萬達(dá)集團(tuán)土地增值稅稅收籌劃研究

1、 江西省高等教育自學(xué)考試 工商企業(yè)管理專業(yè)本科畢業(yè)論文 萬達(dá)集團(tuán)土地增值稅稅收籌劃研究 論文作者： 準(zhǔn)考證號： 作者單位： 指導(dǎo)老師： 主考院校： 完成時(shí)間： 目 錄一、稅收籌劃相關(guān)理論1（一）稅收籌劃的基本概念1（二）稅收籌劃的切入點(diǎn)1（三）土地增值稅簡介21、土地增值稅概述22、土地增值稅稅率23、土地增值稅的征稅范圍3（四）積極開展稅收籌劃的意義3二、萬達(dá)集團(tuán)土地增值稅籌劃分析3（一）采用設(shè)立項(xiàng)目公司方式經(jīng)營4（二）將部分開發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或商用地產(chǎn)4（三）利用借款費(fèi)用資本化進(jìn)行加計(jì)扣除4三、萬達(dá)集團(tuán)土地增值稅籌劃建議4（一）選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方式4（二）利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃5（三）進(jìn)

2、行合理的銷售籌劃61、設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司62、將銷售與裝修分開核算63、確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)銷售價(jià)格7（四）利用稅收優(yōu)惠政策7四、總結(jié)8參考文獻(xiàn)9 萬達(dá)集團(tuán)土地增值稅稅收籌劃研究【摘 要】 土地增值稅是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)所取得的增值額征收的一種稅，它在房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)中占有相當(dāng)大的比重，對房地產(chǎn)企業(yè)收益有著重大影響。謀取最輕稅負(fù)，始終是企業(yè)不斷追求的目標(biāo)。近年來國家進(jìn)一步加大了土地增值稅清算工作的力度，勢必對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收籌劃有了更高的要求。本文通過對稅收籌劃的闡述，針對萬達(dá)集團(tuán)的經(jīng)營現(xiàn)狀，分析其采用的稅收籌劃方案，發(fā)現(xiàn)其中的問題，并提出合理建議，希望對該公司有一定的指導(dǎo)意義，促進(jìn)

3、該公司的發(fā)展?！娟P(guān)鍵詞】稅收籌劃 房地產(chǎn) 土地增值稅 隨著房價(jià)的不斷攀升，房地產(chǎn)企業(yè)越來越受社會關(guān)注，公眾普遍認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)利潤較高，因此，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的管理也趨于規(guī)范和嚴(yán)格，尤其是對房地產(chǎn)稅收加強(qiáng)了管理，而土地增值稅又是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅重中之重，它稅率高，稅負(fù)重，對土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重大意義。一、稅收籌劃相關(guān)理論 （一）稅收籌劃的基本概念稅收籌劃,亦稱納稅籌劃或稅務(wù)籌劃。稅收籌劃是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律，法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律，法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出的事先安排，以達(dá)到

4、少繳稅和遞延繳納為目標(biāo)的一系列謀劃活動。 （二）稅收籌劃的切入點(diǎn)1、選擇稅收籌劃空間大的稅種為切入點(diǎn)一般來說，稅源大的稅種，稅負(fù)伸縮的彈性也大。然而，稅負(fù)彈性又取決于稅種的要素構(gòu)成，這主要包括稅基、扣除項(xiàng)目、稅率和稅收優(yōu)惠。稅基寬，稅率越高，稅負(fù)就越重；或者說稅收扣除越大，稅收優(yōu)惠越多，稅負(fù)就越輕。 2、以稅收優(yōu)惠政策為切入點(diǎn) 一個(gè)國家為了實(shí)現(xiàn)稅收調(diào)節(jié)功能，一般在稅種設(shè)計(jì)時(shí)，都設(shè)有稅收優(yōu)惠條款，企業(yè)如果充分利用稅收優(yōu)惠條款，就可以享受節(jié)稅的效益。 3、以納稅人構(gòu)成為切入點(diǎn) 按照我國稅法規(guī)定，凡不屬于某稅種的納稅人，就不需要繳納該項(xiàng)稅收。因此，企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃前，首先要考慮能否避開成為某稅種的納

5、稅人，從而從根本上解決減輕稅收負(fù)擔(dān)問題。4、以影響應(yīng)納稅額的幾個(gè)基本因素為切入點(diǎn)影響應(yīng)納稅額因素有兩個(gè)，即計(jì)稅依據(jù)和稅率。計(jì)稅依據(jù)越小，稅率越低，應(yīng)納稅額也就越小。因此，可以找到合理。合法的辦法來降低應(yīng)納稅額。 5、以不同的財(cái)務(wù)管理過程為切入點(diǎn) 企業(yè)的財(cái)務(wù)管理包括籌資管理、投資管理、資金運(yùn)營管理和收益分配管理，每個(gè)管理過程都可以對其進(jìn)行稅收籌劃。（三）土地增值稅簡介 1、土地增值稅概述土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，和以轉(zhuǎn)讓所取得的收入（貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入）為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，且它是不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的一種

