最完整地產(chǎn)科目

1、下表列示的82個(gè)會(huì)計(jì)科目就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所使用的會(huì)計(jì)科目。其中絕 大部分都是各類企業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目，只有個(gè)別科目屬于房地產(chǎn)業(yè)專用的會(huì)計(jì)科 目。表中所列示的會(huì)計(jì)科目中，有些會(huì)計(jì)科目一般企業(yè)可能不需要，如應(yīng)付債券”科目，只有發(fā)行債券的企業(yè)才使用，還如 持有至到期投資”科目，只有購(gòu)買 了長(zhǎng)期債券，才能使用本科目。企業(yè)如果沒(méi)有相關(guān)的業(yè)務(wù)，就不必要設(shè)置相關(guān)的 科目?？偲饋?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目分為五大類：第一類是資產(chǎn)類科目，本類科目用來(lái)核算和反映企業(yè)各類不同的資產(chǎn)增減變 化情況，其中包括了流動(dòng)資產(chǎn)和各項(xiàng)長(zhǎng)期資產(chǎn)。在資產(chǎn)類科目中，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”周轉(zhuǎn)房”這兩個(gè)科目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特設(shè)置的科目。其他科目是屬

2、于各類企業(yè)通用的科目。第二類科目是負(fù)債類科目，本類科目用來(lái)核算和反映企業(yè)各類不同的負(fù)債增 減變化情況，其中包括了各項(xiàng)流動(dòng)負(fù)債和各項(xiàng)長(zhǎng)期負(fù)債。 負(fù)債類科目都是各類企 業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目。第三類是所有者權(quán)益類科目，是用來(lái)核算各項(xiàng)所有者權(quán)益增減變化的科目。 這些科目也是各類企業(yè)通用的科目。第四類是成本類科目，這類科目有三個(gè)，即： 開(kāi)發(fā)成本” 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用” 和研發(fā)支出”。其中前兩個(gè)科目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特有的科目， 是用于進(jìn)行房地 產(chǎn)企業(yè)成本核算的科目。如果房地產(chǎn)企業(yè)本身也有施工隊(duì)伍， 有施工業(yè)務(wù)，那么 還需要在成本類科目中增設(shè) 工程施工”和施工間接費(fèi)用”工程結(jié)算”機(jī)械作 業(yè)”等科目。第五類科目是損益類

3、科目。損益類科目是用于計(jì)算企業(yè)損益的科目。 損益類 科目在會(huì)計(jì)期末都要轉(zhuǎn)入本年利潤(rùn)賬戶， 不留余額。這些科目也是各類企業(yè)通用 的會(huì)計(jì)科目。在使用會(huì)計(jì)科目時(shí)需要注意：必須要按統(tǒng)一規(guī)定的會(huì)計(jì)科目編號(hào)，不要隨意 打亂和重編。以便于查閱賬目和實(shí)行 會(huì)計(jì)電算化。上述會(huì)計(jì)科目表在許多科目之 間都留有空號(hào)，這是供增設(shè)會(huì)計(jì)科目使用的。比如表中第20行次資產(chǎn)類科目中的周轉(zhuǎn)房”科目，國(guó)家統(tǒng)一科目表中沒(méi)有設(shè)置此科目， 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增設(shè)的 會(huì)計(jì)科目，可按順序，在所留的空號(hào)中將本科目編號(hào)為“1412”。還需要說(shuō)明，許多會(huì)計(jì)科目需要設(shè)置明細(xì)科目， 以便設(shè)置明細(xì)賬，更明細(xì)地 反映有關(guān)會(huì)計(jì)信息。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在 原材料

4、”總賬科目下可設(shè)置 設(shè)備”鋼 材” 水泥”等二級(jí)科目，以對(duì)庫(kù)存的各種不同的建筑材料和設(shè)備分別進(jìn)行核算 和反映。在二級(jí)科目下，還可以按鋼材的品種，設(shè)備的種類設(shè)置三級(jí)科目核算， 如在 原材料一設(shè)備”二級(jí)科目下還應(yīng)設(shè)置 照明設(shè)備” 安全監(jiān)控設(shè)備”等三級(jí)科 目，以更詳細(xì)反映各種不同設(shè)備和各種不同鋼材的情況。一、會(huì)計(jì)制度的適用我國(guó)現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度，除農(nóng)民專業(yè)合作社財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度外，共分小 企業(yè)會(huì)計(jì)制度、企業(yè)會(huì)計(jì)制度、新準(zhǔn)則和行業(yè)會(huì)計(jì)制度等四個(gè)會(huì)計(jì)制度體 系，其中涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的：1. 小企業(yè)會(huì)計(jì)制度。所謂小企業(yè)，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)而言，是指根據(jù)國(guó) 務(wù)院國(guó)資廳評(píng)價(jià)函2003327號(hào)文件的規(guī)定，不能同時(shí)滿足

