房地產(chǎn)官司中常見的案例

1、簽訂認(rèn)購書后不想買房了怎么辦？答疑：深圳張茂榮律師 網(wǎng)友咨詢： 與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購書，并交納了2萬元定金，但是現(xiàn)在不想要房子了，開發(fā)商會(huì)不會(huì)起訴強(qiáng)制要求我買？我的定金還能不能要回來？ 律師解答： 1、你與開發(fā)商之間簽訂的認(rèn)購書屬于房地產(chǎn)預(yù)約買賣合同，不具有強(qiáng)制簽訂本約的效力，更不能夠強(qiáng)制履行，所以開發(fā)商不能逼迫你購買； 2、認(rèn)購書簽訂后如果因?yàn)槟愕脑蛭茨茉诩s定的期限內(nèi)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，開發(fā)商有權(quán)沒收你所付定金；3、因不可歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還給你。隨著萬科第五園、金地梅隴鎮(zhèn)房價(jià)的跳水，老業(yè)主索賠購房差價(jià)的呼聲高起。一般來說，購房合同是雙方當(dāng)事人

2、意思表示一致的結(jié)果，業(yè)主購房后因房價(jià)下跌要求開發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)沒有法律依據(jù)，但是如果具備以下情況則可以要求開發(fā)商彌補(bǔ)損失或退房： 1、開發(fā)商在售樓廣告中做了樓盤保值承諾 買賣雙方簽訂的購房合同文本中的條款并不是購房合同內(nèi)容的全部，售樓廣告中的承諾也是合同的組成部分，如果開發(fā)商為了售樓，在宣傳時(shí)承諾涉案樓盤具有保值或升值空間，并因此誘使業(yè)主購買，現(xiàn)在開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)，則負(fù)有賠償義務(wù)，業(yè)主可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 從2007年11月26日南方都市報(bào)報(bào)道文字“萬科方面也透露，本次萬科第五園購房客戶絕大多數(shù)為自住客，其需求重點(diǎn)放在產(chǎn)品的居住素質(zhì)上，同時(shí)也很關(guān)注抗跌性。以前市場火熱時(shí)大家都只看升值性，現(xiàn)在

3、自住客都看居住的舒適度和產(chǎn)品的保值抗跌性?！?，最起碼萬科當(dāng)初承認(rèn)過第五園具有保值抗跌性！報(bào)道見： 2、簽約時(shí)售樓小姐口頭承諾開發(fā)商不會(huì)降價(jià) 據(jù)萬科第五園老業(yè)主反映，部分業(yè)主在購房時(shí)被售樓小姐告知樓盤開發(fā)商絕不會(huì)降價(jià)，樓盤只會(huì)升值不會(huì)貶值。售樓小姐是開發(fā)商的業(yè)務(wù)員，其售房承諾屬職務(wù)行為，如能夠證明業(yè)主是在聽信其承諾的前提下購房，可要求退房或補(bǔ)償差價(jià)。 律師提醒： 維權(quán)須依法，老業(yè)主要維權(quán)應(yīng)積極收集以上開發(fā)商需承擔(dān)責(zé)任的證據(jù)，否則只能被開發(fā)商和外界視為無理取鬧。 我們倡導(dǎo)房價(jià)的下跌，房價(jià)的平民化，但是每一個(gè)企業(yè)追求利潤的本質(zhì)決定了降價(jià)也是一種商業(yè)行為，頂多只是在原本的高額利潤下少賺了幾錠銀子，而非

4、單純?yōu)榱藝液唾彿空叩睦?，所以即使是后來的置業(yè)者也沒有必要感恩萬科、感恩金地退房，退不回首付66萬？開發(fā)商表示買家違約在先，會(huì)盡快溝通處理2008年03月18日10:46來源：南都網(wǎng)南方都市報(bào)“我們只是簽了認(rèn)購書,沒有簽合同,現(xiàn)在不想買房了,可是對方一直不給退首付款。”昨天上午,向小姐反映他們購買了一套房子,交了定金但未簽合同,現(xiàn)在不想購買了,可是已經(jīng)交付的66萬余元首付款卻一直沒有退回。而開發(fā)商深圳市恒安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷策劃部一位鄧先生表示,向小姐他們違約在先,他們雙方會(huì)盡快溝通退回首付款。向小姐告訴記者,他們的房子是去年12月購買的,當(dāng)時(shí)簽訂了認(rèn)購書,房子在寶安龍華梅隴路附近的世紀(jì)