6、稅種。其中，納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。其中，扣除項(xiàng)目包括：1.取得土地使用權(quán)所扣除的金額；2.開發(fā)土地的成本；3.新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的聘雇價(jià)值；4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5.財(cái)政部規(guī)定的其他項(xiàng)目金額。2、土地增值稅稅率 土地增值稅實(shí)行的是四級超率累進(jìn)稅率。具體內(nèi)容如圖：級數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額比例稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%至100%

7、的部分4053超過100%至200%的部分50154超過200%的部分6035 注：房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。3、土地增值稅的征稅范圍土地增值稅的征稅范圍可以界定為以下三種情形：、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物的行為征稅，只有轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征稅，轉(zhuǎn)讓集體所有土地則是違法行為；、土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅，不包括出讓和未轉(zhuǎn)讓；、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅，雖轉(zhuǎn)讓為取得收入的不征稅。（四）積極開展稅收籌劃的意義稅收籌劃與納稅意識的增強(qiáng)一般具有一致性的關(guān)系，稅收籌劃是企業(yè)

8、納稅意識提高到一定程度的體現(xiàn)。稅收籌劃具有積極意義，主要體現(xiàn)在： 1、有利于提高納稅人的納稅意識，抑制偷、逃稅等違法行為 2、有助于稅收法律法規(guī)的完善 3、有助于實(shí)現(xiàn)納稅人利益最大化 4、有助于企業(yè)經(jīng)營管理水平和會計(jì)管理水平的提高 5、有助于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源的合理配置 6、有助于納稅人更快更好地適應(yīng)復(fù)雜環(huán)境 7、從長遠(yuǎn)和整體上看有助于國家增加稅收二、萬達(dá)集團(tuán)土地增值稅籌劃分析 大連萬達(dá)集團(tuán)成立于1988年，總資產(chǎn)超過300億元，年銷售額200億元。從1988年至今累計(jì)已開發(fā)的住宅地產(chǎn)超過1000萬平方米，是全國開發(fā)總量超過千萬平方米的少數(shù)幾家地產(chǎn)企業(yè)之一。集團(tuán)持有的商業(yè)物業(yè)面積超過400萬平

9、方米，成為了中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。住宅房地產(chǎn)開發(fā)是萬達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。萬達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)管理有限公司是建設(shè)部審定的一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1999年開始，萬達(dá)集團(tuán)實(shí)施跨區(qū)域、規(guī)?；l(fā)展戰(zhàn)略。目前，已在北京、大連、長春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、寧波、上海等城市進(jìn)行規(guī)模住宅開發(fā)。經(jīng)過近26年的發(fā)展，萬達(dá)集團(tuán)已發(fā)展為以商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、高星級酒店為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)。該集團(tuán)具體籌劃分析如下：（一）采用設(shè)立項(xiàng)目公司方式經(jīng)營 首先，在過去大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)包括該集團(tuán)都采用了設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營，該方式獲得利潤大，稅負(fù)少，并且以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的進(jìn)行籌劃

10、。然而，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局相繼出臺了反避稅條款。在2006年3月份頒布的關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅200621號）中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。（二）將部分開發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或商用地產(chǎn) 其次，在2008年以前，該集團(tuán)和其他許多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅籌劃是將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或商用地產(chǎn)，把該部分的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)辦到自己的名下，從而達(dá)到免交土地增值稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）查賬后認(rèn)為，該公司對轉(zhuǎn)作自用的部分商品房應(yīng)作為視同銷售處理，計(jì)算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。（三）

11、利用借款費(fèi)用資本化進(jìn)行加計(jì)扣除 最后，該企業(yè)利用借款費(fèi)用資本化加計(jì)扣除，來減少土地增值稅額，進(jìn)而達(dá)到減輕稅負(fù)的籌劃目的。然而，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號）規(guī)定，認(rèn)為該公司不能將借款費(fèi)用作為計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除的基數(shù)，應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用，作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。三、萬達(dá)集團(tuán)土地增值稅籌劃建議（一）選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方式1、合作建房稅法規(guī)定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)雙贏。假如A房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一

12、塊土地，擬與B實(shí)業(yè)公司合作建造辦公大樓，資金由B實(shí)業(yè)公司提供，建成后按比例分房。對B實(shí)業(yè)公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。對A房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，增強(qiáng)其在市場上的競爭力。這樣就實(shí)現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。2、代建房稅法規(guī)定：代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖取得了一定收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。根據(jù)稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開發(fā)，則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售時(shí)既要

