物業(yè)管理投標書的編寫

1、物業(yè)管理投標書的編寫在經(jīng)歷了前文所述的準備工作之后，投標公司便進入了編寫報送投標書階段。物業(yè)管理投標書是對投標公司前述準備工作的總結(jié)，是投標公司的投標意圖、報價策略與目標的集中體現(xiàn)，其編制質(zhì)量的優(yōu)劣將直接影響投標競爭的成敗。因此，投標公司除了應(yīng)以合理報價、先進技術(shù)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為其競標成功打好基礎(chǔ)外，還應(yīng)學(xué)會如何包裝自己的投標文件，如何在標書的編制、裝訂、密封等方面給評委留下良好的印象，以爭取關(guān)鍵性評分。由于不同物業(yè)具有不同性質(zhì)，不同招標項目具有不同要求，其投標書的內(nèi)容要求也相應(yīng)呈現(xiàn)出差異。投標公司在實踐中可根據(jù)具體情況自行發(fā)揮。一、物業(yè)管理投標書的內(nèi)容(一)物業(yè)管理投標書的組成物業(yè)管理投標書，即

2、投標人須知中規(guī)定投標者必須提交的全部文件，主要包括：1.投標致函投標致函實際上就是投標者的正式報價信，其主要內(nèi)容有：(1)表明投標者完全愿意按招標文件中的規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)任務(wù)，并寫明自己的總報價金額；(2)表明投標者接受該物業(yè)整個合同委托管理期限；(3)表明本投標如被接受，投標者愿意按招標文件規(guī)定金額提供履約保證金；(4)說明投標報價的有效期；(5)表明本投標書連同招標者的書面接受通知均具有法律約束力；(6)表明對招標者接受其他投標的理解。2.附件附件的數(shù)量及內(nèi)容按照招標文件的規(guī)定確定。但應(yīng)注意，各種商務(wù)文件、技術(shù)文件等均應(yīng)依據(jù)招標文件要求備全，缺少任何必須文件的投標將被排除在中標人之外。

3、這些文件主要包括：(1)公司簡介。概要介紹投標公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績等情況。(2)公司法人地位及法定代表人證明。包括資格證明文件(營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構(gòu)出具的財務(wù)狀況書等)。(3)公司對合同意向的承諾。包括對承包方式、價款計算方式、服務(wù)款項收取方式、材料設(shè)備供應(yīng)方式等情況的說明。(4)物業(yè)管理專案小組的配備。簡要介紹主要負責(zé)人的職務(wù)、以往業(yè)績等。(5)物業(yè)管理組織實施規(guī)劃等。說明對該物業(yè)管理運作中的人員安排、工作規(guī)劃、財務(wù)管理等內(nèi)容。(二)物業(yè)管理投標書的主要內(nèi)容物業(yè)管理

4、投標書除了按規(guī)定格式要求回答招標文件中的問題外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費用。1.介紹本物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷除了介紹本公司的概況外，主要介紹本公司以前管理過或正在管理物業(yè)的名稱、地址、類型、數(shù)量，要指出類似此次招標物業(yè)的管理經(jīng)驗和成果，并介紹主要負責(zé)人的專業(yè)、物業(yè)管理經(jīng)歷和經(jīng)驗。2.分析投標物業(yè)的管理要點主要指出此次投標物業(yè)的特點和日后管理上的特點、難點，可列舉說明，還要分析租用戶對此類物業(yè)及管理上的期望、要求等。以下分別對不同性質(zhì)物業(yè)管理中的重點、難點做出分析：(1)住宅小區(qū)對于住宅小區(qū)而言，舒適便捷是業(yè)主最起碼的要求，高檔次的優(yōu)質(zhì)服務(wù)則是其更高的享受

