房地產(chǎn)估價理論計算題匯總

1、43房地產(chǎn)估價理論計算題匯總房地產(chǎn)估價理論計算題匯總 假設(shè)開發(fā)法 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 - 開發(fā)成本 - 管理費用 - 投資利息 - 銷售費用 - 銷售 稅費-開發(fā)利潤 -投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù) 擔(dān)的稅費 注意點1. 今年計息發(fā)生了變化 未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費（契 稅、交易手續(xù)費）=待開發(fā)房地產(chǎn)的價值X定 比例 后續(xù)開發(fā)成本、銷售費用（重點）和管理費用。2. 在計算稅費的問題上注意基數(shù)不同 如果題目中出現(xiàn)買方需要繳納的契稅、 交易手續(xù) 費=我們所需要求的價值（V）X定比例 如果題目中出現(xiàn)賣方需要繳納的營業(yè)稅=開發(fā) 完成

2、后的房地產(chǎn)價值X定比例某城市定于 2003年 6月1日拍賣一塊多層住宅 用地，土地總面積為 20000 平方米， 出讓年限為 70 年，規(guī)劃要求的建筑容積率為 1.20. 如果某一 競買方經(jīng)過調(diào)查研究預(yù)計建成后住宅的平均售價為 3500 元平方米，土地開發(fā)和房屋建安費 用為 1500 元平方米，管理費用和銷售費用分 別為土地開發(fā)和房屋建安費用之和的3%和 6%，銷售稅金與附加為銷售額的 5.5%，當(dāng)?shù)刭徺I土 地應(yīng)繳納稅費為購買價格的 3%，正常開發(fā)期為 2 年，希望投入的總資金能獲得 15%的年稅前收益 率。那么，在競買時，他的最高報價應(yīng)是多少。 假設(shè)銀行貸款利率為 5.49%. 設(shè)購買土地的

3、最高報價為 X. 計算時，開發(fā)過程 中發(fā)生的資金按均勻投入。 用傳統(tǒng)方法進(jìn)行估價開發(fā)完成后價值=20000 X 1.2 X 3500 = 84000000 元=8400.00 萬元銷售稅金與附加=8400.00 X 5.5%= 462.00萬元 土地開發(fā)、房屋建安、管理費和銷售費= 20000 X 1.2 X 1500X （13%6%）= 39240000元= 3924.00 萬元購買土地應(yīng)繳納稅費= 0.03X 投資利息。地價和購買土地應(yīng)繳納稅費的占用期 為 2 年，土地開發(fā)、房屋建安、管理費和銷售費 的平均占用期為 1 年。投資利息= 1.03XX（15.49%）23924.00X(1 +

4、 5.49%) 3924.00 1.03X = 215.43 + 0.1162X開發(fā)利潤。 與現(xiàn)金流折現(xiàn)法相比， 傳統(tǒng)方法的開 發(fā)利潤與投資利息之和應(yīng)等價于現(xiàn)金流折現(xiàn)法 中以折現(xiàn)體現(xiàn)的預(yù)期收益， 那么，開發(fā)利潤的年 利潤率應(yīng)為 9.51%(近似值)開發(fā)利潤= 1.03XX( 1+9.51%) 2 + 3924.00 x( 1 + 9.51%) 3924.00 1 .03X = 373. 1 7 0.2052X 土地價格。X= 8400.00 462.00 3924.00 ( 215.43 0.1162X)( 373.170.2052X) 0.03X X= 2537.70 萬元某舊廠房的建筑面積

5、為5000訐。根據(jù)其所在地 點和周圍環(huán)境， 適宜裝修改造成商場出售， 并可 獲得政府批準(zhǔn)，但需補交土地使用權(quán)出讓金等400元/怦(按建筑面積計),同時取得40年的土 地使用權(quán)。 預(yù)計裝修改造期為 1 年，裝修改造費 為每平方米建筑面積 1000 元；裝修改造完成后 即可全部售出，售價為每平方米建筑面積 4000 元；在裝飾裝修改造完成前半年開始投入廣告宣 傳等銷售費用，該費用預(yù)計為售價的2%；銷售稅費為售價的 6；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的 4。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金 流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價和單 價 （折現(xiàn)卒為 12）。 設(shè)該舊廠房的正常購買總價為 y：裝修改造后的總

6、價值=4000 >6000/（1+12%） = 1785.71（萬元）裝 修改 造總 費用= 1000>5 000/（1+12%）0.5= 472.46（萬元）銷 售 費 用 總 額 = 4000>5000 >2%/（1+12%） 0.75=36.74（萬元）根據(jù)教材 P338 銷售費用折現(xiàn)時間的確定。 因為 銷售費用是在建成前半年開始投入， 可視為在其0.5 年的期中投入即 0.25 年時投入，裝修改造 期為 1 年，此時距估價時點有 1-0.25=0.75 年 的時間，因此折現(xiàn)時間為 0.75 。銷售稅費總額= 1 785.71> 6= 107.14（萬元）購

