10月25日城市群研究報告——蕪湖、合肥、馬鞍山、徐州、常州

1、城市群研究報告城市群研究報告蕪湖、合肥、馬鞍山、徐州、常州蕪湖、合肥、馬鞍山、徐州、常州 祝助強(qiáng)、姚旻辰一、城市群介紹一、城市群介紹1.1 1.1 城市區(qū)位城市區(qū)位1.2 1.2 城市定位城市定位1.3 1.3 行政區(qū)劃行政區(qū)劃1.4 1.4 氣候狀況氣候狀況1.5 1.5 人文背景人文背景馬鞍山：位于安徽省東部、長江下游南岸，是南京都市圈核心層城市，長三角城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)會成員城市；徐州市：地處南北方過渡地帶，是蘇北最大城市，江蘇省重點規(guī)劃建設(shè)的三大都市圈核心城市和四個特大城市之一；常州市：位于江蘇省南部，長江三角洲中心地帶，北攜長江，南銜太湖，與上海、南京等距相望。城市區(qū)位徐州市徐州市合肥市合

2、肥市蕪湖市蕪湖市馬鞍山馬鞍山常州市常州市蕪湖市：位于安徽省東南部、長江下游南岸，南倚皖南山系，北望江淮平原，是國務(wù)院批準(zhǔn)的沿江重點開放城市；合肥市：位于安徽中部，長江淮河之間，通過南淝河通江達(dá)海，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的區(qū)位優(yōu)勢；城市定位城市城市城市定位城市定位政治政治經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)文化文化居住居住馬鞍山馬鞍山全國文明城市現(xiàn)代加工制造業(yè)基地詩城，濱江山水園林旅游城市中國人居環(huán)境范例獎蕪湖蕪湖安徽次政治中心皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)皖江明珠，創(chuàng)新之城濱江山水園林城市合肥合肥安徽省會國家級皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)中國淡水龍蝦之都中國人居環(huán)境獎獲得城市徐州徐州江蘇省三大都市圈核心城市蘇北最

3、大的城市中國工程機(jī)械之都中國歷史文化名城常州常州中國城市綜合實力50強(qiáng)新興工業(yè)城市歷史的文化古城中國人居環(huán)境范例行政區(qū)劃城市城市行政區(qū)劃行政區(qū)劃總面積總面積k k總?cè)丝诳側(cè)丝谌f人萬人馬鞍馬鞍山山金家莊區(qū)金家莊區(qū)（k k 萬）萬）花山區(qū)花山區(qū)（k k 萬）萬）雨山區(qū)雨山區(qū)（k k 萬）萬）當(dāng)涂縣當(dāng)涂縣（k k 萬）萬）含山縣含山縣（k k 萬萬和縣和縣（k k 萬）萬）404224753111192317325 1346 67 1047 45 1196 75蕪湖蕪湖鏡湖區(qū)鏡湖區(qū)弋江區(qū)弋江區(qū)鳩江區(qū)鳩江區(qū)三山區(qū)三山區(qū)蕪湖縣蕪湖縣繁昌縣繁昌縣南陵縣南陵縣無為縣無為縣598838458482322315

4、4193201966729604321263542433141合肥合肥廬陽區(qū)廬陽區(qū)瑤海區(qū)瑤海區(qū)蜀山區(qū)蜀山區(qū)包河區(qū)包河區(qū)肥東縣肥東縣肥西縣肥西縣長豐縣長豐縣巢湖市巢湖市114097081396114390247 102 34082 2276 111 2061 89193879208287徐州徐州云龍區(qū)云龍區(qū)鼓樓區(qū)鼓樓區(qū)賈汪區(qū)賈汪區(qū)泉山區(qū)泉山區(qū)銅山區(qū)銅山區(qū)邳州市邳州市新沂市新沂市睢寧縣睢寧縣沛沛 縣縣豐豐 縣縣112589411183021238690436243 1954 114 2088 145 1616921767 104 1349 114 145096常州常州武進(jìn)區(qū)武進(jìn)區(qū) 天寧區(qū)天寧區(qū) 鐘

