房地產(chǎn)評估報告最終結(jié)果

1、 1 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 估估 價價 報報 告告項項 目目 名名 稱稱 ：銀川市金鳳區(qū)西苑小區(qū)住宅：銀川市金鳳區(qū)西苑小區(qū)住宅委委 托托 方：張永軍方：張永軍估估 價價 方：銀川萬達房地產(chǎn)評估有限公司方：銀川萬達房地產(chǎn)評估有限公司估估 價價 人人 員員：吳建勇吳建勇 1201024618612010246186 吳建超吳建超 1201024617012010246170 謝等弟謝等弟 1201024617712010246177 王麗君王麗君 1201024615712010246157 盧曉倩盧曉倩 1201024616612010246166 馬艷娟馬艷娟 120102461711201024

2、6171 張張 亮亮 1201024615312010246153 估價作業(yè)日期：估價作業(yè)日期：20132013 年年 1 1 月月 1 1 日日-2013-2013 年年 1 1 月月 3 3 日日估價報告編號估價報告編號：萬達房估字萬達房估字20132013第第 04350435 號號 2 目目 錄錄致 委 托 方 函 .3估 價 師 聲 明 .4估價的假設(shè)和限制條件.5房 地 產(chǎn) 估 價 結(jié) 果 報告.6一、委托方 .6二、估價方 .6三、估價對象 .6四、估價目的 .6五、估價時點 .6六、價值定義 .7七、估價依據(jù) .7八、估價原則 .8九、估價方法 .8十、估價結(jié)果 .8十一、估價

3、作業(yè)日期 .8十二、估價報告應(yīng)用的有效期.8十三、估價人員 .9房 地 產(chǎn) 估 價 技 術(shù) 報告.10一、個別因素分析 .10二、區(qū)域因素分析 .11三、市場背景分析 .11四、最高最佳使用分析.14五、估價方法選用 .14六、估價測算過程 .15七、估價結(jié)果確定 .18 附件 3 致致 委委 托托 方方 函函張永軍先生：承蒙委托，我公司于 2013 年 1 月 1 日至 1 月 3 日，對位于銀川市金鳳區(qū)，建筑面積為 83.13m2西苑小區(qū) 3 號樓 3 單元 301 室進行市場價格評估，為您出售房屋提供參考依據(jù)。估價人員根據(jù)估價目的，遵照我國相關(guān)的法律、法規(guī)和制度，遵循估價原則，按照估價程

4、序，采用科學(xué)合理的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對該部分房地產(chǎn)在估價時點(基準(zhǔn)日)的客觀合理價值進行了評定估算，最終確定估價對象在估價時點的客觀合理價值 (總價值)為人民幣 43.07 萬元 （大寫金額為肆拾叁萬零七百圓人民幣） 吳建勇 建房估證字 2005035 號 4 估估價價的的假假設(shè)設(shè)和和限限制制條條件件一一、本本項項估估價價的的假假設(shè)設(shè)條條件件1.本報告在評估過程中， 假設(shè)委估房地產(chǎn) 為商業(yè)用途，在未來剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。2.假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。3.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。二二、本本項

5、項估估價價的的限限制制條條件件1.本報告有關(guān)資料由委托方提供，未對資料的真實性進行核實，如因資料不實而導(dǎo)致估價失實 、失誤和錯誤 ，責(zé)任不在估價方 和估價人員 。2.本報告僅供委托方 購買該房地產(chǎn) 提供參考 依據(jù)用，不對其他用途負責(zé)。3.本報告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項權(quán)利對委估對象實際價格的影響。4.實地查勘時，對房屋僅進行一般性察看，并未進行結(jié)構(gòu)性測試，不可能確定其內(nèi)部缺損 。5.本報告中的建筑面積按 房屋所有權(quán)證存根 所載數(shù)據(jù)計。6.未經(jīng)本評估單位同意，評估報告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與本次項目無關(guān)的任何公開文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。7.房地產(chǎn)估價報告?zhèn)洳?/p>