5、春城,開發(fā)商是深圳市恒安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?！爱?dāng)時(shí)只是簽了深圳房地產(chǎn)認(rèn)購書,交了2萬元的定金?！毕蛐〗憬榻B,當(dāng)時(shí)要求一周內(nèi)簽購房合同,可是當(dāng)時(shí)簽合同時(shí)先交了首付款,交完后由于一些原因沒有簽訂購房合同,一直拖到現(xiàn)在也沒有簽合同,現(xiàn)在他們不想購買了。向小姐說,他們交納了66萬余元的首付款想退回,可是一直沒有實(shí)現(xiàn)?！拔覀冎朗沁`約在先,可對方?jīng)]有說什么時(shí)候退回首付款?！彼f,他們聯(lián)系對方幾次,可是對方只是說在商量,但沒有一個(gè)具體的日期。昨天下午,記者聯(lián)系到恒安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,營銷策劃部的一位鄧先生告訴記者,這件事情他們一直在處理,只是最近比較忙而沒有及時(shí)解決這個(gè)問題。他說,向小姐他們是違約在先,

6、他們會(huì)盡快溝通解決。而廣東耕興律師事務(wù)所張茂榮律師認(rèn)為，只是簽訂了認(rèn)購書,而沒有簽訂購房合同,那么違約認(rèn)購書,定金可能按照約定會(huì)被沒收,但首付款應(yīng)該被退回。他建議雙方進(jìn)行溝通,如果實(shí)在不能溝通,向小姐他們可以通過法律途徑解決。(王成波質(zhì)疑：未簽收定金也要雙倍返還？！兼評深圳市南山區(qū)法院（2007）深南法民三字第484號(hào)民事判決的正確性文/深圳張茂榮律師 基本案情： 2007年3月13日，業(yè)主吳小姐通過深圳市招商置業(yè)顧問有限公司居間與買方閔小姐達(dá)成房地產(chǎn)買賣居間合同，將自己所有深圳市南山區(qū)南海玫瑰花園二期某物業(yè)以163.8萬元賣于閔小姐，房款支付方式為定金為30萬，首期款13.8萬元，銀行按揭1

7、20萬。定金分兩次支付，簽約時(shí)支付2萬，七日內(nèi)再支付28萬元，買方交付定金由賣方簽收后暫由居間人招商置業(yè)監(jiān)管，賣方憑該房產(chǎn)的房地產(chǎn)證原件到居間人處領(lǐng)取29萬，另外1萬作為交房保證金，合同同時(shí)對其他相關(guān)事宜進(jìn)行了詳細(xì)約定。當(dāng)日買方向招商置業(yè)交納購房保證金2萬元，賣方以定金名義簽收后存放于招商置業(yè)。2007年3月20日（定金支付期滿及首期款監(jiān)管之日），因未見到定金、首期款到帳，業(yè)主以買方違約為由聲明不再賣房。 經(jīng)協(xié)商未果，買方以原告身份向深圳市南山區(qū)法院提起訴訟，要求解除合同，由賣方返回定金30萬元（不含監(jiān)管于招商置業(yè)的30萬），而被告賣方則辯稱只簽收了尚監(jiān)管在招商置業(yè)的2萬定金，另外28萬根本沒

8、有見過，也沒有以定金名義簽收，招商置業(yè)給買方出具的28萬元保證金和13.8萬元首期款收據(jù)是招商置業(yè)與買方合謀事后偽造。 法院意見： 深圳市南山區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為：合同僅約定第一筆2萬定金被告需以定金名義簽收，并未約定第二筆28萬元定金需以定金名義簽收，故“雖然被告未對該人民幣28萬元以定金名義簽收，但不影響原告已按約定支付第二筆定金人民幣28萬元的事實(shí)認(rèn)定；雖然第三人（招商置業(yè)）在簽收該筆款項(xiàng)時(shí)寫明為保證金，但房屋買賣合同的當(dāng)事人系原被告雙方，基于合同的相對性原則，合同當(dāng)事人以外的人員對該筆款項(xiàng)的性質(zhì)認(rèn)定不能影響原被告間的約定。原告確已履行交付全部定金人民幣30萬元的義務(wù)，該款項(xiàng)監(jiān)管于第三人處符

9、合合同約定，被告可依約與第三人處理定金事宜，故本院認(rèn)定原告已依約交付定金人民幣30萬元?！?一審判決： 2007年10月30日深圳市南山區(qū)法院（2007）深南法民三字第484號(hào)一審判決： 1、解除原告閔某與被告吳某之間的房地產(chǎn)買賣合同； 2、確認(rèn)被告吳某應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任，被告吳某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告閔某支付人民幣30萬元。 判決質(zhì)疑： 1、法律方面：定金合同屬于實(shí)踐性合同，從實(shí)際交付定金之日起生效，實(shí)際交付的定金多于或少于約定數(shù)額的，視為變更定金合同。本案中被告既未實(shí)際收取原告28萬定金，又未明確委托中介公司收取，亦未以定金名義簽收，深圳市南山法院認(rèn)為中介公司收取原告2