5、樓區(qū)鐘樓區(qū)新北區(qū)新北區(qū) 戚墅堰區(qū)戚墅堰區(qū)金壇市金壇市溧陽市溧陽市43854591247 102673871374394531897655153578馬鞍山、蕪湖、合肥屬于亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候；徐州屬于暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候；常州屬于北亞熱帶海洋氣候。氣候狀況人文背景城市城市歷史歷史當(dāng)?shù)靥厣?dāng)?shù)靥厣厣?jié)日特色節(jié)日旅游資源旅游資源馬鞍山馬鞍山 楚漢戰(zhàn)爭時，楚霸王項羽在垓下全軍覆沒，敗退至和縣烏江，自刎而亡。烏騅馬思念主人，長嘶不已，翻滾自戕，馬鞍落地化為一山，馬鞍山因此而得名。東華綠松石、洪濱絲畫、采石茶干、黃池醬菜 、當(dāng)涂河蟹 每年的金秋十月，這里都會舉辦中國國際吟詩節(jié)和中國詩歌節(jié)。 翠螺山麓的采

6、石磯，為“長江三大名磯”之首； 太白樓與黃鶴樓、岳陽樓、滕王閣齊名，并稱長江“三樓一閣”； “詩仙”李白長眠在當(dāng)涂青山腳下，成為歷代文人墨客仰慕之地。 蕪湖蕪湖 春秋時設(shè)邑，因鳩鳥繁多而得名“鳩茲”，公元109年漢武帝劉徹以“地卑蓄水，而生蕪藻”因名蕪湖。蕪湖鐵畫鍛造技藝，鐵畫、三刀三畫、傻子瓜子 浴佛節(jié)蕪湖馬仁奇峰蕪湖方特夢幻王國蕪湖丫山花海石林風(fēng)景區(qū)合肥合肥 古稱廬州，又名廬陽，素以“三國舊地、包拯故里、淮軍搖籃”聞名于世。合肥廬劇包公故里發(fā)繡竹簧雕刻媳婦節(jié) 龍頭節(jié) 桴槎山、豐樂生態(tài)園、紫蓬山、舜耕山國家森林公園、巢湖、圓通山、四頂山、周公山、大蜀山、雙鳳湖旅游度假區(qū)、三國遺址公園、包公園

7、、包氏宗祠、袁術(shù)古堆墓徐州徐州 自古是兵家必爭之地，素 有“五省通衢”之稱，古稱彭城，有著4000多年的悠久歷史。曲藝之鄉(xiāng)、易牙五味雞、符離集燒雞、霸王別姬、鴛鴦雞、蔥燒孤雁、樂天鴨子、紀(jì)妃伴龍顏文化國際旅游節(jié) ，每年的10月在徐州舉行彭祖故里、徐國遺跡、楚風(fēng)漢韻、亭臺樓閣常州常州 一座有著2500多年文字記載歷史的文化古城，素有“三吳重鎮(zhèn)、八邑名都”之稱，別稱“龍城”。常州小熱昏、常州人杰地靈，人文薈萃， “常州今文經(jīng)學(xué)派”、“陽湖文派”、“常州詞派”、“常州畫派”和“孟河醫(yī)派”飲譽全國中華恐龍園、環(huán)球動漫嬉戲谷、中華孝道園天寧寺、天目湖二、宏觀經(jīng)濟(jì)分析二、宏觀經(jīng)濟(jì)分析1.1 1.1 經(jīng)濟(jì)總

8、量經(jīng)濟(jì)總量1.2 1.2 產(chǎn)業(yè)格局產(chǎn)業(yè)格局1.3 1.3 固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資1.4 1.4 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資1.5 1.5 人均收入人均收入1.6 1.6 人口規(guī)模人口規(guī)模作為標(biāo)桿城市的常州，GDP總量最高，增幅最小；合肥GDP總量及增幅都較高，徐州GDP總量較高，蕪湖和馬鞍山經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低。從GDP總量看，常州GDP值最高，其次為徐州、合肥，蕪湖、馬鞍山 最低。從GDP增速看，各城市增幅始終保持在10%以上，且高于全國GDP增幅，但增幅的變化趨勢保持一致，08年受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響較大，增幅開始下降，增幅放緩較為明顯，但10年增幅有所回升。從2005-2010年，合肥GDP增幅較穩(wěn)