6、編號： 萬達房估字2013第 0435 號。8.本報告一式 五份，四份提交委托方，一份留存評估公司。5 銀川市金鳳區(qū)西苑小區(qū)房地產(chǎn)估價結(jié)果報告銀川市金鳳區(qū)西苑小區(qū)房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一一、委委托托方方 委托方：張永軍 地址: 銀川市金鳳區(qū)西苑小區(qū) 3 號樓 3 單元 301 室 聯(lián)系電話二、估估價價方方機構(gòu)名稱 ：銀川萬達房地產(chǎn)評估有限公司單位住址 ：銀川市懷遠路號 18 號法定代表人：吳建超聯(lián)系電話 三、估估價價對對象象估價對象坐落于銀川市金鳳區(qū)西苑小區(qū) 3 號樓 3 單元 301 室，為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，總建筑面積為 83.13 m2

7、。本次評估范圍房屋具備天然氣、暖氣、水、電等生活設(shè)施。估價對象建成于 2000 年初，維護保養(yǎng)情況較好，成新率為 87%。該估價對象所處住宅小區(qū)東至正源南街，南至黃河?xùn)|路，西至麗園巷，北至祥安巷。該區(qū)域的各種基礎(chǔ)配套設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施較為齊全。四四、估估價價目目的的為出售該房產(chǎn)提供價格參考依據(jù)。五五、估估價價時時點點2013 年 1 月 1 日。6 六六、價價值值定定義義本報告提供的價格是估價對象在估價期日、在本報告的全部限制條件下、銀川市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價值。所謂公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格；采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)時，要求評估的客觀合理價值應(yīng)是公開市場價

8、值。委估房地產(chǎn)的價格定義為：建筑物為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，用途為住宅，經(jīng)濟耐用年限為 70 年，已使用 12 年，尚可使用 58 年；委估宗地法定使用年限為50年(從 2000 年 11 月到 2050 年 11 月)，即委估宗地剩余使用年限為38 年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限38 年計的市場價格。七七、估估價價依依據(jù)據(jù)（一） 行為依據(jù)委托評估函 。（二）法律法規(guī)依據(jù)1.中華人民共和國土地管理法 。2.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 。3.房地產(chǎn)估價規(guī)范 （GBT 502911999） 。4.城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(GB/T 18508-2001)。5. 地方人民政府及有

9、關(guān)部門頒布的法規(guī)文件。（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證銀房權(quán)證字第 7894 號（四）其他依據(jù)(1)評估約定書(2)估價人員實地勘查所獲取的關(guān)于估價對象的現(xiàn)場資料;(3)本公司掌握的有關(guān)資料。7 八、估價原則八、估價原則 合法原則 公平原則 最高最佳使用原則 替代原則 需求與供應(yīng)原則 估價時點原則 協(xié)調(diào)原則 綜合分析原則及多種方法比較原則九、估價方法九、估價方法估價人員在實地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進行了認真分析，根據(jù)估價期日委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和銀川市房地產(chǎn)市場的實際情況，決定采用市場比較法和成本法來測算委估房地產(chǎn)的價格。十、估價結(jié)果十、估價結(jié)果 通過市場調(diào)查以及運用科學(xué)的

10、估價方法，最后得出該房地產(chǎn)的價格為肆拾叁萬零七百圓整 十一、估價作業(yè)日期十一、估價作業(yè)日期2013 年 1 月 1 日至 1 月 3 日。 十二、估價報告應(yīng)用的有效期十二、估價報告應(yīng)用的有效期本估價報告有效期為壹年，即從2013 年 1 月 1 日至 2014 年 1 月 1 日。 十三、估價人員十三、估價人員估價師簽名 資格證書號 吳建勇 建房估證字 2005035 號 銀川萬達房地產(chǎn)評估有限公司 二一三年一月三日銀川市金鳳區(qū)西苑小區(qū)房地產(chǎn)技術(shù)估價報告銀川市金鳳區(qū)西苑小區(qū)房地產(chǎn)技術(shù)估價報告一一 、個別因素分析、個別因素分析1 估價對象四至 估價對象位于銀川市金鳳區(qū)正源南街 260 號，東至正

11、源南街，南至黃河?xùn)|路，西至麗園巷，北至祥安巷。2 估價對象概況估價對象位于銀川市金鳳區(qū)西苑小區(qū) 3 號 3 單元 301 室。估價對象狀況一覽表估價對象狀況一覽表項目名稱西苑小區(qū) 3 號 3 單元 301 室項目位置銀川市金鳳區(qū)正源南街 260 號建筑結(jié)構(gòu)框架剪力墻樓層6土地使用權(quán)類型出讓土地使用權(quán)用途住宅土地使用面積（m2）83.13共有情況單獨所有房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人張永軍房屋性質(zhì)商品房規(guī)劃用途住宅 二、區(qū)域因素分析二、區(qū)域因素分析1 地理位置：估價對象位于銀川市金鳳區(qū)正源南街 260 號，東至正源南街，南至黃河?xùn)|路，西至麗園巷，北至祥安巷。2 交通便捷度：估價對象向約東 600 米