5、從業(yè)人員數(shù) 100人以 上、年銷售額1 000萬(wàn)元以上兩個(gè)條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。按照財(cái)政部和國(guó)家稅 務(wù)總局的規(guī)定，自2005年1月1日起，凡符合上述標(biāo)準(zhǔn)的包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 在內(nèi)的各類小企業(yè)，除已按規(guī)定要求或規(guī)定程序執(zhí)行 企業(yè)會(huì)計(jì)制度或新準(zhǔn)則 的企業(yè)外，都應(yīng)執(zhí)行小企業(yè)會(huì)計(jì)制度，不得再執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制 度。2. 企業(yè)會(huì)計(jì)制度。按照財(cái)政部的規(guī)定，企業(yè)會(huì)計(jì)制度于2001年起先后在股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行，其他企業(yè)經(jīng)適當(dāng)程序也可以執(zhí) 行該制度。2006年財(cái)政部發(fā)布了新的38項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（以下簡(jiǎn)稱新準(zhǔn)則），規(guī) 定自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。據(jù)此，現(xiàn)有股份有限公司、外

6、 商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 除按規(guī)定執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)外，均應(yīng)執(zhí)行企 業(yè)會(huì)計(jì)制度。3. 新準(zhǔn)則下的會(huì)計(jì)制度體系。新的 38項(xiàng)準(zhǔn)則及其應(yīng)用指南，包括具體 準(zhǔn)則、對(duì)準(zhǔn)則的解釋、財(cái)務(wù)報(bào)表格式、會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理等，是一個(gè)完整 的會(huì)計(jì)制度體系。這一制度暫在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。 因此，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準(zhǔn)則的， 都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則規(guī)定 的會(huì)計(jì)制度。4. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度。該制度屬于舊的行業(yè)會(huì)計(jì)制度體系，按照 有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè)，如果達(dá)不到執(zhí)行新準(zhǔn)則的條件，也 沒(méi)有相關(guān)規(guī)定要求其執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度，則仍可執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度。二

7、、應(yīng)增設(shè)的會(huì)計(jì)科目本世紀(jì)已出臺(tái)的會(huì)計(jì)制度中，皆沒(méi)有專門用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及 核算辦法，這給這些企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來(lái)很大不便。但是，現(xiàn)行所有會(huì)計(jì)制度涉 及會(huì)計(jì)科目設(shè)置的說(shuō)明中都規(guī)定：在不影響對(duì)外提供統(tǒng)一財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況自行增設(shè)某些會(huì)計(jì)科目。根據(jù)這一些規(guī)定，執(zhí)行小 企業(yè)會(huì)計(jì)制度、企業(yè)會(huì)計(jì)制度或新準(zhǔn)則的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適 用的會(huì)計(jì)制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，增設(shè)以下專門核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的會(huì)計(jì)科目，不但是需要的，也是符合會(huì)計(jì)制度規(guī)定的：1. 開(kāi)發(fā)成本”科目。本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用和成本，包括：(1)開(kāi)支的 拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金或受讓價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)

8、設(shè)施費(fèi)、建 筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)等費(fèi)用；(2)開(kāi)發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預(yù)付給承包商 的款項(xiàng)和工程進(jìn)度估價(jià)的開(kāi)發(fā)成本；(3)工程采用自營(yíng)方式發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用；(4) 分配應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)的公共配套設(shè)施費(fèi)、 計(jì)提應(yīng)上交有關(guān)部門管理的維修費(fèi)和 分?jǐn)偟拈g接開(kāi)發(fā)費(fèi)用；(5)應(yīng)予資本化計(jì)入產(chǎn)品成本的借款費(fèi)用等；(6)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)完工并驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)成本。購(gòu)入已拆遷平整的土地準(zhǔn)備用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可先計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)一一土地使用權(quán)”科目，待開(kāi)發(fā)時(shí)再以適當(dāng)?shù)姆峙浞椒?，分?jǐn)偟介_(kāi)發(fā)成本”的明細(xì)科目。2. 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目。本科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的 制造費(fèi)用”核算為開(kāi)發(fā) 產(chǎn)品而發(fā)生除應(yīng)由行政管理部門承擔(dān)的費(fèi)用以外的各項(xiàng)

9、間接費(fèi)用。3. 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算已開(kāi)發(fā)完工、經(jīng)驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)。4. 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算用于出租經(jīng)營(yíng)但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土 地和房屋。5. 周轉(zhuǎn)房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。編制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)， 以上增設(shè)的 5 個(gè)會(huì)計(jì)科目的期末余額， 均應(yīng)計(jì)入報(bào)表的 “存貨”項(xiàng)目。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計(jì)算分?jǐn)偡康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大 類，即開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 =建筑成本 +土地成本。建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前 期費(fèi)用和房屋的建造成本， 還包括與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用， 以及預(yù)提的 商品房維修費(fèi)用、白蟻防治費(fèi)等其他