5、追求，因此其物業(yè)管理應(yīng)當突出的是：環(huán)境管理。要求物業(yè)管理能維護規(guī)劃建設(shè)的嚴肅性，定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開門窗的破壞性行為，禁止個別業(yè)主隨意改動房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為，保證業(yè)主的居住安全。衛(wèi)生綠化管理。定時對小區(qū)公共場所進行清掃保潔，及時清運垃圾，并對衛(wèi)生用具進行清潔消毒；加強小區(qū)綠化養(yǎng)護，派專人管理綠化帶、花草樹木，禁止人為破壞行為。治安管理。成立保衛(wèi)處，負責(zé)小區(qū)內(nèi)的治安巡邏與防范，確保住戶財產(chǎn)安全。市政設(shè)施管理。即市政道路、下水管道、窨井與消防等公共設(shè)施的管理、維修、保養(yǎng)等工作。便利服務(wù)。為特殊住戶提供各種專業(yè)有償服務(wù)和特需服務(wù)。(2)高層住宅高層住宅相對于普通住宅小區(qū)而言，其特點是

6、建筑規(guī)模大、機電設(shè)備多、住戶集中，居住人員的素質(zhì)也相應(yīng)較高。因此，這類物業(yè)管理的重點應(yīng)放在：機電設(shè)備管理。這是大樓的核心部分，如發(fā)電機、中央空調(diào)、供水、消防、通信系統(tǒng)等，一旦哪一部分發(fā)生問題，必將嚴重影響住戶生活和工作。因此物業(yè)管理部門必須備有一支技術(shù)熟練的專業(yè)人員，做好管理人員的培訓(xùn)，健全各項管理制度，保證能及時排除故障。保衛(wèi)治安管理。須設(shè)保安班，24小時值班守衛(wèi)，建立來訪人員登記制度，公共場所安裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，保證大樓每個角落都能處在保安人員控制中。衛(wèi)生清潔管理。堅持早上清掃樓梯、走廊通道、電梯間等，收倒各樓層垃圾，清洗衛(wèi)生用具，保持大樓清潔衛(wèi)生。保養(yǎng)維護。主要是對公用設(shè)施、公共場所進

7、行定期檢查、維修。(3)寫字樓寫字樓作為辦公場所，要求環(huán)境應(yīng)保持寧靜、清潔、安全，其物業(yè)管理重點應(yīng)放在：安全保衛(wèi)工作。保證防盜及安全設(shè)施運作良好，堅持出入登記制度，24小時值班守衛(wèi)。電梯、中央空調(diào)、水電設(shè)施維護。保證工作時間上述設(shè)備正常工作，不允許出錯。清潔衛(wèi)生服務(wù)。這同高層住宅相類似，但要求更高，應(yīng)當天天擦洗門窗，清掃走廊，做到無雜物、無灰塵，同時保證上班時間的開水供應(yīng)。(4)商業(yè)大廈管理在商業(yè)大廈管理中，公司形象、居民購物方便程度是考慮的首要因素，其管理重點在于：安全保衛(wèi)工作。通常大型商業(yè)中心客流量較大，容易發(fā)生安全問題，故應(yīng)保證24小時專人值班巡邏，以及便衣保安人員場內(nèi)巡邏。消防工作。管

8、理維護消防設(shè)施，制定嚴格的消防制度。清潔衛(wèi)生工作。有專職人員負責(zé)場內(nèi)巡回保潔、垃圾清掃，隨時保持商場環(huán)境衛(wèi)生。空調(diào)或供熱設(shè)備管理。設(shè)立專職操作及維護人員，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。以上是針對各類型物業(yè)列舉其物業(yè)管理中普遍的重點和難點，但在具體編寫投標書時，投標公司應(yīng)針對物業(yè)具體性質(zhì)與業(yè)主情況，就最突出的問題作詳細分析。3.介紹本公司將提供的管理服務(wù)內(nèi)容及功能(1)開發(fā)設(shè)計建設(shè)期間的管理顧問服務(wù)內(nèi)容簡要介紹物業(yè)管理公司前期介入所應(yīng)考慮的問題及其意義，接下來就各問題進行詳細敘述。對投標物業(yè)的設(shè)計圖紙?zhí)峁I(yè)意見。投標公司應(yīng)從物業(yè)建成后管理的角度出發(fā)，考慮設(shè)計圖紙是否具有操作的可行性，是否方便用戶，有時甚至