7、買該舊廠房的稅費總額= V X 4%= 0.04V（萬 元）需補交土地使用權(quán)出讓金等的總額= 400>5000=200（萬元）V=1785.71472.4636.740.04V200=932.09（ 萬元）故：舊廠房總價=932.09 （萬元）舊廠房單價=1864.18（元/卅）某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某 房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地 50年的土地使用 權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓 和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率為 2.5。在第1年末 辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地 價款，并且開工建設(shè)。根據(jù)項目實施進(jìn)度安排（見如下橫道圖），項目建成后，住宅樓將全部出售

8、, 寫字樓將用于出租。第一年第年第年第 四 年第五年第年第n年1、土地取得2、工程建設(shè)1）住宅 樓建設(shè)- -2）寫字 樓建設(shè)3、經(jīng)營1）住宅 樓銷售2）寫字 樓出租根據(jù)市場調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下:該項目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅銷售價 格為5000元/m2，銷售稅費為銷售價格6% ;同 類寫字樓可出租建筑面積的月租金為 120元/m2（可出租面積占建筑面積的 70%），并且按照年 租金收入的30%交納押金，出租空置率為20%， 有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費用按租金收入的 30%計, 銀行存款年利率為3%，報酬率為10%。（2）同類開發(fā)項目的社會平均開發(fā)成本為：住宅樓1800元/m2 ,寫字樓2800元/

9、m2,管理費用為開 發(fā)成本的 5% 。(3) 除地價款外，寫字樓和住宅樓在其他建設(shè)資金 在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入 50% 且在年度內(nèi)均勻 支出。假設(shè)住宅樓在銷售期末一次性全部售出。(4) 目前，此類項目折現(xiàn)率為 10% 。(5) 為得到該宗土地， 還需要按取得地價款的 3% 繳納有關(guān)稅費。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價 格。從圖中我們可以看出如下內(nèi)容 估價時點為第 1 年末土地取得是在第 1 年末辦理完土地使用權(quán)出讓 手續(xù)，一次性繳納全部地價款。工程建設(shè)住宅樓建設(shè) :是從第一年年末開始到第四年結(jié)束 第一年折現(xiàn) n=0.5 第二年折現(xiàn) n=1.5 末結(jié)束寫字樓建設(shè) :是從第二年年末開始到

10、第四 年末結(jié)束第一年折現(xiàn) n=1.5 第二年折現(xiàn) n=2.5 經(jīng)營住宅樓銷售期 :是從第三年年末開始到第四年末 結(jié)束 銷售期 1 年 折現(xiàn) n=3寫字樓出租 : 是從第四年年末開始到第五十一年 末結(jié)束 出租期為 47年 折現(xiàn) n=3 已知數(shù)據(jù)計算1. 項目總建筑面積21.2 X 10000X 2.5=30000 （m）其中，住宅樓總建筑面積15000 m,寫字樓總建筑 面積 15000m22. 寫字樓年租金收入 毛租金=120X 15000 X 70%X（ 1-20%）X12=1209.6（ 萬元）寫字樓押金 =1209.6X 30%=362.88（萬元） 押金利息收入 =362.88X 3%

11、=10.89（萬元） 有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費 =1209.630%=362.88（萬 元）凈租金收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（ 萬 元）1. 項目總價值折現(xiàn)值 :5634.86+6370.29=12 005.15（萬元）1） 住宅價值折現(xiàn)到辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)時 點（第一年末）的折現(xiàn)值：=7500/（1+10%） 3=5634.86（萬元）5000X 15000=7500（萬元）寫字樓價值=8478.86/ (1+10% 3=6370.29 (萬元)V=R 1(1 R)n857-61 110%1(1 10%)47=8478.86 (萬元)2. 項目開發(fā)成本、管理

12、費用及其折現(xiàn)值=2580.13+3648.76=6228.89 （萬元）1）住宅樓部分:1800 15000 （ 1+5% =2835（萬 元住宅樓開發(fā)成本及管理費折現(xiàn)值=1 52835 0.5/ （1 10%）0.5 0.5/2）寫字樓部分:2800 15000 （ 1+5% =4410 （萬 元住宅樓開發(fā)成本及管理費折現(xiàn)值：第一年1 5835 0.5/ （1 10%）0.5 0.5/ （1+10% . =2580.13 （萬 元）第二年寫字樓開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值：4410 0.5/ （1+10%1.5+0.5/ （1+10%2.5 =3648.76 （萬元）3. 住宅樓銷售稅費及折現(xiàn)值

