衡量的價(jià)值投資價(jià)值 從典型投資者的角度來(lái)衡量的價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值 客觀態(tài)度；社會(huì)一般報(bào)酬率；稅前凈收益市場(chǎng)價(jià)值 樂(lè)觀、悲觀、客觀態(tài)度；特定投資者的最低報(bào)酬率；稅后凈收益，扣除所

15、得稅投資價(jià)值房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)特定價(jià)值抵押價(jià)值抵押貸款額=抵押價(jià)值貸款成數(shù)抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值-法定優(yōu)先受償權(quán) =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值-拖欠建設(shè)工程價(jià)款-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-其他法定受償權(quán)已抵押貸款余額再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值-貸款成數(shù)例題：某套住宅已經(jīng)抵押過(guò)一次，拿到抵押貸款50萬(wàn)，當(dāng)時(shí)已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額為100萬(wàn)，現(xiàn)在想要進(jìn)行二次抵押，重新估價(jià)后測(cè)得其未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值為200萬(wàn)，試問(wèn)二次抵押價(jià)值是多少？假設(shè)貸款成數(shù)與一次抵押相同，則二次抵押的貸款額是多少？房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)特定價(jià)值保險(xiǎn)價(jià)值1.房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金

16、額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。投?；痣U(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地2.保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估所遭受的損失或者建筑物重置價(jià)格、重建價(jià)格等為確定賠償金額提供參考依據(jù)。 通常是指建筑物的重建成本（重置成本）和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失（如：租金損失）房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)特定價(jià)值計(jì)稅價(jià)值是為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值或租金l房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%30%后的余值或房產(chǎn)的租金收入。l城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅依據(jù)占用土地面積計(jì)征。依據(jù)占用土地面積計(jì)征。房地產(chǎn)估計(jì)總論下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是（）。A.

17、 了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值B. 了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值C. 了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化D. 了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅額房地產(chǎn)估計(jì)總論小知識(shí)：房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征收辦法房產(chǎn)稅征收是區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式的，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。 按照房產(chǎn)余值征稅的，稱(chēng)為從價(jià)計(jì)征；房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除減除10%10%30%30%后的余值后的余值計(jì)算繳納。 按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稱(chēng)為從租計(jì)征，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。城鎮(zhèn)土地使用稅是以在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地

18、為征稅對(duì)象的。 納稅人是通過(guò)行政劃撥取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。 以實(shí)際占用的土地為計(jì)稅依據(jù)； 適用地區(qū)幅度差別定額稅率 應(yīng)納稅額實(shí)際占用的土地面積定額稅率房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)特定價(jià)值征收價(jià)值是為國(guó)家征收房地產(chǎn)確定補(bǔ)償金額提供參考而評(píng)估的被征收房地產(chǎn)的價(jià)值。實(shí)行貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償方式的，要對(duì)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~提供依據(jù)；實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式的，要對(duì)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值場(chǎng)價(jià)值被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值

19、房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)（一）1.1.因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的。益造成損失的。2.2.在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等，造成相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值損失的。房地產(chǎn)價(jià)值損失的。3.3.使他人房地產(chǎn)受到污染，造成他人房地使他人房地產(chǎn)受到污染，造成他人房地產(chǎn)價(jià)值損失的。產(chǎn)價(jià)值損失的。4.4.因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失的。造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失的。房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)（二）

20、5.5.因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失的。因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失的。6.6.因未能履約使他人工程停緩建，對(duì)他人造成損失因未能履約使他人工程停緩建，對(duì)他人造成損失的。的。7.7.因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的。造成損失的。8.8.因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的。因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的。9.9.因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的。的。10.10.其他房地產(chǎn)損害賠償。其他房地產(chǎn)損害賠償。房地產(chǎn)估計(jì)總論某住宅樓因臨近施工項(xiàng)目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅

21、樓總建筑面積10000平方米。共有100套住房，有100戶(hù)居民。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓在未受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/平方米，平均每套住房的租金為1500元/平方米，在受損的情況下的市場(chǎng)價(jià)格為4500元/平方米；如果對(duì)該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，恢復(fù)工程費(fèi)為150萬(wàn)元，并需居民搬遷和在外臨時(shí)安置6個(gè)月，搬遷費(fèi)平均每戶(hù)每次1300元；該住宅樓修復(fù)后，會(huì)因曾受損而導(dǎo)致心理減價(jià)5%。試問(wèn)：（1）該損害在經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù)？（2）在不修復(fù)的情況下需給予每戶(hù)居民多少補(bǔ)償？房地產(chǎn)估計(jì)總論房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德(一)房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德包括職業(yè)品德、職業(yè)情感和職業(yè)行為習(xí)慣三個(gè)方面。具體如下：（1）應(yīng)當(dāng)保持估價(jià)的獨(dú)立性。當(dāng)與估價(jià)委托人、估價(jià)利害相關(guān)人有利害關(guān)系或者與估價(jià)對(duì)象有