9、可以就物業(yè)的發(fā)展趨勢提出一些有利于日后運用先進技術(shù)管理的設(shè)計預(yù)留建議。對投標物業(yè)的設(shè)施提供專業(yè)意見。投標公司應(yīng)從使用者角度考慮設(shè)施的配置能否滿足住戶的普遍需要。對投標物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進行監(jiān)督。包括參與開發(fā)商重大修改會議，向業(yè)主提供設(shè)備保養(yǎng)、維護等方面的建議。提出本投標物業(yè)的特別管理建議。主要就先前所分析到的管理難點有針對性地提出施工方面的建議，以利于日后管理。(2)物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)內(nèi)容制訂員工培訓(xùn)計劃。詳細說明員工培訓(xùn)的課程內(nèi)容，以及經(jīng)培訓(xùn)后員工所應(yīng)具備的素質(zhì)。制訂租約條款、管理制度和租用戶手冊。列出財務(wù)預(yù)算方案。指出日常運作費用支出，確定日后收費基礎(chǔ)。(3)用戶入住及

10、裝修期間的管理顧問服務(wù)內(nèi)容住戶入住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù)。說明物業(yè)管理公司在用戶入住時應(yīng)向用戶解釋的事項，及其應(yīng)當承辦的工作。住戶裝修工程及物料運送的管理服務(wù)。規(guī)定用戶裝修時應(yīng)注意的問題及應(yīng)提交的文件。遷入與安全管理服務(wù)。說明物業(yè)管理公司應(yīng)當采取哪些措施，規(guī)定業(yè)主應(yīng)遵守的規(guī)章制度。(4)管理運作服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理人力安排。編制物業(yè)管理組織運作圖，說明各部門人員職責(zé)及其相互關(guān)系。保安服務(wù)。包括為聘任與培訓(xùn)員工、設(shè)立與實施保安制度等而應(yīng)采取的措施。清潔服務(wù)。包括擬定清潔標準，分包清潔工作的措施，監(jiān)督清潔工作，以及保證清潔標準的其他措施。維修保養(yǎng)服務(wù)。編制維修計劃，安排技術(shù)工程師監(jiān)督保養(yǎng)工作的實施。財

11、務(wù)管理服務(wù)。包括制定預(yù)算案，代收管理費、處理收支賬目、管理賬戶等。綠化園藝管理服務(wù)。包括配置園藝工，布置盆栽，節(jié)日的裝飾工作等。租賃管理服務(wù)。這是針對承租用戶的管理工作，包括收取租金，提供租約，監(jiān)督租戶遵守規(guī)章等工作。與租用戶聯(lián)系及管理報告。主要包括通知、拜訪用戶，了解情況，并定期向業(yè)主大會報告管理情況等工作。其他管理服務(wù)內(nèi)容。補充說明由于招標物業(yè)的特殊功用或業(yè)主特殊要求而需要的其他特定服務(wù)。(5)說明將提供的服務(wù)形式、費用和期限管理顧問服務(wù)期限：通常自接受委托開始至樓宇發(fā)放執(zhí)照為止。管理運作服務(wù)期限：自樓宇發(fā)放執(zhí)照起，至合同到期為止。二、物業(yè)管理投標書編寫注意事項(一)物業(yè)管理投標書的基本要

12、素物業(yè)管理投標書作為評標的基本依據(jù)，必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評標工作的順利進行。因此，投標公司必須對投標書的基本要素有所了解。1.計量單位計量單位是投標書中必不可少的衡量標準之一。因此，統(tǒng)一計量單位是避免在定標和履約中出現(xiàn)混亂的有力手段。投標書中必須使用國家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標準計量單位，不允許混合使用不同的度量制。2.貨幣國內(nèi)物業(yè)管理投標書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為“人民幣”，而國際投標中所使用貨幣則應(yīng)按招標文件的規(guī)定執(zhí)行。3.標準規(guī)范編制投標書應(yīng)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標準與規(guī)范，如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務(wù)，也應(yīng)按照國家正式批準的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標準規(guī)范，嚴格準確地行事。若采用國外的服

