上海金地項(xiàng)目管理實(shí)施方案51頁(yè)

1、金地集團(tuán)上海公司項(xiàng)目制匯報(bào)金地集團(tuán)上海公司項(xiàng)目制匯報(bào)發(fā)言時(shí)間發(fā)言時(shí)間：20032003年年4 4月月2 2日日9 9：30301010：0000 1 1、 2003年年1月月20日日 召開(kāi)召開(kāi)“金地集團(tuán)上海公司項(xiàng)目制研討會(huì)金地集團(tuán)上海公司項(xiàng)目制研討會(huì)” 確定項(xiàng)目制的基本組織架構(gòu)確定項(xiàng)目制的基本組織架構(gòu) 。 2 2、20032003年年1 1月月2929日日 召開(kāi)領(lǐng)導(dǎo)辦公會(huì)召開(kāi)領(lǐng)導(dǎo)辦公會(huì) 組閣兩個(gè)項(xiàng)目中心經(jīng)營(yíng)管理班子。組閣兩個(gè)項(xiàng)目中心經(jīng)營(yíng)管理班子。 3 3、 20032003年年2 2月月1414日日 著手著手金地集團(tuán)上海公司地產(chǎn)項(xiàng)目制金地集團(tuán)上海公司地產(chǎn)項(xiàng)目制試行辦法試行辦法 4 4、2003

2、2003年年3 3月月1818日日2121日日 召開(kāi)召開(kāi)“在項(xiàng)目制條件下項(xiàng)目中心與職能在項(xiàng)目制條件下項(xiàng)目中心與職能部門(mén)、職能部門(mén)之間流程研討會(huì)部門(mén)、職能部門(mén)之間流程研討會(huì)” 得出各職能部門(mén)與項(xiàng)目中心基本認(rèn)同的得出各職能部門(mén)與項(xiàng)目中心基本認(rèn)同的出階段性成果。出階段性成果。 5 5、20032003年年3 3月月2323日日 評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)金地集團(tuán)上海公司地產(chǎn)項(xiàng)目金地集團(tuán)上海公司地產(chǎn)項(xiàng)目制試行辦法制試行辦法及與之配套的業(yè)務(wù)程序文件及與之配套的業(yè)務(wù)程序文件 并予公布自并予公布自20032003年年4 4月月1 1日起實(shí)施。日起實(shí)施。 有力落實(shí)與推進(jìn)項(xiàng)目制有力落實(shí)與推進(jìn)項(xiàng)目制 并建立更科學(xué)合理的考評(píng)

3、與激勵(lì)機(jī)制并建立更科學(xué)合理的考評(píng)與激勵(lì)機(jī)制 簽訂項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)。簽訂項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)。 1 1、提高金地集團(tuán)上海公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平提高金地集團(tuán)上海公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平; 2 2、促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的科學(xué)化、規(guī)范化和制度化促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的科學(xué)化、規(guī)范化和制度化; 3 3、提升上海公司對(duì)單項(xiàng)目的執(zhí)行能力與多項(xiàng)目的統(tǒng)籌能力提升上海公司對(duì)單項(xiàng)目的執(zhí)行能力與多項(xiàng)目的統(tǒng)籌能力; 4 4、使項(xiàng)目中心有效地成為上海公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)中心與成本使項(xiàng)目中心有效地成為上海公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)中心與成本控制執(zhí)行中心控制執(zhí)行中心; 5 5、適金地集團(tuán)上海公司在華東地區(qū)快速與平衡的擴(kuò)張。適金地集團(tuán)上海公

