湖南商學(xué)院畢業(yè)論文

1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)商品化流轉(zhuǎn)法律問題研究 內(nèi)容摘要:中國目前的政策、法規(guī)沒有確定農(nóng)村宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，所以原本農(nóng)民的這項最重要的財產(chǎn)卻變成了“死產(chǎn)”，但是要如何喚起這“沉睡的資本”呢？成為了一個爭論多年的社會話題。由于我國土地資源非常匱乏，為了充分利用土地資源和保護農(nóng)民合法利益,允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是十分必要的，且事實上存在的地下流轉(zhuǎn)市場呈失控狀態(tài)。這種“灰色交易”引起了很多的社會、經(jīng)濟、法律問題，這樣將不利于我國社會經(jīng)濟的健康持續(xù)快速發(fā)展。因此,為了維護農(nóng)民的利益，加強對宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的立法和建立良好的流轉(zhuǎn)管理體制是十分必要的。土地權(quán)利和利益的合理配置,有利于解決“三農(nóng)問題”；

2、有利于實現(xiàn)全面小康社會；有利于社會主義新農(nóng)村的構(gòu)建，也是實現(xiàn)社會和諧和公正的一個重要方面。關(guān)鍵詞:農(nóng)村宅基地；宅基地使用權(quán)；流轉(zhuǎn);立法；制度確立引 言馬克思在研究資本主義“超額利潤轉(zhuǎn)化為地租”時就提出了土地在實質(zhì)內(nèi)涵上是“土地物質(zhì)”和“土地資本”的二元構(gòu)成。作為自然狀態(tài)的土地是“土地物質(zhì)”；而已利用土地由于附加了人類的勞動成為了“土地資本”，并使“土地物質(zhì)”與“土地資本”融為一體。1隨著市場經(jīng)濟的深化，我國土地的“資本特性”日益突出，城鄉(xiāng)二元分割的土地市場出現(xiàn)諸多不可調(diào)和的問題。宅基地使用權(quán)是中國特有的一種用益物權(quán)形式，是指農(nóng)村居民對集體所有的土地占有和使用，自主利用該土地建造住房及其附屬設(shè)施

3、，以供居住的一種權(quán)利。物權(quán)法第152條規(guī)定“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。限制宅基地流轉(zhuǎn)，必然會產(chǎn)生資源配置的低效率，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展受限等不利于我國整體經(jīng)濟發(fā)展的矛盾。農(nóng)村宅基地是農(nóng)民從農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配所取得的一項非常重要財產(chǎn)，它關(guān)系著農(nóng)民一輩子的切身利益，農(nóng)民將其視為自己的“命根子”。近些年來，隨著我國城市住房制度的不斷改革和完善，無論是商品房還是房改房，其所有者均可以將其住宅連同相應(yīng)的土地使用權(quán)一起上市進行自由流轉(zhuǎn)，進行自由交易。但是，受現(xiàn)有法律法規(guī)的約束，中國農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易市場尚未形成，農(nóng)村宅基地尚無法進行合法流

4、轉(zhuǎn)。然而，隨著我國農(nóng)村人口涌入城鎮(zhèn)，大量農(nóng)民開始到城里買房。同時，也出現(xiàn)了少量城市居民下鄉(xiāng)買房置地的現(xiàn)象。農(nóng)村宅基地使用權(quán)商品化的轉(zhuǎn)讓宜疏不宜堵，禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)商品化買賣已不適應(yīng)當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r，法律對此應(yīng)作出明確規(guī)定。因此，改革現(xiàn)行立法，解禁農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，對于提高農(nóng)村宅基地利用率，實現(xiàn)農(nóng)民融資方式，促進城鄉(xiāng)人口自由流動，改變城鄉(xiāng)二元住房結(jié)構(gòu)，構(gòu)建社會主義和諧社會具有十分重要的意義。人口流動尤其勞動力流轉(zhuǎn)是市場經(jīng)濟的內(nèi)在要求，不僅是個人獲得發(fā)展空間的前提，也是社會發(fā)展進步的重要標志，對此應(yīng)該慎重對待。如果我們?nèi)藶槎唵蔚亟钩擎?zhèn)居民到農(nóng)村買房，不利于城鄉(xiāng)之間人口的雙向?qū)α鳎?/p>