13、務(wù)標準與規(guī)范，應(yīng)將所使用的標準規(guī)范譯成中文，并在投標書中說明。4.表述方式投標書的文字與圖紙是投標者借以表達其意圖的語言，它必須要能準確表達投標公司的投標方案，因此，簡潔、明確、文法通暢、條理清楚是投標書文字必須滿足的基本要求。編制投標書時，切忌拐彎抹角、廢話連篇、用詞模棱兩可，應(yīng)盡量做到言簡意賅，措辭準確達意，最大限度地減少招標單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。圖紙、表格較之于文字在表達上更為直接，簡單明了，但這同樣要求其編寫做到前后一致、風(fēng)格統(tǒng)一、符合招標文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和標書中的文字表述保持一致。5.理論技巧投標書的編寫不僅應(yīng)做到投標目標明確、方案可行，編

14、寫人員還應(yīng)熟練掌握與投標書內(nèi)容相關(guān)的法律、技術(shù)和財務(wù)知識，并以服務(wù)為出發(fā)點，綜合運用心理學(xué)、運籌學(xué)、統(tǒng)計學(xué)等方面的理論和技巧。6.資料真實性投標文件應(yīng)對招標文件的要求作出實質(zhì)響應(yīng)，其內(nèi)容應(yīng)符合招標文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保留。投標人應(yīng)按招標文件的要求提供投標文件，并保證所提供全部資料的真實性，以使其投標文件對應(yīng)招標文件的要求。否則，其投標將被拒絕。(二)物業(yè)管理投標書編寫中應(yīng)注意的問題1.確保填寫無遺漏，無空缺。投標文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標處理。因此投標公司在填寫時務(wù)必小心謹慎。2.不得任意修改填寫內(nèi)容。投標方所遞交

15、的全部文件均應(yīng)由投標方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改，則應(yīng)由投標方負責(zé)人在修改處簽字。3.填寫方式規(guī)范。投標書最好用打字方式填寫，或者用墨水筆工整填寫；除投標方對錯處作必要修改外，投標文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。4.不得改變標書格式。若投標公司認為原有標書格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原標書格式。5.計算數(shù)字必須準確無誤。投標公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標價及其大寫數(shù)字進行仔細核對。6.報價合理。投標人應(yīng)對招標項目提出合理的報價。高于市場的報價難以被接受，低于成本報價將被作為廢標，或者即使中標也無利可圖。因唱標一般只唱正本投標文件中

16、的“開標一覽表”，所以投標人應(yīng)嚴格按照招標文件的要求填寫“開標一覽表”、“投標價格表”等。7.包裝整潔美觀。投標文件應(yīng)保證字跡清楚、文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。8.報價方式規(guī)范。凡是以電報、電話、傳真等形式進行的投標，招標方概不接受。9.嚴守秘密，公平競爭。投標人應(yīng)嚴格執(zhí)行各項規(guī)定，不得行賄、徇私舞弊；不得泄漏自己的標價或串通其他投標人哄抬標價；不得隱瞞事實真相；不得做出損害他人利益的行為。否則，該投標人將被取消投標或承包資格，甚至受到經(jīng)濟和法律的制裁。三、物業(yè)管理投標書樣本投標文件一投標綜合說明書業(yè)主：_1.根據(jù)已收到的招標編號為物招審字()第()號的_物業(yè)的招標文件，遵照市物業(yè)管理招

17、標投標管理辦法的規(guī)定，經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交的標函摘要表中的總投標價，承擔(dān)上述物業(yè)的全部管理工作。2.一旦我方中標，我方保證按我方所遞交的標函摘要表中承諾的期限和招標文件中對承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。3.一旦我方中標，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達到我方所遞交的標函摘要表中承諾的質(zhì)量等級。4.一旦我方中標，我方保證按投標文件中的物業(yè)管理班子及管理組織設(shè)計組織管理工作。如確需變更，必須征得業(yè)主的同意。5.我方同意所遞交的投標文件在投標有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標有可能中標，我方將受此約束。6.我方同意招標文件中各條

