《物業(yè)管理基本制度與政策》第四章講義課件

1、中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試 ?物業(yè)管理根本制度與政策?2021年版視頻講座地址： 本章共有17個大綱要點(diǎn)，全部都是根據(jù)07年公布的?物權(quán)法?所增加的內(nèi)容，本章內(nèi)容雖然較少，但理論性強(qiáng)，包含了民法學(xué)中“物權(quán)法局部的主要內(nèi)容，需要在理解的根底上記憶。本章概況第四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念二、專有局部的所有權(quán)三、共有局部的共有權(quán)四、共有局部的共同管理權(quán)五、業(yè)主的訴訟權(quán)利 2007年3月16日，十屆全國人大五次會議正式通過了?中華人民共和國物權(quán)法?，該法已于2007年10月1日起正式實施。?物權(quán)法?作為標(biāo)準(zhǔn)我國財產(chǎn)法律關(guān)系的根本法律，是權(quán)利人對動產(chǎn)和不動產(chǎn)實施占有、使用、收益

2、和處分的根本準(zhǔn)那么，是?物業(yè)管理條例?公布以來，又一部對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的法律。第四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)【例題單項選擇題】?中華人民共和國物權(quán)法?，于 年10月1日開始實施。 A 2005 B 2006C 2007 D 2021【正確答案】C【歷年真題】2021年單項選擇題第45題?物權(quán)法?關(guān)于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定。主要意義在于奠定了物業(yè)管理的 法律根底。A民事 B行政 C經(jīng)濟(jì) D專業(yè)【正確答案】A建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個業(yè)主共同擁有一棟建筑物時，各個業(yè)主對其在構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立的建筑物局部所享有的所有權(quán)和對供全體或局部所有人共同使用的建筑物局部所享有的共有權(quán)以

3、及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的共同管理權(quán)的總稱。一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 ?物權(quán)法?第七十條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有局部享有所有權(quán)，對專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán)利。一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由以下三局部構(gòu)成： 掌握 第一、業(yè)主對專有局部的所有權(quán)。即業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有局部享有所有權(quán)，有權(quán)對專有局部占有、使用、收益和處分。 第二、業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有局部的共有權(quán)。即業(yè)主對專有局部以外的共有局部如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利。一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 業(yè)主的建筑

4、物區(qū)分所有權(quán)由以下三局部構(gòu)成： 第三，業(yè)主對建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有局部的共同管理權(quán)。即業(yè)主對專有局部以外的共有局部享有共同管理的權(quán)利。一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念【例題多項選擇題】業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指 A .業(yè)主對專有局部的所有權(quán)B .業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有局部的共有權(quán)C. 業(yè)主對建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有局部的共同管理權(quán)D .業(yè)主對建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有局部的所有權(quán)【正確答案】ABC【例題多項選擇題】業(yè)主對物業(yè)專業(yè)局部所有權(quán)的權(quán)能包括 A .占有B .使用C. 收益D .處分E .處理【正確答案】ABCD 1、業(yè)主對其建筑物專有局部享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)

5、營性用房等專有局部可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者營業(yè)的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借；或者在自己的專有局部上依法設(shè)定負(fù)擔(dān)，例如，抵押等；還可以將住宅、經(jīng)營性用房等專有局部出售給他人，對專有局部予以處分。二、專有局部的所有權(quán) 2、業(yè)主行使專有局部所有權(quán)時，不得危及建筑物的平安，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利。掌握 業(yè)主的專有局部是建筑物的重要組成局部，但與共有局部又不可別離。由于建筑物專有局部與共有局部具有一體性、不可別離性，所以業(yè)主對專有局部行使專有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制。例如，業(yè)主在對專有局部裝修時，不得撤除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專有局部內(nèi)儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物

6、的平安，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。二、專有局部的所有權(quán) 3、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有局部，其對共有局部享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。掌握 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個集合權(quán)，包括對專有局部享有的所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi)共有局部享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，這三種權(quán)利具有不可別離性。在這三種權(quán)利中，業(yè)主對專有局部的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對專有局部以外的共有局部享有共有權(quán)以及對共有局部享有共同管理權(quán)的前提與根底。二、專有局部的所有權(quán) 4、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同

7、意。掌握 ?物權(quán)法?第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的一個最根本的準(zhǔn)那么，也是業(yè)主必須承擔(dān)的一項根本義務(wù)。 .二、專有局部的所有權(quán) 4、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 如果業(yè)主確實因生活需要，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，必須：第一，遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，例如要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)要求等；第二，必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。熟悉二、專有局部的所有權(quán)【歷年真

