土地增值稅講課稿2014

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)土地增值稅清算實(shí)務(wù)（案例分析）一、清算操作程序一、清算操作程序（三）逾期限改（三）逾期限改（二）清算發(fā)起（二）清算發(fā)起（四）納稅人申報(bào)（四）納稅人申報(bào)（五）稅務(wù)審核（五）稅務(wù)審核（一）清算概念（一）清算概念土地增值稅清算管理規(guī)程土地增值稅清算管理規(guī)程第三條：第三條： “所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫應(yīng)繳納的土地增

2、值稅稅額，并填寫土地增值稅土地增值稅清算申報(bào)表清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為繳納土地增值稅稅款的行為”。（一）土地增值稅清算概念（一）土地增值稅清算概念1 1、應(yīng)清算：、應(yīng)清算：（1）發(fā)起人：納稅人（2）發(fā)起形式：書面申請報(bào)告2 2、可清算：、可清算：（1）發(fā)起人：稅務(wù)機(jī)關(guān)（2）發(fā)起形式：稅務(wù)事項(xiàng)通知書3、央視3.8萬億的誤讀（二）土地增值稅清算發(fā)起（二）土地增值稅清算發(fā)起1 1、清算期限：、清算期限：（1）應(yīng)清算：滿足條件之日起90日內(nèi)（2）可清算

3、：收到清算通知之日起90日內(nèi)2 2、逾期責(zé)任：滯納金的問題、逾期責(zé)任：滯納金的問題（三）逾期限改（三）逾期限改1 1、土地增值稅清算表及其附表、土地增值稅清算表及其附表 2 2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明 3 3、相關(guān)表、證、單、書、相關(guān)表、證、單、書4 4、納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算、納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告稅清算稅款鑒證報(bào)告 5 5、對涉及減免稅的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，還應(yīng)隨、對涉及減免稅的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，還應(yīng)隨申報(bào)表報(bào)送申報(bào)表報(bào)送土地增值稅減免稅申請表土地增值稅減

4、免稅申請表 6 6、未來信息化的資料采集、未來信息化的資料采集（四）申報(bào)資料（四）申報(bào)資料1 1、符合性審核、符合性審核（1 1）是否以項(xiàng)目或分期項(xiàng)目為清算單位）是否以項(xiàng)目或分期項(xiàng)目為清算單位（2 2）是否符合清算條件）是否符合清算條件（3 3）不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額）不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額（4 4）報(bào)送資料是否完備）報(bào)送資料是否完備2 2、邏輯性審核、邏輯性審核（1 1）主表與附表的邏輯關(guān)系是否對應(yīng)）主表與附表的邏輯關(guān)系是否對應(yīng)（2 2）報(bào)表內(nèi)部的邏輯關(guān)系是否對應(yīng)）報(bào)表內(nèi)部的邏輯關(guān)系是否對應(yīng)（3 3）數(shù)據(jù)計(jì)算是否準(zhǔn)確）數(shù)據(jù)計(jì)算是否準(zhǔn)確（五）稅務(wù)初核（五）稅務(wù)初核二、清算審

5、核實(shí)務(wù)二、清算審核實(shí)務(wù)（案例分析）一、開發(fā)產(chǎn)品的審核一、開發(fā)產(chǎn)品的審核二、轉(zhuǎn)讓收入的審核二、轉(zhuǎn)讓收入的審核三、土增稅征稅類型三、土增稅征稅類型四、土增稅扣除原則四、土增稅扣除原則（一）（一）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)（二）建安成本（二）建安成本（四）公共配套費(fèi)（四）公共配套費(fèi)（五）開發(fā)間接費(fèi)（五）開發(fā)間接費(fèi)五、土地增值稅的計(jì)算五、土地增值稅的計(jì)算（三）（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)【案例案例1 1】 某項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，總建筑面積120，000平方米，其中停車場建筑面積18,000平方米（不得銷售），公共配套設(shè)施建筑面積3，400平方米（已移交）。預(yù)售許可證標(biāo)注建筑面積98，600平方米。已銷售面積