4、司在華東地區(qū)快速與平衡的擴(kuò)張。 1 1、人員設(shè)置要高效、精簡(jiǎn)的原則人員設(shè)置要高效、精簡(jiǎn)的原則 ; 2 2、市場(chǎng)為導(dǎo)向、競(jìng)爭(zhēng)為動(dòng)力、客戶為驅(qū)動(dòng)的原則市場(chǎng)為導(dǎo)向、競(jìng)爭(zhēng)為動(dòng)力、客戶為驅(qū)動(dòng)的原則 ; 3 3、重項(xiàng)目，強(qiáng)職能的原則重項(xiàng)目，強(qiáng)職能的原則 ; 4 4、各項(xiàng)目間資源共享的原則各項(xiàng)目間資源共享的原則 ; 5 5、項(xiàng)目有效評(píng)價(jià)原則項(xiàng)目有效評(píng)價(jià)原則 ； 6 6、責(zé)、權(quán)、利一致的原則責(zé)、權(quán)、利一致的原則。 獨(dú)資單獨(dú)開(kāi)發(fā)或合資合作開(kāi)發(fā)；獨(dú)資單獨(dú)開(kāi)發(fā)或合資合作開(kāi)發(fā)； 并由金地集團(tuán)上海公司全面負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)管并由金地集團(tuán)上海公司全面負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)項(xiàng)目。理的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制

5、項(xiàng)目成本核算制項(xiàng)目成本核算制 項(xiàng)目執(zhí)行能力考核制項(xiàng)目執(zhí)行能力考核制 體現(xiàn)企業(yè)管理層和項(xiàng)目管理層參與體現(xiàn)企業(yè)管理層和項(xiàng)目管理層參與的項(xiàng)目管理活動(dòng)。的項(xiàng)目管理活動(dòng)。 體 現(xiàn) 計(jì) 劃 、 實(shí) 施 、 檢 查 、 處 理體 現(xiàn) 計(jì) 劃 、 實(shí) 施 、 檢 查 、 處 理（pdcapdca）的持續(xù)改進(jìn)過(guò)程。）的持續(xù)改進(jìn)過(guò)程。 “項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)” “項(xiàng)目策劃書(shū)項(xiàng)目策劃書(shū)” 以企業(yè)指令形式下達(dá)的以企業(yè)指令形式下達(dá)的其他其他工作工作 研發(fā)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)策劃，主體是相關(guān)職能研發(fā)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)策劃，主體是相關(guān)職能部門(mén)；部門(mén)； 執(zhí)行階段：目標(biāo)管理與控制，主體是項(xiàng)目中心；執(zhí)行階段：目

6、標(biāo)管理與控制，主體是項(xiàng)目中心； 結(jié)尾階段：結(jié)尾階段：考核評(píng)價(jià)與激勵(lì)，主體是相關(guān)職能部門(mén)?？己嗽u(píng)價(jià)與激勵(lì)，主體是相關(guān)職能部門(mén)。 a a、 項(xiàng)目研發(fā)階段；項(xiàng)目研發(fā)階段；b b、選定項(xiàng)目管理層團(tuán)隊(duì)并授權(quán)；、選定項(xiàng)目管理層團(tuán)隊(duì)并授權(quán)；c c、 項(xiàng)目執(zhí)行階段；項(xiàng)目執(zhí)行階段；d d、項(xiàng)目中心的解散，項(xiàng)目中心的解散，考評(píng)兌現(xiàn)?？荚u(píng)兌現(xiàn)。a a、工作內(nèi)容與權(quán)限；、工作內(nèi)容與權(quán)限；b b、工作范圍；、工作范圍；c c、組織關(guān)系；、組織關(guān)系；d d、基本素質(zhì)。、基本素質(zhì)。 工作重點(diǎn)有：工作重點(diǎn)有：a a、履行、履行“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)”中規(guī)定的任務(wù)與經(jīng)營(yíng)中規(guī)定的任務(wù)與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；目標(biāo)；b b、對(duì)項(xiàng)