12、為正源南街，周邊公交線路有 21 路、34路、49 路、1 路、11 路、18 路、105 路，道路通達性和便捷性較好。3 公共配套設(shè)施：商務(wù)配套主要有中國工商行寧夏分行、寧夏銀行西城支行等。生活配套設(shè)施如購物場所、郵電局、飯店等較齊全，周邊公共配套設(shè)施基本滿足商務(wù)活動和日常生活的需要。4 周邊環(huán)境：綜合商場：雙寶菜籃子麗園店、新華百貨超級購物廣場、新華百貨良田購物中心醫(yī) 院：寧夏殘疾人康復(fù)中心、寧夏人民醫(yī)院分院、新協(xié)和醫(yī)院、寧夏眼科醫(yī)院郵 局：中國郵政鳳凰南街郵政所、北塔郵政所銀 行：中國工商銀行寧夏分行、寧夏銀行西城支行、建行西橋支行公 園：銀川市中山公園學(xué) 校：寧夏北斗星外國語學(xué)校、金鳳

13、區(qū)第六小學(xué)、銀川唐徠回中賓館酒店：凱元賓館、國安賓館娛樂餐飲：紅兜兜串串香麗園店、天威保齡中心5 基礎(chǔ)設(shè)施狀況：估價對象位于銀川市市中心，市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全，區(qū)域土地的水、電、氣、暖、通信、寬帶等官網(wǎng)均已接通。三、市場背景分析三、市場背景分析1 總體市場狀況分析在限購、限貸和加大保障性住房建設(shè)等一系列政策措施的作用下，銀川市商品住房價格漲幅逐步趨緩，房地產(chǎn)投資和住房消費逐步趨于理性。（1）從區(qū)域發(fā)展環(huán)境看，一方面，銀川是寧蒙陜甘毗鄰地區(qū) 500 公里范圍內(nèi)的區(qū)域性中心城市，輻射帶動作用較強；另一方面，隨著“兩個最適宜”城市的全面建成，城市化進程加快，城市功能的進一步完善和城市品位的提升，會吸引周

14、邊地區(qū)更多的人到銀川投資、置業(yè)、居住。 （2）從經(jīng)濟社會發(fā)展趨勢看，預(yù)計 2015 年銀川市總?cè)丝谶_到 220 萬，其中非農(nóng)業(yè)人口 160 萬，城市化率“十二五”末達到 73%左右，年均增長 1.5 個百分點，城市人口的不斷增加，城市規(guī)模的擴張，必然導(dǎo)致銀川市住宅供應(yīng)及住房需求持續(xù)增長。（3）從住宅產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展看，銀川市房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟發(fā)達城市相比還有較大的發(fā)展空間，在西北省會城市中處于中等水平，房地產(chǎn)投資、需求將會較快增長。房地產(chǎn)作為保值增值的首選投資理財產(chǎn)品，已經(jīng)逐步被老百姓所認可，而住宅投資又是房地產(chǎn)投資中最易操作、最為平穩(wěn)的產(chǎn)品，因此未來對住宅的投資性需求也將逐步增長。 綜合近年來銀川

15、市住宅市場供需、價格情況，參照國內(nèi)一線城市的發(fā)展經(jīng)驗，以及住宅市場發(fā)展的一般規(guī)律，可以初步判斷，在國家宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控下，銀川市住宅價格總體保持基本穩(wěn)定態(tài)勢。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的不斷加大，限價房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房以及小戶型普通商品住房的大量上市銷售，既增加了住房供應(yīng)數(shù)量，也穩(wěn)定了居民對住房價格的預(yù)期；在房價漲幅低于城鎮(zhèn)居民收入增長幅度的條件下，有購房能力的中等收入群體的房價收入比可保持目前水平，甚至?xí)兴档停瑫r伴隨著住房困難的中低收入家庭逐步實現(xiàn)應(yīng)保盡保，即使高收入群體的房價收入比有所提高，總體房價收入比仍相對保持在一個穩(wěn)定的水平，甚至?xí)兴档汀? 西苑小區(qū)基本狀況分析估價對