13、=5634.86 X6%=338.09 （萬元）所能支付的最高土地價格=（總價值-住宅樓銷售 稅費-開發(fā)成本及管理費用 ） （1+3%）=（12005.15 338.096228.89）（1+3%）=5279.78（萬元） 估價對象概況：本估價對象是一塊 “三通一平 ” 的建設(shè)用地；土地總面積10000就，且土地形狀 規(guī)則；規(guī)劃許可用途為商業(yè)和居住，容積率 <5 建筑密度<40% ;土地使用年限從土地使用權(quán)出 讓時起 50 年。估價要求：需要評估該塊土地于 2007年 10 月 1 日出讓時的正常購買價格。估價過程：（1）選擇估價方法。 該塊土地屬于待開發(fā)房地產(chǎn)， 適用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)

14、行估價，故選用假設(shè)開發(fā)法。 具體是打算采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn) 法。（2）選擇最佳的開發(fā)利用方式。通過市場調(diào)查研 究，得知該塊土地的最佳開發(fā)利用方式如下： 用途為商業(yè)與居住混合。 容積率達(dá)到最大的允 許程度，即為5,故總建筑面積為50000訐。 建筑覆蓋率適宜為30%。建筑物層數(shù)確定為 18層；其中，12層的建筑面積相同，均為3000 就，適宜為商業(yè)用途；318層的建筑面積相同， 均為2750怦，適宜為居住用途；故商業(yè)用途的建筑面積為6000訐，居住用途的建筑面積為44000 m2o(3) 預(yù)計開發(fā)期。預(yù)計共需 3 年時間才能完全建成 投入使用，即 2010年 10月 1 日建成。(4)

15、 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。 根據(jù)對市場的 調(diào)查分析，預(yù)計商業(yè)部分在建成后可全部售出， 居住部分在建成后可售出 30，半年后再可售 出 50，其余 20需一年后才能售出；商業(yè)部 分在出售時的平均價格為每平方米建筑面積 4500元，居住部分在出售時的平均價格為每平 方米建筑面積 2 500元。(5) 測算有關(guān)稅費和折現(xiàn)率。建筑安裝工程費預(yù) 計為每平方米建筑面積 l 200 元；勘察設(shè)計和前 期工程費及管理費等預(yù)計為每平方米建筑面積 500元；估計在未來 3 年的開發(fā)期內(nèi)，開發(fā)建設(shè) 費用 (包括勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工 程費、管理費等 )的投入情況如下：第一年需投 入 20，第二年需投入

16、 50，第三年投入余下 的 30。其中廣告宣傳和銷售代理費為售價的 3，在建成前半年開始投入至全部售完為止 ;兩 稅一費和交易手續(xù)費等為售價的 6。折現(xiàn)率選 取 14。據(jù)了解，如果得到該土地，還需要按 取得價款的 3繳納有關(guān)稅費。(6) 求取地價。計算的基準(zhǔn)時間定為該塊土地的 出讓時間，即 2007年 10月 1日。開發(fā)完成后的商業(yè)部分價值=4500 X6000/(1+14%)3=1822.42(萬元) 開發(fā)完成后的居住部分價值 2500X44000X 30/(1+14%) 3+50/(1+14%) 3.5+20/(1+14%) 4= 7006.91(萬元) 開發(fā)建設(shè)費用總額(1200+500

17、)X 50000X 20/(1+14%) 0.5+50 /(1+14%) 1.5+30/(1+14%) 2.5 = 6921.57(萬元) 銷售費用總額 =(4500 X6000+2500X44000)3%/(1+12%) 3.25=268.4 7(萬元)根據(jù)教材 P338 銷售費用折現(xiàn)時間的確定。 因為 銷售費用在建成前半年開始投入至全部售完為 止 (即從第 2.5 年到 4 年)。因此整個銷售期為 1.5 年，假設(shè)各年的投入是集中在各年的年中因此即 期中投入為 0.75 年時投入，整個開發(fā)期到到 4 年結(jié)束， 此時距估價時點有 4-0.25=3.25 年的 時間，因此折現(xiàn)時間為 3.25

18、。 銷售稅費總額= (1822.42+7006.91)X 6=529.76（萬元）購地稅費總額=總地價x 3%= 0.03總地價（萬 元）總地價= 1822.427006.916921.57268.47 529.760.03總地價總地價= 1077.21（萬元）估價結(jié)果： 以上述計算結(jié)果為主， 并參考估價人 員的經(jīng)驗，將總地價確定為 1078 萬元。 對于房地產(chǎn)開發(fā)用地的估價，通常要給出三種 價格形式，即總地價、單位地價和樓面地價。這 樣，該塊土地在 2007年 10 月 1 日出讓時的正常 購買價格的測算結(jié)果為：總地價 1078 萬元，單 位地價1078元/怦，樓面地價215.6元/怦。 某