7、目生產(chǎn)要素進(jìn)行優(yōu)化配置和動(dòng)態(tài)管理；、對(duì)項(xiàng)目生產(chǎn)要素進(jìn)行優(yōu)化配置和動(dòng)態(tài)管理； c c、建立、實(shí)施和控制目標(biāo)管理體系；、建立、實(shí)施和控制目標(biāo)管理體系；d d、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程與銷(xiāo)售的管理；、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程與銷(xiāo)售的管理；e e、組織工程竣工驗(yàn)收與移交入伙。、組織工程竣工驗(yàn)收與移交入伙。 a a、參與項(xiàng)目研發(fā)工作、參與項(xiàng)目研發(fā)工作b b、組建項(xiàng)目中心、組建項(xiàng)目中心c c、簽訂有關(guān)合同簽訂有關(guān)合同d d、考核獎(jiǎng)懲考核獎(jiǎng)懲；e e、協(xié)調(diào)和處理內(nèi)部與外部事項(xiàng)協(xié)調(diào)和處理內(nèi)部與外部事項(xiàng)a a、物質(zhì)待遇與獎(jiǎng)勵(lì)；、物質(zhì)待遇與獎(jiǎng)勵(lì)；b b、精神待遇與獎(jiǎng)勵(lì)；、精神待遇與獎(jiǎng)勵(lì)；c c、處罰。、處罰。a a、組織架構(gòu)組織架構(gòu)項(xiàng)

8、目 副 總 經(jīng) 理設(shè) 計(jì) 管 理 人 員工 程 管 理 人 員基 地 經(jīng) 理營(yíng) 銷(xiāo) 主 管營(yíng) 銷(xiāo) 經(jīng) 理項(xiàng) 目 總 經(jīng) 理b b、人員編制：、人員編制：101012 12 個(gè)人。個(gè)人。 項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目總經(jīng)理（簡(jiǎn)稱（簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理”）；）； 項(xiàng)目副總經(jīng)理項(xiàng)目副總經(jīng)理（簡(jiǎn)稱（簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目副經(jīng)理項(xiàng)目副經(jīng)理”）；）； 基地經(jīng)理：基地經(jīng)理：設(shè)計(jì)管理人員、工程管理人員；設(shè)計(jì)管理人員、工程管理人員； 營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理：營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理：營(yíng)銷(xiāo)主管組成。營(yíng)銷(xiāo)主管組成。 a a、確定項(xiàng)目中心團(tuán)隊(duì)（由總經(jīng)理提名，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)、確定項(xiàng)目中心團(tuán)隊(duì)（由總經(jīng)理提名，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)辦公會(huì)議）；辦公會(huì)議）；b b、項(xiàng)目中心其他管理人員（項(xiàng)目中心負(fù)責(zé)招

9、聘、項(xiàng)目中心其他管理人員（項(xiàng)目中心負(fù)責(zé)招聘）c c、確定各位人員的具體職責(zé)與權(quán)限；、確定各位人員的具體職責(zé)與權(quán)限；d d、分解、分解“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)” ” ；e e、 制定制度。制定制度。 a a、在公司授權(quán)的范圍內(nèi)制訂各項(xiàng)規(guī)章制度報(bào)送、在公司授權(quán)的范圍內(nèi)制訂各項(xiàng)規(guī)章制度報(bào)送公司或其授權(quán)職能部門(mén)批準(zhǔn)。公司或其授權(quán)職能部門(mén)批準(zhǔn)。b b、學(xué)習(xí)項(xiàng)目的規(guī)章制度，檢查執(zhí)行情況和效果，、學(xué)習(xí)項(xiàng)目的規(guī)章制度，檢查執(zhí)行情況和效果，并根據(jù)反饋信息改進(jìn)工作方法與管理制度。并根據(jù)反饋信息改進(jìn)工作方法與管理制度。c c、根據(jù)責(zé)任目標(biāo)進(jìn)行檢查、考核與獎(jiǎng)懲。、根據(jù)責(zé)任目標(biāo)進(jìn)行檢查、考核與獎(jiǎng)懲。 a

