241-地塊前期商業(yè)調(diào)研

1、地塊前期商業(yè)調(diào)研一、地塊的一些基本知識與數(shù)據(jù)一、地塊的一些基本知識與數(shù)據(jù) 房地產(chǎn) 生地 熟地 土地分類 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地面積的認(rèn)知 容積率 土地出讓金 保證金 樓面地價(jià) 取得土地途徑 建筑密度 綠地率 /綠化率 開發(fā)周期 土地成本知識開發(fā)成本 1、土地費(fèi)用 2、前期工程費(fèi)：三通一平、地勘、規(guī)劃設(shè)計(jì) 3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污 4、建筑安裝工程費(fèi) 5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園 6、不可預(yù)見費(fèi)：前5項(xiàng)合計(jì)的3-5%土地成本知識開發(fā)費(fèi)用 1、經(jīng)營管理費(fèi)：前6項(xiàng)的2%-3% 2、銷售費(fèi)用：營銷策劃費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、中介代理費(fèi)，銷售收入的3-5

2、% 3、財(cái)務(wù)費(fèi)用：利息，成本的10%，或者建安成本的最高65%計(jì)算稅費(fèi) 1、經(jīng)營稅金及附加 ：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加收入 5.5% 2、企業(yè)所得稅 ：稅率25%。二、地塊前期商業(yè)調(diào)研需要考慮的基本因素二、地塊前期商業(yè)調(diào)研需要考慮的基本因素（一）、地塊狀況：針對一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括 地段要素距離交通/地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育） （可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等 （可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等 （可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）（二）、城市概況 現(xiàn)狀及未來發(fā)展空間 城市區(qū)位圖

3、、未來510年城市規(guī)劃圖、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展（三）、房地產(chǎn)市場分析 可前期與銷售部門及投資部溝通具體數(shù)據(jù)及市場分析，作為商業(yè)數(shù)據(jù)分析的依據(jù)條件；在分析時(shí)可參考同級別城市進(jìn)行宏觀的大概對比。例如： 三、商業(yè)調(diào)研版本參考（現(xiàn)部門通用版三、商業(yè)調(diào)研版本參考（現(xiàn)部門通用版-重點(diǎn)商重點(diǎn)商 業(yè)地塊調(diào)研版本及非重點(diǎn)商業(yè)地塊調(diào)研版本）（同業(yè)地塊調(diào)研版本及非重點(diǎn)商業(yè)地塊調(diào)研版本）（同事可參與探討）（附件一、二）事可參與探討）（附件一、二） 演示：珠海地塊（重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研分析）四、部門現(xiàn)階段協(xié)助投資拓展中心進(jìn)行商業(yè)地塊四、部門現(xiàn)階段協(xié)助投資拓展中心進(jìn)行商業(yè)地塊調(diào)研的具體程序（附件三）調(diào)研的具體程序（附件三） 五：發(fā)散思維：五：發(fā)散思維：現(xiàn)階段