房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(二)

1、精品房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)1、房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物、附著物。（如住宅、大廈、學(xué)校）2、房地產(chǎn)市場是由房地產(chǎn)一級市場（俗稱土地市場）、房地產(chǎn)二級市場（俗稱樓盤開發(fā)）、房 地產(chǎn)三級市場（俗稱二手房交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產(chǎn)市場。3、房地產(chǎn)市場細分“一級市場”：即土地市場，是由國土部門掌握，指國家土地管理部門按土地供 應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，以 土地使用合同的形式、將土地使用權(quán) 以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的 市場?！岸壥袌觥保菏侵阜康禺a(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相 應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或

2、個人的市場?！叭壥袌觥保菏侵竼挝弧€人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它 是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。單從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類：A、商品房B、非商品房C、集資房D、福利房E、私房從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點：“寫字樓” 1、標準寫字樓2、商住寫字樓“住宅”1高層住宅（小高層）2、多層住宅“商鋪”1、臨街地鋪、裙樓商鋪4、什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。什么是土地使用權(quán)？土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、

3、處置權(quán)。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的,土地 使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用5、房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力？依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的 承認。產(chǎn)權(quán)人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他 人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請求法律上的保護。6、房地產(chǎn)登記發(fā)證由哪個部門負責?根據(jù)房地產(chǎn)登記條例規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門即市房管局是房地產(chǎn)登記機關(guān)，登記發(fā)證工作具體由該局測繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房地產(chǎn)權(quán)登記科負責。7、房地產(chǎn)證有什么作

4、用？房地產(chǎn)證是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。8、房地產(chǎn)登記的種類有哪些？房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。9、哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)？按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當事人一方為境外人士或機構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)。現(xiàn)在規(guī)定境 內(nèi)人士亦須辦理合同公證。10、什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記？指對未經(jīng)登記機關(guān)確認其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進行的登記。11、土地的使用年期是如何確定的？凡與國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、

5、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。12、什么是期房？期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)大 產(chǎn)權(quán)證(完成初始登記)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽 預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“修化”,這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用 的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。13、什么是現(xiàn)房？現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)的商品房，消費者在這一階段購買 商品房時應(yīng)簽現(xiàn)房 買賣合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng) 竣工驗收合格 可以入住的房屋。14、“五證”與“兩書”五證

6、：a.建設(shè)用地 規(guī)劃許可證;b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證；兩書：a住宅質(zhì)量保證書、b住宅使用說明書;15、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時應(yīng)符合什么條件？(1) 土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；(2)取得建筑許可證和開工許可證；(3)除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達工程預(yù)算投資總額的百分之二 十五，并經(jīng)注冊會計師驗資:（4）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（5） 土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主 管機關(guān)核準后,發(fā)給商品房預(yù)售許可證。16、向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪

7、些？保險費抵押費契稅登記費印花稅工本費17、什么叫房地產(chǎn)抵押？指債務(wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔保物向債權(quán)人（抵押 收人）提供債務(wù)履持擔保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押一種形式。房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)1、土地管理法在土地管理法中，我們重點了解以下幾點內(nèi)容就可以了：1）新的土地管理法是99年1月1日開始實施的。2）我國實行土地的社會主義公有制、即全民所有制和勞動群眾集體 所有制。城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有。3）有關(guān)土地的六項制度：國家依法實行國有土地有償使用制度國家實行土地用途管制制度國家建立土地調(diào)查制度國家建立土地統(tǒng)計制度國家實行土地占用耕地補

8、償制度國家實行基本農(nóng)田保護制度4） 土地管理法中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2、房地產(chǎn)交易管理制度所要了解和熟悉的內(nèi)容：1）城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易的范圍：包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動。2）房地產(chǎn)交易的形式：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和 房屋租賃。3）房地產(chǎn)管理法規(guī)定了五項基本制度：國有土地有償有期限使用制度、應(yīng)地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)估價人員資格認證制度和房地 產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證制度。3、房屋權(quán)屬登記管理辦法所要了解和熟悉的內(nèi)容：1）國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度,只有依法登記的房屋權(quán)利才受