6、98，600平方米，取得收入128，000萬元。整個項(xiàng)目發(fā)生扣除項(xiàng)目金額97，000 萬元。已預(yù)征土地增值稅 6400萬元。 一、開發(fā)產(chǎn)品的審核一、開發(fā)產(chǎn)品的審核【案例案例1 1】納稅人申報(bào)情況納稅人申報(bào)情況項(xiàng)目項(xiàng)目金額金額一、轉(zhuǎn)讓收入一、轉(zhuǎn)讓收入128000128000二、扣除項(xiàng)目金額二、扣除項(xiàng)目金額9700097000三、增值額三、增值額3100031000四、增值率四、增值率31.96%31.96%五、應(yīng)征稅款五、應(yīng)征稅款93009300六、已征稅款六、已征稅款64006400七、補(bǔ)退稅款七、補(bǔ)退稅款29002900【案例案例2 2】稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況項(xiàng)目項(xiàng)目金額金額一、轉(zhuǎn)

7、讓收入一、轉(zhuǎn)讓收入128000128000二、扣除項(xiàng)目金額二、扣除項(xiàng)目金額82025.7382025.73 三、增值額三、增值額45974.27 45974.27 四、增值率四、增值率56.05%56.05%五、應(yīng)征稅款五、應(yīng)征稅款14288.42 14288.42 六、已征稅款六、已征稅款64006400七、補(bǔ)退稅款七、補(bǔ)退稅款7888.42 7888.42 【案例案例1 1】分析分析（一）納稅人主張（一）納稅人主張 土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額由土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額由預(yù)售許可證預(yù)售許可證上標(biāo)注的上標(biāo)注的“總可售面積總可售面積”承擔(dān)。承擔(dān)。（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)處理（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)處理1 1、該納稅人

8、建成的地下停車場雖不允許銷售，但、該納稅人建成的地下停車場雖不允許銷售，但其產(chǎn)權(quán)并未歸業(yè)主所有，也不無償移交給政府、其產(chǎn)權(quán)并未歸業(yè)主所有，也不無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)，屬開公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)，屬開發(fā)商擁有或控制的資產(chǎn)，其發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，發(fā)商擁有或控制的資產(chǎn)，其發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，不得在當(dāng)期已銷售收入中扣除。不得在當(dāng)期已銷售收入中扣除。一、開發(fā)產(chǎn)品的審核一、開發(fā)產(chǎn)品的審核【案例案例1 1】分析分析（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)處理（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)處理2 2、政策依據(jù)、政策依據(jù)國稅發(fā)國稅發(fā)20062006187187號第四點(diǎn)：號第四點(diǎn)：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

9、開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套停車場等公共設(shè)施，按以下開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套停車場等公共設(shè)施，按以下原則處理：原則處理：1.1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；費(fèi)用可以扣除；2.2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除除”。 3 3、 一、開發(fā)產(chǎn)品的審核一、開發(fā)產(chǎn)品的審核開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)1 1、土地的開發(fā)、土地的開發(fā)2

10、 2、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品二、開發(fā)產(chǎn)品是成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額二、開發(fā)產(chǎn)品是成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額的承擔(dān)者的承擔(dān)者三、開發(fā)產(chǎn)品以建筑面積為基本計(jì)量單位三、開發(fā)產(chǎn)品以建筑面積為基本計(jì)量單位（一般采用平方米表述）（一般采用平方米表述）開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)四、基本原理四、基本原理 1 1、單位開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目、單位開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額金額= =總成本費(fèi)用或總扣除項(xiàng)目金額總成本費(fèi)用或總扣除項(xiàng)目金額開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)品總建筑面積總建筑面積 2 2、已售開發(fā)產(chǎn)品成

11、本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目、已售開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額金額= =單位開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金單位開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額額已銷售開發(fā)產(chǎn)品建筑面積已銷售開發(fā)產(chǎn)品建筑面積開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)五、實(shí)際運(yùn)用五、實(shí)際運(yùn)用1 1、單位開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額、單位開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額= =總成本費(fèi)用或總扣除項(xiàng)目金額總成本費(fèi)用或總扣除項(xiàng)目金額開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品總總可售建筑面積可售建筑面積2 2、已售開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額、已售開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額= =單位開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額單位開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額已已銷售開發(fā)產(chǎn)品建筑面積銷售開發(fā)產(chǎn)

