東臺(tái)安豐安康小區(qū)二期調(diào)研報(bào)告

1、shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝1上海奇正地產(chǎn)機(jī)構(gòu) | 2011.11東臺(tái)安豐安康小區(qū)二期調(diào)研報(bào)告東臺(tái)安豐安康小區(qū)二期調(diào)研報(bào)告qizheng estate agencyshanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝2策略報(bào)告結(jié)構(gòu)contents項(xiàng)目?jī)r(jià)值表現(xiàn)項(xiàng)目大環(huán)境分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)第一部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)值表現(xiàn)qizheng estate agencychapter1shanghai qizheng real estate s

2、ales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝4項(xiàng)目概況l項(xiàng)目距離東臺(tái)市區(qū)16.5km；l項(xiàng)目為安康小區(qū)二期l二期體量約3萬(wàn)方l項(xiàng)目物業(yè)類型為多層、小高層和商鋪?lái)?xiàng)目體量較小，且物業(yè)類型表現(xiàn)常規(guī)項(xiàng)目體量較小，且物業(yè)類型表現(xiàn)常規(guī)g204x306二期shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝5區(qū)位認(rèn)知項(xiàng)目所處位置為新城區(qū)域，離市政辦公區(qū)域近，客源基礎(chǔ)較好項(xiàng)目所處位置為新城區(qū)域，離市政辦公區(qū)域近，客源基礎(chǔ)較好安豐法院新城區(qū)新城區(qū)安豐城市主要是向東發(fā)展，新的行政中心、大型商業(yè)、學(xué)校均在204國(guó)道以

3、東區(qū)域。項(xiàng)目所處區(qū)位離行政區(qū)域較近。老城區(qū)g204shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝6小環(huán)境一般裝飾城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)加油站東側(cè)發(fā)電廠項(xiàng)目地項(xiàng)目地目前處于新城區(qū)開發(fā)初期，周邊環(huán)境較為差，東側(cè)還有發(fā)電廠新城開發(fā)初期，短期內(nèi)有一定的抗性新城開發(fā)初期，短期內(nèi)有一定的抗性shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝7l城市主干道旁，交通便捷。l新城區(qū)開發(fā)初期，目前周邊環(huán)境一般。l未來(lái)隨著新城區(qū)的開發(fā)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值將逐步顯現(xiàn)。價(jià)值梳理處于規(guī)

4、劃中的新城區(qū)域，短期內(nèi)有抗性，長(zhǎng)期看好shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝8第二部分 項(xiàng)目大環(huán)境分析qizheng estate agencychapter2shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝9鹽城限價(jià)政策鹽城市實(shí)行限價(jià)政策，價(jià)格拉動(dòng)受阻鹽城市實(shí)行限價(jià)政策，價(jià)格拉動(dòng)受阻2009年，4月27日鹽城市物價(jià)部門出臺(tái)新規(guī)，鹽城市區(qū)商品房將實(shí)行價(jià)格備案制度，以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。根據(jù)新規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以成本核算為基礎(chǔ)

5、，結(jié)合市場(chǎng)狀況，在市物價(jià)部門采樣、測(cè)試的商品住房現(xiàn)行銷售價(jià)格水平范圍內(nèi)，合理確定平均銷售價(jià)格。鹽城市物價(jià)局副局長(zhǎng)肖正海表示，商品房實(shí)行價(jià)格備案制度以后，房地產(chǎn)商推出的新樓盤價(jià)格不得突破現(xiàn)有樓盤價(jià)格，這將有效抑制鹽城房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝10安豐概況區(qū)位： 安豐鎮(zhèn)位于東臺(tái)市境之南，距市區(qū)南端16.5公里處，東跟南沈灶鎮(zhèn)相連，西與后港鎮(zhèn)交界，南同富安鎮(zhèn)接壤，北和梁垛鎮(zhèn)毗鄰，西南與海安縣仇湖、瓦甸等地邊緣交接。南北長(zhǎng)9.8公里，東西寬14.5公里，總面積71.2平方公里，人口5.3

6、萬(wàn)人。交通：204國(guó)道、弶溱省道、新長(zhǎng)鐵路、沿海高速途徑安豐、文化：中國(guó)歷史文化名鎮(zhèn)、江蘇省文明鎮(zhèn)、江蘇省重點(diǎn)中心鎮(zhèn)、江蘇省科技示范鎮(zhèn)、江蘇省新型示范鎮(zhèn) 。產(chǎn)業(yè)：種植業(yè)糧食、棉花、蠶繭、食用菌，山羊、家禽、水產(chǎn)養(yǎng)殖。工業(yè)生產(chǎn)形成了以名力、銀花、森森等多家紡織企業(yè)為骨干的支柱產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)山羊市場(chǎng)、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、裝飾城、鋼材市場(chǎng)等。工業(yè)規(guī)劃區(qū)構(gòu)成南、北兩園格局。 新興工業(yè)重鎮(zhèn)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍新興工業(yè)重鎮(zhèn)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝11東臺(tái)市域城鎮(zhèn)發(fā)展以“一主、兩副、多點(diǎn)”來(lái)