10、a、竣工驗(yàn)收且環(huán)境做好。、竣工驗(yàn)收且環(huán)境做好。b b、結(jié)算完畢。、結(jié)算完畢。c c、簽訂、簽訂“工程質(zhì)量保證書(shū)工程質(zhì)量保證書(shū)”。d d、完成、完成“責(zé)任書(shū)責(zé)任書(shū)”上的銷(xiāo)售目標(biāo)。上的銷(xiāo)售目標(biāo)。e e、物業(yè)管理已入場(chǎng)。、物業(yè)管理已入場(chǎng)。f f、通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)辦公會(huì)議討論。通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)辦公會(huì)議討論。 通過(guò)綜合計(jì)劃體系、過(guò)程控通過(guò)綜合計(jì)劃體系、過(guò)程控制及過(guò)程控制來(lái)實(shí)施制及過(guò)程控制來(lái)實(shí)施a a、 項(xiàng)目工程進(jìn)度項(xiàng)目工程進(jìn)度b b、 項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目銷(xiāo)售c c、 項(xiàng)目質(zhì)量項(xiàng)目質(zhì)量d d、項(xiàng)目成本、項(xiàng)目成本 a a、項(xiàng)目安全管理；項(xiàng)目安全管理；b b、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)管理項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)管理；c c、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理；d d、項(xiàng)目

11、合同管理項(xiàng)目合同管理；e e、項(xiàng)目信息管理；、項(xiàng)目信息管理；f f、生產(chǎn)要素管理；生產(chǎn)要素管理；g g、項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)；、項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)；h h、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理；項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理；i i、項(xiàng)目移交入伙管理。項(xiàng)目移交入伙管理。a a、項(xiàng)目執(zhí)行能力考核制。、項(xiàng)目執(zhí)行能力考核制。b b、突出對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理考核評(píng)價(jià)。、突出對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理考核評(píng)價(jià)。c c、依據(jù)簽訂的、依據(jù)簽訂的“責(zé)任書(shū)責(zé)任書(shū)” ” 。d d、過(guò)程考核評(píng)價(jià)與綜合性終結(jié)考核結(jié)合。、過(guò)程考核評(píng)價(jià)與綜合性終結(jié)考核結(jié)合。e e、兌現(xiàn)、兌現(xiàn)“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)的獎(jiǎng)勵(lì)和處項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)的獎(jiǎng)勵(lì)和處罰。罰。a a、 借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合實(shí)際情況制定，不與激勵(lì)精

12、神相借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合實(shí)際情況制定，不與激勵(lì)精神相違背。違背。b b、在遠(yuǎn)期能有利于促進(jìn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；在中期能有、在遠(yuǎn)期能有利于促進(jìn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；在中期能有利于保證公司業(yè)務(wù)快速增加的要求；在近期能有利于促利于保證公司業(yè)務(wù)快速增加的要求；在近期能有利于促進(jìn)公司項(xiàng)目制的順利實(shí)施。進(jìn)公司項(xiàng)目制的順利實(shí)施。c c、建立在具有金地上海公司特色企業(yè)文化基礎(chǔ)上的系統(tǒng)體、建立在具有金地上海公司特色企業(yè)文化基礎(chǔ)上的系統(tǒng)體系。系。d d、做到公平、公開(kāi)、公正的、做到公平、公開(kāi)、公正的“三公三公”原則。原則。e e、為分公司與項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)層面來(lái)考慮。、為分公司與項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)層面來(lái)考慮。f f、激勵(lì)方法結(jié)合的、