19、在建工程開工于 2006 年 3 月 1 日，總用地面 積3000就，規(guī)劃總建筑面積12400就，用途為 寫字樓。 土地使用年限為 50年，從工之日起計； 當(dāng)時取得土地的花費為樓面地價 800元/能。該 項目的正常開發(fā)期為 2.5年，建設(shè)費用 （包括前期 工程費、建筑安裝工程費、管理費等 ）為每平方 米建筑面積 2 300元。至 2007年 9月 1 日實際 完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入 50%的建設(shè)費用。但 估計至建成尚需 1.5年，還需投入 60%的建設(shè)費用。建成后半年可租出， 可出租面積的月租金為 60元/ m2，可出租面積為建筑面積的70%，正 常出租率為 85，出租的運營費用為有效毛收 入

20、的 25%。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的 稅費為購買價的 3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷 售費用和銷售稅費分別為售價的3%和 6%，在建成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費用。 試?yán)?用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程 2007年 9 月 1 日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑 面積折算的單價 (報酬率為 9%，折現(xiàn)率為 13%)。 設(shè)該在建工程的正常購買總價為 V：續(xù)建完成后的總價值=a/Y1-1/(1+Y) n 1/(1+rd)t需要折現(xiàn)的年數(shù)， 其他符號的含義同收益法。 故 續(xù)建完成后的總價值計算如下：A=60 x 12X 12400x 70%x 85%x (1-25% )= 398.41(

21、萬元) 續(xù)建完成后的總價值 =398.41/9%1 1-1/(1+9%) -(50-3-0.5) x1/(1+13%) 2 = 3403.78(萬元 ) 續(xù)建總費用 =2 300 x12 400 x60%/(1+13%) 0.75 = 1561.32(萬元)3403.78 X銷售費用總額 =3%/（1+13%） 1.25=111.92（萬元 ） 因為銷售費用是在建成前半年開始投入， 可視為 在其 0.5 年的期中投入即 0.25 年時投入，建成 尚需 1.5 年，此時距估價時點有 1.5-0.25=1.25 年的時間，因此折現(xiàn)時間為 1.25 。銷售稅費總額=3403.78X 6% = 204

22、.23（萬元） 購買該在建工程的稅費總額=VX 3 % = 0.03V（萬元）V = 3 403.8（ 1 561.32 111.9P 204.23 0.03VV = 1481.85（萬 元）在建工程總價=1481.85 （萬元）在建工程單價=1481.85 -4.24= 1195.04（元）公式翟筑面積下的單價=套內(nèi)議疏面積下的單價X市場法港內(nèi)洼航面積雀逝積一雅述積下的里鋅餌間積下的笙饑牒套內(nèi)建銃面積下的單價=便用面積下的單價X使用面積套內(nèi)理艇積正常成交價格二靈方實際得到的價格1血由賣方繳納的稅費比率g格和議議麟匕率交易情況修正市場狀況調(diào)整（交易日期調(diào)整）可比實例南交仆格*+磁二可比實圳正麗

23、場伸洛毗上式可如交躺狀正系礙磊或器而祁士沁可比實剖在共我交B期時的價搐*畔器=可比突洌在怙枷時點時的價搭通過上式可地 市燼減見訓(xùn)整手做是H±1知 或罟丄而不罡土 T阪采用環(huán)比價格指數(shù)進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為: 可比實例在其成交日期的價格X成交日期的下 一時期的價格指數(shù)X再下一時期的價格指數(shù) X-X估價時點時的價格指數(shù)=可比實例在估 價時點的價格采用定基價格指數(shù)進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為: 房地產(chǎn)狀況調(diào)整可上浜例在其戚交日犧1的價格X=可上浜例出古價時點時的價稱可比實例在其房地產(chǎn)找況下的價恪 （廠!=可比兵例在估價對象虜?shù)禺a(chǎn)狀況下的價格可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價恪乂一M可比實例在估價對

24、象房地產(chǎn)狀況下的橋搐 yoo± r通過上式可知.房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)是一或磐鼻】+尺略 1DII + R米用直接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價恪耳£=可t涙例在估價只按房地產(chǎn)狀況下的價格 上式括號內(nèi)應(yīng)塡寫的如 酋可比實例膚地產(chǎn)狀況相對于估價對象席地產(chǎn)狀況的得分.米用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為: 耶國咧滬帰下的臨X丹乂嚅=可：餉JS古飾 緒薩憐兄下的鵬 比準(zhǔn)價格=可比實例X交易情況修正系數(shù)X市 場狀況調(diào)整系數(shù)X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 典型考題1. 搜集了甲、乙兩個交易實例，甲交易實例房地 產(chǎn)的建筑面積 200m2， 成交總價 80 萬元人民

