房地產(chǎn)招標采購管理_實施方案關(guān)注點經(jīng)驗教訓(xùn)（PPT31頁)

1、房地產(chǎn)招標采購管理 盧銘西各位同事：各位同事： 大家晚上好，今天我要與各位交流和大家晚上好，今天我要與各位交流和溝通的是關(guān)于房地產(chǎn)招標采購管理的相關(guān)溝通的是關(guān)于房地產(chǎn)招標采購管理的相關(guān)論題。論題。 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展、各房企隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展、各房企間競爭的加劇，招標采購作為房地產(chǎn)企業(yè)間競爭的加劇，招標采購作為房地產(chǎn)企業(yè)運營中的一個重要環(huán)節(jié)，對降低成本、提運營中的一個重要環(huán)節(jié)，對降低成本、提高質(zhì)量、增加利潤和樹立形象所起的作用高質(zhì)量、增加利潤和樹立形象所起的作用日益彰顯。這就要求我們必須全面提升我日益彰顯。這就要求我們必須全面提升我們的招標采購管理水平，以適應(yīng)新的形勢，們的招標采購

2、管理水平，以適應(yīng)新的形勢，迎接新的挑戰(zhàn)。迎接新的挑戰(zhàn)。 一、房地產(chǎn)招標采購管理的實施方案一、房地產(chǎn)招標采購管理的實施方案二、招標采購管理中的幾個重要關(guān)注點二、招標采購管理中的幾個重要關(guān)注點三、招標采購管理中的經(jīng)驗教訓(xùn)分享三、招標采購管理中的經(jīng)驗教訓(xùn)分享一、房地產(chǎn)招標采購管理的實施方案一、房地產(chǎn)招標采購管理的實施方案（一）總部與區(qū)域招采工作界面劃分（一）總部與區(qū)域招采工作界面劃分（二）招標采購主流程（二）招標采購主流程（三）合同需求（三）合同需求（四）供方的入圍（四）供方的入圍（五）供方的分類、分級及評價體系（五）供方的分類、分級及評價體系（六）資源庫的建設(shè)和維護（六）資源庫的建設(shè)和維護（七）戰(zhàn)

3、略采購的實施（七）戰(zhàn)略采購的實施（一）總部與區(qū)域招采工作界面劃分（一）總部與區(qū)域招采工作界面劃分招標采購制度建設(shè)招標采購制度建設(shè)戰(zhàn)略采購的實施戰(zhàn)略采購的實施指導(dǎo)、配合項目具體招標采購指導(dǎo)、配合項目具體招標采購供方管理平臺、資源庫的建設(shè)供方管理平臺、資源庫的建設(shè)履約評估及供方關(guān)系維護履約評估及供方關(guān)系維護采購價格信息管理采購價格信息管理總部招采中心總部招采中心區(qū)域招采部區(qū)域招采部招標采購實施（戰(zhàn)略采購除外）招標采購實施（戰(zhàn)略采購除外）供方的管理及關(guān)系維護供方的管理及關(guān)系維護合約規(guī)劃合約規(guī)劃合同管理合同管理 務(wù)虛務(wù)虛 務(wù)實務(wù)實 制定規(guī)則、建立體系制定規(guī)則、建立體系 具體招標采購實施具體招標采購實施

4、 方向性方向性 事務(wù)性事務(wù)性（二）招標采購主流程（二）招標采購主流程招采計劃招采計劃 合理編制招標采購計劃合理編制招標采購計劃（二）招標采購主流程（二）招標采購主流程 需求部門提出詳細的合同需求需求部門提出詳細的合同需求合同需求合同需求招采計劃招采計劃（二）招標采購主流程（二）招標采購主流程 組織好合適供方資源參與競標組織好合適供方資源參與競標合同需求合同需求招采計劃招采計劃供方入供方入圍圍（二）招標采購主流程（二）招標采購主流程 招標評審小組評標、定標招標評審小組評標、定標合同需求合同需求招采計劃招采計劃供方入供方入圍圍評標定標評標定標（二）招標采購主流程（二）招標采購主流程 按流程審批合同