9、國家法律的保護。2）房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益 和處分權(quán)利的唯一合法憑證。3）房屋權(quán)屬登記分為：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登 記、注銷登記。4）房屋權(quán)屬證書包括：房屋所有權(quán)證、房屋共有、房屋他項權(quán) ffi或者房地產(chǎn)權(quán)片、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項權(quán)證4、租賃條例所要了解和熟悉的內(nèi)容：1）房屋租賃實行登記備案制度2）申請房屋租賃登記備案應(yīng)提交下列文件：書面 租賃合同、房屋所有權(quán)證書、 當事人的合法證件、城市人民政府規(guī)定的其他文件。3）經(jīng)審查后頒發(fā)房屋租賃證，該證可作為 公安部門辦理戶口登記的憑證之04）房屋轉(zhuǎn)租的應(yīng)征得出租人的同意,并且

10、不得超過原租賃期限。5、物業(yè)管理條例所要了解和熟悉的內(nèi)容：1）住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理。2）住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人 選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。3）物業(yè)管理合同應(yīng)當明確:管理項目、管理內(nèi)容、管理費用、雙方權(quán)利和義務(wù)、 合同期限、違約責任、其他等。4）物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應(yīng)報房地產(chǎn) 行政管理部門備案。5）物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行 政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。6、房屋抵押貸款管理規(guī)定所要了解和熟悉的內(nèi)容：1）銀行辦理各項以房地

11、產(chǎn)作為抵押的 貸款業(yè)務(wù),抵押人（借款人）和抵押權(quán)人 （貸款銀行）必須簽訂書面 抵押合同，并自抵押權(quán)合同簽訂之日起30日內(nèi)，向當?shù)毓芾聿块T辦理抵押登記。2）房地產(chǎn)管理部門要依法對抵押物進行嚴格審查，審查的內(nèi)容主要包括：抵押物是否符合準許進入抵押交易市場的條件；抵押物是否已經(jīng)抵押，抵押人提供的 房地產(chǎn)權(quán)利證明文件與權(quán)證存根及檔案記錄內(nèi)容是否相符， 查對權(quán)證號與印章的真?zhèn)蔚龋⒂蓪徍巳撕炞衷诎浮?）抵押人和抵押權(quán)人認為需要確定抵押物價值的，可以由貸款銀行進行評估；或委托人民政府房地產(chǎn)行政主管部門附屬的事業(yè)性房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估, 并 經(jīng)抵押權(quán)人確認。7、有關(guān)房地產(chǎn)稅費及按揭手續(xù)費房地產(chǎn)證費用：房地

12、產(chǎn)證登記費、契稅、印花稅按揭費用：房屋保險、律師見證費、抵押登記費、印花稅商品房銷售常用詞語的解釋土地類型土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地，公共設(shè)施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。土地使用權(quán)年限是指政府以拍賣，招標，協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的， 土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準補清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。（新的物權(quán)法將有新規(guī)定）土地使用費 土地使用者因使用土地按國家規(guī)定每年支付給政府的費用，按現(xiàn)時的收費是居住用地2元/M2占地/年確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)

13、中報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘測丈量、審核批 準、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的 隸屬關(guān)系和他項權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人 在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)抵押登記是指房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后，當事人按房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū)、 縣房地產(chǎn) 登記機關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。房地產(chǎn)權(quán)初始登記指對未經(jīng)登記機關(guān)確認其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑 物、附著物的所有權(quán)進行的登記。七通一平（熟地）是指土地（生地）在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水、下水、電力、熱力、燃

14、氣、通訊、道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。三通一平（凈地）是指土地具備上水、電和道路通以及場地平整的條件。紅線圖又叫（宗地圖），是按一定 比例尺制作的、用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的 土地面積；建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi) 的土地面積；總建筑面積:指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；建筑覆蓋率（建筑密度）:建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基 底面積之和與