10、8萬元保證金的行為等同于被告收取原告28萬元定金顯然不妥； 2、合同方面：三方合同第三條一、2項(xiàng)明確約定了“定金由賣方簽收后暫由居間人監(jiān)管。買賣雙方同意按如下方式處置定金：2.2定金29萬賣方憑該房產(chǎn)房地產(chǎn)證原件到居間人處領(lǐng)取。2.3定金1萬元作為交付保證金?！?，很顯然，即使按合同約定，原告支付第二筆28萬元定金也需要被告以定金名義簽收方發(fā)生定金效力； 3、中介身份：在定金交付過程中，中介方以保證金名義收取買方款項(xiàng)后，以定金名義轉(zhuǎn)交賣方只是買賣雙方定金交付的經(jīng)手人（并非賣方委托代收人），在賣方以定金名義簽收監(jiān)管后成為定金保管人。中介方收取買方保證金的行為和賣方接收其轉(zhuǎn)交定金的行為是完全不同的兩

11、個(gè)法律行為，買方將保證金交付中介方并不等于將定金交付了賣方。退一步說，即使買方真的給中介交付了28萬元保證金，根據(jù)定金的實(shí)踐性原理，賣方也有權(quán)拒收定金。 4、本案意見：本案中賣方實(shí)際簽收2萬元定金，應(yīng)認(rèn)定生效的定金合同金額為2萬元，在被告違約的情況下僅負(fù)有雙倍返還買方定金共計(jì)4萬元的責(zé)任。 相關(guān)規(guī)定： 1、擔(dān)保法第90條：定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。 2、最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋119條：實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不

12、生效。 律師建議： 建議被告提起上訴，請求深圳市中級(jí)人民法院依法改判。 說明：本案并非本律師代理案件，因不能認(rèn)同判決結(jié)果，故拿來分析點(diǎn)評，評析觀點(diǎn)僅代表本律師個(gè)人意見，歡迎法律界同行和廣大網(wǎng)友提出不同意見商榷（我們應(yīng)當(dāng)敢于向所有可能存在錯(cuò)誤的觀點(diǎn)提出質(zhì)疑，即便是最高人民法院的生效判決）！案例： 2007年1月17日經(jīng)深圳中原地產(chǎn)居間介紹，買方趙先生與賣方王先生、陳小姐簽訂房地產(chǎn)買賣合同一份，以85萬元購買王先生、陳小姐所有尚未辦出產(chǎn)權(quán)證的深圳市寶安區(qū)龍華錦繡江南某物業(yè)，合同同時(shí)對其他事項(xiàng)進(jìn)行了詳細(xì)約定。簽約當(dāng)日趙先生如約支付定金10萬元，2月2日房屋交付趙先生裝修使用，5月王先生、陳小姐因經(jīng)濟(jì)

13、困難由申請人為其按月墊付供樓款4100元，其后涉案房屋的燃?xì)?、有線電視、水、電、管理處登記相繼過戶到趙先生名下并由趙先生交納相關(guān)費(fèi)用，5月28日涉案房屋辦出房地產(chǎn)證，7月4日王先生、陳小姐致函趙先生解除合同不賣。經(jīng)多次協(xié)商無效，申請人趙先生委托本律師向深圳仲裁委員會(huì)提起仲裁，要求被申請人王先生、陳小姐繼續(xù)履行合同（將涉案房屋過戶于其名下）并承擔(dān)申請人為本案所支付的律師費(fèi)、仲裁費(fèi)、保全費(fèi)（仲裁過程中，為防止王先生、陳小姐再高價(jià)賣于他人，本律師申請法院查封了涉案房屋）。 被申請人答辯： 被申請人律師當(dāng)庭辯稱：1、涉案房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)屬于期房且未采用房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一文本，轉(zhuǎn)讓行為無效;2、申請人嚴(yán)重違約

14、，被申請人有權(quán)解除合同;3、根據(jù)情勢變更原則，現(xiàn)在房價(jià)已明顯上漲，被申請人無房居住，如繼續(xù)履行對被申請人重大不公！ 仲裁庭意見： 1、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)雖是期房，但在申請人申請仲裁前涉案房屋取得了房地產(chǎn)證，合同內(nèi)容合法有效;2、房地產(chǎn)買賣合同未采用主管部門統(tǒng)一文本不影響其效力;3、申請人已接收、裝修、使用房產(chǎn)至今，并代兩被申請人償還數(shù)期按揭貸款，認(rèn)定合同有效有利于維護(hù)正常的交易秩序，有利于保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益;4、申請人并無違約行為，兩被申請人構(gòu)成違約。 仲裁裁決： 2008年4月20日深圳仲裁委員會(huì)終局裁決：1、兩被申請人繼續(xù)履行房地產(chǎn)買賣合同，按照該合同約定的價(jià)格將房產(chǎn)過戶于申請人名下