10、間接費(fèi)用 ;土地成本構(gòu)成則比較簡(jiǎn)單，即取 得用于開(kāi)發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。建設(shè)一幢房屋或者在同一地塊上建設(shè)若干幢房屋， 往往因?yàn)橛猛静煌?建筑 結(jié)構(gòu)不同，甚至因?yàn)闃菍硬煌胁煌氖蹆r(jià)，而且，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的成本，特別 是土地成本， 往往是籠統(tǒng)的。 因此， 如何盡可能合理地計(jì)算分?jǐn)偼旯ぎa(chǎn)品的建筑 成本和土地成本，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算的一個(gè)難題。當(dāng)然，對(duì)于開(kāi)發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結(jié)構(gòu)也大致相同，例如，一個(gè)小 區(qū)若干幢房屋都是成套住宅， 可以采用按可計(jì)價(jià)銷售的房屋面積比例計(jì)算分?jǐn)偨?筑成本和土地成本。具體做法是，將小區(qū)可售房產(chǎn)連同歸全體業(yè)主共有的道路、 休閑場(chǎng)地等的全部開(kāi)發(fā)成本 (包括建

11、筑成本和土地成本，下同 )，除以可出售房屋 的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售項(xiàng)目， 比如車庫(kù)或車位， 采用清一色的按面積分?jǐn)?不盡合理， 可通過(guò)估算方法， 將其估算的成本從總成本中剔除， 然后再按可出售 成套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本。 這種成本分?jǐn)偡椒ǎ?叫做可售房屋面積比例法， 簡(jiǎn) 稱面積比例法。但是，面積比例法適用范圍相對(duì)較小， 對(duì)于同一小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)、 用途不 同的房屋，此法即不可采用。一般情況下，對(duì)成片開(kāi)發(fā)不同用途、不同結(jié)構(gòu)的房 屋，建筑成本可采用估價(jià)修正法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偅?土地成本可采用售價(jià)比率法進(jìn)行 計(jì)算分?jǐn)?，而且這兩種方

12、法應(yīng)合并進(jìn)行，分步實(shí)施。第一步，用估價(jià)修正法計(jì)算分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)房屋的建筑成本。 估價(jià)修正法是通過(guò)對(duì) 建筑成本的估算數(shù)額進(jìn)行修正， 計(jì)算出各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑成本的方法。 這種 方法也應(yīng)分步實(shí)施：首先，應(yīng)估算房屋單位建筑成本。 所謂房屋單位建筑成本， 實(shí)際為每平方米 可出售房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀?，?nèi)容包括： (1)房屋自身的建筑成本 ;(2)應(yīng)分?jǐn)傂^(qū) 內(nèi)道路、圍墻、休閑場(chǎng)地、休閑設(shè)施等附屬設(shè)施的建筑成本;(3)應(yīng)分?jǐn)偲渌g接費(fèi)用構(gòu)成的開(kāi)發(fā)成本等。單位成本采用估算方法確定后， 再按可出售房屋面積得出估算的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建 筑總成本，即：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本 =刀不同結(jié)構(gòu)的房屋面積 眉亥結(jié)構(gòu)房 屋估算的單位建

13、筑成本 );如果可出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有少量項(xiàng)目單位成本明顯偏低或 偏高，也可按估算成本將其單計(jì)并從總成本中剔除。接著，應(yīng)計(jì)算修正系數(shù)。修正系數(shù)=已決算（或按合同及招標(biāo)預(yù)算）的建筑總 成本協(xié)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本。如果可出售產(chǎn)品中有少量項(xiàng)目單獨(dú)計(jì)算成本 的，應(yīng)將已單獨(dú)計(jì)算的成本從公式中 “少前后的 總成本”中扣除。如果總成本 無(wú)法確定或預(yù)估，則不計(jì)算修正系數(shù)，而以上一步驟開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本”為建筑總成本。最后，計(jì)算不同結(jié)構(gòu)房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀竞蛦挝唤ㄖ杀荆焊黝惤Y(jié)構(gòu)的房屋建筑成本=該類房屋估算成本 穆正系數(shù);該類房屋單位成本=該類房屋建筑成本寧 該類房屋面積，或=估算的單位建筑成本穆正系數(shù)。如果竣