15、建設(shè)用地 面積的比率；（如在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為 8萬平方米，其 建筑覆蓋率為0.8建筑密度為80%）建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高 2.2m以上（含2.2m ）的永 久建筑。房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑 面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分攤的公用建筑面積之和；套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括 套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積；套內(nèi)使用面積：是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和 （即

16、地毯面積）。 其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、 儲藏室、壁柜（不吊柜）、 戶內(nèi)樓梯（按投影面積卜陽臺。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于 2.20米的部分 不計入面積。使用面積的計算應(yīng)符合以規(guī)定：A、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù) 合層內(nèi)皮尺寸計算；B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計入 使用面積；綠化（地）率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。容積率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比， 附屬建筑物也 計算在內(nèi)，但注明不計算面

17、積的附屬建設(shè)物除外。 這個比值越小，意味著小區(qū)容 納的建筑總量越小、居住生活質(zhì)量就會越高。（如在 10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為 2.0）建筑密度是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比， 密度越低，小區(qū)綠地面積和活 動場地越大。出房率是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。 由于住宅銷售面積的計算是以樓為單 位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)， 雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。公共建筑面積各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用， 不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積；公攤面積：商品房分攤的公

18、用建筑面積主要由兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整 樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；2、單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻 （包括山地）墻體水平投影面 積的50% 。商品房 是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準在市場 上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立 房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交 換的房地產(chǎn)。銀行按揭是指購買樓房時與銀行達成 抵押貸款的一種經(jīng)濟行為。業(yè)主先付一部分樓款，余 款由銀行代購房者支付，購的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償付銀行 的及利息，這種方式稱為銀行按揭。房地產(chǎn)公證公證機關(guān)對

19、房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與、繼承為的合法性作法律公證。會所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、 網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡 毯館、健身房等娛樂健身場所:中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場 所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱第室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收 費開放。住宅的進深住宅的長度和進深，在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的 定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準(GBI100-87 )規(guī)定，住宅的進深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9 米

20、、4.2 米、4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。住宅的開問在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)的一面墻的定位軸線到另一面墻的定 位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言， 故又稱開間。住宅的開 間在住宅設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。 根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準(GBJ100-87 ) 規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6 米、3.9 米、4.2 米。住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離， 也就是一層房屋 的高度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，明確規(guī)定了 磚混結(jié)構(gòu)

21、住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。隔熱層指建筑物中為減少或避免外界陽光直射或輻射影響室溫所采取的設(shè)施。通常有如下隔熱措施：（1）住宅建筑的東西向窗戶（尤其是西窗），宜有適當遮陽措施；減少東西向墻，即采取南北向長、東西向短的建筑單元，要減少陽光對墻體 的輻射影響；（3）采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂?shù)母魺嵝阅?；?）對外墻與屋頂?shù)耐獗韺樱冒咨驕\色的光滑材料，或刷白灰水均能增強對 陽光輻射

22、熱的反射，以達到隔熱目的?；铱臻g最早是由日本建筑師黑川紀章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空 問，以達到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑 群周邊的廣場、綠地等。勒腳指室外地面（或散水）以上的一小段房屋外墻。由于這個部位的墻體經(jīng)常遭受雨雪 的浸濺和地下水沿基礎(chǔ)上升而使墻面潮濕,凍融破壞，因此要求使用耐水性較好 的材料砌筑，或用 水泥砂漿抹面來保護。外飄窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。中空玻璃中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的 玻

23、璃加工技術(shù), 它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或 氣體(如加入惰性氣體)狀態(tài),故稱“中空玻璃”，這種技術(shù)的運用使門窗的隔音、 阻熱、密封、安全性能都大大提高。房地產(chǎn)面積的測算1、計算全部建筑面積有哪些？(1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積 總和計算。(2)屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。(3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。(4)樓梯間、電梯(觀井梯)井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算

24、面積。(5)房屋大面上，屬永久性建筑，層高在 2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。(6)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。(7)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無 頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。(8)與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平 投影面積計算。(9)建筑問永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。(10)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍(不 包括采光井、防潮層及保護墻)水平投影面積計算。(11)有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面 積計算。(12)有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的,當幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時， 按幕墻外圍水平投影 面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時