9、定，保持著17%左右；蕪湖增長最快，五年間由13%增長到18.2%，2010年增長速度超過合肥；馬鞍山、徐州每年經(jīng)濟(jì)增幅的波動較大；常州自08年以來增長幅度有所減緩，10年增幅為五個城市中最低。經(jīng)濟(jì)總量數(shù)據(jù)來源：各城市的國民經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報馬鞍山與合肥的人均GDP僅次于常州，蕪湖、徐州次之；地均GDP徐州、合肥僅次于常州，馬鞍山、蕪湖較低經(jīng)濟(jì)總量數(shù)據(jù)來源：各城市的國民經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報2010年常州人均GDP最高；馬鞍山經(jīng)濟(jì)總量最低，但由于人口密度小，其人均GDP值僅次于常州，位于第二位；其次為合肥、蕪湖；徐州人均GDP值最低。2010年常州地均GDP為6788元/平方公里，

10、遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他四個城市，位于第二位的徐州為2547元/平方公里，其次依次為合肥、馬鞍山和蕪湖。馬鞍山、蕪湖經(jīng)濟(jì)構(gòu)成中以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，合肥、常州的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較合理常州第一產(chǎn)業(yè)占比最小，其次為蕪湖，徐州的占比最大；馬鞍山、蕪湖經(jīng)濟(jì)構(gòu)成中以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，2010年第二產(chǎn)業(yè)比重高達(dá)65.5%，徐州第二產(chǎn)業(yè)比重最小，第一產(chǎn)業(yè)比重最大；合肥第三產(chǎn)業(yè)比重較大，其次為常會走、徐州，蕪湖、馬鞍山最低。產(chǎn)業(yè)格局?jǐn)?shù)據(jù)來源：各城市的國民經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報從絕對值看，2010年合肥固定資產(chǎn)投資值最高，其次為常州、徐州，蕪湖、馬鞍山最弱。從增長率來看，2005-2010年五年間，合肥、蕪湖的固定資產(chǎn)投資增長迅速，

11、均達(dá)到90%以上；其次為馬鞍山、徐州，常州增長趨勢較緩慢。合肥、蕪湖的經(jīng)濟(jì)有過熱跡象，固定資產(chǎn)投資占GDP的比重均超過100%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要依靠投資帶動，馬鞍山占比高達(dá)91.29%，徐州、常州略高于2010年全國投資占比69.89%。而據(jù)國際經(jīng)驗，全社會固定資產(chǎn)投資占GDP的比重應(yīng)該控制在38%左右，否則便易引發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱。近幾年，合肥、蕪湖的固定資產(chǎn)投資增速較快，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要依靠投資帶動，徐州、常州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較持續(xù)、馬鞍山次之。固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：各城市的國民經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報從絕對值看，2010年合肥房地產(chǎn)投資值最高，其次為常州、蕪湖，徐州、馬鞍山最弱。從增長率來看，2005-2

12、010年五年間，蕪湖的房地產(chǎn)投資增長迅速，年增長率達(dá)到100%以上；其次為徐州、合肥、常州，馬鞍山增長趨勢較緩慢。房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額比重合肥最高，其次為蕪湖、常州，馬鞍山、徐州再次之。近幾年合肥房地產(chǎn)投資力度較大，且占固定資產(chǎn)投資比重較高，其次為常州、蕪湖，徐州、馬鞍山房地產(chǎn)市場處在初級階段，蕪湖的房地產(chǎn)投資呈快速增長趨勢。房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：各城市的國民經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報從絕對值來看，2010年常州城鎮(zhèn)居民可支配收入最高，其次為馬鞍山，合肥、蕪湖次之，徐州最低，遠(yuǎn)低于常州；2005-2010年合肥城鎮(zhèn)人均可支配收入穩(wěn)步提升，年均增長率19.34%，其次為蕪湖、馬鞍山、常州，

13、徐州年均增長較緩慢。常州、馬鞍山人均收入20000元以上，每年保持16%以上的速度增加；合肥、蕪湖人均收入約19000元，但增幅較大，徐州絕對值和增幅都最低。人均收入數(shù)據(jù)來源：各城市的國民經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報從絕對值來看，2010年徐州常住人口規(guī)模接近千萬，其次為合肥、常州，常住人口500萬左右，蕪湖約200萬、馬鞍山人口規(guī)模最小，140萬左右；常州對外吸聚力最強(qiáng)，27.27%，與北京吸聚力相當(dāng)，其次為合肥，馬鞍山次之，蕪湖、徐州該值為負(fù)，為人口外流型城市。2010年徐州、馬鞍山戶均規(guī)模超過3人/戶，戶均規(guī)模較高，對改善性住房需求較強(qiáng)烈；蕪湖、合肥戶均規(guī)模人/戶，常州戶均規(guī)模人/戶，都是