25、 幣，分三期付款，首期付 16 萬元人民幣，第二 期于早年后付 32萬元人民幣，余款 32 萬元人民 幣于 1 年后付清。 乙交易實例房地產(chǎn)的使用面 積 2 500平方英尺，成交總價 15 萬美元，于成 交時一次付清。 如果選取該兩個交易實例為可比 實例，試在對其成交價格作有關(guān)修正、 調(diào)整之前 進(jìn)行 “建立價格可比基礎(chǔ) ”處理。 假設(shè)乙交易實例成交當(dāng)時的人民幣與美元的市 場匯率為 1 美元等于 7.7395元人民幣。 如果以建筑面積為基準(zhǔn)， 另通過調(diào)查得知該類房 地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為 1 平方米 建筑面積等于 0.75 平方米使用面積。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方米=10.764

26、平 方英尺。1） 總價甲總價= 16+32（/ 1 +8% ）0 . 5+32（/ 1 +8% ）= 76.42（萬元） 乙價=15X 7.7395=116.09萬元） （2）單價。則：甲單價=76.42/200 = 3821 （元 /m2） 乙單價=116.09/309.67=3748.85元 /m2） 2500(平方英尺使用面積)/0.75=3333.33(平 方英尺建筑面積 ) 3333.33(平方英尺建筑面積”210.764=309.67(m2)2. 某宗房地產(chǎn)交易， 買賣雙方在買賣合同中約定 買方付給賣方2325元/就，買賣中涉及的稅費均 由買方負(fù)擔(dān)。 據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣

27、 方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的 7% 和 5%。請求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價格。 利用公式正常成交價格+應(yīng)由買方繳納的稅費=買方實際 付出的價格設(shè)正常成交價格為 A.A+A.5%=2325+A(7%+5%) A=250元/m2)3. 某宗房地產(chǎn)交易， 買賣雙方在買賣合同中約定 買方付給賣方2625元/就，買賣中涉及的稅費均 由賣方負(fù)擔(dān)。 據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣 方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的 7% 和 5%。請求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價格。 利用公式正常成交價格 -應(yīng)由賣方繳納的稅費=賣方實際 得到的價格設(shè)正常成交價格為A.A-A.7%=2325-A（7%+5%） A

28、=2500元/m2）2.3兩題最主要區(qū)別就是買方實際付出的價格就是房屋的購買價格加上 各種稅費賣方實際得到的價格就是房屋的購買價格減去 各種稅費（通俗的說就是我們所說的凈到手的價 格）4. 某宗房地產(chǎn)2007年6月1月的價格為1800元 /能，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2007年10月1日。已 知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2007年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6,74.7 ,76.7 , 85.0 , 89.2 , 92.5 , 98.1 （以 2005 年 1月1日為100）。請計算該宗房地產(chǎn)2007年10 月1日的價格。該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價格計算如下：0 2 113C

29、0x_=2303, 22 （元肝）5. 某宗房地產(chǎn)2007年6月1日的價格為2000元 /能，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2007年10月1日。已 知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2007年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為99.6,94.7 ,96.7 , 105.0 , 109.2 , 112.5 , 118.1 （均以上個月為100)。請計算該宗房地產(chǎn)2007年10月1 日的價格。100100 血=3莎6.8 5加）1006.為評估某宗房地產(chǎn) 選取了下列可比實例:交日期2006年10月該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價格計算如下:2007年9月1日的價格，成交價格3000元/ m2,成1日。另調(diào)查

30、獲知2006年6月1日至2007年2月1日該類房地產(chǎn)的價格 平均每月比上月上漲1. 5% 2007年2月1日至 2007年9月1日平均每月比上月上漲 2%請對 該可比實例的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整。對該可比實例的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，是將該價格調(diào)整到2007年9月1日，即卩3000X( 1 + 1. 5% 4 X( 1 + 2% 7= 3658 (元/m2)7.某宗可比實例房地產(chǎn)2007年1月30日的價格 為1000美元/ m,該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的 價格變動平均每月比上月上漲 0.2%。假設(shè)人民 幣與美元的市場匯率2007年1月30日為I美元=7.8450元人民幣，2007年9月30日為1美

31、元=7.7050元人民幣。請將該可比實例的價格調(diào) 整到2007年9月30日 將該可比實例的價格調(diào)整到 2007年 9 月 30日 為：1000X7.8450 （成交價格）X（ 1 + 0.2%） 8= 7971.40 （元人民幣/ m2）8. 某宗可比實例房地產(chǎn) 2007年 1 月30日的價格 為1000美元/ m,該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價 格變動平均每月比上月上漲 03%。假設(shè)人民幣 與美元的市場匯率2007年1月30日為1美元= 7.8450元人民幣，2007年9月30日為1美元= 7.7050 元人民幣。請將該可比實例的價格調(diào)整 到 2007 年 9 月 30 日。 將該可比實例的價格