8、題】2021年單項選擇題第47題業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)該經(jīng) 同意。A全體業(yè)主 B有利害關(guān)系的業(yè)主C物業(yè)效勞企業(yè) D業(yè)主委員會【正確答案】B【歷年真題】2021年多項選擇題第62題業(yè)主行使專有局部所有權(quán)，不得發(fā)生的行為有 。A危及建筑物平安B出租非經(jīng)營性用房C損害其他業(yè)主合法權(quán)利D自行將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房E進(jìn)行二次裝修【正確答案】ACD【例題多項選擇題】業(yè)主對其建筑物專有局部可以行使以下權(quán)利 。A直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者營業(yè)的目的B依法出租，獲取收益C設(shè)定抵押D出借、出售給他人E根據(jù)需要自行改變用途【正確答案】ABCD 1、業(yè)主對專有局部以外的共有

9、局部享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 掌握 1業(yè)主對專有局部以外的共有局部享有共有權(quán)，即每個業(yè)主在法律對所有權(quán)未做特殊規(guī)定的情形下，對專有局部以外的共有局部享有占有、使用、收益或者處分的權(quán)利。 但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權(quán)利，還要依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。 三、共有局部的共有權(quán) 1、業(yè)主對專有局部以外的共有局部享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 掌握 2業(yè)主對專有局部以外的共有局部的共有權(quán)，還包括對共有局部共負(fù)義務(wù)。同樣，業(yè)主對共有局部如何承擔(dān)義務(wù)，也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。三、共有局部的共有權(quán) 1

10、、業(yè)主對專有局部以外的共有局部享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 掌握 3?物權(quán)法?第七十二條規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費(fèi)用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不交納暖氣費(fèi)用。三、共有局部的共有權(quán)【歷年真題】2021年單項選擇題第48題業(yè)主對共有局部行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，除應(yīng)當(dāng)遵守物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)外，還應(yīng)當(dāng)依據(jù) 。A管理規(guī)約 B業(yè)主大會議事規(guī)那么C專項委托合同 D業(yè)主委員會決議【正確答案】A第四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)【歷年真題】2021年單項選擇題第46題?物權(quán)法?關(guān)于業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的說法，正確的

11、選項是 。A可以放棄權(quán)利不履行義務(wù)B不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)C可以通過合同約定其享有權(quán)利而不履行義務(wù)D可以不放棄權(quán)利也可以不履行義務(wù)【正確答案】B 2、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場所、公用設(shè)施的所有權(quán)歸屬。 掌握 ?物權(quán)法?第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房，屬于業(yè)主共有。 ！注意：不是綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有，而是綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。三、共有局部的共有權(quán) 3、建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的

12、所有權(quán)歸屬掌握 ?物權(quán)法?第七十四條對建筑區(qū)域內(nèi)的車位、車庫的所有權(quán)歸屬作了如下規(guī)定： 1建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 2建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 3占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。三、共有局部的共有權(quán)【歷年真題】2021年單項選擇題第51題建筑區(qū)劃內(nèi)的以下設(shè)施，應(yīng)當(dāng)通過出售、附贈或者出租等方式約定歸屬的是 。A公建配套設(shè)施B共用設(shè)備使用的房屋C小區(qū)公共道路和綠地D規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫【正確答案】D【例題單項選擇題】根據(jù)?物權(quán)法?相關(guān)條款的規(guī)定，以下表達(dá)

13、不正確的選項是 A 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有局部享有所有權(quán)，對專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán)利B 業(yè)主對其建筑物專有局部享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的平安，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。C 業(yè)主對建筑物專有局部以外的共有局部，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。D 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有局部仍享有所有權(quán)和共同管理權(quán)?！菊_答案】D【例題多項選擇題】業(yè)主對共有局部的共有權(quán)主要是指 A .業(yè)主對專有局部以外的共有局部享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)；B. 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其

14、他公共場所、公共設(shè)施的所有權(quán)歸屬C .建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的所有權(quán)歸屬D .業(yè)主對共有局部的收益權(quán)的分配【正確答案】ABC【例題多項選擇題】?物權(quán)法?對建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場所、公用設(shè)施的所有權(quán)歸屬規(guī)定及理解正確的選項是 A 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外B 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外C 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房，屬于業(yè)主共有D 法律規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，就是說綠地、道路的土地所有權(quán)也歸業(yè)主所有【正確答案】ABC 1、關(guān)于業(yè)主共同決定事項的范圍 ?物權(quán)法?第七十六條

15、第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下事項需由業(yè)主共同決定： 熟悉 1制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)那么； 2制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； 3選舉業(yè)主委員會和更換業(yè)主委員會成員； 4選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人； 5籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； 6改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； 7有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。四、共有局部的共同管理權(quán) 2、關(guān)于業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)那么掌握 ?物權(quán)法?第七十六條第一款規(guī)定： 1應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意的： 籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。四、

16、共有局部的共同管理權(quán) 2、關(guān)于業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)那么掌握 2應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的： 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)那么； 制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； 選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人； 有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。四、共有局部的共同管理權(quán) 3、關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會 1業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設(shè)立 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會 業(yè)主是建筑區(qū)劃內(nèi)的主人。業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)