14、工決算或預(yù)算對(duì)不同結(jié)構(gòu)的房屋直接建造成本反映得比較明確，在分?jǐn)倳r(shí)則應(yīng)只計(jì)算包括配套設(shè)施費(fèi)、附屬費(fèi)用等間接費(fèi)用，且應(yīng)根據(jù)具體情況選擇 采用面積比例法、估價(jià)修正法等較為適宜的方法。第二步，采用售價(jià)比率法計(jì)算和分?jǐn)偼恋爻杀尽?售價(jià)比率法是以房屋單位售 價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價(jià)的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門面房售 價(jià)高于住宅房，主要原因是門面房 地勢(shì)好、地價(jià)高”因此，計(jì)算既有住宅用房 又有商業(yè)用房的地塊開(kāi)發(fā)，或者純商業(yè)用房開(kāi)發(fā)的土地成本時(shí)，采用售價(jià)比率法 較為適宜。售價(jià)比率法也需分步實(shí)施（以同時(shí)開(kāi)發(fā)住宅房和非住宅房為例）：

15、首先，應(yīng)計(jì)算或預(yù)估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價(jià)和平均單位售價(jià)。接著，應(yīng)運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算非住宅房超額成本售價(jià)， 以剔除房屋不同結(jié) 構(gòu)對(duì)售價(jià)的影響。運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)， 應(yīng)將開(kāi)發(fā)的商品房劃 分為價(jià)格相對(duì)低的住宅房和價(jià)格相對(duì)高的非住宅房?jī)纱箢?，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對(duì)應(yīng)的售價(jià)稱為超額成本售價(jià)： 超額成 本售價(jià)=超額成本X（1+成本毛利率）;各類非住宅房超額成本售價(jià)=（該類非住宅房 單位建筑成本-住宅房單位建筑成本）X亥類非住宅房總面積X全部房屋售價(jià)總額 S部房屋成本總額）。然后，再計(jì)算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售 價(jià)后的

16、售價(jià)總額的比率，計(jì)算公式為：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地 使用權(quán)價(jià)值）十全部房屋售價(jià)總額-超額成本售價(jià)合計(jì)）X00%。最后，再計(jì)算不同用途房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?。公式為?（1）住宅房應(yīng)分?jǐn)偼?地成本=該類房屋售價(jià)X土地成本率;（2）非住宅房應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?（該類房屋售 價(jià)-該類房屋的超額成本售價(jià)）X土地成本率。以上各公式中的 售價(jià)”凡已售出或已用不變價(jià)預(yù)訂售出的， 以實(shí)際售價(jià)或 預(yù)訂價(jià)為準(zhǔn)；尚未售出或雖已訂出但價(jià)格可能有浮動(dòng)的，以預(yù)估售價(jià)為準(zhǔn) ；第二步 應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀竟街械姆课萁ㄖ杀?，?yīng)以第一步計(jì)算的成本為準(zhǔn) ；全部房屋 總成本，則應(yīng)為建筑總成本和土地成本總額之和。0順序號(hào)編號(hào)科

17、目名稱一、資產(chǎn)類11001庫(kù)存現(xiàn)金21002銀行存款31012其他貨幣資金41101交易性金融資產(chǎn)51121應(yīng)收票據(jù)61122應(yīng)收賬款71123預(yù)付賬款81131應(yīng)收股利91132應(yīng)收利息101221其他應(yīng)收款111231壞賬準(zhǔn)備121401材料采購(gòu)131402在途物資141403原材料151404材料成本差異161405開(kāi)發(fā)產(chǎn)品171406發(fā)岀商品181408委托加工物資191411周轉(zhuǎn)材料20周轉(zhuǎn)房211461融資租入資產(chǎn)221471存貨跌價(jià)準(zhǔn)備231501持有至到期投資241502持有至到期投資減值準(zhǔn)備251503可供岀售金融資產(chǎn)261511長(zhǎng)期股權(quán)投資271512長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備2

18、81521投資性房地產(chǎn)29投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）301531長(zhǎng)期應(yīng)收款311601固定資產(chǎn)321602累計(jì)折舊331603固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備341604在建工程351605工程物資361606固定資產(chǎn)清理371701無(wú)形資產(chǎn)381702累計(jì)攤銷391703無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備401711商譽(yù)411801長(zhǎng)期待攤費(fèi)用421811遞延所得稅資產(chǎn)431901待處理財(cái)產(chǎn)損溢二負(fù)債類442001短期借款452101交易性金融負(fù)債462201應(yīng)付票據(jù)472202應(yīng)付賬款482203預(yù)收賬款492211應(yīng)付職工薪酬502221應(yīng)交稅費(fèi)512231應(yīng)付利息522232應(yīng)付股利532251其他應(yīng)付款542401遞延收益552501長(zhǎng)期借款562502應(yīng)付債券572701長(zhǎng)期應(yīng)付款582801預(yù)計(jì)