32、調(diào)整到 2007年 9 月 30日 為：l000 X（ 1+0.3%） 8X 7.7050（ 估價時點 ）= 7891.87（元人民幣 /m）通過 7.8 二道題得出以下結(jié)論 如果可比實例房地產(chǎn)在成交日期的成交價格， 該 類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動。 那么估價 時點的價格中匯率應(yīng)選用成交日期時的匯率。 如果可比實例房地產(chǎn)在成交日期的成交價格， 該 類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均。 那么估 價時點的價格中匯率應(yīng)選用估價時點時的匯率。9.為評估某住宅樓的價格，估價人員在該住宅樓 附近地區(qū)調(diào)查選取了 A B、C、D、E共5個類 似住宅樓的交易實例，其有關(guān)資料如下表：實例A實例B實例C實例D

33、實例E成交價格510058005200530050002002.11.302003200320012003成交日期.6.3 0.1.31.7.31.5.31交易情況+2%+21%00-3 %區(qū)位 狀況0-3%+3%+1%0房地 產(chǎn)狀 況權(quán)益 狀況-2 %0+2%-1 %-1 %實物 狀況-4%-5 %-2 %+2%+1%上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值 都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中 的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得 知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類 住宅樓市場價格每月遞增1.5 %，其后至2002 年11月1日則每月遞減0.5 %,而從2002

34、年11 月1日至2003年4月30日的市場價格基本不變， 以后每月遞增1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價相 關(guān)要求選取最合適的3個交易實例作為可比實 例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單 價（如需計算平均值，請米用簡單算術(shù)平均法）。 （1）選取可比實例。實例B誤差太大，實例D成 交時間與估價時點相隔一年以上，故實例B和實 例D不作為可比實例。選取實例 A、C E作為可 比實例。計算公式：估價對象價格=可比實例價格X交 易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)(3) 交易情況修正系數(shù)為：A：100(100+2)=100 102 可比實例 C：100 100=1 可比實例 E：10

35、0(100-3)=100 97(4) 市場狀況調(diào)整系數(shù)為：可比實例 A=(1+1) 4 可比實例 C=(1+1) 4 可比實例 E=(1+1) 3(5) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為： 因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度 相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同均為 1/3 可比實例 A=100/ 100 X | / 3+(100-2) X 1/3+(100-4) X 1/3=100 / 98可比實例 C=100/(100+3) X 1/3+(100+2) X 1/3+(100-2) X 1/3=100/101可比實例 E=100/100 X 1/3+(100-1) X 1/3+(100+1) X 1/

36、3)=100/100(6) 計算比準(zhǔn)價格：比準(zhǔn)價格 A=5100X (100/102)X (1+1 ) 4X(100 /98)=5309.20(元/卅)比準(zhǔn)價格 C=5200X (100/100)X (1+1 ) 4X(100 /101)=5357.57(元/卅)比準(zhǔn)價格 E=5000X (100 /97) X (1 十 1) 3X(100 /100)=5310.83(元/卅)(7) 將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作 為比較法的估算結(jié)果，則有：估價對象價格(單價)=(5309.20+5357.57+5310.83) /3=5325.87(元/ 怦)10.為評估某寫字樓2001年10月1日的

37、正常市 場價格，估價人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有 關(guān)資料如下：可比實例資料表可比 實例A可比 實例B可比 實例C成交 價格600058006120成交200120012001日期41.2.1.5.1房地產(chǎn)狀況分析表權(quán) 重可比 實例A可比 實例B可比 實例C因+2%+4%0素1因 素2-3%-1%+5%因 素3+6%+2%交易情況分析表可比 實例A可比 實例B可比 實例C交易 情況3%-1%2%(1) 交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價格為 基準(zhǔn)，正值表示可比實例的成交價格高于其正常 價格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價格的幅度。調(diào)查獲知該類寫字樓的價格

38、，2000年11月1 日到2001年6月1日平均每月比上月上漲1.2%， 2001年10月1日至2003年11月10日平均每 月比上月上漲1.8%。(3)房地產(chǎn)狀況分析判斷見下表。房地產(chǎn)狀況中的三個因素對價格影響的重要程 度是：因素 1是因素 3的4倍，因素 2是因素 3 的 1.67 倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比 實例的狀況優(yōu)于估價對象狀況的幅度， 負(fù)值表示 劣于估價對象狀況的幅度。求利用上述資料估算該寫字樓 2001年 10月 1日 的正常價格 ( 如需計算平均值， 請采用簡單算術(shù) 平均法)。因為根據(jù)題意因素 1是因素 3的4倍，因素 2是 因素3的1.67 倍，故房地產(chǎn)狀況中的三方