14、以改善性需要為主。常州、合肥常住人口約500萬，對人口的吸聚力較強(qiáng)，以改善型需求為主；徐州人口規(guī)模近千萬，但對人口的吸聚力較差，對改善性住房需求較強(qiáng)烈；馬鞍山人口規(guī)模小，對人口吸聚力一般，蕪湖人口規(guī)模小，外流型城市。人口規(guī)模數(shù)據(jù)來源：各城市的國民經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報三、長三角城市圈規(guī)劃三、長三角城市圈規(guī)劃1.1 1.1 長三角經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展史長三角經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展史1.2 1.2 長三角經(jīng)濟(jì)圈概況長三角經(jīng)濟(jì)圈概況1.3 1.3 長三角規(guī)劃定位長三角規(guī)劃定位1.4 1.4 安徽皖江城市帶規(guī)劃安徽皖江城市帶規(guī)劃1.5 1.5 長三角城鐵規(guī)劃長三角城鐵規(guī)劃1.6 1.6 南京都市圈交通南京都市圈交通長三

15、角經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展史1、長三角經(jīng)濟(jì)圈最初由15個城市組成：上海市、杭州市、蘇州市、無錫市、常州市、鎮(zhèn)江市、南京市、揚州市、泰州市、南通市、寧波市、嘉興市、湖州市、紹興市、舟山市。2、2003年8月臺州市在的長江三角洲城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)會第四次會議上被接納為正式會員的。3、在首部“長江三角洲城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)會”城市入會規(guī)程（建議稿）中，除了現(xiàn)有16個長三角城市之外，江蘇鹽城市、浙江溫州市和金華市、安徽馬鞍山市、蕪湖市、滁州市、宣城市、巢湖市和銅陵市等9個地級以上城市都被包容在長三角城市群中。4、在2008年國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)長江三角洲地區(qū)改革開放和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的指導(dǎo)意見中，長江三角洲地區(qū)包括上海市、江蘇省和浙

16、江省“兩省一市”全境。5、2010年三月底合肥、鹽城、馬鞍山、金華、淮安、衢州等六個城市正式加盟長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈。6、 年月正式獲國務(wù)院批準(zhǔn)，規(guī)劃中的安徽皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)包括安徽省合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、池州、巢湖、滁州、宣城等市全境和六安的兩個縣（區(qū)）納入到泛長三角的區(qū)域中。長三角地區(qū)逐步由地理概念轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)圈概念。核心區(qū)包括16個城市，泛長三角地區(qū)包括上海市、江蘇省和浙江省“兩省一市”全境及安徽皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)9個城市。長三角地區(qū)核心區(qū)：范圍包括上海市、江蘇省和浙江省，區(qū)域面積21.07 萬平方公里。包括上海市和江蘇省的南京、蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江、揚州、泰

17、州、南通，浙江省的杭州、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山、臺州16 個城市。泛長三角地區(qū)：包括上海市、江蘇省和浙江省“兩省一市”全境及安徽合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、池州、巢湖、滁州、宣城等市全境和六安的兩個縣（區(qū)） 。長三角經(jīng)濟(jì)圈概況長三角地區(qū)核心區(qū)長三角核心區(qū)輻射區(qū)及泛長三角地區(qū)首次提出全球重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心定位。設(shè)定以上海為核心的“一核九帶”的空間格局。長三角規(guī)劃定位2010年5月實施的長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃，規(guī)劃期為20092015 年，展望到2020 年。長三角發(fā)展的戰(zhàn)略定位：亞太地區(qū)重要的國際門戶、全球重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)中心、具有較強(qiáng)國際競爭力的世界級城市群。空間格局“