16、象西苑小區(qū)位于銀川市金鳳區(qū)正源南街 260 號，交通便利，可乘坐21 路、34 路、49 路、1 路、11 路、18 路、105 路到達；寧夏北斗星外國語學(xué)校、金鳳區(qū)第六小學(xué)、銀川唐徠回中毗鄰此處，學(xué)區(qū)完善；周邊綜合商場，公交，醫(yī)院，銀行，郵政所等生活周邊設(shè)施齊全，出行和生活較為便利，小區(qū)布局合理，不同樓層采光效果均良好，最大程度的做到小區(qū)綠化面積合理，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，物業(yè)管理優(yōu)秀，治安良好。西苑小區(qū)價格走向西苑小區(qū)價格走向西苑小區(qū)租房價格西苑小區(qū)租房價格四、最高最佳使用分析四、最高最佳使用分析委估房地產(chǎn)位于銀川市金鳳區(qū)區(qū)，周圍多為商鋪、企業(yè)，配套設(shè)施齊全，交通便捷,人流量大。委估房地產(chǎn)同

17、時位于技術(shù)開發(fā)區(qū)東側(cè)，現(xiàn)作住宅用，這和規(guī)劃的使用狀況一致。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。五、估價方法選用五、估價方法選用 根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291-1999)，常用的房地產(chǎn)估價方法有收益還原法，市場比較法，假設(shè)開發(fā)法，成本法等，估價方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)價格評估技術(shù)規(guī)范，根據(jù)各種方法的適用范圍，結(jié)合估價對象的具體特點以及估價目的進行。在此評估中，考慮到估價對象為住宅的實際情況，選用市場比較法，成本法作為本次評估的基本方法。 1 由于西苑小區(qū)在金鳳區(qū)，象估價對象這種普通住宅比較案例較多，所以采用市場比較法進行測算估價

18、對象作為一般商品房的房地產(chǎn)市場價值。市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適應(yīng)的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。由于估價對象為住宅用地，是一種比較常見的物業(yè)類型，可采用市場比較法。根據(jù)替代原理，在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)，選取在較近時期內(nèi)發(fā)生的、相同用途物業(yè)的交易案例進行市場比較、修正，可求取估價對象的比準(zhǔn)價格。根據(jù)銀川市人民政府文件，可通過對該地段上的住宅基準(zhǔn)地價進行個別條件系數(shù)修正，求出估價對象的基準(zhǔn)地價修正價格。 2 由于本次估價對象為住宅，用途為自住，因此本報告采用成本法測算估價對象作為一般商品房的房地產(chǎn)市場

19、價格。成本法是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。3 本報告采用市場比較法和成本法兩種方法，從不同角度反映了估價對象的房地產(chǎn)價值。 4 綜合分析以上兩種方法測算的房地產(chǎn)價值，采用加權(quán)平均法求出土地的最終地價結(jié)果。六、估價測算過程六、估價測算過程 市場比較法采用市場比法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn) 檔次市場價格進行比較，根據(jù)估價人員對 銀川市金鳳區(qū)房地產(chǎn)市場的了解，分別選取如下可比實例：1. 確定比較因素實例比較項目待估房產(chǎn)（西苑小區(qū)）紫園小區(qū)綠園小區(qū)夏盛小區(qū)坐落位置金鳳區(qū)正源南街金鳳區(qū)鄭源南街正源南街綠園巷金鳳區(qū)鄭源南街交

20、易時間2002/32005/112007/52004/11用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易情況正常正常正常正常交易方式出讓提供依據(jù)出讓出讓出讓中心職能總數(shù)2222基礎(chǔ)設(shè)施狀況較好較好較好一般公交流量較好較好較好較好人流量較好較好較好較好商業(yè)繁華程度一般一般一般一般區(qū)域因素區(qū)域交通管制一般一般一般一般附近公交情況較好很好較好較好臨街寬度（m）81066個別因素面積（m2）83.13858982房屋形狀長方形長方形長方形長方形停車狀況一般一般一般一般2. 確定比較因素系數(shù)見下表項目比較因素待估房產(chǎn)紫園小區(qū)綠園小區(qū)夏盛小區(qū)交易時間10010010299交易情況100100100100中心職能總數(shù)100100