5、也不是真正保護農(nóng)民利益，而是在客觀上讓農(nóng)民的一大財產(chǎn)變成“死資產(chǎn)”，這不利于社會的穩(wěn)定，有悖于社會主義新農(nóng)村建設(shè)，也不利于解決“三農(nóng)問題”，也不符合全面建設(shè)小康社會的實現(xiàn)，更不利于社會主義和諧社會的構(gòu)建。1 農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)概述1.1 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的含義及歷史沿革宅基地使用權(quán)是中國特有的一種用益物權(quán)形式，是指農(nóng)村居民對集體所有的土地占有和使用，自主利用該土地建造住房及其附屬設(shè)施，以供居住的一種權(quán)利。目前，農(nóng)村宅基地使用權(quán)凸顯三個特點：第一，權(quán)利主體的身份性，必須是農(nóng)村居民且需要以本集體成員的身份作為前提；第二，無償取得，在我國現(xiàn)階段，無償取得宅基地使用權(quán)被看做是對農(nóng)民生存權(quán)的保障；第三

6、，使用權(quán)的有限性，若干法規(guī)、政策都對使用權(quán)的行使有明確的限定，使得使用權(quán)流轉(zhuǎn)的可能性微乎其微。農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題在我國由來已久，且備受爭議，從新中國成立后的歷史實踐看，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)經(jīng)歷了交易由寬到嚴再到較嚴，由完全允許到完全禁止再到個別允許、有條件的允許數(shù)次政策變遷，每次變遷都是隨當(dāng)時社會經(jīng)濟基礎(chǔ)變化而聯(lián)動，具有鮮明的時代特征。依據(jù)1950 年的土地改革法我國土地是私有的，實現(xiàn)了以1927 年秋收起義、南昌起義為標志的土地革命的承諾打土豪分田地。但是在計劃經(jīng)濟下中央為了支持城市工業(yè)發(fā)展，要求生產(chǎn)資料高度集中以便管理，在1956 年開始搞合作社、人民公社，農(nóng)民私有的土地漸漸無條件變?yōu)榧?/p>

7、體所有，但當(dāng)時并沒有將宅基地收歸集體所有。直到1962 年農(nóng)村人民公社工作條例修正草案規(guī)定：宅基地“歸生產(chǎn)隊所有”，一律“不準出租和買賣”，宅基地流轉(zhuǎn)被禁止。但同時規(guī)定，房屋歸農(nóng)民私有，可自由買賣和出租。我國1982 年憲法第十條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有；國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。物權(quán)法第152條規(guī)定“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。這樣宅基地不能流轉(zhuǎn)的限制和“地不能隨房走”的悖論就這樣形

8、成，直到今天還依舊延續(xù)著。1.2 農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀1.2.1農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)立法現(xiàn)狀中國土地立法體制日趨完善，涵蓋了從憲法到行政法規(guī)、規(guī)章等不同層次的規(guī)范性法律文件，但有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題卻是立法缺位或虛位的一個領(lǐng)域。憲法第十條第四款規(guī)定“任何組織或個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！痹摋l確立了宅基地所有權(quán)嚴格禁止買賣，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需依照法律規(guī)定的原則。物權(quán)法第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，使用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！睋?dān)保法規(guī)定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押”，因此農(nóng)

9、村宅基地抵押也是不合法的。土地管理法第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！钡诹龡l規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！钡⒎ㄊ欠裼置魑慕拐厥褂脵?quán)的流轉(zhuǎn)呢？應(yīng)該說中國現(xiàn)行法律、法規(guī)并未明文禁止。土地管理法第六十三條的立法本意是保護和限制改變耕地用途、保護農(nóng)民農(nóng)業(yè)用地數(shù)量和保證國家糧食的供應(yīng)，因此禁止對象應(yīng)是農(nóng)業(yè)用地而非建設(shè)用地。且由該法第六十二條第三款更可見立法并沒有禁止宅基地的轉(zhuǎn)讓，只是規(guī)定村民在轉(zhuǎn)讓、出租住房后，不得再申請宅基地。1.2.2 現(xiàn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)國家政策由于我國土