18、一核九帶”：以上海為核心，沿滬寧和滬杭甬線、沿江、沿灣、沿海、沿寧湖杭線、沿湖、沿東隴海線、沿運河、沿溫麗金衢線為發(fā)展帶的空間格局。安徽皖江城市帶規(guī)劃l“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”是針對長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的示范型創(chuàng)新區(qū),將建成為長三角的農(nóng)產(chǎn)品、能源原材料、旅游休閑基地，以及中部地區(qū)最重要的現(xiàn)代裝備制造、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。l“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”包括合肥、馬鞍山、蕪湖、銅陵、安慶、巢湖、池州、宣城、滁州等九個城市。l構(gòu)筑以長江一線為軸， 包括蕪湖、馬鞍山，銅陵、安慶、池州5個沿江市，這是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主軸線，以合肥、蕪湖為雙核，滁州、宣城為兩翼的“一軸雙核兩翼”的發(fā)展格局。國家級“皖江

19、城市帶”戰(zhàn)略規(guī)劃將給合肥、蕪湖、馬鞍山帶來歷史性的發(fā)展機(jī)遇 產(chǎn)業(yè)承接：重點從振興裝備制造業(yè)，加快提升原材料產(chǎn)業(yè)，加速壯大輕紡產(chǎn)業(yè)，著力培育高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展與長三角聯(lián)系緊密的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等方面提出了產(chǎn)業(yè)承接發(fā)展的重點。規(guī)劃2020年，泛長三角城際鐵路總里程將達(dá)到6849公里，將形成1-2小時交通網(wǎng)長三角城鐵規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃l 4、南京合肥城際鐵路l5、南通蘇州嘉興城際鐵路l6、泰州無錫宜興城際鐵路l7、南京揚州泰州南通上海線 l 8、徐州連云港城際鐵路l9、連云港淮安揚州鎮(zhèn)江城際鐵路l10、上海湖州城際鐵路l11、徐州鹽城海安城際鐵路寧波寧波無錫無錫蘇州蘇州滬寧線寧杭線杭甬線滬杭線寧

20、通線現(xiàn)狀現(xiàn)狀 l滬寧線：南京鎮(zhèn)江常州無錫蘇州上海（2010年已通車）l滬杭線：上海嘉興杭州（2010年已通車）l寧杭線：南京宜興湖州杭州（2011年底通車）l寧安線：南京馬鞍山蕪湖銅陵池州安慶（預(yù)計2012年底通車）徐州市徐州市宿遷市宿遷市淮北市淮北市宿州市宿州市揚州市揚州市鎮(zhèn)江市鎮(zhèn)江市黃山市黃山市九江市九江市南昌市南昌市六安市六安市安慶市安慶市景德鎮(zhèn)市景德鎮(zhèn)市阜陽市阜陽市毫州市毫州市蚌埠市蚌埠市合肥市合肥市池州市池州市宜城市宜城市滁州市滁州市馬鞍山市馬鞍山市淮南市淮南市淮安市淮安市銅陵市銅陵市蕪湖市蕪湖市巢湖市巢湖市協(xié)作圈層協(xié)作圈層城市城市數(shù)量數(shù)量寧合昌戰(zhàn)略聯(lián)盟圈南京、揚州、鎮(zhèn)江、淮安、泰州

21、、宿遷、徐州、馬鞍山、合肥、蕪湖、滁州、巢湖、淮北、宿州、毫州、蚌埠、阜陽、淮南、銅陵、六安、安慶、池州、黃山、宣城、南昌、九江、景德鎮(zhèn)跨江蘇、安徽、江西三省27地市南京都市圈南京、揚州、鎮(zhèn)江、淮安、馬鞍山、蕪湖、滁州、巢湖、宣城、溧水、高淳、句容、儀征、天長、來安、全椒、和縣、當(dāng)涂、溧陽、金壇、丹陽、揚中、江都、高郵、金湖、寶應(yīng)、洪澤、盱眙、明光、鳳陽、定遠(yuǎn)、長豐、含山、無為、繁昌、南陵、郎溪跨兩省9地市28縣市南京都市圈緊密圈層圈 南京、揚州、鎮(zhèn)江、馬鞍山、蕪湖、滁州、溧水、高淳、句容、儀征、天長、來安、全椒、和縣、當(dāng)涂跨兩省6地市9縣都市圈快速路網(wǎng)的銜接：都市圈快速路網(wǎng)的銜接：合肥、巢湖