21、100100基礎(chǔ)設(shè)施狀況10010010098公交流量100100100100人流量100100100100商業(yè)繁華程度100100100100區(qū)域因素區(qū)域交通管制100100100100附近公交情況100100100100臨街寬度1001039898房屋形狀100100100100個別因素停車狀況1001001001003. 比準(zhǔn)價格確定項目比較因素紫園小區(qū)綠園小區(qū)夏盛小區(qū)房地產(chǎn)價格（元/m2）552953324999交易時間100/100100/102100/99交易情況100/100100/100100/100中心職能總數(shù)100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/10

22、0100/100100/99公交流量100/100100/100100/100人流量100/100100/100100/100商業(yè)繁華程度100/100100/100100/100區(qū)域因素區(qū)域交通管制100/100100/100100/100附近公交情況100/100100/100100/100臨街寬度100/103100/98100/98房屋形狀100/100100/100100/100個別因素停車狀況100/100100/100100/100比準(zhǔn)價格536753295201根據(jù)上述計算的結(jié)果，求比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值，則：（536753295201）3=5299 元/m2(二) 成本法1 成

23、本法的基本公式 房地產(chǎn)價值=重新構(gòu)建價格-折舊 新開發(fā)的房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 +銷售稅費+投資利息+開發(fā)利潤2 估價過程假設(shè)估價對象的市場價值為 V 土地取得費=土地購置費+土地稅 =900 x (1+3%)=927 開發(fā)費=建筑費+轉(zhuǎn)業(yè)費 =2419.28 x (1+8) = 2612.82 元 投資利息=900（13）（1+6.15%）2-1+2612.8260%(1+6.15%)1.5-1 +2612.82 40%(1+6.15%)0.5-1 = 293.52銷售稅費=房地產(chǎn)市場價值6%=6%V管理費用=房地產(chǎn)市場價值的 x5.5%=5.5%V利潤=（土

24、地取得費+開發(fā)費）20% =900（1+3%）+2612.8220% =707.96 市場價格= 土地取得+開發(fā)費用+投資利息+銷售稅費+利潤+管理費用 V =927+2612.82+293.52+6%V+5.5%V+707.96 即 V=5131.42折舊價格 =市場價格 x1.2%=1.2%V=61.56最后 V=5131.42-61.56=5069.86 元/七、七、 估價結(jié)果確定估價結(jié)果確定采用市場比較法和收益法測算的結(jié)果如下： 市場比較法 總價=44.05 萬元 單價=5299 元/m2 成本法 總價=42.095 萬元 單價=5069.86 元/上述兩種方法從不同角度反映了估價對象

25、的房地產(chǎn)價值，因此，本報告利用簡單算術(shù)平均法取得最終結(jié)果：總價43.07 萬元 （大寫金額為肆拾叁萬零七百圓人民幣）單價5184.43 元/ 銀川萬達房地產(chǎn)評估有限公司2013 年 1 月 3 日 附附 件件1、估價對象區(qū)域位置示意圖。2、估價對象現(xiàn)狀利用照片復(fù)印件。3、選取得比較實例的照片復(fù)印件。4、估價對象實地勘察表。1、估價對象區(qū)域位置示意圖2、估價對象現(xiàn)狀利用照片復(fù)印件 目前作為住宅3、選取的比較實例的照片復(fù)印件綠園小區(qū)夏盛小區(qū)紫園小區(qū)4、估價對象實地勘察表房屋坐落金鳳區(qū)正源南街 260 號房屋所有權(quán)人張永軍房屋所有權(quán)證號土地證號使用權(quán)類型私有土地面積 土地使用權(quán)終止日期土地形狀 矩形房屋登記用途住宅建筑面積 83.13 建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻標(biāo)的所在樓層/總樓層：3 / 6 層使用狀況自用 空置 出租層高(米)：3成新率：70%現(xiàn)狀用途住宅辦公商鋪戶型結(jié)構(gòu) 2 房 2 廳 1 廚 1 衛(wèi) 1 陽建成時間：2000 年朝向：南使用狀況完好 基本完好 一般損壞 嚴(yán)重損壞 危房評估目的：出售維修保養(yǎng)良好一般較差通風(fēng)采光良好 一般 較差物管類型：小區(qū)大院單體樓封閉半封閉開放公交線路有 無 共 條線路步行 2 分鐘地鐵站有無 步行至該地鐵站口約 分鐘 步行至汽車站 2 分鐘景觀公園小區(qū)園景望江人工湖山球場泳池?zé)o小區(qū)配套：房