10、地資源嚴重匱乏的國情和保障農(nóng)民的基本居住條件的需要，當(dāng)前國家相關(guān)政策法規(guī)對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進行嚴格限制，1999 年，國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知中明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2004 年，國土資源部頒布的關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見規(guī)定，禁止擅自通過“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。2008 年10 月，中共十

11、七屆三中全會明確了可以多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，但對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)仍未涉及。1.2.3農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的社會現(xiàn)狀近年來，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及城市戶籍制度的改革，農(nóng)民進城趨勢不可阻擋，他們留在農(nóng)村的宅基地，受現(xiàn)行法律法規(guī)的限制，不能進行公開合法的轉(zhuǎn)讓，但這些宅基地是通過合法的途徑得到的，村集體組織也無權(quán)收回進行處置，閑置的宅基地?zé)o法復(fù)耕導(dǎo)致農(nóng)村出現(xiàn)“空心村”現(xiàn)象。比起城市建筑用地和國家劃撥工程建設(shè)用地采用的方式，宅基地的擴張與耕地的矛盾并不十分突出?，F(xiàn)行法律雖然禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的單獨轉(zhuǎn)讓和抵押，卻并不禁止對已建造住房的處分。由于房屋轉(zhuǎn)讓、抵押等行為而引起房屋所有權(quán)變動的，宅基地

12、使用權(quán)隨之變動，房屋和宅基地事實上結(jié)合在一起。這就導(dǎo)致一方面房屋合法轉(zhuǎn)讓，另一方面受讓人不享有土地使用權(quán)的“房、地分離”的客觀現(xiàn)實，打破了“房、地一體主義”，為以后糾紛的發(fā)生埋下了隱患。為避免房產(chǎn)（房屋所有權(quán)和宅基地的使用權(quán)）分離造成的復(fù)雜性及不合理性問題，現(xiàn)行法律規(guī)定了這樣的同步性原則。設(shè)想一下，如果房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)分屬于不同的權(quán)利主體，當(dāng)宅基地使用權(quán)人主張實現(xiàn)其權(quán)利時，房屋所有權(quán)人將面臨尷尬。如不允許宅基地使用權(quán)人行使其權(quán)利，則宅基地使用權(quán)名不符實。4總而言之，限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)性立法引發(fā)了一些社會問題，造成“屢禁不止”的被動現(xiàn)狀。1.3 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的非流轉(zhuǎn)性引發(fā)的問題1.

13、3.1 農(nóng)村人均宅基地面積嚴重超標根據(jù)中華人民共和國土地管理法之規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！倍F(xiàn)實中，由于基層政府對農(nóng)民建房缺乏正確引導(dǎo)和管理，再加上采用的是無償、無期限的使用制度，從而造成農(nóng)村宅基地使用出現(xiàn)了許多問題，例如：農(nóng)民超標準占用宅基地建房；未經(jīng)土地管理部門批準任意在承包責(zé)任地上建房；建了新房也不愿意交出閑置下來的老宅基地；一些鄉(xiāng)、村領(lǐng)導(dǎo)干部憑權(quán)力、關(guān)系占有多處宅基地等。雖然國土資源部于2004 年11 月出臺了關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見，但該意見是以部門規(guī)章的形式公布的，法律效力較低。一方面，政府對農(nóng)村建房普遍缺乏