12、品建筑面積開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)六、六、“可售面積可售面積”的把握的把握1 1、狹義的可售面積、狹義的可售面積=預(yù)售許可證標(biāo)注的“可售面積”2 2、廣義的可售面積、廣義的可售面積= =總建筑面積總建筑面積產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的建筑面積 無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的建筑面積3 3、土地增值稅清算過程中扣除項(xiàng)目的承擔(dān)者應(yīng)為廣義承擔(dān)者應(yīng)為廣義的可售面積的可售面積。該面積包含雖不得對外銷售（無法辦證），但歸開發(fā)商所擁有或控制（有限或不完整權(quán)利）的建筑面積。因其總產(chǎn)權(quán)登記在開發(fā)商名下，稅務(wù)處理上相當(dāng)于固定資產(chǎn)待遇，必須保留扣除項(xiàng)目金額開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)品的審

13、核要點(diǎn)七、七、總建筑面積總建筑面積的數(shù)據(jù)來源的數(shù)據(jù)來源總產(chǎn)權(quán)登記總產(chǎn)權(quán)登記面積或?qū)崪y面積面積或?qū)崪y面積八、八、“不可售面積不可售面積”的確定的確定實(shí)際移交實(shí)際移交九、移交的處理九、移交的處理十、十、切忌直接使用狹義的切忌直接使用狹義的可售面積可售面積審核開發(fā)審核開發(fā)產(chǎn)品建成情況產(chǎn)品建成情況竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收建筑面積建筑面積扣除項(xiàng)目金扣除項(xiàng)目金額的承擔(dān)者額的承擔(dān)者不承擔(dān)扣除項(xiàng)不承擔(dān)扣除項(xiàng)目金額的建筑目金額的建筑面積面積預(yù)售許可證預(yù)售許可證確認(rèn)的可售面積確認(rèn)的可售面積雖未經(jīng)銷售許可但雖未經(jīng)銷售許可但歸開發(fā)商擁有或控歸開發(fā)商擁有或控制的建筑面積制的建筑面積建成后產(chǎn)權(quán)歸建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有全體業(yè)主所

14、有的建筑面積的建筑面積 建成后無償移交建成后無償移交給政府等部門的給政府等部門的建筑面積建筑面積 【案例案例2 2】一、納稅人自報(bào)轉(zhuǎn)讓情況一、納稅人自報(bào)轉(zhuǎn)讓情況二、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核轉(zhuǎn)讓情況二、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核轉(zhuǎn)讓情況 查閱查閱預(yù)售許可證預(yù)售許可證得知，得知，* * *花園地下車位并不在預(yù)售花園地下車位并不在預(yù)售許可之列。許可之列。* * *花園地下車位使用權(quán)買賣合同花園地下車位使用權(quán)買賣合同明確規(guī)定明確規(guī)定* * *花園地下車庫（位）的所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)）歸花園地下車庫（位）的所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)）歸* * *房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司所有有限公司所有 二、轉(zhuǎn)讓收入的審核二、轉(zhuǎn)讓收入的審核銷售情況銷售情況

15、非普通住宅非普通住宅非住宅（網(wǎng)點(diǎn)）非住宅（網(wǎng)點(diǎn)）車庫車庫合計(jì)合計(jì)收入收入412,463,386.00412,463,386.00150,579,820.00150,579,820.0039,380,000.0039,380,000.00602,423,206.00602,423,206.00面積面積74,022.7974,022.7920,103.2920,103.2910,236.1710,236.17104,362.25104,362.25銷售情況銷售情況非普通住宅非普通住宅非住宅（網(wǎng)點(diǎn)）非住宅（網(wǎng)點(diǎn)）合計(jì)合計(jì)收入收入412,463,386.00412,463,386.00150,579,

16、820.00150,579,820.00563,043,206.00563,043,206.00面積面積74,022.7974,022.7920,103.2920,103.2994,126.0894,126.08銷售比率銷售比率0.6060217230.6060217230.1645848590.1645848590.7706065820.770606582【案例案例2 2】三、納稅人土地增值稅清算申報(bào)情況三、納稅人土地增值稅清算申報(bào)情況 應(yīng)征應(yīng)征4 4，449449，926.61926.61元（稅負(fù)元（稅負(fù)0.74%0.74%） 已征已征7 7，010010，861.05861.05元，元，

17、 應(yīng)應(yīng)退退2 2，560560，934.44934.44元。元。四、稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算審核結(jié)果四、稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算審核結(jié)果 應(yīng)征應(yīng)征14,699,015.8314,699,015.83元（稅負(fù)元（稅負(fù)2.61%2.61% ），）， 已征已征7 7，010010，861.05861.05元，元， 應(yīng)應(yīng)補(bǔ)補(bǔ)7,688,154.787,688,154.78元。元。五、前后相差五、前后相差10,249,089.2210,249,089.22元元二、轉(zhuǎn)讓收入的審核二、轉(zhuǎn)讓收入的審核【案例案例2 2】分析分析1 1、無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的地下車庫（位），使用權(quán)轉(zhuǎn)、無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的地下車庫（位），使