39、面因 素產(chǎn)生的作用程度是不同，但三方面的因素的權(quán)數(shù)相加=1。 設(shè)因素3為x%因素1 = 4x%因素2=1.67x% x+4x+1.67x=1 x=15%因素 3= 15 因素 1 = 60因素 2= 25 計算公式：估價對象價格=可比實例價格X交 易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X房地產(chǎn) 狀況修正系數(shù) 交易情況修正系數(shù)為：A： 100(100+3)=100103 B ： 100 (100-1)=100/99 C ： 100(100+2)=100102 市場狀況調(diào)整系數(shù)為：可比實例 A=(1+1.2%)2X(1+1.8%)4=1.0999 可比實例 B=(1+1.2%)4(1+1.8%)4=1.

40、1265 可比實例 C=(1+1.2%)X(1+1.8%)4=1.0869 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：因素3= 15% 因素1 = 60% 因素2 = 25% 可比實例 A=100/(00+2) X 0.6+(100-3) X 0.25+(100+6) X 0.15=100 /101 可比實例 C=100(100+4) X0.6+(100-1) X 0.25+(100+2) X0.15=100102 可比實例 B=100(100 X0.6+(100+5) X 0.25+(100-3) X0.15)=100101 計算比準(zhǔn)價格：比準(zhǔn)價格 A=6000X(100103)X1.0999X(100 101

41、) =6343.73(元/卅)比準(zhǔn)價格 B=5800X(10099)X1.1265X(100102) =6470.02(元/卅)比準(zhǔn)價格 C=6120X(100102)X1.0869X(100 /101)=6456.56(元/卅)(7) 將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作 為比較法的估算結(jié)果，則有：估價對象價格 ( 單價)=( 6343.73+6470.02+6456.56)3=6423.44(元/卅)成本法某幢寫字樓，土地面積4000訐，總建筑面積為 9000怦，建成于1990年10月1日，土地使用 權(quán)年限為 1995年 10 月 1-2035 年 10月 1 日?，F(xiàn) 在獲得類似的 40余

42、年土地使用權(quán)價格為 2000元 /訐，建筑物重置成本為1300原/怦。建筑物自 然壽命為 60年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10年。 其他的相關(guān)資料如下； 門窗等損壞的修復(fù)費用為 3 萬元，裝修的重置 價格為 82.5 萬元，平均壽命為 5 年，有效經(jīng)過 念數(shù)為 4 年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊 系統(tǒng)已提折舊 80 萬元，拆除該空調(diào)費用為 10萬 元，可回收殘值 30 萬元，重新構(gòu)建價格（不含 安裝費）為 130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用 為 8 萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置 價格為 250 萬元。平均壽命為 15年，經(jīng)過年數(shù)為 9 年。 該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性 差，導(dǎo)致與同類寫

43、字樓相比，每月增加能耗 800 元。 由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)， 區(qū)域環(huán)境受到一定的污染， 租金將長期受到負(fù)面 影響，預(yù)計每年租金損失為 7 萬元。 該類寫字樓的報酬率為 10%。銀行貸款年利率 為 5%，土地報酬率為 8%。 假設(shè)除空調(diào)以外，殘值呂均為零。試求該寫字樓于 2005年 10月 1日的這就總額和 現(xiàn)值。（1）計算房地的重新構(gòu)建價格=755.26+1170=1925.26（萬元）土地的重新購置價格=4000X 2000X 1 1 /（ 1 +8%） 30/ 1 1/（1+8%） 40=755.26（萬元）建筑物的重新購建價格=1300X 9000=1仃0萬 元）（2）

44、計算折舊=427.63+47.05+65.99=540.67 萬 元） 物質(zhì)折舊=3+66+150+208.63=427.63（萬元）（a）門窗等費用=3（萬元）（b）裝修折舊=82.5X 4/5=66（萬元）（c）設(shè)備折舊=250 X 9/15=150 長壽命項目的折舊 =（1170-3-82.5-250） X 10/40=208.63（萬元） 功能折舊 =38+9.05=47.05（ 萬元） 功能落后 =130-80+10-30+8=38（ 萬元）功能過剩 =800X12/10%1-1/（1+10%） 30=9.05（ 萬元） 經(jīng)濟折舊 =7/10%1-1/（1+10%） 30=65.99