14、必要的監(jiān)督和指導(dǎo)，導(dǎo)致許多城市特別是在一些發(fā)達地區(qū)，農(nóng)村人均宅基地普遍存在利用粗放、嚴重超標和過剩閑置等問題；另一方面，受利潤的驅(qū)動，出現(xiàn)了集體和農(nóng)民利用宅基地進行“以地生財”的隱形交易，形成了地下宅基地市場。5上述這些問題的出現(xiàn)，說明我國對宅基地的認識還不充分，同時也說明我國在計劃經(jīng)濟體制下形成的農(nóng)村宅基地使用制度已不能適應(yīng)城市化、市場化的社會經(jīng)濟發(fā)展需要，農(nóng)村宅基地管理還比較落后，特別是經(jīng)濟發(fā)展比較快的城鄉(xiāng)結(jié)合部，這種矛盾表現(xiàn)得尤為突出。1.3.2 市郊農(nóng)村出現(xiàn)大量“空心村”的現(xiàn)象非常嚴重隨著我國經(jīng)濟和人口高速增長、城市化進程加快，一些富裕起來的市郊農(nóng)民紛紛進城購房，成為城市居民，他們留在

15、農(nóng)村的宅基地，受現(xiàn)行法律、法規(guī)的限制，不能進行公開合法的轉(zhuǎn)讓，但這些宅基地是通過合法途徑得到的，村集體組織也無權(quán)收回進行處置，閑置的宅基地?zé)o法復(fù)耕導(dǎo)致市郊農(nóng)村出現(xiàn)大量“空心村”?！翱招拇濉爆F(xiàn)象的存在，造成了有限土地資源的嚴重浪費，影響了農(nóng)村社區(qū)落后面貌的改善，成為農(nóng)村經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展和現(xiàn)代化進程的一大障礙。61.3.3 由宅基地權(quán)屬問題衍生的宅基地交易糾紛不斷農(nóng)村宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體所有，根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)民對自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，不能進行轉(zhuǎn)讓。但是，對農(nóng)村宅基地上已建成的住宅是否可以轉(zhuǎn)讓，國家現(xiàn)行法律、法規(guī)沒有明確的禁止性規(guī)定，但也沒有明確允許轉(zhuǎn)讓的規(guī)定

16、。中華人民共和國土地管理法第62 條也只是規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。從目前法律實踐來看，各地政府對農(nóng)民住宅的轉(zhuǎn)讓是允許的，只是需要控制在一定的范圍內(nèi)(受讓人必須是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的人) 。隨著農(nóng)村房屋買賣的出現(xiàn)，宅基地轉(zhuǎn)讓不可避免，但這些宅基地的轉(zhuǎn)讓行為并不受現(xiàn)行法律、法規(guī)的保護，屬于私下流轉(zhuǎn)。雙方一旦發(fā)生矛盾和糾紛，法院只能要求雙方自己協(xié)商解決。由于缺乏法律的約束，雙方矛盾容易激化，往往會釀成重大案件。1.3.4 違背了市場經(jīng)濟的運行規(guī)律，限制了農(nóng)民的融資方式的多元化按現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)民擁有的宅基地不能作為抵押物向金融機構(gòu)申請貸款。這樣就必然限制了金融機

17、構(gòu)在農(nóng)村擴大業(yè)務(wù)，使農(nóng)村金融發(fā)展緩慢，也使廣大農(nóng)民缺少了生產(chǎn)資金融通渠道，影響了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，限制了農(nóng)民收入的提高。7今天隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，如果人為地將農(nóng)村房屋買賣從客觀存在的房地產(chǎn)市場中分離出來，縮小其交易范圍，限制交易主體，將導(dǎo)致交易價格的降低和交易量的減少，這種做法違背了社會主義市場經(jīng)濟的運行規(guī)律，在一定程度上限制了農(nóng)民的融資方式，這種結(jié)果會導(dǎo)致大量農(nóng)村私宅閑置甚至被毀壞，致使農(nóng)村的房屋財產(chǎn)缺乏有力保障，最終會損害農(nóng)民的根本利益，從而進一步加大農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民的收入差距，直接威脅社會的穩(wěn)定，不利于農(nóng)村人口流動和農(nóng)村經(jīng)濟的市場化發(fā)育，不利于“三農(nóng)問題”的解決，也不

