地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略管理五力分析

1、地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略管理五力分析地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略管理五力分析房地產(chǎn)行業(yè)波特五力模型分析房地產(chǎn)行業(yè)波特五力模型分析-房地產(chǎn)競爭力分析行業(yè)新加入行業(yè)新加入者的威脅者的威脅替代產(chǎn)品的替代產(chǎn)品的威脅威脅購買方購買方討價討價還價的還價的能力能力波特五力模型理論波特五力模型理論目錄供應(yīng)商討價還價的供應(yīng)商討價還價的能力能力現(xiàn)有競爭者現(xiàn)有競爭者的競爭能力的競爭能力波特五力模型理論波特五力模型理論五力分析模型是五力分析模型是邁克爾邁克爾波特波特(Michael Porter)于于80年代初年代初提出，對企業(yè)戰(zhàn)略制定產(chǎn)生全球性的深遠(yuǎn)影響。用于競爭提出，對企業(yè)戰(zhàn)略制定產(chǎn)生全球性的深遠(yuǎn)影響。用于競爭戰(zhàn)略的分析，可以有效的分析客戶

2、的競爭環(huán)境。戰(zhàn)略的分析，可以有效的分析客戶的競爭環(huán)境。五力模型框架五力模型框架現(xiàn)有公司間的競爭潛在進(jìn)入者潛在進(jìn)入者新進(jìn)入者的威脅供應(yīng)商供應(yīng)商供方議價能力替代品的威脅替代品替代品購買者購買者買方議價能力行業(yè)競爭對手（一）替代產(chǎn)品的威脅：（一）替代產(chǎn)品的威脅： 波特認(rèn)為，替代品價格越低、質(zhì)量越好、用戶轉(zhuǎn)換成本越低，其所波特認(rèn)為，替代品價格越低、質(zhì)量越好、用戶轉(zhuǎn)換成本越低，其所能產(chǎn)生的競爭壓力就強(qiáng)。能產(chǎn)生的競爭壓力就強(qiáng)。 綜上所述：綜上所述：這些替代品的缺陷較大、競爭力弱，很難威脅到商品房。從小概念來說，商品房的替代品有小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房。在目前的政策背景下，這兩種性質(zhì)的房產(chǎn)不可能真正威脅到商品房

3、。 從大概念來說，住房基本上是沒有替代品的，能替代的就是住天橋底下或窯洞；（二）行業(yè)新加入者的威脅：（二）行業(yè)新加入者的威脅：波特認(rèn)為，潛在競爭者在給行業(yè)帶來新生產(chǎn)能力、新資源，但波特認(rèn)為，潛在競爭者在給行業(yè)帶來新生產(chǎn)能力、新資源，但也有威脅。也有威脅。1、房地產(chǎn)的進(jìn)入與退出的壁壘很高，很難有企業(yè)能在短時間內(nèi)進(jìn)入房地產(chǎn)市場并且搶占市場。2、隨著近兩年政府對房地產(chǎn)的調(diào)控加劇和銀行對房地產(chǎn)的銀根緊縮，很少有人會再次冒險進(jìn)入房地產(chǎn)市場。3、在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入去庫存時代成為不爭的事實(shí)。綜上所述綜上所述：由于進(jìn)入的門檻高，產(chǎn)品差異化、資本要求高、政府政策限制，所以國

4、內(nèi)新進(jìn)入者威脅小，國外則略大 。 （三）供應(yīng)商討價還價的（三）供應(yīng)商討價還價的能力能力： 波特認(rèn)為供應(yīng)商的威脅手段一是提高供應(yīng)價格；二是降低供應(yīng)產(chǎn)品波特認(rèn)為供應(yīng)商的威脅手段一是提高供應(yīng)價格；二是降低供應(yīng)產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量，從而使下游行業(yè)利潤下降?；蚍?wù)的質(zhì)量，從而使下游行業(yè)利潤下降。 開發(fā)商在與政府的博弈中，政府下達(dá)的限制購買的政策絲毫沒有觸及開發(fā)商對房地產(chǎn)的壟斷，歷來房地產(chǎn)的調(diào)控總是緊一緊松一松，開發(fā)商已經(jīng)摸透了政府的周期。 房地產(chǎn)市場中沒有替代品，因而只有一種供應(yīng)商，供應(yīng)商的議價能力得到提高，能夠獲得暴利。綜上所述：綜上所述：在中國房地產(chǎn)供應(yīng)商的議價能力比較強(qiáng)，面對他們的威脅手段提高價格，和

5、降低產(chǎn)品質(zhì)量時，客戶往往沒有辦法，只能妥協(xié)。 波特認(rèn)為購買商有可能要求降低購買價格，要求高質(zhì)的產(chǎn)品和更波特認(rèn)為購買商有可能要求降低購買價格，要求高質(zhì)的產(chǎn)品和更多的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，其結(jié)果是使得行業(yè)的競爭者互相競爭，導(dǎo)致行業(yè)利潤多的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，其結(jié)果是使得行業(yè)的競爭者互相競爭，導(dǎo)致行業(yè)利潤下降。下降。（四）（四）購買方購買方討價還價的討價還價的能力能力： 企業(yè)作為供給方，總是想方設(shè)法提高價格，而買方會盡量壓低價格。目前我國的房地產(chǎn)市場是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，再加上我國收入分配的特點(diǎn)是財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數(shù)人手里，開發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求。 因此我國房地產(chǎn)市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很

6、少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買方的討價還價能力相對于開發(fā)商來說是較弱的。 綜上所述：綜上所述：在中國的房地產(chǎn)行業(yè)，購買方的議價能力比較弱。 波特認(rèn)為，大部分行業(yè)中的企業(yè)，相互之間的利益都緊密地交織在波特認(rèn)為，大部分行業(yè)中的企業(yè)，相互之間的利益都緊密地交織在一起。其競爭強(qiáng)度與許多因素有關(guān)。一起。其競爭強(qiáng)度與許多因素有關(guān)。（五）現(xiàn)有競爭者的競爭能力：（五）現(xiàn)有競爭者的競爭能力： 我國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量。一般來說很多企業(yè)參與競爭的行業(yè)， 競爭通常很激烈。雖然我國的房地產(chǎn)企業(yè)眾多，但是都是由房地產(chǎn)市場上幾個巨頭壟斷著。例如：萬科、恒大、保利、萬達(dá)。 行業(yè)增長程度。在成

7、長的市場中，企業(yè)有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。房地產(chǎn)業(yè)市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。 高額固定成本。房地產(chǎn)是個特殊的行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資大，風(fēng)險大。一般而言，這一點(diǎn)阻止了進(jìn)入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對其他行業(yè)競爭程度小。 高的退出成本。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進(jìn)入這個行業(yè)，特別是已經(jīng)開始進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，如果想半途而退，成本是相當(dāng)大的，人、財、物已經(jīng)投入，真正的“產(chǎn)成品”還沒有出來，這是個兩難的境界。 綜上所述綜上所述：我國房地產(chǎn)同行之間競爭不厲害。表現(xiàn)為行業(yè)集中度低、區(qū)域性強(qiáng)、產(chǎn)品差異性大、成本差異大。THANKS FOR YOUR TIME.人有了知識，就會具備各種分析能力，明辨是非的能力。所以我們要勤懇讀書，廣泛閱讀，古人說“書中自有黃金屋。”