13、繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。（二）利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃1、利用利息支出的扣除規(guī)定稅法規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，即：可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)。納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以

14、內(nèi)計(jì)算扣除，即：可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。2、利用代收費(fèi)用并入房價(jià)減少稅基稅法規(guī)定：對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)

15、20%扣除的基數(shù)；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用。目前，納稅人有兩種收取方式：一是將代收費(fèi)用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房價(jià)向購買方一并收?。欢窃诜績r(jià)之外向購買方單獨(dú)收取。（三）進(jìn)行合理的銷售籌劃1、設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司通過控制和降低房地產(chǎn)的增值率來減輕稅負(fù)的方法，其局限性在于往往要求企業(yè)制定稍低的價(jià)格，而扣除項(xiàng)目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業(yè)將自身的銷售部門分離出來，設(shè)立獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公

16、司，先將房地產(chǎn)銷售給予公司，子公司再將其對外銷售，在向子公司銷售房地產(chǎn)的時(shí)候可以將增值率控制在20%以內(nèi)，這樣這個(gè)環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅，而只就對外銷售征收土地增值稅。2、將銷售與裝修分開核算在現(xiàn)實(shí)中，很多房地產(chǎn)在出售之前已經(jīng)進(jìn)行了簡單的裝修和維護(hù)，并安裝了一些必備的設(shè)施。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護(hù)以及設(shè)備的安裝作為企業(yè)單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，則可以一舉兩得。例：假設(shè)該房地產(chǎn)公司出售一棟樓房，房屋總售價(jià)為1000萬元，并進(jìn)行了簡單裝修和安裝了必要設(shè)施，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除費(fèi)用為400萬元，增值額為600萬元。土地增值率=600/40*100%=150%，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅為：600*50%-4

17、00*15%=240（萬元）。如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，即為，第一個(gè)合同為房屋銷售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；第二個(gè)合同為房屋裝修合同，裝修費(fèi)用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400/300*100%=133%（其中裝修費(fèi)用屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營業(yè)稅，不繳納土地增值稅），應(yīng)繳納土地增值稅：400*50%-300*15%=155（萬元）。根據(jù)計(jì)算可以看出，經(jīng)過納稅籌劃后稅收負(fù)擔(dān)明顯減少。總結(jié)得出：一是可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，控制房地產(chǎn)的增值率，從而減輕企業(yè)所承擔(dān)的土地增值稅負(fù)擔(dān)；二是原本計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)

18、格的裝修、安裝等業(yè)務(wù)收入需要按照5%的稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅，分開核算后適用3%的稅率。3、確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)銷售價(jià)格房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變化，直接影響房地產(chǎn)收入的增減，在確定房地產(chǎn)銷售價(jià)格時(shí)，要考慮價(jià)格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。目前房價(jià)飛漲，公司是否應(yīng)該跟著提高住宅的售價(jià)呢，是不是房價(jià)越高企業(yè)的利潤越大呢？對于普通住宅的房價(jià)，因?yàn)楫?dāng)增值率不超過百分之二十時(shí)，可以免征土地值稅。提高房價(jià)可以為企業(yè)帶來更多收益，但必須保證增值率不超過20%；對于豪華住宅，雖然沒有免稅政策，但還是有漲價(jià)的空間。當(dāng)然，應(yīng)該仔細(xì)地測量這個(gè)空間，如果房價(jià)漲過了購買力，就會造成房產(chǎn)空置。企業(yè)在確定房價(jià)時(shí)

19、應(yīng)該仔細(xì)測算利潤率，結(jié)合市場的承受能力，再決定升價(jià)與否，升多少或降多少才能使企業(yè)的利益最大化。（四）利用稅收優(yōu)惠政策 稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。根據(jù)稅法規(guī)定，這方面納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項(xiàng)目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做的好處有兩個(gè)：一是可以免繳土地增值稅；二是降低了房價(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取

20、得優(yōu)勢。但是如果沒有控制好普通住宅的增值率，就會出現(xiàn)多繳稅的情況。其方法有： 1、相同條件下，進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，優(yōu)先安排普通標(biāo)準(zhǔn)房 按照中華人民共和國土地增值稅暫行條例第八條的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的百分之二十的，免征土地增值稅。按此規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策時(shí)，應(yīng)考慮到普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目的這一稅收優(yōu)惠政策。 2、整體轉(zhuǎn)讓行為的籌劃 以房產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。企業(yè)可將整體轉(zhuǎn)讓行為或轉(zhuǎn)讓土地行為轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓹?quán)投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，從而免

21、征土地增值稅。 3、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的資金結(jié)構(gòu)，選擇適當(dāng)扣除方法稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇，如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)此扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本進(jìn)行籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算贏分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化