15、;2、兩被申請人承擔(dān)申請人因本案而支出的律師費(fèi)3萬元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)4770元，合計(jì)34770元;3、本案仲裁費(fèi)24678元由兩被申請人承擔(dān)。 律師說法： 1、期房買賣合同只要是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示并不違法法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同; 2、房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一制定的房地產(chǎn)交易范本只是基于對房地產(chǎn)的行政管理所用，不使用該范本并不影響合同的效力; 3、房價(jià)上漲導(dǎo)致房屋賣虧屬于正常的市場交易風(fēng)險(xiǎn)，不適用情勢變更原則，同時(shí)我國合同法并未將理論界的該項(xiàng)原則法律化（經(jīng)典案例）擅自解除期房買賣合同，法院判決雙倍返還定金文/深圳張茂榮律師 案情： 2007年4月8日原告周先生通過深圳創(chuàng)輝租售居間介紹與兩被告鄒女士

16、、劉先生簽訂期房房地產(chǎn)買賣協(xié)議一份，以77萬元購買兩被告尚未取得一手產(chǎn)權(quán)證的深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)中海月朗苑1棟某物業(yè)，合同第八條約定“如賣方在收取定金后不依合同條款將該房地產(chǎn)售予買方，則賣方須返還買方雙倍定金以彌補(bǔ)買方之損失，唯買方不可要求進(jìn)一步賠償或逼使賣方履行此合同”。合同簽訂后，周先生如約支付定金五萬元（兩被告收到后將其中的3萬托管于創(chuàng)輝租售），2007年7月26日，兩被告聘請律師以中華人民共和國房地產(chǎn)管理法第37條第（6）項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”為由，致函周先生認(rèn)為合同無效，要求返還周先生2萬元，另3萬元由創(chuàng)輝租售返回。經(jīng)多次協(xié)商未果，10月26日周先生委托本律師

17、向龍崗區(qū)法院提起訴訟，要求兩被告雙倍返回定金10萬元并承擔(dān)案件全部訴訟費(fèi)用。 審理： 深圳市龍崗區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為：原被告簽訂的房地產(chǎn)買賣協(xié)議為預(yù)約合同，簽約的目的是約定在被告辦理出一手房地產(chǎn)證后完善轉(zhuǎn)讓手續(xù)，將涉案房屋出賣給原告。該合同是雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，為有效合同。被告辯稱合同無效缺乏實(shí)事及法律依據(jù)，本院不予采信。被告（委托律師發(fā)送律師函并拒絕履約）的行為違反了合同的約定，應(yīng)認(rèn)定為違約，應(yīng)承擔(dān)雙倍返回定金的違約責(zé)任。原告提出的訴訟請求合法有據(jù)，本院予以支持。 判決： 2008年1月14日深圳市龍崗區(qū)法院判決：被告鄒女士、劉先生于本判決生效后三日內(nèi)返還雙倍定金共計(jì)人民幣10萬元給原告

18、周先生，訴訟費(fèi)用由兩被告承擔(dān)。 評析： 雖然我國房地產(chǎn)管理法第37條明確規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)（期房）不得轉(zhuǎn)讓，但如簽約時(shí)雙方均明知期房事實(shí)并約定在業(yè)主取得房地產(chǎn)證后再行交易，該合同在性質(zhì)上屬預(yù)約買賣合同（有別于本約合同），不受上述條款轉(zhuǎn)讓限制，合同應(yīng)為有效，任何一方違反均要承擔(dān)違約責(zé)任原創(chuàng)）期房業(yè)主起訴要求確認(rèn)買賣合約無效，法院判決駁回！文/深圳張茂榮律師 真實(shí)案例： 2006年9月30日經(jīng)深圳市深房聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（被告一）居間介紹，賣方黃某（原告）與買方仇某（被告二）達(dá)成房屋轉(zhuǎn)讓合約一份，將其從深圳市富源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預(yù)購，尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的深圳市寶安區(qū)新安街道上川西路

19、北側(cè)的富源濱海春城1棟c座2904房賣于仇某，履約過程中黃某以仇某系中介公司區(qū)域經(jīng)理、涉案房屋屬于期房不可買賣為由，將深圳市深房聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司及仇某訴至深圳市寶安區(qū)人民法院，請求判令所簽房屋轉(zhuǎn)讓合約無效并由被告返還其按揭合同書及購房發(fā)票。 一審判決： 2007年1月16日深圳市寶安區(qū)人民法院（2007）深寶法民三初字第10號(hào)民事判決書判決：駁回原告黃某的訴訟請求，案件受理費(fèi)由原告承擔(dān)。理由如下： 深圳市寶安區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為：原被告之間簽訂的房屋買賣合約，系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒有違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行合同約定的義務(wù)。原告訴稱涉案房產(chǎn)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書就進(jìn)行交易違反法律規(guī)定，要求