22、方向：寧合、寧巢+聯(lián)三高速；蕪湖、馬鞍山、宣城、溧陽方向：寧馬、寧宣+聯(lián)三高速、寧杭高速；徐州方向：寧滬高鐵、徐寧高速。徐州、馬鞍山、合肥、蕪湖屬于寧合昌戰(zhàn)略聯(lián)盟圈，馬鞍山、蕪湖處于南京1小時都市圈，交通便捷。南京都市圈交通四、房地產(chǎn)市場四、房地產(chǎn)市場1.1 1.1 住宅用地供應(yīng)量住宅用地供應(yīng)量1.2 1.2 住宅地樓板價住宅地樓板價1.3 1.3 住宅用地溢價率住宅用地溢價率1.4 1.4 商品住宅成交面積商品住宅成交面積1.5 1.5 商品住宅成交均價商品住宅成交均價近年來，馬鞍山、合肥土地供應(yīng)量較穩(wěn)定，常州保持快速增長，蕪湖、徐州10年土地供應(yīng)量驟增。蕪湖09、10年住宅用地供應(yīng)量較充分

23、，受市場影響較大，2008年及2011年土地供應(yīng)量明顯較小，蕪湖11年上半年供應(yīng)量僅為10年的18.6%；馬鞍山及合肥08年以來土地供應(yīng)量較穩(wěn)定，呈緩慢的上升趨勢；常州08年以來供應(yīng)量較大，且逐年增加較快；徐州2010年土地供應(yīng)量驟增，10年供應(yīng)量是09年的倍，與常州相接近，11年上半年超過常州供應(yīng)量。住宅用地供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)庫從整體看，合肥的樓板價最高，其次為常州、蕪湖、馬鞍山，徐州最低；蕪湖樓板價變動幅度較大，徐州較穩(wěn)定。馬鞍山、蕪湖、合肥08、09、10年樓板價呈現(xiàn)上漲趨勢，11年下降到低于09年的水平；蕪湖2009年1144元增加到2010年的1963元，又遞減到20

24、11年的739元，變動幅度較大；徐州樓板價較穩(wěn)定，增幅不大；從整體看，合肥的樓板價最高，2000元左右；其次為常州、蕪湖、馬鞍山，徐州最低，800元左右。住宅用地樓板價數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)庫從整體看，合肥的土地溢價率最高，其次為馬鞍山、蕪湖、常州，徐州最低。土地溢價率與房地產(chǎn)市場的冷熱程度息息相關(guān)，08年溢價率最低，09年各城市溢價率普遍較高，09年以后呈現(xiàn)下降趨勢，2011年上半年溢價率略高于08年。由于2008年合肥3塊商住用地的超高溢價率導(dǎo)致合肥全年整體的高溢價率；從整體看，合肥的土地溢價率最高，其次為馬鞍山、蕪湖、常州，徐州最低。住宅用地溢價率數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)庫商品

25、住宅成交面積馬鞍山市：馬鞍山市：2010年樓市商品住宅僅成交4547 套，成交面積共計514088.27 ，同比2009 年有大幅回落，跌幅達(dá)56%，與2008 年全年銷售量基本持平 ；蕪湖市：蕪湖市：商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積萬，較去年同期增長35.48% ，商品住房銷售面積萬，較去年同期 下降11.78% ；合肥市：合肥市： 2010 年住宅成交量為754.72 萬，占全年成交的79.00%，繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地 位。雖然住宅成交份額較上年顯著下調(diào)，但未來住宅將繼續(xù)占據(jù)成交主力不變；徐州市：徐州市：2010 年商品房成交414.6 萬平方米，同比2009 年451.96 萬平米下跌8.27%；常州市：

26、常州市： 2010年商品住宅累計成交量為萬，同比下降32.54%，究其原因：一是，新政出臺，供應(yīng)量下跌；二是，各盤價格依舊堅挺，穩(wěn)中上升；三是，嚴(yán)格多套房貸款政策，限制了大部分改善購房 者的需求。合肥2010年成交量最大，其次為常州、徐州、蕪湖、馬鞍山。常州、馬鞍山成交量變動幅度較大，徐州、蕪湖成交量變動幅度較小。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)庫商品住宅成交均價2010年合肥成交均價最高為6107元/ ，其次為常州、馬鞍山、蕪湖，徐州最低。漲幅集中在27%-40%之間，馬鞍山最高、其次為合肥、徐州、常州、蕪湖。馬鞍山市：馬鞍山市： 2010 年成交均價5565 元/較09 年4015 元/，上漲