18、款，并按投標標價總額3交納保證金萬元(大寫)。若我方違約，則扣除所交納的全部保證金。7.除非另外達成協(xié)議并生效，招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要、中標通知書和本投標文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。投標單位：(印鑒)法定代表人或委托代理人：(蓋章、簽字)日期：年月日投標文件二企業(yè)法人地位及法定代表人證明一、法定代表人證明法定代表人資格證明書單位名稱：物業(yè)管理公司地址：省市街號姓名：性別：年齡：民族：職務(wù)：技術(shù)職稱：身份證號碼：系物業(yè)管理公司的法定代表人。負責(zé)為物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，簽署上述物業(yè)的投標文件，進行合同談判，簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)。特此證明。投標單位：(蓋章)上級主管部

19、門：(蓋章)日期：年月日日期：年月日投標文件三物業(yè)管理公司簡介1994年12月組建成立的物業(yè)管理公司是經(jīng)市建委核準的物業(yè)管理一級企業(yè)。公司以管理住宅小區(qū)和工貿(mào)大廈為主，近幾年來先后承接了等物業(yè)的管理工作。截止到1998年底，本公司已接管樓房585棟，總建筑面積256萬余平方米。其中由本公司委托管理的小區(qū)榮獲了“全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)”稱號，區(qū)、莊七區(qū)和單店小區(qū)也先后被評為“市優(yōu)秀物業(yè)管理居住區(qū)”。為向業(yè)主提供全方位高質(zhì)量服務(wù)，公司不僅裝備了商務(wù)中心、超市、美容院、健身房等服務(wù)場所，還開設(shè)了建筑管理、房屋維修、代叫出租車、代辦水、電、煤、電話費、代裝潢、代購物品等服務(wù)項目，并配備專程免費巴士往

20、返市區(qū)。同時，公司還聘請了美國物業(yè)管理公司主管為外方顧問，借鑒國外先進物業(yè)管理經(jīng)驗，不斷健全管理制度，提高人員素質(zhì)和服務(wù)水平，為所接管物業(yè)的廣大業(yè)主提供真誠周到的專業(yè)服務(wù)。幾年來，公司先后有花園小區(qū)榮獲“全國城市優(yōu)秀示范居住小區(qū)”稱號，并順利通過了英國SI認證機構(gòu)和市Q質(zhì)量認證中心對花園物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量保證體系的認證，率先成為中國北方地區(qū)榮獲SO9002質(zhì)量認證證書的物業(yè)公司；市北里東區(qū)和市北里中區(qū)小區(qū)分別榮獲了“全國優(yōu)秀物業(yè)管理居住區(qū)”稱號；街南里小區(qū)、街東里小區(qū)、幸福一村小區(qū)和龍華園小區(qū)也分別獲得了“市優(yōu)秀物業(yè)管理居住區(qū)”稱號。本公司有完整的服務(wù)質(zhì)量管理體系和完善的監(jiān)控措施，近年來所接管的

21、物業(yè)未曾出現(xiàn)過質(zhì)量事故，年被市質(zhì)量監(jiān)督協(xié)會授予“服務(wù)質(zhì)量信得過單位”，并且在物業(yè)的管理工作中，由于服務(wù)質(zhì)量突出，被市精神文明建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組評為“市共建文明居住區(qū)先進單位”。投標文件四物業(yè)管理專案小組配備一、 物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗和較強指揮能力的人員組成物業(yè)管理班子?？傌撠?zé)人(項目經(jīng)理)和各級負責(zé)人(部門人員)配置見下表。二、物業(yè)管理專案小組主要成員簡介：1.董事總經(jīng)理：統(tǒng)籌整項發(fā)展計劃，為此專案最高負責(zé)人。2.董事：專責(zé)處理該項發(fā)展計劃的物業(yè)管理服務(wù)工作。此先生在香港及臺灣前后共有10年的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗，其物業(yè)管理顧問的經(jīng)歷計有香港新界發(fā)展計劃、香港大廈、臺北市集團超高層大樓、臺北市