18、用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格較低，車庫（位）作為收入并入計(jì)算土地增讓價(jià)格較低，車庫（位）作為收入并入計(jì)算土地增值稅，勢必拉高扣除項(xiàng)目金額，降低增值空間和增值稅，勢必拉高扣除項(xiàng)目金額，降低增值空間和增值水平，導(dǎo)致低稅負(fù)。值水平，導(dǎo)致低稅負(fù)。2 2、由于無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的地下車庫（位）計(jì)入銷、由于無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的地下車庫（位）計(jì)入銷售面積，無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的地下車庫（位），使售面積，無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的地下車庫（位），使得銷售率從得銷售率從77.06%77.06%人為地抬高到人為地抬高到90.81%90.81%，多計(jì)扣除，多計(jì)扣除項(xiàng)目金額項(xiàng)目金額13.75%13.75%。 二、轉(zhuǎn)讓收入的審核二、轉(zhuǎn)讓收入的審核項(xiàng)目

19、項(xiàng)目非普通住宅非普通住宅網(wǎng)點(diǎn)網(wǎng)點(diǎn)車庫（位）車庫（位）銷售均價(jià)銷售均價(jià)5,572.115,572.117,490.317,490.313,847.143,847.14車庫（位）均價(jià)比車庫（位）均價(jià)比69.04%69.04%51.36%51.36%【案例案例2 2】分析分析3 3、納稅人將取得的行政管理部門禁止出售（不予辦理轉(zhuǎn)移、納稅人將取得的行政管理部門禁止出售（不予辦理轉(zhuǎn)移確權(quán)）的地下車庫、地下車位、地下倉庫的非轉(zhuǎn)讓收入納入確權(quán)）的地下車庫、地下車位、地下倉庫的非轉(zhuǎn)讓收入納入土地增值稅征稅范圍。違反了土地增值稅征稅范圍。違反了中華人民共和國土地增值稅中華人民共和國土地增值稅暫行條例暫行條例第二

20、條關(guān)于第二條關(guān)于“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人稅義務(wù)人”和和國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)（國稅發(fā)20062006187187號）第號）第三條第二款關(guān)于三條第二款關(guān)于“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地

21、增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用成本和費(fèi)用”的規(guī)定。的規(guī)定。二、轉(zhuǎn)讓收入的審核二、轉(zhuǎn)讓收入的審核二、轉(zhuǎn)讓收入的審核二、轉(zhuǎn)讓收入的審核【案例案例3 3】 * * * *項(xiàng)目中，銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)項(xiàng)目中，銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)* * * *投資管理公司投資管理公司328328個車位，銷售均價(jià)個車位，銷售均價(jià)2020萬元萬元/ /個，每平方米銷售價(jià)個，每平方米銷售價(jià)格低于成本格低于成本50%50%，且遠(yuǎn)低于而同一時(shí)期銷售給其他，且遠(yuǎn)低于而同一時(shí)期銷售給其他單位單位8080萬元萬元/ /個的銷售價(jià)格。應(yīng)調(diào)增收入個的銷售價(jià)格。應(yīng)調(diào)增收入1956

22、019560萬元。萬元。【案例案例3 3】分析分析（一）誰主張誰舉證（一）誰主張誰舉證-操作性操作性（二）重點(diǎn)關(guān)注：（二）重點(diǎn)關(guān)注： 1 1、關(guān)聯(lián)關(guān)系、關(guān)聯(lián)關(guān)系 2 2、偏低幅度、偏低幅度 3 3、大量交易、大量交易二、轉(zhuǎn)讓收入的審核二、轉(zhuǎn)讓收入的審核【案例案例4 4】 *項(xiàng)目中，以每一樓棟的戶均建筑面積和平均每平方米售價(jià)判定該樓棟內(nèi)所有的房產(chǎn)類型，因A2-10號樓、A2-4號樓兩指標(biāo)同時(shí)滿足標(biāo)準(zhǔn)，就將該兩棟樓337戶套、44808.44平方米、449,794,566元確定為轉(zhuǎn)讓普通住宅，其他樓棟或戶均建筑面積或平均每平方米售價(jià)不滿足標(biāo)準(zhǔn)，全部判定為轉(zhuǎn)讓其他商品房。 抽查銷售明細(xì)表發(fā)現(xiàn)，A2-