5、、簽訂合同按流程審批合同、簽訂合同合同需求合同需求招采計劃招采計劃供方入供方入圍圍評標定標評標定標合同簽訂合同簽訂（三）合同需求（三）合同需求合同需求合同需求=招標任務(wù)書招標任務(wù)書+技術(shù)標準技術(shù)標準+商務(wù)商務(wù)需求需求例：天津新售樓部精裝修合同需求例：天津新售樓部精裝修合同需求（四）供方的入圍（四）供方的入圍合同需求合同需求審批審批供方入圍供方入圍審批審批合同合同審批審批招標文件招標文件審批審批評議結(jié)果評議結(jié)果審批審批（四）供方的入圍（四）供方的入圍1、采購方式的選擇、采購方式的選擇2、供方的資格預(yù)審和考察、供方的資格預(yù)審和考察（五）供方的分類、分級及評價體系（五）供方的分類、分級及評價體系1、

6、供方的分類、供方的分類2、供方的分級、供方的分級（五）供方的分類、分級及評價體系（五）供方的分類、分級及評價體系3、供方的評估、供方的評估 供方評估的目的供方評估的目的 為供方的分級管理提供依據(jù)為供方的分級管理提供依據(jù) 挖掘潛在的優(yōu)秀、戰(zhàn)略供方挖掘潛在的優(yōu)秀、戰(zhàn)略供方 影響、規(guī)范供方行為影響、規(guī)范供方行為 供方評估設(shè)計模型供方評估設(shè)計模型 實力、業(yè)績、資質(zhì)實力、業(yè)績、資質(zhì)質(zhì)量控制質(zhì)量控制產(chǎn)品交付產(chǎn)品交付的管理的管理服務(wù)服務(wù)深層要求深層要求基本要求基本要求供方的實力、業(yè)績、資質(zhì)，在供方入圍階段進行評估；供方的實力、業(yè)績、資質(zhì)，在供方入圍階段進行評估；供方的質(zhì)量控制、產(chǎn)品交付的管理和服務(wù)，是履約階

7、段的評估。供方的質(zhì)量控制、產(chǎn)品交付的管理和服務(wù)，是履約階段的評估。實力、業(yè)績、資質(zhì)實力、業(yè)績、資質(zhì)質(zhì)量控制質(zhì)量控制產(chǎn)品交付產(chǎn)品交付的管理的管理服務(wù)服務(wù) 資質(zhì)情況資質(zhì)情況 公司實力公司實力 業(yè)績業(yè)績/ /市場占有率市場占有率 同類工程實例同類工程實例 掛靠情況掛靠情況 實際施工人情況實際施工人情況 議價能力議價能力 公平競爭力公平競爭力（特殊（特殊資源）資源）實力、業(yè)績、資質(zhì)實力、業(yè)績、資質(zhì)質(zhì)量控制質(zhì)量控制產(chǎn)品交付產(chǎn)品交付的管理的管理服務(wù)服務(wù) 質(zhì)量、工藝標準質(zhì)量、工藝標準 實體質(zhì)量實體質(zhì)量 材料管控、封樣材料管控、封樣實力、業(yè)績、資質(zhì)實力、業(yè)績、資質(zhì)質(zhì)量控制質(zhì)量控制產(chǎn)品交付產(chǎn)品交付的管理的管理服

8、務(wù)服務(wù) 工程進度控制工程進度控制 現(xiàn)場安全現(xiàn)場安全 文明施工文明施工 勞務(wù)管理勞務(wù)管理 勞動力勞動力實力、業(yè)績、資質(zhì)實力、業(yè)績、資質(zhì)質(zhì)量控制質(zhì)量控制產(chǎn)品交付產(chǎn)品交付的管理的管理服務(wù)服務(wù) 合作服務(wù)意識合作服務(wù)意識 合作意愿合作意愿 配合甲方搶工能力配合甲方搶工能力（樣板區(qū)資源）（樣板區(qū)資源） 關(guān)鍵時刻高層支持關(guān)鍵時刻高層支持力度力度實力、業(yè)績、資質(zhì)實力、業(yè)績、資質(zhì)質(zhì)量控制質(zhì)量控制產(chǎn)品交付產(chǎn)品交付的管理的管理服務(wù)服務(wù) 合作服務(wù)意識合作服務(wù)意識 合作意愿合作意愿 配合甲方搶工能力配合甲方搶工能力（樣板區(qū)資源）（樣板區(qū)資源） 關(guān)鍵時刻高層支持關(guān)鍵時刻高層支持力度力度（六）資源庫的建設(shè)和維護（六）資源庫