22、集團總部大樓、上海外灘廣場、上海百貨公司、武漢廣場、北京大廈及珠海廣場等。投標文件五對合同意向的承諾一、承包方式：物業(yè)設(shè)計圖紙預(yù)算。二、服務(wù)價款的計算方式：1.各項服務(wù)的工作量依照物業(yè)設(shè)計圖紙及行業(yè)常規(guī)計算；2.普通服務(wù)單價依照國家服務(wù)行業(yè)統(tǒng)一收費標準計算；3.特定服務(wù)單價參照國家類似服務(wù)統(tǒng)一收費標準，并適當浮動予以確定；4.設(shè)備的購置租賃價及材料價格按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；5.管理期間，凡遇有關(guān)政策性調(diào)整，按政策性調(diào)整規(guī)定執(zhí)行。三、在計算服務(wù)費用總成本的基礎(chǔ)上，乘以我方投標承諾的優(yōu)惠百分比作為實際收取費用。四、服務(wù)款項收取方式：物業(yè)竣工接管時，由物業(yè)管理公司從開發(fā)商處收取物業(yè)總造價1的管理基金。

23、物業(yè)管理中日常服務(wù)收費由全體業(yè)主派出代表(固定或者輪流)收取并交至物業(yè)管理處。收取時間為每月1次，下月15日以前交至物業(yè)管理處。五、材料設(shè)備供應(yīng)方式：管理所用材料、設(shè)備除臨時所需的個別種類外，應(yīng)由甲方供應(yīng)到現(xiàn)場，乙方提供材料堆放場所；臨時所需材料設(shè)備由業(yè)主認質(zhì)定價，乙方負責(zé)采購，并按委托管理合同有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。六、服務(wù)質(zhì)量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿足。在合同中制定出對物業(yè)管理公司高質(zhì)量滿足業(yè)主要求服務(wù)的獎勵與不能提供符合業(yè)主要求服務(wù)的處罰。七、為保證服務(wù)質(zhì)量所需的技術(shù)升級費和協(xié)調(diào)費，應(yīng)由物業(yè)管理公司通過精心組織管理和加強成本核算自行消化，不得向業(yè)主另行收費。八、文明管理，確保安全，實現(xiàn)無重大事

24、故。投標文件六1.企業(yè)信譽2.企業(yè)資質(zhì)(證書式樣見圖3-2-1)3.企業(yè)榮譽證書(略) 4.企業(yè)安全生產(chǎn)證明資料 5.企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量證明資料(式樣同上)6.近幾年所接管主要物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、期限、安全情況及物業(yè)管理班子配備明細表。班子配備明細表。投標文件七物業(yè)管理要點物業(yè)管理服務(wù)可以說是一門學(xué)問，本公司以小心計算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過長期的工作改進和提高，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益和投資潛質(zhì)都能達致極限。這種“投資管理”的哲學(xué)，能使業(yè)主充分保障其不動產(chǎn)的投資權(quán)益，不但使其保值，更能使其增值。物業(yè)為高級工貿(mào)建筑，其物業(yè)管理重點茲分析如下：一、工貿(mào)大廈管理工貿(mào)大廈需要極

25、為周全的服務(wù)，特別是當代的新型高級發(fā)展計劃，還要照顧相當復(fù)雜的電動和機械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專門知識和技術(shù)。這些裝備不僅包括升降機和停車場電梯，還包括高技術(shù)的現(xiàn)代化設(shè)備，如電腦控制的大樓自動化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備、保安監(jiān)視和控制系統(tǒng)、自動濾水器、火警和其他消防裝置，以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。租用戶對這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準期望相當高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。一幢工貿(mào)大廈是否能得到完善管理，對該物業(yè)的租金及售價水平有很大影響，同樣對其資本價值也會影響。二、停車場管理現(xiàn)今停車場設(shè)備的管理多采用先進的自動化管理系統(tǒng)來滿足