23、10號樓、A2-4號樓個別樓房的單套建筑面積超過140平方米，卻被判定為普通住宅；也發(fā)現(xiàn)其他樓棟的許多樓房同時(shí)滿足普通住房標(biāo)準(zhǔn)，卻被判定為非普通住房。 審核取得轉(zhuǎn)讓收入金額審核取得轉(zhuǎn)讓收入金額確認(rèn)轉(zhuǎn)讓行為確認(rèn)轉(zhuǎn)讓行為確認(rèn)轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品種類確認(rèn)轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品種類確認(rèn)各種類轉(zhuǎn)讓確認(rèn)各種類轉(zhuǎn)讓面積面積確認(rèn)各種類轉(zhuǎn)讓確認(rèn)各種類轉(zhuǎn)讓金額金額 先判定住宅與非先判定住宅與非住宅，再將其中的住宅，再將其中的住宅細(xì)分為標(biāo)準(zhǔn)住住宅細(xì)分為標(biāo)準(zhǔn)住宅與非標(biāo)準(zhǔn)住宅宅與非標(biāo)準(zhǔn)住宅視同銷售的視同銷售的情形、時(shí)點(diǎn)情形、時(shí)點(diǎn)分期收款的按全部價(jià)款分期收款的按全部價(jià)款確認(rèn)；視同銷售的按核確認(rèn)；視同銷售的按核定金額確認(rèn)。定金額確認(rèn)。正常銷

24、售按合同正常銷售按合同或?qū)崪y確認(rèn)；視或?qū)崪y確認(rèn)；視同銷售按權(quán)屬證同銷售按權(quán)屬證書確認(rèn)書確認(rèn)。價(jià)格明顯偏低的關(guān)價(jià)格明顯偏低的關(guān)聯(lián)交易應(yīng)予調(diào)整聯(lián)交易應(yīng)予調(diào)整收入構(gòu)成收入構(gòu)成轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。收入、實(shí)物收入和其他收入。 條例條例第五條第五條1 1、貨幣收入、貨幣收入納稅人轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等。其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價(jià)款；2 2、實(shí)物收入、實(shí)物收入納稅人轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)而取得的各種實(shí)物形

25、態(tài)的收入如鋼材、水泥等建材、房屋、土地等不動產(chǎn)等。3 3、其他收入、其他收入納稅人轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)而取得的無形資產(chǎn)收入或其他具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)，專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。收入總額收入總額1 1、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函稅函20102202010220號）第一條：號）第一條：土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前

26、已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。2 2、財(cái)稅、財(cái)稅199548199548號第六條第一款號第六條第一款: :對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額國稅發(fā)國稅發(fā)20062006187187號第三條第一款號第三條第一款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同

27、銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（拆遷安置房）（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。 【案例5】 某房地產(chǎn)企業(yè)某房地產(chǎn)企業(yè)20082008年初以年初以1010，000000萬元的價(jià)格（含契稅）萬元的價(jià)格（含契稅）取得取得3030，000000平方米的土地使用權(quán)；平方米的土地使用權(quán)； 20092009年開始并完成整年開始并完成整幅土地的幅土地的“三通一平三通一平”，發(fā)生開發(fā)成本，發(fā)生開發(fā)成本500500萬元；萬元； 20102010年年獲得工業(yè)廠房項(xiàng)目立項(xiàng)，規(guī)劃許可用地面積獲得工業(yè)

28、廠房項(xiàng)目立項(xiàng)，規(guī)劃許可用地面積1500015000平方米，工平方米，工業(yè)廠房后續(xù)投入開發(fā)成本業(yè)廠房后續(xù)投入開發(fā)成本10001000萬元。無法取得金融機(jī)構(gòu)貸款萬元。無法取得金融機(jī)構(gòu)貸款憑證。憑證。 該企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況如下：該企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況如下： （一）（一）20082008年年1212月月3131日轉(zhuǎn)讓土地日轉(zhuǎn)讓土地50005000平方米，轉(zhuǎn)讓收入平方米，轉(zhuǎn)讓收入20002000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅費(fèi)萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅費(fèi)112112萬元；萬元； （二）（二）20092009年年1212月月3131日轉(zhuǎn)讓土地日轉(zhuǎn)讓土地1000010000平方米，轉(zhuǎn)讓收入平方米，轉(zhuǎn)讓收入50005000萬元，繳納流