18、利于和諧社會的構(gòu)建。1.3.5 集體土地資產(chǎn)大量流失阻礙了我國農(nóng)村社會金融事業(yè)發(fā)展由于市場經(jīng)濟的發(fā)展和經(jīng)濟體制改革的不斷深人，客觀存在的土地市場供求關(guān)系使農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓無法被制止，但現(xiàn)行法律法規(guī)又不允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)商品化流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致當(dāng)前農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓多為私下進行。這種“暗箱操作”中隨意定價的轉(zhuǎn)讓行為使本來屬于農(nóng)村集體所有的宅基地收益在隱形交易中流人買賣雙方手中，造成了集體土地資產(chǎn)收益的大量流失。82宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性2.1現(xiàn)行立法禁止宅基地流轉(zhuǎn)的原因分析2.1.1農(nóng)村宅基地具有社會福利性和保障功能中國是農(nóng)業(yè)大國，有9億多人是農(nóng)民，農(nóng)村的安定關(guān)系到國計民生。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是建

19、立在集體土地所有制基礎(chǔ)上，是一種農(nóng)民可以建立房屋的用益物權(quán)。我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)與集體經(jīng)濟組織成員的身份緊密聯(lián)系在一起，具有社會主義社會福利性和社會保障功能。在中國農(nóng)村土地集體所有的制度下，農(nóng)民取得的一項非常重要財產(chǎn)，它關(guān)系著農(nóng)民一輩子的切身利益，農(nóng)民將其視為“命根子”。因此“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”從代表廣大人民的根本利益上講是非常務(wù)實的。正如一些立法者表示當(dāng)初設(shè)立“宅基地農(nóng)民無償使用，不得轉(zhuǎn)讓”的制度，一是為使農(nóng)民“居者有其屋”，二則為保證農(nóng)民不要成為流入城市的無業(yè)游民，避免兩極分化。如果允許宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)、自由轉(zhuǎn)讓，一旦農(nóng)民生活、生產(chǎn)發(fā)生巨變，就將無依無靠，無居無業(yè)，這樣將不

20、利于社會的穩(wěn)定，最終也將影響我國社會主義社會的建設(shè)這個大局。92.1.2禁止流轉(zhuǎn)有利于保護耕地及保障農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的利益根據(jù)我國的法律規(guī)定，我國農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，所以農(nóng)民無權(quán)把表面上屬于自己的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)出集體經(jīng)濟組織之外。因為如果允許本集體經(jīng)濟組織成員以外的人獲得宅基地使用權(quán)，將會影響農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對宅基地所有權(quán)的擁有和行使，影響本集體的經(jīng)濟利益，導(dǎo)致農(nóng)村土地資源的浪費，有損國家隊農(nóng)村的耕地保護政策。2.2 開禁農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性2.2.1 開禁農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)符合中國社會發(fā)展趨勢法律嚴格限制了宅基地的流轉(zhuǎn)，按照立法者的解釋，是因為“全國范圍內(nèi)的大規(guī)模

21、人口流動尚未開始”。從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，此種判斷似顯武斷，從1990年開始，中國每年大約有1%的人口轉(zhuǎn)化為城市人口除此之外，每年還有1.4億人口在城市和農(nóng)村之間像候鳥一樣遷徙，等待進人城市定居的機會，大規(guī)模的城市化進程，已經(jīng)是不爭的事實。10而且，未來的一個較長時期，大規(guī)模的農(nóng)村人口城市化，是中國經(jīng)濟、社會發(fā)展的必要階段。在中國目前農(nóng)村9億人口人均耕地不足畝的情況下，單純通過農(nóng)村或農(nóng)業(yè)來解決農(nóng)村的現(xiàn)代化問題，是行不通的。因此，農(nóng)村的發(fā)展客觀上需要大批農(nóng)村人口、勞動力離開農(nóng)村和農(nóng)業(yè)，進人城市從事二三產(chǎn)業(yè)。同時城市化也有利于中國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展和和諧社會的構(gòu)建。按照經(jīng)濟學(xué)家的實證性研究，大城市