26、繁忙的日常運作需要。采用自動化管理，可以減少人為差錯，節(jié)省人力資源，加快車輛流量，從而使物業(yè)管理運作更為順暢，租用戶及訪客利用停車場設(shè)備也更加方便快捷。此外，停車場上的停車程序也必須做出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務(wù)。停車場必須設(shè)有閉路電視監(jiān)控，保障訪客安全。大樓后備電源發(fā)電機須與停車場自動化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)接通，以備在緊急時段仍能操作和提供必要的服務(wù)。停車場內(nèi)必須裝有足夠的通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車場經(jīng)營管理策略應(yīng)按照自給自足的原則確定收費標準，以降低管理費，而無須從管理費內(nèi)補貼，這對整幢大樓的出租、出售和營運都有著正面的積極作用。服 務(wù) 內(nèi) 容依據(jù)物業(yè)現(xiàn)時的工程進度及運

27、作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問服務(wù)，待大樓竣工后再提供管理運作服務(wù)。一、物業(yè)管理顧問服務(wù)物業(yè)管理顧問服務(wù)的項目包括：(1)開發(fā)設(shè)計建設(shè)期間的管理顧問服務(wù)提供大樓圖紙專業(yè)意見；提供大樓設(shè)施專業(yè)意見；提供大樓建材專業(yè)意見；預(yù)估大樓管理運作成本；大樓管理進度檢討；停車場管理建議。(2)物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)制訂租約條款、管理守則和租用戶手冊；員工培訓(xùn)計劃；財務(wù)預(yù)算。(3)用戶搬運及裝修期間的管理顧問服務(wù)移交大樓單位與用戶程序；裝修工程及物料運送控制程序；保安控制；搬運控制；安全控制。(一)開發(fā)設(shè)計建設(shè)期間的管理顧問服務(wù)這項服務(wù)將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照。1.服務(wù)的功能(1)在

28、管理前期能針對性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來的管理問題，使業(yè)主能有時間考慮增減設(shè)施。(2)節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費用，并可避免影響物業(yè)管理運作。(3)在租用戶入住前可訂立管理費及其他費用的分攤原則，使日后管理運作能夠順暢。2.服務(wù)內(nèi)容1)提供大樓圖紙專業(yè)意見就本大樓的設(shè)計平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況提出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見及分析。這項工作主要是針對大樓設(shè)計在落成后對管理操作的實際運行是否能產(chǎn)生積極作用及其可行性而制訂的。本公司將建議業(yè)主對部分設(shè)備的增添預(yù)留出空間，如中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室的適當位置、停車場的設(shè)備需求、車輛日常進出運作的安排、電梯系統(tǒng)運作規(guī)劃、大

29、樓自動化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預(yù)留等。2)提供大樓設(shè)施專業(yè)意見就業(yè)主預(yù)定的各項大樓設(shè)施提出對將來管理運作有利的顧問意見，主要從使用者角度出發(fā)選擇設(shè)施種類及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見。大樓設(shè)施包括：電梯；消防設(shè)備；電氣設(shè)備；照明設(shè)備；給排水系統(tǒng)、大樓自動化系統(tǒng)；垃圾處理設(shè)備、洗窗機設(shè)備；后備發(fā)電機設(shè)備、大樓廣播系統(tǒng)；停車場管理系統(tǒng)等。3)提供大樓建材專業(yè)意見就業(yè)主選定的建筑材料提出對日后管理工作有影響的專業(yè)意見，例如對建材的耐用性、清潔性、質(zhì)量優(yōu)劣的鑒別，判斷材料能否對使用者達到預(yù)期效果，以及對管理者能否妥善處理等加以分析。4)預(yù)估大樓管理運作成本就業(yè)主預(yù)定的各項大樓設(shè)施及配備，提供