29、轉(zhuǎn)稅費(fèi)萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅費(fèi)280280萬元；萬元； （三）（三）20102010年年1212月月3131日整體轉(zhuǎn)讓工業(yè)廠房在建項(xiàng)目，轉(zhuǎn)日整體轉(zhuǎn)讓工業(yè)廠房在建項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓收入讓收入90009000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅費(fèi)萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅費(fèi)504504萬元。萬元。三、土增稅征稅類型三、土增稅征稅類型 【案例5】納稅人土增稅申報(bào)情況納稅人土增稅申報(bào)情況項(xiàng)目項(xiàng)目金額金額一、轉(zhuǎn)讓收入一、轉(zhuǎn)讓收入1600016000二、扣除項(xiàng)目金額二、扣除項(xiàng)目金額1584615846（一）地價(jià)款（一）地價(jià)款1000010000（二）開發(fā)成本（二）開發(fā)成本15001500（三）開發(fā)費(fèi)用（三）開發(fā)費(fèi)用11501150（四）轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)（四

30、）轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)896896（五）加計(jì)扣除（五）加計(jì)扣除23002300三、增值額三、增值額154154四、增值率四、增值率0.97%0.97%五、應(yīng)征稅款五、應(yīng)征稅款46.246.2【案例6】稅務(wù)機(jī)關(guān)土增稅審核情況稅務(wù)機(jī)關(guān)土增稅審核情況項(xiàng)目項(xiàng)目生地生地熟地熟地在建項(xiàng)目在建項(xiàng)目合計(jì)合計(jì)一、轉(zhuǎn)讓收入一、轉(zhuǎn)讓收入2000200050005000900090001600016000二、扣除項(xiàng)目金額二、扣除項(xiàng)目金額1778.671778.673853.343853.348694869414306.0114306.01（一）地價(jià)款（一）地價(jià)款1666.671666.673333.343333.34500050

31、001000010000（二）開發(fā)成本（二）開發(fā)成本0 02002001300130015001500（三）開發(fā)費(fèi)用（三）開發(fā)費(fèi)用0 00 0630630630630（四）轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)（四）轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)112112280280504504896896（五）加計(jì)扣除（五）加計(jì)扣除0 040401260126012801280三、增值額三、增值額221.33221.331146.661146.663063061693.991693.99四、增值率四、增值率12.44%12.44%29.75%29.75%3.52%3.52% 五、應(yīng)征稅款五、應(yīng)征稅款66.39966.399343.998343.99891.

32、891.8502.197502.197土地增值稅的計(jì)征類型土地增值稅的計(jì)征類型（扣除項(xiàng)目組成）（扣除項(xiàng)目組成）一、轉(zhuǎn)讓土地一、轉(zhuǎn)讓土地 （一）轉(zhuǎn)讓生地：地價(jià)（一）轉(zhuǎn)讓生地：地價(jià)+ +規(guī)費(fèi)規(guī)費(fèi)+ +稅費(fèi)稅費(fèi) （二）轉(zhuǎn)讓熟地：地價(jià)（二）轉(zhuǎn)讓熟地：地價(jià)+ +規(guī)費(fèi)規(guī)費(fèi)+ +開發(fā)成本開發(fā)成本（1+20%1+20%）+ +稅費(fèi)稅費(fèi)二、轉(zhuǎn)讓存量房二、轉(zhuǎn)讓存量房 （一）按評估價(jià)：實(shí)際支付的地價(jià)（一）按評估價(jià)：實(shí)際支付的地價(jià)+ +規(guī)費(fèi)規(guī)費(fèi)+ +重置成本價(jià)重置成本價(jià)成新成新 度折扣率度折扣率 + +稅費(fèi)稅費(fèi) （二）按發(fā)票額：發(fā)票額（二）按發(fā)票額：發(fā)票額（1+1+持有年度持有年度 5% 5%） + +稅費(fèi)稅費(fèi)三、轉(zhuǎn)