22、在節(jié)約資源、保護環(huán)境、提高經(jīng)濟效益以及提高生活水平等方面都比農(nóng)村和小城鎮(zhèn)要具有明顯的優(yōu)勢。在農(nóng)村人口大規(guī)模進人城市定居的趨勢下，法律應(yīng)當(dāng)盡可能地為農(nóng)民進城創(chuàng)業(yè)提供條件。2.2.2 開禁宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)符合目前中國社會結(jié)構(gòu)的形式改革開放三十年，現(xiàn)在的中國社會已經(jīng)不再是過去那個封閉型的“生于斯，老于斯”的靜態(tài)社會，農(nóng)民的流動和遷徙已經(jīng)成為一種社會常態(tài)。11因為城鄉(xiāng)結(jié)合部和發(fā)達鄉(xiāng)村吸引了大量外地農(nóng)民工，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員身份和戶籍之間的聯(lián)系被打破，客觀上使村民不具備集體經(jīng)濟組織成員身份的現(xiàn)象已經(jīng)非常的普遍。假如準許農(nóng)村宅基地使用權(quán)人向非集體經(jīng)濟組織成員轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，就可能實現(xiàn)那些非集體經(jīng)濟組織

23、成員的村民“居者有其屋”，特別是對于那些準備向城鎮(zhèn)遷移的農(nóng)民，如果限制他們將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給非集體經(jīng)濟組織成員，將影響他們?nèi)〉眠M人城市安身立業(yè)的最低資本需求，從而阻礙人口城市化進程。同時，如果他們進城之后繼續(xù)將農(nóng)村的房產(chǎn)保留在手中，從資源利用上來講是一種浪費，也不利于中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。2.2.3 有利于維護農(nóng)民利益，解決“三農(nóng)”問題“物的價值不在于所有，而在于所用，只有在使用過程中才能保值增值”。 12宅基地是農(nóng)民直接依照法律規(guī)定取得的重要財產(chǎn)，在其上建造的房屋則是農(nóng)民享有所有權(quán)的最基本的財產(chǎn)。農(nóng)村住宅是農(nóng)民用血汗換來的，國家通過制定法律法規(guī)保護其占有，使用、收益的權(quán)利固然重要，但保障他們處分的權(quán)

24、利，幫助他們最大化地實現(xiàn)住宅的經(jīng)濟利益，即保護其既得利益則更為重要。13允許宅基地使用權(quán)作為權(quán)利流轉(zhuǎn)，才能將資源流向有效的利用主體，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，否則將不利于農(nóng)民宅基地的保值增值，損害農(nóng)民的實際利益。14通過提高農(nóng)產(chǎn)品價格，促進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，發(fā)展農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)，改善農(nóng)民進城就業(yè)環(huán)境，加強農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是幫助農(nóng)民脫貧致富的重要舉措。因此深化農(nóng)村改革尤其是土地產(chǎn)權(quán)制度的改革，則會給農(nóng)民生活帶來翻天覆地的變化。2.2.4 有利于實現(xiàn)農(nóng)村宅基地的財產(chǎn)性我國現(xiàn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的目的是保護經(jīng)濟處于弱勢地位農(nóng)民的權(quán)益，現(xiàn)如今我國城市的房地產(chǎn)已經(jīng)進入高度市場化發(fā)展階段，城市住房已經(jīng)成為城市居民最

25、重要的市場化財產(chǎn)，據(jù)統(tǒng)計，大約占城市居民資產(chǎn)總量的70%80%，在這種情況下，如果繼續(xù)禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的商品化和市場化，農(nóng)民住房就不能享受同城市居民住房一樣的財產(chǎn)權(quán)利和可能獲得的財產(chǎn)性收入，對農(nóng)民來講就不再是利益保護，而是一種財產(chǎn)利益的制度性損失。15這也是現(xiàn)實中為什么受到如此保護的農(nóng)民在失地后卻生活窘迫的原因。2.2.5 有利于盤活宅基地存量，緩解當(dāng)前緊張的城市發(fā)展建設(shè)用地隨著中國市場經(jīng)濟體制的建立和不斷完善，現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地管理中有關(guān)不允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)上市流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)引發(fā)了許多問題。如“空心村”現(xiàn)象日益增多、集體土地資產(chǎn)流失嚴重等，無不揭示農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)障礙急需被消