7、進(jìn)行空間組織?！耙恢鳌笔菛|臺(tái)城區(qū)；“兩副”是以三倉(cāng)、安豐為副中心，分別帶動(dòng)市域東、西兩片的發(fā)展。生態(tài)工業(yè)型城鎮(zhèn)生態(tài)工業(yè)型城鎮(zhèn)以工業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)為主，主要有安豐、富安、唐洋、三倉(cāng)、頭灶等5個(gè)鎮(zhèn)。目前，這幾個(gè)鎮(zhèn)工業(yè)基礎(chǔ)較好，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，在今后發(fā)展中仍將保持這一優(yōu)勢(shì)。生態(tài)港口和交通樞紐型城鎮(zhèn)包括安豐、梁垛、弶港3個(gè)鎮(zhèn)。這些鎮(zhèn)有優(yōu)越的區(qū)域條件，處于海洋、河流或國(guó)道附近，在今后的發(fā)展中應(yīng)增加港口貿(mào)易和交通運(yùn)輸在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的份額，并重點(diǎn)加強(qiáng)防塵林帶、防噪林帶和居民區(qū)綠化建設(shè)。東臺(tái)發(fā)展重鎮(zhèn)東臺(tái)發(fā)展重鎮(zhèn)，具備較高的發(fā)展?jié)摿|臺(tái)發(fā)展重鎮(zhèn)，具備較高的發(fā)展?jié)摿hanghai qizheng real e

8、state sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝12土地供應(yīng)量安豐未來(lái)土地供應(yīng)量安豐未來(lái)土地供應(yīng)量3869438694，住宅供應(yīng)量為，住宅供應(yīng)量為73165.2 ，供應(yīng)量較小，供應(yīng)量較小編號(hào)成交時(shí)間土地位置土地面積（）土地用途容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）起始價(jià)（萬(wàn)元）單價(jià)（元/）562011-9-25安豐鎮(zhèn)安弶路南側(cè)21154住宅1容積率1.802411.5561480.78700262011-8-5安豐鎮(zhèn)安東村八組（1）13145商住1.81919.171025.31780132011-5-13安豐鎮(zhèn)安東村五組4395商住2.6661.4475388.9575885

9、shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝13【項(xiàng)目大環(huán)境結(jié)論】【項(xiàng)目大環(huán)境結(jié)論】p 鹽城市實(shí)現(xiàn)限價(jià)政策，對(duì)本案有一定影響。p 東臺(tái)城市規(guī)劃，安豐為重點(diǎn)發(fā)展重鎮(zhèn)。p 土地供應(yīng)量較小，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較弱。外部環(huán)境總體較好，未來(lái)鎮(zhèn)發(fā)展?jié)摿Ω咄獠凯h(huán)境總體較好，未來(lái)鎮(zhèn)發(fā)展?jié)摿Ω遱hanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝14第三部分 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)qizheng estate agencychapter3shanghai qizheng re

10、al estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝15競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案-安康華府戶型配比面積13712389戶數(shù)118225價(jià)格小高層3848元/多層3238元/車棚2308元/，面積822，主力面積10商鋪一層8800元/，二層4000元/，49300，主力面積4953 樓間距三棟住宅樓間距約15米左右客源周邊鄉(xiāng)村占80%，其他區(qū)域20%，多為私營(yíng)企業(yè)主、事業(yè)單位人員、教師，剛需為主去化表現(xiàn)小高層39層去化較好，1、2、10、11去化較差，銷售率70%左右多層5層帶閣樓銷售較差，其他銷售情況較好，銷售量73%客源多為鄉(xiāng)村，整體去化表現(xiàn)較好客源多為鄉(xiāng)村，整體去化

11、表現(xiàn)較好用地面積18畝，建筑面積3萬(wàn)方，10月23日一次性全部開出。shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝16競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案-安康華府91.2，兩室二廳一衛(wèi)119.8，三室二廳一衛(wèi)133，三室二廳二衛(wèi)戶型表現(xiàn)常規(guī)戶型表現(xiàn)常規(guī)shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝17競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案-鎮(zhèn)乾廣場(chǎng)項(xiàng)目共計(jì)5.6萬(wàn)方，以沿街商業(yè)為主的項(xiàng)目，配有兩棟小高層。項(xiàng)目統(tǒng)一招商，著力打造及餐飲、娛樂(lè)、超市、購(gòu)物、家居一站式商業(yè)中心。商鋪分三層，一二兩層的層高分別能達(dá)到6米。項(xiàng)目采用10年包租的形式形式，返租年回報(bào)率在7%以上。目前項(xiàng)目還未開盤，價(jià)格、戶型圖均沒(méi)有出來(lái)。綜合性商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)本案區(qū)域提升起到積極的作用綜合性商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)本案區(qū)域提升起到積極的作用shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝18【競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié)】【競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié)】p 從競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案可以看出，客源基本為剛需為主，市場(chǎng)受宏觀因素影響小，個(gè)案銷售表現(xiàn)較好。p 周邊有一站式商業(yè)體，加大了片區(qū)的價(jià)值。p 周邊除鎮(zhèn)乾廣場(chǎng)部分房源將出售外，其他無(wú)新推房源，競(jìng)