33、讓增量房：地價(jià)三、轉(zhuǎn)讓增量房：地價(jià)+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用+ +轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)+ +加計(jì)扣除加計(jì)扣除 （一）預(yù)征：分類預(yù)征（一）預(yù)征：分類預(yù)征 （二）清算（二）清算 1 1、查實(shí)征收、查實(shí)征收 2 2、核定征收、核定征收 （1 1）大核定：按收入額定率征收）大核定：按收入額定率征收 （2 2）小核定：核定收入、核定扣除項(xiàng)目金額）小核定：核定收入、核定扣除項(xiàng)目金額扣除扣除原則原則真實(shí)性真實(shí)性合法性合法性實(shí)際實(shí)際支付支付準(zhǔn)確性準(zhǔn)確性相關(guān)性相關(guān)性配比性配比性成本費(fèi)用應(yīng)成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在當(dāng)準(zhǔn)確地在各列舉扣除各列舉扣除項(xiàng)目中分別項(xiàng)目中分別歸集，不得歸集，不得混淆?；煜?。同時(shí)滿足以

34、下兩條件：同時(shí)滿足以下兩條件：1 1、款項(xiàng)已經(jīng)實(shí)際支付、款項(xiàng)已經(jīng)實(shí)際支付2 2、取得合法有效憑證、取得合法有效憑證三次分配：本項(xiàng)目各三次分配：本項(xiàng)目各開發(fā)產(chǎn)品扣除項(xiàng)在已開發(fā)產(chǎn)品扣除項(xiàng)在已售和未售間進(jìn)行分配售和未售間進(jìn)行分配一次分一次分配：共配：共同扣除同扣除項(xiàng)在多項(xiàng)在多個項(xiàng)目個項(xiàng)目間進(jìn)行間進(jìn)行分配分配所歸集的各項(xiàng)成所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是本和費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生真實(shí)發(fā)生的。的。二次分配：本項(xiàng)目二次分配：本項(xiàng)目扣除項(xiàng)扣除項(xiàng)在在各各開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品間（普通、非普間（普通、非普通、非住宅）進(jìn)行分配通、非住宅）進(jìn)行分配前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、勘察、項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究等支出可

35、行性研究等支出 水文、地質(zhì)、測繪等支出水文、地質(zhì)、測繪等支出 “三通一平三通一平”等支出等支出 多項(xiàng)目受益應(yīng)按各多項(xiàng)目受益應(yīng)按各用地面積或各建筑用地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配面積（規(guī)劃）分配建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同管理合同管理怵目驚心的怵目驚心的“設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)”、“咨詢費(fèi)咨詢費(fèi)”規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 一般發(fā)生在立項(xiàng)開工前一般發(fā)生在立項(xiàng)開工前應(yīng)嚴(yán)格對號入座，防止應(yīng)嚴(yán)格對號入座，防止“管理費(fèi)用管理費(fèi)用”擠列本項(xiàng)擠列本項(xiàng)目目【案例案例6 6】1 1、支付韓國、支付韓國* * *公司公司“設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)”1 1，031.32031.32萬元；萬元；2 2、支付英屬維而京

36、群島注冊的、支付英屬維而京群島注冊的* * *（顧問）有限公司（顧問）有限公司“建筑設(shè)計(jì)顧問服務(wù)費(fèi)建筑設(shè)計(jì)顧問服務(wù)費(fèi)”3 3，189.36189.36萬元；萬元； （一）前期工程費(fèi)（一）前期工程費(fèi)建安建安工程費(fèi)工程費(fèi) 出包出包方式方式自營自營方式方式 建安工建安工 程是否程是否 真實(shí)發(fā)真實(shí)發(fā) 生生工程造工程造價(jià)是否價(jià)是否異常異常有無施有無施工資質(zhì)工資質(zhì)和隊(duì)伍和隊(duì)伍 建安工建安工 程是否程是否 真實(shí)發(fā)真實(shí)發(fā) 生生 甲供材甲供材 料是否料是否 重復(fù)扣重復(fù)扣 除除 人工等人工等 各項(xiàng)費(fèi)各項(xiàng)費(fèi) 用是否用是否 虛列虛列形式方面審核：款項(xiàng)必須形式方面審核：款項(xiàng)必須支付支付、憑證必須合法有效。、憑證必須合法