26、除。16通過流轉(zhuǎn)，企業(yè)、個人可以對流轉(zhuǎn)所得的宅基地使用權(quán)在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)合理使用，并發(fā)揮其應(yīng)有效益，這對盤活宅基地存量，緩解當(dāng)前緊張的城市發(fā)展建設(shè)用地，具有十分重要的現(xiàn)實意義。2.2.6 順應(yīng)了城市化改造需要，利于加快農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐中國城市化水平遠低于工業(yè)化水平，阻礙了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。首先，允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，既能帶動城市近郊、城鄉(xiāng)結(jié)合部的發(fā)展，滿足城市化改造的需要。同時，也有利于推動農(nóng)村的小城鎮(zhèn)化建設(shè)。其次，有利于維護農(nóng)民的合法權(quán)利。因為現(xiàn)行的宅基地政策是對農(nóng)民很不公平的，不利于農(nóng)民以土地作為自己的資產(chǎn)進行經(jīng)濟活動，也就不利于農(nóng)村社會的發(fā)展。允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，可以實現(xiàn)城鄉(xiāng)

27、居民的平等，真正發(fā)揮土地的“社會保障”作用。3 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度構(gòu)建宅基地使用權(quán)商品化的理論研究一直以來對完善和發(fā)展宅基地流轉(zhuǎn)理論起著巨大作用。在改革開放30年的今天，我國以市場導(dǎo)向為基礎(chǔ)的經(jīng)濟發(fā)展取得了巨大成功。面對改革的下一步，中央在十七屆三中全會上通過了關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定。決定在不斷解放和發(fā)展農(nóng)村社會生產(chǎn)力的原則中明確提出：“充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用”。由此可見，將市場經(jīng)濟引入農(nóng)村土地市場具有現(xiàn)實的可能性，喚醒這種“沉睡資本”的時機經(jīng)成熟。3.1 建立健全農(nóng)村社會保障體制 在中國農(nóng)村土地集體所有的制度下，農(nóng)民往往將土地視為抗御社會風(fēng)險，保障生存利

28、益的最后一道安全屏障，把其當(dāng)作自己的“命根子”。但是，我們不能將保障農(nóng)民的生存權(quán)利的重擔(dān)壓在禁止和限制農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)上，因為這樣并不能真正保障農(nóng)民的生存權(quán)利。而農(nóng)民的生存權(quán)利應(yīng)該通過建立農(nóng)村保障體制來實現(xiàn)，如同城市居民社會保障體制一樣。由于我國農(nóng)村的現(xiàn)狀，要想建立起農(nóng)村保障體制，這不僅需要法律的保障，更需要國家財政的支持。3.2 加強立法，規(guī)定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的具體規(guī)則目前，我國缺乏一套行之有效的制度規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權(quán)商品化流轉(zhuǎn)，所以我們的政府應(yīng)盡快出臺農(nóng)村宅基地使用權(quán)商品化流轉(zhuǎn)法、農(nóng)村宅基地管理辦法、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法及土地登記條例等法律法規(guī)，以肯定農(nóng)村宅基地使用權(quán)商品化流轉(zhuǎn)

29、，明確宅基地申請條件，規(guī)范審批程序，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)及收益分配，加強農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作，建立對于強占、多占農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓牟利行為的處罰制度，以促進我國農(nóng)村社會經(jīng)濟的快速、全面發(fā)展，從而實現(xiàn)全面小康社會，構(gòu)建社會主義新農(nóng)村。3.2.1 農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，所有權(quán)性質(zhì)不改變 農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓后，宅基地的所有權(quán)性質(zhì)并不改變，集體經(jīng)濟組織仍是土地的所有權(quán)人并具有對其的管理規(guī)劃權(quán)，因此即使是農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為商品進行自由流轉(zhuǎn)了，購買者購買后也應(yīng)該服從集體組織的管理規(guī)劃，也就是說宅基地使用權(quán)無論轉(zhuǎn)讓給誰，都不會影響集體土地的管理規(guī)劃。在國家建立了嚴格的土地登記制度和完善的不動產(chǎn)登記簿之后，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的商品化流轉(zhuǎn)安全也有充分保障的。173.2.2 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的期限 根據(jù)我國物