13、具有個(gè)性化的綜合項(xiàng)目激勵(lì)機(jī)制、激勵(lì)方法結(jié)合的、具有個(gè)性化的綜合項(xiàng)目激勵(lì)機(jī)制。 通過(guò)業(yè)務(wù)流程在各職能部門(mén)與項(xiàng)目中心的重組來(lái)實(shí)通過(guò)業(yè)務(wù)流程在各職能部門(mén)與項(xiàng)目中心的重組來(lái)實(shí)現(xiàn)的。現(xiàn)的。 理順各個(gè)部門(mén)工作的輸入條件與輸出結(jié)果；理順各個(gè)部門(mén)工作的輸入條件與輸出結(jié)果； 明確各自的責(zé)職與權(quán)利；明確各自的責(zé)職與權(quán)利； 使企業(yè)各部門(mén)與項(xiàng)目中心的更具有系統(tǒng)性與自組織使企業(yè)各部門(mén)與項(xiàng)目中心的更具有系統(tǒng)性與自組織性。性。職能部門(mén)工作職能部門(mén)工作職能部門(mén)與項(xiàng)目中心職能部門(mén)與項(xiàng)目中心的業(yè)務(wù)接口的業(yè)務(wù)接口1 1、營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售能否分家？如果分家，那、營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售能否分家？如果分家，那么銷(xiāo)售不暢的主要責(zé)任應(yīng)歸于營(yíng)銷(xiāo)方還是么銷(xiāo)售不暢

14、的主要責(zé)任應(yīng)歸于營(yíng)銷(xiāo)方還是銷(xiāo)售方？后期的營(yíng)銷(xiāo)工作放在哪里？是公銷(xiāo)售方？后期的營(yíng)銷(xiāo)工作放在哪里？是公司還是項(xiàng)目部？司還是項(xiàng)目部？ 2 2、為什么上海萬(wàn)科、大華集團(tuán)、凱德置、為什么上海萬(wàn)科、大華集團(tuán)、凱德置業(yè)以及廣州很多同行（如合生、珠江地產(chǎn)）業(yè)以及廣州很多同行（如合生、珠江地產(chǎn)）都把銷(xiāo)售放在公司層面？而上海公司要進(jìn)都把銷(xiāo)售放在公司層面？而上海公司要進(jìn)行這樣的項(xiàng)目制改革。行這樣的項(xiàng)目制改革。 3 3、金地上海項(xiàng)目改革后的人力成本是不、金地上海項(xiàng)目改革后的人力成本是不是降低了，效率是不是提高了？是降低了，效率是不是提高了？ 萬(wàn)科集團(tuán)萬(wàn)科集團(tuán) 金地集團(tuán)上海公司金地集團(tuán)上海公司 2002年開(kāi)工面積（年開(kāi)

15、工面積（m2） 1,668,59420022002年預(yù)計(jì)開(kāi)工面積（年預(yù)計(jì)開(kāi)工面積（m m2 2）529,840地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在冊(cè)員工人員：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在冊(cè)員工人員：1 1、 營(yíng)銷(xiāo)人員營(yíng)銷(xiāo)人員262262人人2、地產(chǎn)專業(yè)人員地產(chǎn)專業(yè)人員866866人人3 3、其它專業(yè)人員、其它專業(yè)人員491491人人 1619（120*） 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)估計(jì)員工人員：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)估計(jì)員工人員：1 1、 本部本部5454人人2 2、四個(gè)項(xiàng)目中心、四個(gè)項(xiàng)目中心4848人人 102人均開(kāi)工面積（人均開(kāi)工面積（m2/人）人） 10301113* 人均開(kāi)工面積（人均開(kāi)工面積（m m2 2 /人）人） 51944 4、有人會(huì)為上海公司擔(dān)心：四個(gè)項(xiàng)目中、有人會(huì)為上海公司擔(dān)心：四個(gè)項(xiàng)目中心依據(jù)現(xiàn)在的編制要心依據(jù)現(xiàn)在的編制要4848人，除項(xiàng)目經(jīng)理、人，除項(xiàng)目經(jīng)理、基地經(jīng)理和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理等部分管理人員可由基地經(jīng)理和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理等部分管理人員可由上海公司派出，還需要招聘大量