37、有效。對于對于“預(yù)提預(yù)提”、“暫估暫估”應(yīng)予剔除。應(yīng)予剔除。實(shí)質(zhì)方面實(shí)質(zhì)方面審核：審核：1、實(shí)地、實(shí)地查看；查看；2、與預(yù)、與預(yù)概算、施概算、施工、決算工、決算中介、審中介、審計(jì)等進(jìn)行計(jì)等進(jìn)行分析比對分析比對已開已開票未票未支付支付的質(zhì)的質(zhì)量保量保證金證金除外除外建安預(yù)警值建安預(yù)警值建筑安裝建筑安裝工程構(gòu)成工程構(gòu)成建安發(fā)票是否建安發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具稅務(wù)機(jī)關(guān)開具 建筑安裝工程內(nèi)容建筑安裝工程內(nèi)容 為新建、擴(kuò)建、改建建筑物及構(gòu)筑物所進(jìn)行的為新建、擴(kuò)建、改建建筑物及構(gòu)筑物所進(jìn)行的施工工作而完成的工程實(shí)體叫建筑安裝工程。在工施工工作而完成的工程實(shí)體叫建筑安裝工程。在工程項(xiàng)目里

38、是以各個單位工程單體出現(xiàn)，按照程項(xiàng)目里是以各個單位工程單體出現(xiàn)，按照GB50300-2001GB50300-2001統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，每個單位工程由地基與基統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，每個單位工程由地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、建筑屋面礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、建筑屋面 、建筑電氣、建筑電氣、通風(fēng)與空調(diào)、智能建筑、電梯等九個分部組成。通風(fēng)與空調(diào)、智能建筑、電梯等九個分部組成。 監(jiān)理費(fèi)、代墊水電費(fèi)、勞務(wù)派遣費(fèi)、家具電器監(jiān)理費(fèi)、代墊水電費(fèi)、勞務(wù)派遣費(fèi)、家具電器購置費(fèi)不屬于建筑安裝工程費(fèi)購置費(fèi)不屬于建筑安裝工程費(fèi)【案例案例7 7】 * * * *項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地227227，753.77753.77平方米平方

39、米 ，綠地率綠地率30%30%，綠化支出高達(dá)，綠化支出高達(dá)494494，550550，812.52812.52元，元，平均每平方米綠地費(fèi)用平均每平方米綠地費(fèi)用7 7，238.09238.09元。該公司同期元。該公司同期在相鄰周邊開發(fā)建設(shè)在相鄰周邊開發(fā)建設(shè)800800畝主題公園，存在嚴(yán)重畝主題公園，存在嚴(yán)重“串戶串戶”問題。問題?！景咐咐? 8】 * * *公司與公司與* * *園林綠化工程有限公司簽訂園林園林綠化工程有限公司簽訂園林建筑工程施工合同，承包形式為包工包料，工程建筑工程施工合同，承包形式為包工包料，工程結(jié)算書合計(jì)為結(jié)算書合計(jì)為3,810,214.483,810,214.48元，取

40、得的憑證為元，取得的憑證為商業(yè)企業(yè)專用發(fā)票商業(yè)企業(yè)專用發(fā)票填寫內(nèi)容為填寫內(nèi)容為“綠化工程綠化工程款款”。 （三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)開發(fā)小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)公共配套公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。設(shè)施發(fā)生的支出。 形式方面審核：款項(xiàng)必形式方面審核：款項(xiàng)必須支付、憑證必須合法須支付、憑證必須合法有效。對于有效。對于“預(yù)提預(yù)提”、“暫估暫估”應(yīng)予剔除。應(yīng)予剔除。

41、限定于小區(qū)限定于小區(qū)內(nèi)且為工程內(nèi)且為工程支出，不含支出，不含各類管理費(fèi)各類管理費(fèi)用用多項(xiàng)目受益應(yīng)按各用多項(xiàng)目受益應(yīng)按各用地面積或各建筑面積地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配（規(guī)劃）分配【案例案例9 9】 某項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)某項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)2323，000000萬元，占開萬元，占開發(fā)成本近發(fā)成本近30%30%，經(jīng)審核，系代為政府建設(shè)位于其，經(jīng)審核，系代為政府建設(shè)位于其他地塊的接待中心的建造費(fèi)用，不屬于本項(xiàng)目的他地塊的接待中心的建造費(fèi)用，不屬于本項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)，不得扣除。公共配套設(shè)施費(fèi)，不得扣除。 公告的規(guī)定公告的規(guī)定（四）公共配套費(fèi)（四）公共配套費(fèi)【案例案例1010】某項(xiàng)目自報(bào)開發(fā)間接費(fèi)用某項(xiàng)目自報(bào)開