17、構(gòu)。 只要是建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主，就有權(quán)參加業(yè)主大會，行使專有局部以外共有局部的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利，并對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主行使專有局部的所有權(quán)做出限制性規(guī)定，以維護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。四、共有局部的共同管理權(quán) 3、關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會 1業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設(shè)立 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。 ?物權(quán)法?規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會。如果建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主人數(shù)眾多，可以設(shè)立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主大會的決定履行管理的職責(zé)。四、共有局部的共同管理權(quán) 3、關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會 1業(yè)主大

18、會和業(yè)主委員會的設(shè)立 地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立的業(yè)主大會和業(yè)主委員會，給予指導(dǎo)和協(xié)助。 地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向準(zhǔn)備成立業(yè)主大會的業(yè)主予以指導(dǎo)，提供想選的法律、法規(guī)及規(guī)章，提供已成立業(yè)主大會的成立經(jīng)驗，幫助成立籌備組織，提供政府部門制定的業(yè)主大會議事規(guī)那么、業(yè)主管理公約等示范文本，協(xié)調(diào)業(yè)主之間的不同意見，為業(yè)主大會成立前的相關(guān)活動提供必要的活動場所，積極主動參加業(yè)主大會的成立大會等。四、共有局部的共同管理權(quán) 3、關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會 2業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力 ?物權(quán)法?第七十八條第一款規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 對業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會或者業(yè)主

19、委員會的決定，必須是依法設(shè)立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的，必須是業(yè)主大會、業(yè)主委員會依據(jù)法定程序作出的，必須是符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定。 四、共有局部的共同管理權(quán) 3、關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會 2業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力。 ?物業(yè)管理條例?第十九條第二款規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會主要對建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)如何行使，業(yè)主的合法權(quán)益如何維護(hù)等事項作出決定。 四、共有局部的共同管理權(quán) 3、關(guān)于

20、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 3業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權(quán)掌握 ?物權(quán)法?第八十三條第二款規(guī)定：業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。四、共有局部的共同管理權(quán)【歷年真題】2021年多項選擇題第64題業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)要求行為人 。A 停止侵害B消除危險C排除妨害D限期搬離E賠償損失【正確答案】ABCE 4、關(guān)于共同管理權(quán)的其他規(guī)定 1維修資金的所有權(quán)歸屬與使用熟悉 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金

21、，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有局部的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。 2管理費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配熟悉 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有局部占建筑物總面積的比例確定。四、共有局部的共同管理權(quán)【歷年真題】2021年單項選擇題第52題建筑物及其附屬設(shè)施的專項維修資金，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于 。A物業(yè)共有局部的養(yǎng)護(hù)B物業(yè)共有局部的能源費(fèi)支出C業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)開支D物業(yè)共有局部的維修【正確答案】D【例題單項選擇題】依據(jù)?物權(quán)法?規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?，有約定的，按照約定

22、；沒有約定的或者約定不明確的，按照 確定。A 業(yè)主共有局部占建筑物總面積的比例B 業(yè)主專有局部占建筑物總面積的比例C 業(yè)主交納專項維修資金的比例D 業(yè)主在業(yè)主大會的投票權(quán)數(shù)比例【正確答案】B 4、關(guān)于共同管理權(quán)的其他規(guī)定 3建筑物及其附屬設(shè)施的管理掌握 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人管理。 對建設(shè)單位聘請的物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。 物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。四、共有局部的共同管理權(quán)【歷年真題】2021年單項選擇題第54題關(guān)于管理建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的說法，錯誤的

23、選項是 。A業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施B業(yè)主可以委托物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人管理C對建設(shè)單位聘請的物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主大會設(shè)立后業(yè)主才有權(quán)依法更換D物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人可以根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督【正確答案】C【歷年真題】2021年單項選擇題第49題關(guān)于業(yè)主對共有局部享有共有和共同管理權(quán)利的說法，正確的選項是 。A業(yè)主享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不履行義務(wù)的前提是放棄權(quán)利B業(yè)主依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)等的規(guī)定行使占有、使用、收益或者處分的權(quán)利C業(yè)主可以根據(jù)需要調(diào)整建設(shè)規(guī)劃，改變綠地、道路、停車位等布局D業(yè)主專有局部出租時，可以一并轉(zhuǎn)讓共有權(quán)和共同管理權(quán)【正確答案】B 1、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 掌握 ?物權(quán)法?第七十八條第二款規(guī)定：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 業(yè)主在具體行使這一權(quán)利時，還要依據(jù)?民法通那么?、?民事訴訟法?等法律的規(guī)定。例如，除法律另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)在知道權(quán)利被侵害之日起一定期限內(nèi)向人民法院提出