27、幅度較大，2010 年12 月馬鞍山房地產(chǎn)均價同比漲幅居全國第二?？梢哉f2010 年的馬鞍山房價在持續(xù)性調(diào)控的重壓下，房價漲幅未受影響 ；蕪湖市：蕪湖市：2010年市區(qū)商品住房銷售均價為5280元/，較去年同期增長27.41% ；合肥市：合肥市： 10 年合肥住宅銷售均價為6107.02 元/，與09 年度成交均價相比上漲1716 元，漲幅達(dá)39.08% ；徐州市：徐州市： 2010年，徐州市房價上漲速度依然偏快，全年市區(qū)商品住房成交均價4918元/平米，同比上漲29.28% ；常州市：常州市： 賣方市場顯著，全市累計均價呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，2010 年1-12 月全市商品住宅累計成交均價56

28、25 元/，同比增長27.99% 。2010年五城市的成交均價集中在4900-6200元/ 之間。合肥成交均價最高為6107元/ ，其次為常州、馬鞍山、蕪湖，徐州最低。漲幅集中在27%-40%之間，馬鞍山最高、其次為合肥、徐州、常州、蕪湖。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)庫馬鞍山市馬鞍山市： 延續(xù)2010年政策調(diào)控， 2011年商品住宅市場交易依舊低迷，但房價持續(xù)上漲；蕪湖市蕪湖市： 2011年16月，市區(qū)商品住房銷售均價為5874元/，較去年同期增長15.43%；合肥市合肥市： 2011 年上半年成交均價為6181 元/平米，同比上漲6.2%。與2010 年上半年緩慢上漲的態(tài)勢 不同，2011

29、年上半年合肥住宅成交均價上下波動較為明顯，但始終高于2010 年同期的價格；徐州市徐州市： 2011年上半年徐州房價累計上漲8.4%，樓市價量違背較為明顯，樓市已進(jìn)入有價無量的階段，市場觀 望氣氛濃厚；常州市常州市： 2011年政策維持調(diào)控的一年，常州在除了限購?fù)?，積極響應(yīng)中央政府號召，出臺了常州版“國七條”，并明確今年常州市均價漲幅控制在當(dāng)年度城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長幅度之內(nèi)。從結(jié)果上來看，新政 的抑制造成成交量已經(jīng)下滑到了一個低點，而成交均價卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過了調(diào)控限額。半年成交均價7950元/平米，同比增加52.2% 。商品住宅市場2011年常州成交均價最高為7950元/ ，其次為馬鞍山

30、、徐州、合肥，蕪湖最低。常州漲幅最高位52.2%，其次為馬鞍山、蕪湖、徐州、合肥。2011年五城市的成交均價集中在5800-8000元/ 之間。常州成交均價最高為7950元/ ，其次為馬鞍山、徐州、合肥，蕪湖最低。常州漲幅最高為52.2%，其次為馬鞍山、蕪湖、徐州、合肥。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)庫 五、行業(yè)政策五、行業(yè)政策限購政策限購政策限購政策城市城市出臺時間出臺時間本市戶籍本市戶籍非本市戶籍非本市戶籍限制區(qū)域限制區(qū)域外地居民納稅外地居民納稅年限年限其他政策其他政策備注備注徐州徐州2011.5.1限2禁3限1禁2 主城區(qū)：鼓樓區(qū)、云龍 區(qū)、泉山區(qū)和新城區(qū)一年以上（含一年）多家銀行首套房貸

31、利率上浮10%二手房不限購合肥合肥2011.3.24限2禁3限1禁2 主城區(qū)：瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)和包河區(qū)一年以上（含一年）首套房貸利率普漲10% 二手房限購馬鞍馬鞍山山2011年8月20日起，個人購買90平方米及以下家庭唯一普通住房；或具有本科以上學(xué)歷或相應(yīng)職稱者購買家庭唯一普通商品住房，可享受市財政給予所納契稅100%的補(bǔ)助。蕪湖蕪湖蕪湖樓市首套房貸款利率各貸款銀行提高5-10%常州常州首套房貸款大部分銀行沒上浮利率備注：馬鞍山、蕪湖、常州暫未限購備注：馬鞍山、蕪湖、常州暫未限購限購政策n2011年，信貸、限購仍是影響市場成交量的主要政策。由于通脹預(yù)期依然強(qiáng)烈，房價上漲具備支撐， 只要房