45、（ 萬元）（3）寫字樓現(xiàn)值=1925.26-540.67=1384.59 萬元） 估價對象為一寫字樓，土地總面積1000 m2,于2001年9月底50底年使用權(quán)。寫字樓總建筑面 積4500 m2,建成于2004年9月底，為鋼筋混 凝土結(jié)構(gòu)，建筑層高5m，沒有電梯，需評估該 寫字樓2006年9月30日的價值。搜集有關(guān)資料如下：（1）搜集了三宗出讓年限 50年的土地交易實例作為可比實例，有在資料如下表所示:實例交易 價格交易情況交易日期房地狀況A2200正常2006.3.30比估價對象劣3%B2050正常2005.12.30比估價對象劣8%C2380比正常價格高3%2006.5.30比估價對象優(yōu)5

46、%從2005年11月至2006年10月地價逐月上升0.5%。（2）當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)地的費用等資料如下：在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要 57.32萬元的征地補償和安置等費用，向政府交 付土地使用權(quán)出讓金等為150元/ m2, 土地開發(fā) 費用、稅金和利潤等為120元/ m2，以上合計為 城市邊緣出讓土地使用權(quán)年限 50年熟地的價 格。該城市土地分為八個級別， 城市邊緣土地為第八 級，而估價對象處于第六級土地上。 各級土地之 間的價格差異如下表所示：級別一二三四五六七八地價是次級1.41.1.1.1.1.1.1土地的倍數(shù)444435地價是最差10.7.5.3.2.2.1.1級土地的倍54 5387

47、05數(shù)384400（ 3）在估價時點不設(shè)電梯的層高 5m 的建筑物 重新購建價格為1800元/ m2，估價對象寫字樓 門窗等損壞的修復(fù)費用為 1 0萬元；裝修的重新 購建價格為 140萬元，經(jīng)濟壽命為 5 年；設(shè)備的 重新購建價格為 100萬元，經(jīng)濟壽命 10 年；建 筑物的使用壽命長于土地使用年限。 假設(shè)殘值率 均為 0。另調(diào)查，由于該寫字樓缺乏電梯，導(dǎo)致 其出租率較低， 僅為 80%，月租金為 38元/ m2。 而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85% ,正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營的 正常運營費用率為租金收入的 35% 。如果在估 價進(jìn)點重置具有電梯的類似寫字樓， 則需電梯

48、購 置費用 60 萬元，安裝費用 40 萬元。同時，由于 該寫字樓的層高比正常層高要高，使其能耗增 加。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗 1 萬元能 源費。同時由于周邊環(huán)境的變化， 該寫字樓的經(jīng) 濟折舊為 20萬元。試用成本法評估該寫字樓 2006年9月 30日的價 值。土地重新購建價格要求用市場法和成本法綜 合求取。土地 5% ，房地產(chǎn)報酬率為 7% 。(如 需計算平均值， 請采用簡單自述平均法， 小數(shù)點 后保留兩位)(1) 土地重新構(gòu)建價格=(2304.16+2259.6)/2X 1000X 1 1/(1+5%)45/ 1 1/(1+5%) 50=222.17 (市場法)=(A+B+C)/3

49、=2304.16 A=2200X 100/(100-3) X(1+0.5%)6=2336.94 B=2050X100/(100-8) X(1+0.5%)9=2330.56 C=2380X 100/(100+3) X 100/(100-8) X4(1+0.5%)4=2244.99成本法=(150+120+573200/666.67) X 2=2259.6(2) 建筑物的重新購建價格 =1800X 4500=810(萬 元)(3) 折舊=109.83+278.1+20=407.93萬元) 物質(zhì)折舊=10+56+20+23.83=109.83(萬元)(a) 門窗等費用=10(萬元)(b) 裝修折舊

50、=140X 2/5=56(萬元)(c) 設(shè)備折舊=100X 2/10=20長壽命項目的折舊 =(810-10-140-100) X 2/47=23.83(萬元) 功能折舊 =264.49+13.61=278.1( 萬元)(a) 功能缺乏=19.44/7% X 1-1/(1/7%)45=264.49 (萬元)年租金損失 =(40 X 4500X 12 X 85%-38X 4500X12X80%)X (1-35%)=19.44 (萬元)(b) 功能過剩=1/7% X1-1/(1+7%)45=13.61 (萬元) 經(jīng)濟折舊 =20(萬元)(3) 寫字樓現(xiàn)值 =222.17+810-407.93=624.24(萬 元)收益法某出租的寫字樓，使用面積為 3000m2,收益年 限為 45年，空置率為 20%，未來 3 年每平方米 使用面積的租金(含物業(yè)服務(wù)費用)分別為 360 元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服 務(wù)費用為每平方米使用面積 36 元，除物業(yè)服務(wù) 費用之外的其他運營費用為租金 (不含物業(yè)服務(wù) 費用)的 25%。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收 益基本上固定不變，報酬率為 9% 。請利用“未 來數(shù)據(jù)資本化公式法” 求取該寫字樓的凈收益并 計算其收益價格。計算未來 3 年的凈利益未來第一年的凈收益=(360-36) X