30、初步管理運作收支及人力資源費用預(yù)算供業(yè)主參考。5)大樓管理進度檢討本公司將針對建筑期內(nèi)的不同情況提供意見，內(nèi)容包括：(1)分析及評估大樓施工期間的圖紙是否配合先前提出的專業(yè)意見。(2)當有重大設(shè)計修改時，派專業(yè)人員參加會議，與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)并了解工程進度，以便即時提出專業(yè)意見，使日后的管理運作能夠控制在一定的程度，省卻將來因修改設(shè)計而帶來的費用及時間耗費。(3)就各廠商提供的設(shè)施及配備向業(yè)主提供專業(yè)意見，例如該設(shè)施日后的保養(yǎng)程序，零件配備是否足夠，維修保養(yǎng)服務(wù)是否滿意，以及該項設(shè)計對管理者是否容易處理等，以此作為業(yè)主及建筑師的參考。6)停車場管理建議依據(jù)現(xiàn)在的停車場規(guī)劃提出管理顧問意見，內(nèi)

31、容包括：(1)制訂停車場整體經(jīng)營策略，如出租營運的安排及收費標準等。(2)停車場車輛樓層分配及運作形式，包括月租停車、計時停車及貨運車日常運作模式的評估。(3)就選定的停車場設(shè)備從管理者角度出發(fā)給出分析及建議，包括人力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)。(二)物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)1.制訂租約條款、管理守則和租用戶手冊就租約條款部分，本公司將提供標準租約樣本供業(yè)主參考，并通過本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào)，參照業(yè)主意見，在條例中制訂特定租約條款及細則。物業(yè)的管理守則將作為租約條款的一部分，本公司將依據(jù)國外的專業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，制訂一套符合標準的管理規(guī)章。除租約條款和管理守則外，本公司將與各承租戶制訂租

32、用戶手冊，使租用戶在搬入和使用大樓前對管理運作能有充分了解，從而配合好物業(yè)管理公司的服務(wù)。2.員工培訓(xùn)計劃本公司將物業(yè)管理視為一項由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理中擔(dān)當?shù)谝痪€管理人員的員工必須接受專業(yè)的特定訓(xùn)練。這些訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識外，還應(yīng)包括其他項目，如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)結(jié)束的考察將是理論與實務(wù)并重，且配合適當?shù)难萘?xí)，保證員工能熟悉并實際體會突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。關(guān)于物業(yè)管理員工的培訓(xùn)，本公司設(shè)有較為健全的訓(xùn)練計劃，具體訓(xùn)練課程有：(1)業(yè)主及管理公司簡介(包括人事組織及結(jié)構(gòu))；(2)管理員工職責(zé)；(3)管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色；(4)員工守則、行

33、為及紀律；(5)物業(yè)專門名詞介紹；(6)物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備；(7)物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用；(8)管理服務(wù)的目的及重要性；(9)移交及回收物業(yè)單位的程序；(10)防火知識及消防裝置；(11)無線電通話機的使用；(12)物業(yè)管理的基準；(13)緊急事件處理程序：水管爆裂；火警應(yīng)變；電力故障；煤氣泄漏；雷電及臺風(fēng)；盜竊或搶劫；處理租用戶投訴；處理可疑物體及恐嚇電話；偷車；拾獲財物；11 發(fā)現(xiàn)租用戶受傷或意外；12 物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車輛；13 急救學(xué)常識；(14)領(lǐng)導(dǎo)才能、組織能力及責(zé)任感等。對于物業(yè)維修技工，其訓(xùn)練課程除選擇上述部分項目外，還會加插以下課程：(1)機電維護的措施及程序；(2)物業(yè)空調(diào)運作流程；(3)維修工具維護及保管；(4)物業(yè)設(shè)施的操作流程等。本公司計劃在營運前為駐物業(yè)現(xiàn)場的管理員工提供上述訓(xùn)練課程，務(wù)使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對專業(yè)管理模式及執(zhí)行方法取得系統(tǒng)的、深入的認識并獲得應(yīng)有的訓(xùn)練機會。3.財務(wù)預(yù)算現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理，除