32、企資金未出現(xiàn)全行業(yè)性的問題，未出現(xiàn)金融風(fēng)險，限購等措施放松可能性小，但不排除政府以其他政策取代限購。n長期看，保障房、土地供應(yīng)、制度規(guī)范、資金疏導(dǎo)等是調(diào)控方向，將構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。 六、小結(jié)六、小結(jié)6.1 6.1 城市評價城市評價6.2 6.2 小結(jié)小結(jié)指指標(biāo)標(biāo)因素因素因子因子馬鞍山馬鞍山蕪湖蕪湖合肥合肥徐州徐州常州常州宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析 經(jīng)濟(jì)總量經(jīng)濟(jì)總量 GDP總量（億元）811.0 1108.6 2702.5 2866.9 2976.7 GDP增速（%）15.0%18.2%17.5%13.9%13.1%人均GDP 元/人（按戶籍人口）62820.3 48306.3 54601

33、.5 41767.6 82502.8 地均GDP(萬元/平方公里)2065.2 1851.4 2368.9 2546.6 6788.4 產(chǎn)業(yè)格局產(chǎn)業(yè)格局 三產(chǎn)比5.0:68.0:27.04.4:65.2:30.44.9:53.9:41.29.7:52.0:38.33.4:56.0:40.6固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資（億元）740.3 1220.1 3067.0 2049.3 2103.6 固定資產(chǎn)投資占GDP的比重91.3%110.1%113.5%71.5%70.7%房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資（億元）85.1 291.2 819.0 205.3 447.0 房地產(chǎn)投資占固定資

34、產(chǎn)投資的比重11.5%23.9%26.7%10.0%21.2%人均收入人均收入 居民可支配收入情況（元）23159.0 18727.0 19051.0 16762.0 26269.0 人口規(guī)模人口規(guī)模 常住人口（萬人）136.6 226.3 570.3 858.1 459.2 對人口的吸聚能力5.5%-1.9%13.6%-11.0%27.3%房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場土地市場土地市場住宅土地供應(yīng)量（萬平米）201.5 379.1 436.6 636.9 652.9 住宅樓板價（元/平米）1287.1 1963.8 2220.5 781.1 1980.6 土地溢價率81.0%41.0%53.2%22.

35、6%34.6%住宅市場住宅市場成交面積（萬方）51.4 212.9 754.7 354.4 572.9 成交均價（元/平米）6465.0 5874.0 6181.0 6338.0 7950.0 數(shù)據(jù)全部為2010年數(shù)據(jù)城市評價指標(biāo)指標(biāo)因素因素因子因子首選首選次選次選末選末選備注備注宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析經(jīng)濟(jì)總量經(jīng)濟(jì)總量 GDP總量（億元）常州、徐州、合肥蕪湖馬鞍山五城市歷年的GDP增速都超過全國平均水平，常州的人均GDP及地均GDP都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他四個城市。GDP增速（%）蕪湖、合肥馬鞍山常州、徐州人均GDP （元/人）常州、馬鞍山合肥蕪湖、徐州地均GDP(萬元/平方公里)常州徐州、合肥馬鞍山

36、、蕪湖 產(chǎn)業(yè)格局產(chǎn)業(yè)格局 三產(chǎn)比合肥、常州徐州蕪湖、馬鞍山馬鞍山、蕪湖經(jīng)濟(jì)構(gòu)成中以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，合肥、常州的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較合理固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資投資 固定資產(chǎn)投資（億元）合肥常州、徐州蕪湖、馬鞍山近年來，五城市全社會固定資產(chǎn)投資保持高位運行，投資拉動型經(jīng)濟(jì)增長是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要特征。 房地產(chǎn)投房地產(chǎn)投資資 房地產(chǎn)投資（億元）合肥常州、蕪湖徐州、馬鞍山近幾年合肥房地產(chǎn)投資力度較大，且占固定資產(chǎn)投資比重較高，其次為常州、蕪湖，徐州、馬鞍山房地產(chǎn)市場處在初級階段，蕪湖的房地產(chǎn)投資呈快速增長趨勢。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重合肥、蕪湖常州馬鞍山、徐州人均收入人均收入 居民可支配收入情況（元）常州、馬鞍山合肥、蕪湖徐州常州、馬鞍山人均