9、的建設(shè)和維護 找到資源找到資源 留住資源留住資源 吸附資源吸附資源（七）戰(zhàn)略采購的實施（七）戰(zhàn)略采購的實施可行性因素初判可行性因素初判 效率：部品、工程區(qū)域性不強，能效率：部品、工程區(qū)域性不強，能夠全國通用，合作能提高效率夠全國通用，合作能提高效率 品質(zhì)：客戶對產(chǎn)品品質(zhì)有較高要求，品質(zhì)：客戶對產(chǎn)品品質(zhì)有較高要求，增加產(chǎn)品賣點及客戶認可度，提高產(chǎn)增加產(chǎn)品賣點及客戶認可度，提高產(chǎn)品溢價能力品溢價能力 成本：有較強的議價能力，有效控成本：有較強的議價能力，有效控制招采成本制招采成本防盜門、電梯、樓宇對講門、外墻涂防盜門、電梯、樓宇對講門、外墻涂料料二、招標采購管理中的幾個重要關(guān)注點二、招標采購管理中

10、的幾個重要關(guān)注點（一）保持招標采購團隊的廉潔自律（一）保持招標采購團隊的廉潔自律 制度的宣貫和培訓(xùn)制度的宣貫和培訓(xùn) 必要的輪崗必要的輪崗 領(lǐng)導(dǎo)以身作則領(lǐng)導(dǎo)以身作則 對違紀人員進行嚴懲對違紀人員進行嚴懲（二）尋找最適合自身項目的優(yōu)秀供方（二）尋找最適合自身項目的優(yōu)秀供方（三）合理制定項目合約規(guī)劃（三）合理制定項目合約規(guī)劃1000100010001000（四）做好市場調(diào)查，保持招標采購的（四）做好市場調(diào)查，保持招標采購的充分競爭狀態(tài)充分競爭狀態(tài) 保證參與競標單位的數(shù)量保證參與競標單位的數(shù)量 參與投標的單位是通過資質(zhì)審查或參與投標的單位是通過資質(zhì)審查或在在“合格供方名錄合格供方名錄”中的中的 不斷補

11、充新的資源參與投標不斷補充新的資源參與投標（五）招標采購系統(tǒng)人員需要有更高的（五）招標采購系統(tǒng)人員需要有更高的專業(yè)化水平專業(yè)化水平（六）加強項目管理和合同管理，贏得（六）加強項目管理和合同管理，贏得良好口碑良好口碑三、招標采購管理中的經(jīng)驗教訓(xùn)分享三、招標采購管理中的經(jīng)驗教訓(xùn)分享（一）鋼筋的網(wǎng)上限價（一）鋼筋的網(wǎng)上限價限價單的弊端限價單的弊端 審批不及時審批不及時 實際購買與審批價格難以一致實際購買與審批價格難以一致 領(lǐng)導(dǎo)審批難以親自落實領(lǐng)導(dǎo)審批難以親自落實 人為因素大人為因素大（二）采取實體工程量談價策略，永遠（二）采取實體工程量談價策略，永遠回避面積問題回避面積問題（三）一定要向供方強調(diào)沒有任何的中（三）一定要向供方強調(diào)沒有任何的中間人和中間環(huán)節(jié)間人和中間環(huán)節(jié)（四）各項目合理安排綠化施工的開工（四）各項目合理安排綠化施工的開工時間時間 通過主管近一年的招標采購系統(tǒng)以來，通過主管近一年的